АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8135/22 

Екатеринбург

12 декабря 2022 г.

Дело № А07-25118/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2022 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Купреенкова В.А., Беляевой Н.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эльф Плюс» (далее – общество «Эльф Плюс», заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2022 по делу № А07-25118/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 по тому же делу.

До судебного заседания в Арбитражный суд Уральского округа от общества «Эльф Плюс» поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с форс-мажорными обстоятельствами, погодными условиями. Рассмотрев заявленное ходатайство, принимая во внимание право предоставления письменных позиций по существу кассационной жалобы, учитывая, что явкой представителей в судебное заседание суд не обязывал, суд округа не усмотрел предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного заседания.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество «Эльф Плюс» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление) о признании незаконным бездействие Управления в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, помещения муниципального нежилого фонда площадью 110,6 кв. м, с кадастровым номером 02:55:011022:242, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А; обязать Управление заключить договор купли-продажи помещения муниципального нежилого фонда площадью 110,6 кв. м, с кадастровым номером 02:55:011022:242, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А. по рыночной стоимости помещения, за вычетом определенной рыночной стоимости неотделимых улучшений в результате проведенного экспертного заключения от 11.04.2022 № 14-22 в размере 1 732 639 руб., то есть в размере 2 835 826 руб. 72 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» (далее – общество «Аудит-безопасность»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе общество «Эльф Плюс», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Согласно доводам заявителя жалобы факт нарушения порядка рассмотрения заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества подтвержден материалами дела. По мнению заявителя, судами не принято во внимание затягивание Управлением судебного разбирательства, в результате которого общество «Эльф Плюс» получил финансовые убытки в связи с необходимостью оплаты аренды нежилого помещения. Заявитель жалобы выражает несогласие с выводом суда о том, что первичное подключение осуществлено иной организацией в связи с наличием в представленных документах отсылки к договору, поскольку, как указывает кассатор, данный вывод искажает фактические обстоятельства. Заявитель жалобы настаивает на том, что обществу «Эльф Плюс» передано помещение в непригодном для эксплуатации состоянии с целью извлечения прибыли от арендуемого помещения. Представленные обществом «Эльф Плюс» доказательства, по его мнению, проигнорированы судом, надлежащая оценка не дана. Кроме того, заявитель жалобы приводит доводы о том, что Управление уклонялось от предоставления экспертизы, что воспрепятствовало обществу «Эльф Плюс» составить протокол разногласий. 

В дополнениях к кассационной жалобе заявитель пояснил, что общество «Эльф Плюс» было лишено возможности оспорить проделанную Управлением экспертизу; суд первой инстанции незаконно отказал в проведении зачета выполненного ремонта помещения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 23.07.2018 между Управлением (арендодатель) и обществом «Эльф-плюс» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального фонда (далее – договор), по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда площадью 110,6 кв. м, с кадастровым номером 02:55:011022:242, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А (пункт 1.1 договора).

Общество «Эльф-плюс» в адрес истца 04.08.2020 направило заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, ссылаясь на то, что арендуемое имущество находится непрерывно в пользовании Управления на протяжении двух лет.

В заявлении Управление сослалось на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и пояснил, что общество «Эльф-плюс» соответствует условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным Федеральным законом от 27.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» а также на отсутствие задолженности по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствует.

Дополнительно общество «Эльф-плюс» сообщило, что по инициативе арендатора заключен договор о проведении независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения с учетом и без учета проведенных арендатором ремонтных работ.

Ссылаясь на то, что в указанные сроки ответ Управлением не был предоставлен, 08.09.2020 общество «Эльф-плюс» направило жалобу о неисполнении порядка реализации арендованного имущества. Жалоба также содержала требование предоставить обществу «Эльф-плюс» ответ о принятии заявления и начала процедуры реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения либо об отказе в удовлетворении заявления.

Ссылаясь на то, что Управление в предусмотренный административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящего в муниципальной собственности муниципального образования», ответ на заявление предоставлен не был, общество «Эльф-плюс» обратилось в суд с требованием о признании незаконным бездействия ответчика в реализации имущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, об обязании заключить договор купли-продажи помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Из материалов дела усматривается, что общество «Эльф Плюс»  обратилось в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Как следует из материалов дела, спорное имущество находится в аренде у общества «Эльф Плюс» с июля 2018 года согласно договору аренды от 23.07.2018 № 31206. Срок действия данного договора в соответствии с пунктом 1.1 договора определен с 23.07.2018 по 22.07.2023. 

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, общество «Эльф Плюс» указало, что Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан допущено бездействие, выразившееся в не рассмотрении по существу заявления о приватизации арендуемого имущества. 

При рассмотрении настоящего спора, судами установлено, что правоотношения возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества на основании Закона № 159-ФЗ, которым предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок рассмотрения заявления и принятия решения об условиях приватизации предусмотрены частью 3 статьи 9 вышеназванного закона, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судом установлено, что общество «Эльф Плюс» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ. 

Исходя из требований Федерального закона № 159-ФЗ и с учетом поданного обществом «Эльф Плюс» 05.08.2020 заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность и, договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 05.10.2020 (два месяца), отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком в срок до 05.11.2020 (тридцать дней по аналогии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 22.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»), следовательно, решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок до 18.11.2020 (две недели), а соответственно, проект договора купли- продажи направлен обществу не позднее 28.11.2020 (десять дней). 

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что 19.11.2020 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление № 1466, в соответствии с которым нежилое помещение по вышеуказанному адресу включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2020 год. Документы на оценку рыночной стоимости рыночной стоимости переданы обществом «Эльф Плюс» обществу «Аудит-безопасность» 25.11.2020, о чем свидетельствует письмо № УЗ-1369 от 25.11.2020. 

Отчет № 20-344/8/1-Н об оценке нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 110,6 кв.м. составлен независимым оценщиком общества «Аудит-безопасность» ФИО1 08.12.2020, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилые помещения общей площадью 110,6 кв.м, цоколя 9-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу, Кировский район, ул.З.ФИО2, д.16, по состоянию на 05.08.2020, составляет 5 482 158 руб. 86 коп. с НДС, 4 568 465 руб. 72 коп. без НДС. 

Постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 39 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда  нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Загира ФИО2, 16» было принято 25.01.2021.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 02.02.2021 направило истцу письмо № УЗ-850 с предложением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, с приложением копии постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.01.2021 № 39, проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 29.01.2021. 

Управление в ходе рассмотрения дела пояснило, что для включения объекта в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа город Уфа Башкортостан на 2020 год (далее –Прогнозный план приватизации) проводилась работа по сбору и проверке документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги, в связи с чем в проект постановления, отправленный на утверждение в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан 19.08.2020, объект включен не был. До выхода указанного проекта постановления, утверждённого 23.09.2020, согласование следующего постановления в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан не представлялось возможным, в связи с чем проект постановления о включении объекта в Прогнозный план приватизации на согласование в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан отправлен 02.10.2020. 

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 19.11.2020 № 1466 объект включен в Прогнозный план приватизации. 

В рамках муниципального контракта № 0301300247620000561 от 06.07.2020 в адрес общества «Аудит-безопасность» Управлением 25.11.2020 направлено письмо с заданием на оказание услуг по оценке, отчёт об оценке объекта представлен 08.12.2020. На основании отчёта об оценке Управлением подготовлен и представлен 21.12.2020 на согласование в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект постановления об условиях приватизации объекта.

Условия приватизации утверждены постановлением Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.01.2021 № 39. 

Управлением в адрес общества «Эльф Плюс» 02.02.2021 заказным письмом с уведомлением о вручении направлены копия указанного постановления, предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого объекта и проект договора купли-продажи. Согласно данным об отслеживании отправления письмо получено адресатом. Кроме того, в направленном истцу проекте договора стоимость объекта в договоре определена в размере рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком, составленным обществом «Аудит-безопасность» и составляет 4 568 465 руб. 72 коп. 

Вместе с тем направленный договор купли-продажи со стороны истца не подписан в связи с несогласием рыночной стоимости объекта. 

При изложенных обстоятельствах Управление на момент рассмотрения дела выполнило требования Закона № 159-ФЗ, направив проект договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с чем суд правомерно не усмотрел бездействия со стороны Управления. 

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете независимого оценщика общества «Аудит-безопасность», при этом договор купли-продажи объекта недвижимости не подписан истцом в связи с наличием разногласий относительно условия о цене объекта. По утверждению истца стоимость объекта недвижимого имущества должна быть определена за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

При исследовании фактических обстоятельств судами отмечено надлежащее техническое состояние объекта при заключении договора аренды от 23.07.2018, что следует из акта приема-передачи от 23.07.2018, а также производство ремонтных работ арендатором для собственных нужд, что следует из характера деятельности истца.

Судом также принято во внимание отсутствие доказательств того, что арендодатель принял на себя обязательства по зачету стоимости неотделимых улучшений в последующем при выкупе арендатором спорного помещения. Так,  пунктом 2.2.10 договора аренды стороны согласовали, что по истечении срока действия договора, а также при прекращении его действия в срок не более 14 дней передать по акту передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные перестройки и переделки, а также необходимые улучшения, не требуя возмещения средств.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что общество «Эльф Плюс» не представило доказательств согласования с арендодателем производства неотделимых улучшений арендованного имущества, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. 

Отказывая в удовлетворении требования общества «Эльф Плюс» об обязании Управления заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по ул. Загира ФИО2, 16, площадью 110,6 кв. м, на условиях истца, суды со ссылкой на положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации верно указали на принятие Управлением мер для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, истцу в заключении договора купли-продажи отказано не было. После получения предложения Управления договор купли-продажи общество «Эльф Плюс»  не подписало, протокол разногласий в адрес Управления не направило, иного из материалов дела не следует. 

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии незаконности в действиях Управления Росреестра, нарушения прав и законных интересов общества «Эльф Плюс», вследствие чего правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правомерность выводов судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы были предметом подробного исследования судов первой и апелляционной инстанций, и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 названного Кодекса).

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2022 по делу № А07-25118/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эльф Плюс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

ПредседательствующийС.В. Лазарев 

 

СудьиВ.А. Купреенков 

 

Н.Г. Беляева