Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-40272/23

23 октября 2023 года

г.Москва

текст решения изготовлен в полном объеме 23 октября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев ,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «БРИЗ» к Администрации городского округа Балашиха Московской области о внесении изменений в договор № 5 от 11.10.2013г. о развитии застроенной территории.

Третьи лица: Министерство жилищной политики Московской области, ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «БАЛАШИХА СИТИ».

При участии в судебном заседании - согласно протоколу . 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БРИЗ» (далее – ООО «БРИЗ», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ исковым заявлением к Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее – Администрация, ответчик) о внесении в Договор от 11.10.2013г. №5 о развитии застроенной территории (далее - Договор, ДРЗТ) следующих изменений:

1) Пункт 3.5.2. изложить в редакции:

«Подготовить (разработать и направить на утверждение) проект планировки Территории, включая проект межевания Территории, в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, подлежащих развитию, объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры в срок до 01 июня 2025 года.».

2) Пункт 3.5.4. изложить в редакции:

«.3.5.4. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на Территории. Перечень и площадь квартир подлежит уточнению по мере реализации Договора о развитии застроенной территории, о чем стороны подпишут соответствующее дополнительное соглашение.

Максимальный срок исполнения указанного обязательства – поэтапно, строгов соответствии с графиком отселения, утвержденным дополнительным соглашениемк настоящему договору, но не позднее 01 декабря 2032 года.».

3) Пункт 3.5.5. изложить в редакции:

«3.5.5. Уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной Решением Совета депутатов г.о. Железнодорожный от 23.03.2011 № 02/09 и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с условиями договора.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным Сторонами с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством РФ и Московской области.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств Победителя (Единственного участника) аукциона.

Максимальные сроки выполнения указанного обязательства – поэтапно, строгов соответствии с графиком отселения, утвержденным дополнительным соглашениемк настоящему договору, но не позднее 01 декабря 2032 года.».

4) Пункт 3.5.6 изложить в редакции:

«Осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство на Территории в соответствии с утвержденным проектом планировки не позднее 01 декабря 2033 года.»;

5) Пункт 3.5.7 изложить в редакции:

«Осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения Территории в срок до 01 декабря 2032 года, и в течении 8 (восьми) месяцев с момента завершения строительства передать их безвозмездно у установленном порядке в муниципальную собственность.»;

6) Пункт 4.1. изложить в редакции:

«4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действуетдо 01 декабря 2033 года».

Истец полагает, что изменение существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также неисполнение Ответчиком встречных обязательств по договору привели к невозможности исполнения обязательств Истца по договору в установленные сроки, ввиду чего возникла необходимость в продлении срока действия как самого договора, так и сроков исполнения отдельных обязательств по нему. 

Как следует их материалов дела, Истец направил Ответчику письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, направленное на изменение (продление) сроков действия договора и отдельных обязательств по нему (письмо от 02.11.2022г. исх.19 – т.8 л.д. 64). Письмом исх.№1416-КУИ от 23.11.2022г. (т.8 л.д. 73) Администрация отказала во внесении изменений в договор, указав, что существенные условия договора не могут быть изменены по соглашению сторон.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный Истцом, к положительному результату не привел, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство жилищной политики Московской области, ООО «СЗ «БАЛАШИХА СИТИ».

В судебном заседании представитель Истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Представитель Ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. 

Представитель третьего лица – Министерства жилищной политики Московской области представил свои пояснения, в которых возражал против удовлетворения требований.

Представитель третьего лица – ООО «СЗ «БАЛАШИХА СИТИ» представил письменные пояснения, в которых просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, основываясь на следующем.

Порядок заключения и исполнения договоров о развитии застроенных территорий до 30.12.2020г. регулировались статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). 

В связи с принятием Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» глава 5.1. ГрК РФ, регулировавшая отношения сторон, в том числе, по развитию застроенных территорий, с 30.12.2020г. признана утратившей силу. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона). 

В силу ч. 1 ст. 46.1 ГрК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на дату заключения договора) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса (ч. 7 ст. 46.1 ГрК РФ).

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 ГрК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, существенными условиями договора являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Между ООО «БРИЗ» и Администрацией городского округа Железнодорожный (в настоящее время – правопреемник – Администрация городского округа Балашиха) Московской области заключен Договор о развитии застроенной территории № 5 от 11 октября 2013г.

Указанный договор заключен на основании Решения Совета депутатов г.о. Железнодорожный Московской области от 23.03.2011 № 02/09 о принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории в планировочном районе «Керамик» города Железнодорожного на период с 2011 по 2020 годы, Постановления Администрации г.о.Железнодорожный № 2274 «О развитии застроенной территории в планировочном районе «Керамик» города Железнодорожного от 19.08.2013г.

Согласно п.1.1 договора, его предметом является деятельность сторон по развитию застроенной территории в планировочном районе «Керамик» города Железнодорожного площадью 13,3 га, обозначенной на Схеме границ части элемента планировочной структуры (приложение № 1 к договору), в соответствии с постановлением Администрации г. о. Железнодорожный от 20.08.2013 № 2284. 

Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, указан в Приложении № 2 к договору.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018г. по делу №А41-33189/17, вступившим в законную силу 24.05.2018г., в договор внесены изменения в части продления срока действия договора (п.4.1 договора), а также сроков исполнения отдельных обязательств по нему (п. 3.2.2, п. 3.5.4, п.3.5.5 договора). 

Договором о развитии застроенной территории № 5 от 11 октября 2013г. предусмотрены как обязательства Истца, так и обязательства Ответчика.

Как следует из договора о развитии застроенной территории ООО «БРИЗ» обязалось: произвести оплату за право заключить договор о развитии застроенной территории (п. 3.5.1); подготовить (разработать и направить на утверждение) проект планировки территории, включая проект межевания территории, не позднее 16 месяцев с момента подписания договора (п. 3.5.2); определить дополнительным соглашением к договору график отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу и расположенных на территории (п.3.5.3);  создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленным по договорам социального найма и расположенных на территории, максимальный срок исполнения указанного обязательства – поэтапно в соответствии с утвержденным графиком отселения, но не позднее 01 декабря 2021 года (п. 3.5.4 в редакции с учетом Решения Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018г. по делу №А41-33189/17); уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной решением Совета депутатов г.о. Железнодорожный от 23.03.2011 № 02/09 и расположенных на территории, земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства – поэтапно в соответствии с графиком отселения, утвержденным дополнительным соглашением к договору, но не позднее 01 декабря 2021 года (п. 3.5.5 в редакции с учетом Решения Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018г. по делу №А41-33189/17); осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство на территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в течение шести лет с момента его утверждения (п. 3.5.6); осуществить за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной, коммунально-бытовой инфраструктур, в течение пяти лет с момента утверждения проекта планировки и в течение восьми месяцев с момента завершения строительства передать их безвозмездно в муниципальную собственность (п. 3.5.7).

В свою очередь, в соответствии с п.3.2 договора, Администрация приняла на себя обязательства: утвердить проект планировки в соответствии с градостроительным регламентом в течение 30 календарных дней с момента проведения публичных слушаний (п. 3.2.1); принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной Решением Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 23.03.2011 №02/09 и расположенных на застроенной Территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, в срок до 01 февраля 2019 года (п. 3.2.2 в редакции с учетом Решения Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018г. по делу №А41-33189/17); предоставить победителю аукциона без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (п.3.2.4).

Согласно представленным в материалы дела доказательствам (т.7 л.д.70-71) Истцом в соответствии с п. 3.5.1 договора произведена оплата денежных средств в размере 60 920 000 (шестьдесят миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей за право заключить договор о развитии застроенной территории.

Также в соответствии с п. 3.5.2 договора Истцом был разработан проект планировки межевания территории, подлежащей развитию, включая проект межевания, который неоднократно направлялся последним на утверждение в Администрацию, а также в Министерство строительного комплекса Московской области (т. 1 л. д. 39-170, т.2, т.3, т.4, т.5, т.8 л.д.138-139, 152, 165). 

В рамках выполнения условий договора (п.3.5.3 договора) Истцом также был подготовлен и направлен в Администрацию График переселения жителей из домов, подлежащих сносу, что подтверждается письмами от 04.04.2016г. Исх. №21, (вх. №ОГ1468-16 от 05.04.2016г.), от 29.04.2016г. (исх.№3445/2), представленными в материалы дела. 

Указанные фактические обстоятельства, в том числе, были установлены Решением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018г. по делу № А41-33189/17, согласно которому в договор о развитии застроенной территории были внесены изменения в части продления срока его действия, также сроков исполнения отдельных обязательств по нему.

Из представленных в материалы дела документов (т.7 л.д. 36-64, 124, 127-129, т.8 л.д 41-44, 47, 58-59, 168, т.9 л.д. 96) также следует, что в связи с утверждением новых градостроительных регламентов Истец осуществлял действия, направленные на корректировку ранее разработанной документации по планировке территории, в том числе, последним разработано несколько вариантов градостроительной концепции (мастер-плана), которые были направлены на утверждение как в Администрацию, так  Министерство жилищной политики Московской области, а также проведена работа по устранению замечаний, выданных Министерством жилищной политики Московской области в отношении разработанной документации.

С учетом изменившихся условий реализации проекта и региональных нормативов градостроительного проектирования Истцом также разработана и направлена на утверждение в Администрацию дорожная карта мероприятий по реализации Договора от 11.10.2013г. №5 о развитии застроенной территории, определяющая сроки реализации проекта, в том числе по разработке документации,  расселению и сносу домов,  выполнению инженерных изысканий и осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства в границах застроенной территории (т.8 л.д.45, т.9 л.д. 81-84)

 В целях приведения проекта к соответствию установленных нормативов градостроительного проектирования (в части обеспеченности социальными объектами) Истцом заключены договоры на приобретение дополнительных земельных участков, необходимых для реализации договора (т.9 л.д. 184-187).

Также судом установлено, что при исполнении договора Истцом понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта (суммарные затраты Истца, в целях реализации развития застроенной территории по договору составили более 66 000 000 руб.), что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (т.7 л.д. 70-123, т. 9 л.д.43-52, 105-108).

Ответчиком указанные фактические обстоятельства не оспорены, доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

Таким образом, Истец принял все зависящие от него меры и выполнил все действия, которые он имел возможность выполнить, для своевременного выполнения обязательств по договору.

При этом суд соглашается с доводом Истца о том, что Ответчиком до настоящего момента не исполнены обязательства, предусмотренные п.3.2.2, п.3.2.4 договора, являющиеся встречными для исполнения Истцом обязательств, предусмотренных п. 3.5.4-3.5.7 договора.

В соответствии с ч.1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. 

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ). 

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (ч.3 ст. 405 ГК РФ). 

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (ч.1 ст. 406 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

В силу ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. 

При этом условия договора о развитии застроенной территории предполагают возникновение в процессе исполнения такого договора действий органа местного самоуправления, обусловленных его административной функцией. Обязанность органа местного самоуправления по осуществлению таких функций предусмотрена существующим законодательством и является условием (административными предпосылками) исполнения другой стороной своих обязательств по договору. 

Так как развитие застроенной территории - процесс долгосрочный, то своевременное исполнение обязательств застройщика зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения органом местного самоуправления встречных обязанностей по договору о развитии застроенной территории.

Более того, отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом свидетельствует о необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий в следующем порядке: 1) до заключения договора о развитии застроенной территории - принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; 2) в процессе исполнения договора - утверждение проекта планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории; предоставление земельных участков в аренду или на праве собственности.

То есть, из своей цели договор о развитии застроенной территории является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления по договору о развитии застроенной территории следует квалифицировать как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

В силу п.10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора.

Согласно п. 4.1 договора срок действия договора – 10 лет с момента заключения (т.е. до 11 октября 2023г.)

Как было указано ранее, договор также содержит условия о сроках исполнения отдельных обязательств Администрации г.о. Балашиха Московской области (п.3.2 договора).

Согласно п. 8 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Согласно п.3.2.2 договора Администрация обязалась принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных подлежащими сносу в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной Решением Совета депутатов г.о.Железнодорожный от 23.03.2011г. №02/09 и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома в срок до 01.02.2019г. (с учетом изменений, внесенных Решением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018г. по делу №А41-33189/17). 

Таким образом, указанное условие договора является существенным в силу пп. 8 п. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Решение об изъятии принимается в установленном законном порядке.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3, 4 статьи 279 ГК РФ, пунктами 1 - 4 ст. 32 ЖК РФ, пунктом 1 статьи 280 ГК РФ, ст. 56.7, 56.10 Земельного кодекса РФ, пунктом 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» решение об изъятии правомочны принимать только федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов РФ. Выкуп производится Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Порядок и основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд урегулирован главой VII.1. Земельного кодекса РФ. 

Согласно статье 56.7 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган (орган местного самоуправления) в целях подготовки соглашений об изъятии осуществляет следующие мероприятия: выступает заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка; обращается от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельных участков, подлежащих изъятию, если необходимо проведение государственного кадастрового учета таких земельных участков; выступает заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществляет переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направляет проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

В соответствии со статьей 56.10 Земельного Кодекса РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, который оплачивает возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены ст.32 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника:

1) в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ);

2) в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Принудительное изъятие у собственника имущества в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 Гражданского кодекса РФ). 

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47. 

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи. 

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

В силу части 11 статьи 32 Жилищного кодекса РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 данной статьи. 

Следовательно, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ. 

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимающий решение об изъятии жилого помещения, должен не менее чем за год уведомить в письменном виде собственника данного помещения о принятом решении. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ). 

 Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены ст. ст. 85 - 86, 89 ЖК РФ. 

Согласно положений статьи 85 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (в том числе, если жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд), жилое помещение признано непригодным для проживания (пункты 1, 3). 

Таким образом, статьями 32, 85, 89 ЖК предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для изъятия жилых помещений и выселения граждан. 

В силу п.п. 1, 8, 9 ч.1 ст.14 ЖК РФ, п.п.6 п.1 ст.14,  ч.1 ст.16 Федерального закона от 06.10.2003 N131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», п.11 ст.32 Устава муниципального образования городского округа Балашиха Московской области, а также возложенных на орган местного самоуправления обязанностей по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище, обеспечению контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и в целях восстановления нарушенного права неопределенного круга лиц именно администрация муниципального образования обязана принять меры по организации обследования домов и инициировать признание многоквартирных домов аварийными, обеспечить расселение ветхого и аварийного фонда.

С учетом указанных норм, выкуп жилых помещений (у собственников) либо предоставления взамен изымаемого помещения другого жилого помещения (нанимателям по соцнайму) требует соблюдения предварительной процедуры по принятию Администрацией правовых актов об изъятии, расселении и сносе многоквартирных домов.

Таким образом, обязательства ООО «БРИЗ» по созданию, приобретению и передаче жилых помещений в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, занимаемых на основании договоров социального найма (п. 3.5.4 договора), а также обязательства по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельные участки у собственников (п.3.5.5 договора) поставлены в зависимость от исполнения Администрацией области своих обязательств по принятию решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу (п. 3.2.2 договора).

Возложение обязательств по расселению жильцов на ООО «БРИЗ» противоречит нормам статьи 32 Жилищного Кодекса РФ, а также части 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Суд отмечает, что обязательства по расселению жильцов возложена на администрацию как положениями ст. 32 Жилищного кодекса РФ, так и условиями п.3.2.3 договора о развитии застроенной территории, предусматривающего обязанность органа местного самоуправления предоставить благоустроенные жилые помещения из состава переданных победителем аукциона в муниципальную собственность, гражданам, выселяемым из жилых помещений.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Администрацией не были совершены действия, предусмотренные вышеперечисленными нормами, по изъятию нежилых помещению для муниципальных нужд путем выкупа в сроки, предусмотренные законом и условиями договора.

Судом также установлено, что Администрацией не заключались с собственниками жилых помещений соглашения, заключение которых предусмотрено требованиями пункта 6 статьи 32 ЖК РФ, а также принято во внимание, что в материалы делам не представлены трехсторонние соглашения между Администрацией, застройщиком и выселяемыми гражданами. 

Указанное обстоятельство Администрацией не оспаривается (ст. 65 АПК РФ). 

Из материалов дела также следует, что в нарушение п.3.2.2 договора, который устанавливает предельный срок для исполнения обязательств по принятию соответствующего решения органа местного самоуправления об изъятии жилых помещений, такие решения приняты не были, ввиду чего процедура выселения граждан (как из муниципального жилья, так и жилья, принадлежащего гражданам на праве частной собственности) не может быть инициирована следовательно, обязательства, предусмотренные пунктам п.3.5.4, п.3.5.5, п.3.5.6, п.3.5.7 договора о развитии застроенной территории, не могут быть выполнены Истцом в установленные договором (решением суда) сроки.

При этом суд учитывает, что отсутствие согласованного Графика отселения граждан не препятствует исполнению обязанности Администрации по принятию решений (постановлений) об изъятии жилых помещений и земельных участков путем выкупа, и последующему расселению жильцов, возложенной на муниципальный орган в силу закона, в установленные договором сроки, и не освобождает Администрацию от выполнения принятых на себя обязательств по договору № 5 от 11.10.2013г. о развитии застроенной территории.

 

Также суд отклоняет довод Ответчика о том, что принятие решений (постановлений) об изъятии жилых помещений и земельных участков путем выкупа поставлено в зависимость от утверждения проекта панировки территории и проекта межевания территории, а также формирования (постановки на кадастровый учет) земельных участков, подлежащих изъятию, как противоречащий нормам земельного законодательства. 

Как было указано ранее порядок и основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд урегулирован главой VII.1. Земельного кодекса РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (пункт 2 статьи 56.6 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 56.6 Земельного кодекса, в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. 

К решению об изъятии прилагается схема расположения земельного участка, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование таких земельных участков. 

В этом случае решение об изъятии должно содержать указание на утверждение схемы расположения земельного участка (пункт 5 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.6. ст.56.6 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, в том числе по результатам выявления правообладателей изымаемой недвижимости и (или) переговоров с ними об изъятии земельных участков, по согласованию с лицом, подавшим ходатайство об изъятии земельных участков (при его наличии), вправе утвердить иной вариант схемы расположения земельного участка.

В соответствии с п. 8 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ, отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, не является препятствием для принятия решения об изъятии.

Согласно статье 56.7 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган (орган местного самоуправления) в целях подготовки соглашений об изъятии также осуществляет следующие мероприятия: выступает заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка; обращается от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельных участков, подлежащих изъятию, если необходимо проведение государственного кадастрового учета таких земельных участков; выступает заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществляет переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направляет проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

Более того, согласно муниципальной адресной программе, утвержденной Решением Совета депутатов г.о. Железнодорожный от 23.03.2011 № 02/09, именно на Администрацию возложено обязательство по постановке на кадастровый учет земельных участков, входящих в границы территории, подлежащей развитию и на которых расположены объекты, подлежащие сносу. 

Также в соответствии с п.3.2.4 договора Администрация обязалась предоставить застройщику бесплатно в собственность или в аренду без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и (или) государственная собственность на которые не разграничена, и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

 

Указанное условие договора является существенным в силу п.п. 9 п. 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Из указанных условий спорного договора следует, что обязательства ответчика по строительству и вводу в эксплуатацию объектов, на застроенной территории поставлены в зависимость от исполнения Администрацией своих обязательств по предоставлению Истцу земельных участков.

Между тем, как было указано ранее, Администрация своих обязательств по формированию, постановке на кадастровый учет и передаче земельных участков Истцу не исполнила. 

Ответчиком также не представлено доказательств исполнения каких-либо обязательств, предусмотренных п. 3.2.1-3.2.4 договора.

Нарушение Администрацией существенных условий договора, является основанием для изменения условий договора в части увеличения срока действия договора и сроков исполнения отдельных обязательств ООО «БРИЗ» по договору в силу п.2. ст.450 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Так судом установлено, что в целях реализации договора у Истца возникла необходимость осуществить комплекс мероприятий, направленный на разработку и утверждение документации по планировке территории в новой редакции, по независящим от него причинам.

Как указал Истец, в связи с утверждением новых градостроительных регламентов разработанная им ранее документация по планировке территории утратила свою актуальность, в связи с чем возникла необходимость полного пересмотра всех проектных решений развития территории.

Частью 1 статьи 9 ГрК РФ, определено, что территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования (статья 26 ГрК РФ).

В силу части 1 статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги (статья 1 ГрК РФ). При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (часть 5 статьи 41 ГрК РФ).

Как было установлено Решением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2018г. по делу №А41-33189/17 на основании части 8.1 статьи 45 ГрК РФ, а также во исполнение п.3.5.2 договора победителем аукциона, как лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, была разработана документация по планировке территории мкрн. «Керамик», включая проект планировки и проект межевания территории (далее – документация по планировке территории), согласно которой на территории, подлежащей развитию, предусмотрена комплексная застройка с объектами социальной и инженерной инфраструктуры, а также объектов социального, коммунального, общественно-делового назначения и инженерного обеспечения. 

Между тем, направленная на утверждение документация была возвращена Министерством строительного комплекса Московской области на доработку, в том числе с указанием на необходимость согласования ППТ с Министерством транспорта Московской области, так как выяснилось, что согласно Схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области в границах развиваемой территории предусмотрена реконструкция автомобильной дороги регионального значения – ул. Керамическая. 

            В целях устранения указанных замечаний Истец обратился за согласованием разработанной документации по планировке территории в Министерство транспорта Московской области (т.8 л.д.133). Однако, Министерством транспорта Московской области было отказано в согласовании документации, ввиду отсутствия у ведомства информации об источниках финансирования, ответственных исполнителях, сроках проведения реконструкции дороги регионального значения – ул. Керамическая (т.8 л.д.145, 154). 

При этом документация по планировке территории для реконструкции указанной автомобильной дороги утверждена Постановлением Правительства Московской области №1126/35 только 12.10.2022г. (т.7, л.д. 1-64). Таким образом, до конца 2022г. у Истца отсутствовала возможность согласовать документацию по планировке территории с профильным ведомством. 

Более того, Решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 27.12.2017г. №03/50 (т.6 л.д.1-75) были утверждены новые Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Балашиха Московской области», в соответствии с которыми застроенная территория, подлежащая развитию в рамках договора, отнесена к зоне комплексного и устойчивого развития территории «КУРТ-43», для которой установлен новый градостроительный регламент, в том числе определены новые параметры строительства (количество населения, площадь, этажность, обеспечение социальной инфраструктурой и т.д).

Постановлениями Правительства МО от 21.02.2017г. №124/7, 01.08.2017 №623/27, 11.09.2020 №622/28, 14.12.2020 №948/39, 22.12.2020 №996/41,  от 12.10.2021 №1003/34, от 14.12.2021 №1350/42, от 29.12.2021 №1480/45, от 26.07.2022 №762/18, от 30.12.2022 №1504/47, от 20.06.2023 №404-ПП изменены нормативы градостроительного проектирования Московской области, в том числе изменены требования по этажности проектируемых домов, увеличены нормативные требования по количеству создаваемых на территории парковочных мест - в два раза, мест в детских дошкольных и образовательных учреждениях, введены ограничения (запрет) на размещение жилых помещений (квартир) на первых этажах домов.

Постановлением Администрации городского округа Балашиха МО от 10.08.2021г. N 715-ПА (т.7 л.д. 76-138) были утверждены Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Балашиха Московской области, в соответствии с которыми в границах территории, подлежащей развитию в рамках договора, планируется зона строительства транспортной развязки дороги Лыткарино-Томилино-Красково-Железнодорожный (пересечение Лыткаринского шоссе и магистрали М-5 «Урал»); зона реконструкция автомобильной дороги «

<

...>».

При этом, как было указано ранее, документация по планировке территории для реконструкции автомобильной дороги «

<

...>» в г.о. Балашиха Московской области утверждена только 12.10.2022г. Постановлением Правительства Московской области №1126/35 (т.7 л.д. 1-64).

Суд учитывает, что указанные изменения в законодательстве не зависят от воли Истца, являются существенными для целей реализации договора, получения разрешительных документов (внесении изменений) без которых невозможно осуществление строительства.

Более того, указанные обстоятельства влекут изменение площади, на которой допускается строительство в соответствии с договором о развитии застроенной территории и изменение технико-экономических показателей проекта в сторону уменьшения; исключают реализацию проекта по ранее разработанной документации по планировке территории и, как следствие, влекут необходимость корректировки ранее разработанной документации по планировке территории в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, что в свою очередь, влечет увеличение финансовых и временных затрат на реализацию как всего проекта в целом, так и отдельных обязательств по договору.    

В целях исполнения обязательств по договору, Истцу требуется осуществить дополнительный комплекс мероприятий, направленный на существенную корректировку ранее разработанной документации по планировке территории либо ее изменение в полном объеме с учетом существенного изменения градостроительных регламентов, что в свою очередь, влечет необходимость продления сроков договора. 

Ввиду вышеуказанных обстоятельств, Истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае имеет место совокупное существенное изменение обстоятельств, указанное в п.2 ст. 451 ГК РФ, что позволяет суду изменить условия договора о развитии застроенной территории.

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые Истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и его условиям. Изменение сроков повлекло за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для изменения их условий, в части увеличения сроков реализации договоров о развитии застроенной территории и исполнения, принятых на себя сторонами обязательств.

Также суд учитывает, что Истец принял все зависящие от него меры и выполнил все действия, которые он имел возможность выполнить, для своевременного выполнения обязательств по договору. Так, из представленных Истцом документов следует, что им выполнены обязательства по оплате цены аукциона в рамках выполнения условий договора, а также по разработке проекта планировки и проекта межевания территории (который неоднократно корректировался – в том числе в связи с меняющимися градостроительными регламентами), в том числе, Истцом разработано несколько вариантов градостроительной концепции (мастер-плана) с целью внесения изменений в документацию по планировке территории (документация была направлена на утверждение как в Администрацию, так и Министерство жилищной политики Московской области на согласование); Истец предпринимал все необходимые действия в целях устранения замечаний Минжилполитики МО в отношении разработанной документации; Истцом разработана  направлена на утверждение дорожная карта реализации проекта (включающие все этапы реализации договора), а также заключены договоры на приобретение дополнительных земельных участков, необходимых для реализации договора у четом изменившихся региональных нормативов градостроительного проектирования.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора. 

С учетом понесенных ООО «БРИЗ» расходов по исполнению договора (более 66 000 000 руб.), необходимости выполнения обязательств по расселению ветхого жилого фонда, суд приходит к выводу, что расторжение договора (прекращение ввиду истечения срока) противоречит общественным интересам и повлечет для общества ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора. 

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что просрочка кредитора (Администрации) и внесение изменений в законодательство не позволило ООО «БРИЗ» исполнить взятые на себя обязательства в установленные договором (решением суда) сроки.

С учетом необходимости разработки документации по планировке территории (внесения корректировок) в связи с изменившимися нормативами градостроительного проектирования и дальнейшего ее утверждения по установленной законом процедуре, принятия Администрацией решений (постановлений) о сносе многоквартирных домов, изъятии квартир и земельных участков, проведении работ по сносу 42 домов, выполнения инженерных изысканий и осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства в границах застроенной территории, сроки, установленные в предложенных Истцом редакциях пунктов договора, судом признаются разумными, Ответчиком доказательств и мотивированных доводов об их чрезмерности не представлено.

Условия изменения договора, предложенные Истцом, не налагают на Администрацию дополнительных обязательств и не нарушают права третьих лиц, а направлены на их соблюдение (интересы жителей расселяемых домов, публичные интересы). 

В этой связи суд полагает возможным изменить условия договора о развитии застроенной территории в части продления срока договора и сроков исполнения отдельных обязательств.

Довод Администрации о том, что деятельность сторон в рамках договора о развитии застроенной территории относится к комплексному развитию территории и регулируется нормами градостроительного и земельного законодательства, устанавливающими порядок заключения и исполнения договоров о комплексном развитии территории (КРТ), отклоняются судом, ввиду следующего.

Порядок заключения и исполнения договоров о развитии застроенных территорий регулировались статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Порядок заключения и исполнения договоров о комплексном развитии территорий регулируются статьями 68-70 Градостроительного кодекса Российской Федерации (введены Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ).

При этом, согласно части 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 494-ФЗ), сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 статьи 18 Закона N 494-ФЗ, а изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров.

Следовательно, нормы градостроительного и земельного законодательства, регулирующие договоры о комплексном развитии территории, не подлежат применению к отношениям сторон, возникшим из договора о развитии застроенной территории в силу положений Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ. 

Доводы Администрации о том, что изменение существенных условий договора о развитии застроенной на основании соглашения сторон или по требованию одной из сторон не допускается, так как нарушает положения гражданского и антимонопольного законодательства (ст. 448 ГК РФ, ч. 1 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции»), отклоняется судом ввиду следующего.

В силу части 26 статьи 46.3 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. 

При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. 

Исходя из указанных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на продление срока действия такого договора. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2018 года по делу №А40-231567/2017, Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019г. по делу №А41-54748/18.

Довод Ответчика о том, что Истцом существенно нарушены условия договора, а именно, ни одна обязанность не исполнена обществом в установленный в договоре срок, опровергнуты доказательствами, представленными в материалы дела, ввиду чего также отклоняются судом.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ООО «БРИЗ» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить полностью.

Внести в Договор о развитии застроенной территории №5 от 11.10.2013г. следующие изменения: 

1.      Пункт 3.5.2. изложить в редакции:

«Подготовить (разработать и направить на утверждение) проект планировки Территории, включая проект межевания Территории, в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, подлежащих развитию, объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры в срок до 01 июня 2025 года.».

2.      Пункт 3.5.4. изложить в редакции:

«.3.5.4. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на Территории. Перечень и площадь квартир подлежит уточнению по мере реализации Договора о развитии застроенной территории, о чем стороны подпишут соответствующее дополнительное соглашение.

Максимальный срок исполнения указанного обязательства – поэтапно, строго в соответствии с графиком отселения, утвержденным дополнительным соглашением к настоящему договору, но не позднее 01 декабря 2032 года.».

3. Пункт 3.5.5. изложить в редакции:

«3.5.5. Уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной Решением Совета депутатов г.о. Железнодорожный от 23.03.2011 № 02/09 и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с условиями договора.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным Сторонами с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством РФ и Московской области.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств Победителя (Единственного участника) аукциона.

Максимальные сроки выполнения указанного обязательства – поэтапно, строго в соответствии с графиком отселения, утвержденным дополнительным соглашением к настоящему договору, но не позднее 01 декабря 2032 года.».

4. Пункт 3.5.6 изложить в редакции:

«Осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство на Территории в соответствии с утвержденным проектом планировки не позднее 01 декабря 2033 года.»;

5. Пункт 3.5.7 изложить в редакции:

«Осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения Территории в срок до 01 декабря 2032 года, и в течении 8 (восьми) месяцев с момента завершения строительства передать их безвозмездно у установленном порядке в муниципальную собственность.»;

6. Пункт 4.1. изложить в редакции:

«4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 01 декабря 2033 года».  

Взыскать с Администрации городского округа Мытищи Московской области в пользу ООО «Земельные ресурсы» расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано. 

 

Судья                                                                                 Бондарев М.Ю.