﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-141784/2018

09 сентября 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     03 сентября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 сентября 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самсоновой Е. В., 

при участии:  

от истца: Мирзаханян Д. Г., по доверенности от 18.03.2019; 

от ответчика: Бойцов А. В., по доверенности от 16.01.2019; 

Мустафаев И. Ф. (паспорт);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-18532/2019)  Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.05.2019 по делу № А56-141784/2018 (судья Воробьева Ю.В.), 

принятое по иску Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (адрес: Россия, 188643, Ленинградская область, Всеволожский р-н, г. Всеволожск, ш. Колтушское, д. 138, ОГРН: 1064703000911; ИНН: 4703083640); к Индивидуальному предпринимателю Мустафаеву Илгару Фаррух Оглы (зарегистрирован в Санкт-Петербурге; ОГРНИП: 305781301400836; ИНН: 781300454670) о выселении, 

установил:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее - Истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мустафаеву Илгару Фарруху Оглы (далее – Ответчик, Предприниматель) об обязании в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым номером 47:07:1301146:7, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Всеволожский пр., №54-а, и предать его по акту приема – передачи в надлежащим состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка №4629/1.6-08 от 02.12.2013. 

Решением арбитражного суда от 18.05.2019 в удовлетворении иска отказано.

Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения об удовлетворении иска, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. По мнению Администрации, Предпринимателем не доказано наличия на арендованном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее. 

На основании постановления главы Администрации от 16.10.2013 № 3301 (л.д. 13 т. 1) между Администрацией и Предпринимателем был заключен договор аренды от 02.12.2013 № 4629/1.6-08 (далее – Договор аренды № 4629/1.6-08), по условиям которого Истец предоставил, а Ответчик принял для использования на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 47:07:1301146:7, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Всеволожский пр., №54-а, площадью 429 кв.м., предоставленный в целях эксплуатации летнего кафе с торговым павильоном (л.д. 8 т. 1).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора срок аренды участка установлен с 01.01.2013 по 30.12.2013. 

Поскольку по истечении срока действия Договора аренды № 4629/1.6-08 Ответчик продолжал использовать земельный участок с кадастровым номером 47:07:1301146:7 в отсутствие возражений Истца, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. 

06.06.2018 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  Истец направил в адрес Ответчика уведомление от 29.05.2018 № 3733/1.0-16 об отказе от договора и необходимости возвратить участок по акту приема-передачи (л.д. 7 т. 1).

Поскольку от возврата земельного участка после прекращения действия Договора аренды  № 4629/1.6-08 Предприниматель уклонился, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, Ответчик сослался на нахождение на арендованном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

Суд первой инстанции, сославшись на положения статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что Предприниматель как собственник объекта недвижимости имеет право пользования и приобретает право на земельный участок под этой недвижимостью, в связи с чем суд отказал Администрации в удовлетворении исковых требований об обязании освободить земельный участок площадью 429 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область,                             г. Всеволожск, Всеволожский пр. № 54-а.

При этом суд исходил из того, что на основании договора купли-продажи от 01.03.1999 № 2 Ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание, кафе «Пирожковая», бревенчатое с пристройкой, тамбуром, расположенное по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Всеволожский пр., д. 54, площадью 238,9 кв.м. (согласно техническому паспорту общая площадь объекта недвижимости составляет 294,4 кв.м, полезная площадь 238,9 кв.м.). 

Факт нахождения нежилого здания, кафе «Пирожковая», на земельном участке  с кадастровым номером 47:07:1301146:7 площадью 429 кв.м. был установлен судом на основании кадастрового плана участка, согласно сведениям которого часть участка площадью 209 кв.м. занята объектом недвижимости с указанием поворотных точек этого объекта, а также заключения кадастрового инженера от 10.04.2019. При этом суд указал на то, что спорное здание на момент заключения Договора находилось на участке. 

Установив данные обстоятельства, сославшись на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, суд первой инстанции посчитал, что поскольку при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, поскольку прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом в связи со следующим.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 14.12.1999 серия ЛО 005 06461  (л.д. 116 т. 1) Предприниматель является собственником нежилого здания - кафе «Пирожковая», расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, Всеволожский пр. д. 54, площадью 238,9 кв.м.

Основанием для регистрации права собственности Предпринимателя на вышеуказанное кафе послужили договор купли - продажи от 01.03.1999 № 2 и акт приема - передачи от 30.11.1999 (л.д. 126-128 т. 1).

Согласно договору договор купли - продажи от 01.03.1999 продавец продал, а покупатель купил здание кафе «Пирожковой» 1938 года постройки площадью 238,9 кв.м., находящееся на земельном участке площадью 972 кв.м. (пункт 1.1).

24.12.2003 издано Постановление Администрации № 5016 о предоставлении Предпринимателю в собственность за плату земельного участка  по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, пр. Всеволожский, д. 54, для эксплуатации здания кафе – «Пирожковая» в границах, указанных в проекте границ участка, прилагаемом к постановлению, общей площадью 551 кв.м. (л.д. 12 т. 2).

Впоследствии по договору купли-продажи земельного участка № 249/3 от 02.06.2004 Предприниматель приобрел в собственность земельный участок площадью 551 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, пр. Всеволожский, уч. 54, для эксплуатации здания кафе – «Пирожковая», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78АА № 243474 от 20.07.2005 (л.д. 132 т. 1).

Как следует из выписки из протокола заседания межведомственной земельной комиссии МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 19.09.2007 № 43, рассмотрев вопрос Предпринимателя о предоставлении в собственность земельного участка площадью 429 кв.м. для строительства гостиничного комплекса на участке площадью 980 кв.м. (551 кв.м. в собственности) по адресу: Всеволожский пр. 54, комиссия решила представить утвержденные в установленном порядке результаты общественных слушаний по изменению разрешенного вида использования земельного участка и согласование с Администрацией «Всеволожские городское поселение» (л.д. 145 т. 1). 

По результатам публичных слушаний было принято решение изменить условно разрешенный вид использования земельного участка  под строительство гостиничного комплекса (л.д. 138 т. 1).

Как следует из заключения Администрации от 24.07.2013 № 1779/01-05 (л.д. 146 т. 1), земельный участок площадью 980 кв.м. в 2001 году был предоставлен Предпринимателю в аренду для реконструкции здания кафе «Пирожковая» и размещения летнего кафе, по адресу: город Всеволожск, Всеволожский проспект, №54. В 2004 рассматриваемый земельный участок был разделен на два земельных участка:

- площадью 551 кв.м. с разрешенным видом использования - для эксплуатации здания кафе, расположенного по адресу: город Всеволожск, Всеволожский проспект, №54 (участок передан Предпринимателю в собственность);

- площадью 429 кв.м. (участок передан в аренду сроком до 31.12.2011 в целях эксплуатации летнего кафе с торговым павильоном по адресу: город Всеволожск, Всеволожский проспект, №54-А.

Предпринимателем разрабатывался проект реконструкции здания кафе на земельном участке №54 по Всеволожскому проспекту. Земельный участок № 54-А необходим Предпринимателю для строительства элементов благоустройства к планируемому объекту. 

 Однако, решением межведомственной земельной комиссии от 22.05.2013 № 18 Предпринимателю было отказано в продлении договора аренды земельного участка и рекомендовано выставить данный земельный участок на аукцион.

Администрация МО «Город Всеволожск» выразила несогласие с принятым решением, указав на то, что в старинной застройке города Всеволожска земельный участок площадью 980 кв.м., из которого были образованы земельные участки №54 и 54-А по Всеволожскому проспекту, использовался для эксплуатации здания кафе «Пирожковая». В проекте организации Всеволожского проспекта, который был утвержден в 1992 году, данный земельный участок рассматривается как единое целое и предусматривает размещение здания кафе.

Правила землепользования и застройки части территории МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области применительно к территории города Всеволожска и поселка Ковалево), утвержденные Решением Совета депутатов МО Администрация МО «Город воложек» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 03.2013 №16 (далее -  Правила), отнесли рассматриваемый участок к зоне многофункциональной общественно-деловой застройки (ТД-1), в которой минимальная площадь земельного участка должна составлять не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства и требуемых в соответствии с Правилами и техническими регламентами площади озеленения территории, площади для размещения автостоянок, проездов и иных вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

Дробление участка площадью 980 кв.м. и образование двух самостоятельных земельных участков с незначительной площадью не позволяют в полной мере исполнить требования статьи 52 Правил, а так же влечет за собой нарушение проекта Всеволожского проспекта и создание необоснованно мелких объектов, что повлечет за собой нарушение архитектурно-планировочной среды.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, Положением о порядке подготовки и принятия решений о предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам на территории МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области», утвержденным решением совета Депутатов 21.10.2010 №62 (с дополнениями и изменениями), Администрация МО «Город Всеволожск» посчитала возможным предоставить в аренду Предпринимателю земельный участок площадью 429 кв.м., расположенный по адресу: город Всеволожск, Всеволожский проспект, №54-А, для организации элементов благоустройства планируемого к строительству зданию кафе по адресу: г. Всеволожск, Всеволожский проспект, №54.

Как было указано выше, 02.12.2013 между Администрацией и Предпринимателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301146:7, площадью 429 кв.м. был заключен Договор аренды № 4629/1.6-08, в связи с расторжением которого  Администрацией заявлены настоящие исковые требования.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 20.03.2012 по адресу: г. Всеволожск, Всеволожский проспект, №54-А, участку присвоен кадастровый номер 47:07:1301146:7, участок имеет площадь 429 кв.м. (л.д. 12 т. 1). Из указанной выписки также усматривается, что частью участка площадью 209 кв.м. была занята ОН (л.д. 14 т. 1)

Между тем, выписка из ЕГРН  от 31.10.2018 (л.д. 19 т. 1) не содержит сведений о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1301146:7 каких-либо объектов недвижимости, вид разрешенного использования – для эксплуатации летнего кафе с торговым павильоном.

Как следует из служебной записки инспектора УМИ Администрации от 08.10.2018, на территории земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301146:7 установлены нестационарные торговые объекты (л.д. 21 т. 1).

Согласно акту осмотра территории, составленному Администрацией 22.11.2018, на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1301146:7 расположены торговые павильоны из металлических конструкций, один из которых с пристройкой из плит ОСБ, в данных сооружениях осуществляется торговая деятельность (л.д. 71 т. 1).

В соответствии с актом обследования земельных участков от 01.02.2019 (л.д. 112 т. 1) на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1301146:7 размещены торговые павильоны, объединенные одним  входом, площадь, занятая павильонами, составляет примерно 200 кв.м. С запада участок граничит с участком площадью 551 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1301146:6, в границах которого возведено трехэтажное здание площадью 700 кв.м., зарегистрировано как объект незавершенного строительства, адрес: Всеволожский проспект, уч. 54.

Таким образом, из материалов дела, в том числе выписки из ЕГРН от 25.02.2019 (л.д. 121 т. 1),  свидетельства о праве собственности на земельный участок от 20.07.2005 (л.д. 132 т. 1), следует, что под эксплуатацию принадлежавшего Предпринимателю объекта недвижимости, кафе «Пирожковая»,  площадью 294,4 кв.м., 1900 года постройки, был сформирован  и передан в собственность Ответчика земельный участок площадью 551 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1301146:6.

Именно в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301146:6 Предпринимателю было выдано разрешение на строительство торгово-ресторанного комплекса от 24.11.2014 № RU47504101-0206-11-18, продленное до 01.10.2019 (л.д. 117 т. 1). 

Из письма Предпринимателя на имя главы Администрации от 26.11.2018 № 03 (л.д. 163 т. 1) также следует, что на земельном участке площадью 551 кв.м. им построен торгово-ресторанный комплекс, который находится на стадии сдачи. При этом старое здание закрывает фасадную часть нового здания, в связи с чем Предприниматель считает необходимым его снести, и в этой связи подготовлен проект благоустройства данной территории перед новым зданием за счет Предпринимателя, Предприниматель испрашивал к выкупу земельный участок площадью 429 кв.м. по его кадастровой стоимости.

 При этом из материалов дела не представляется возможным установить, какой объект был указан на части участка, площадью 209 кв.м., в кадастровой выписке от 20.03.2012 о земельном участке с кадастровым  номером 47:07:1301146:7, площадью 429 кв.м. (л.д. 14 т. 1).

Выписка из ЕГРН  от 31.10.2018 в отношении земельного участка  с кадастровым  номером 47:07:1301146:7 (л.д. 19 т. 1) не содержит сведений о том, что на участке располагаются какие-либо объекты недвижимости.

Ни содержание технического паспорта строения, ни кадастровый план земельного участка (л.д. 197, 216 т. 1), ни иные вышеуказанные доказательства по делу в своей совокупности не свидетельствуют достоверно о том, что указанный в свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 14.12.1999 серия ЛО 005 06461 объект недвижимого имущества, нежилое здание - кафе «Пирожковая», площадью 238,9 кв.м., 1938 года постройки, приобретенный Предпринимателем на основании договора купли - продажи от 01.03.1999 № 2, располагался на земельном участке, которому впоследствии был присвоен кадастровый номер 47:07:1301146:7.

Более того, не имеется в материалах дела и каких-либо доказательств тому обстоятельству, что в настоящее время на данном земельном участке расположены какие-либо объекты недвижимого имущества. Напротив, из содержания многочисленных актов обследования усматривается расположение на участке временных объектов, не обладающих признаками капитального строительства, что соответствует содержанию актуальной выписке из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 47:07:1301146:7.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия Договора аренды № 4629/1.6-08 указанный договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрация, воспользовавшись предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  правом на прекращение договора в одностороннем порядке, письмом от 29.05.2018 сообщила Предпринимателю об отказе от договора с 01.09.2018. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

Как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 12 пункта 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Учитывая изложенное, доводы Предпринимателя о том, что обязательство по внесению арендной платы исполнено им надлежащим образом, не имеют правого значения для разрешения настоящего спора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Учитывая изложенное, исковые требования Администрации об освобождении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1301146:7 и передаче его по акту в надлежащем состоянии, согласно условиям Договора аренды №4629/1.6-08 от 02.12.2013, заявлены обоснованно, в связи с чем подлежат удовлетворению.

По смыслу статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статей 16 и 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные решения должны отвечать общеправовому принципу исполнимости судебных актов.

С учетом баланса интересов сторон суд полагает необходимым установить Ответчику тридцатидневный срок для исполнения постановления по настоящему делу с момента его вступления в законную силу, поскольку испрашиваемый Администрацией десятидневный срок, по мнению апелляционного суда, является чрезмерно коротким для освобождения земельного участка от временных сооружений.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования Администрации следует удовлетворить, обязав Предпринимателя в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу постановления суда освободить земельный участок с кадастровым номером 47:07:1301146:7, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Всеволожский пр., №54-а, и предать по акту приема – передачи в надлежащим состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка от 02.12.2013 №4629/1.6-08. 

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с Ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 6 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение иска, а также 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.05.2019 по делу № А56-141784/2018 отменить. 

Принять новый судебный акт. 

Обязать индивидуального предпринимателя Мустафаева Илгара Фаррух Оглы в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым номером 47:07:1301146:7, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Всеволожский пр., №54-а и предать по акту приема – передачи в надлежащим состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка от 02.12.2013 №4629/1.6-08. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мустафаева Илгара Фаррух Оглы в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение иска, а также 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

 

Судьи

В.И. Желтянников

 И.А. Тимухина