ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-20028/2008

город Ростов-на-Дону

04 июля 2017 года

15АП-5975/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко Н.В.

судей Д.В. Николаева, А.Н. Стрекачёва

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений»: представитель ФИО2 по доверенности от 20.02.2017,

от Министерства обороны Российской Федерации: представитель ФИО3 по доверенности от 21.12.2016, 

от ФИО4: представитель ФИО5 по доверенности от 26.11.2016, 

от ФИО6: представитель ФИО5 по доверенности от 12.11.2016,

от ФИО7: представитель ФИО5  по доверенности от 16.11.2016,

от ФИО8: представитель ФИО5 по доверенности от 19.11.2016

от ФИО9: представитель ФИО10 по доверенности от 30.05.2017,

ФИО11 лично, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО7, ФИО8, ФИО6, ФИО4

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2017 по делу № А53-20028/2008 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

принятое судьей Абраменко Р.А.

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа» (далее - должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратились ФИО4, ФИО8, ФИО7, ФИО6 с заявлением: 

об исключении из конкурсной массы должника - ОАО «СУ СКВО» земельного участка под общежитием, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0080504:68, площадь 4667 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - общежитие; 

о признании недействительными повторных торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, состоявшихся 14.10.2016, в отношении лота № 21 - земельного участка, принадлежащего ОАО «СУ СКВО», расположенного под общежитием, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0080504:68. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений», Министерство обороны Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда  от 03.04.2017 по делу № А53-20028/2008 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с определением суда от 03.04.2017 по делу № А53-20028/2008, ФИО7, ФИО8, ФИО6, ФИО4 обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции нарушил принцип единства правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен. Здание общежития не было включено в конкурсную массу, соответственно, и земельный участок, на котором оно расположено, должен быть исключен из конкурсной массы должника. Апеллянты полагают, что здание общежития фактически изменило статус, став многоквартирным жилым домом, в связи с приватизацией жилья в собственность ФИО4 По мнению подателя жалобы, общежитие приобрело статус многоквартирного жилого дома, вследствие чего к правоотношениям по пользованию земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, подлежат применению положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". По мнению апеллянтов, приобретение собственниками помещений в многоквартирном жилом доме права общей долевой собственности на земельный участок, сформированный для эксплуатации жилого дома, свидетельствует о прекращении всех иных ранее существовавших (зарегистрированных либо не зарегистрированных) прав на указанный земельный участок. Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в ЕГРП.

В отзывах на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника и ФИО9 просят обжалованный судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считают выводы суда соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам Закона о банкротстве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.04.2009 в отношении Федерального Государственного унитарного предприятия «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа Министерства обороны Российской Федерации» введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2009 утверждено мировое соглашение, производство по делу прекращено.

04.02.2010 Федеральное Государственное унитарное предприятие «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа Министерства обороны Российской Федерации» реорганизовано путем преобразования в открытое акционерное общество «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа».

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2010 мировое соглашение, утвержденное определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2009, расторгнуто, в отношении должника введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.05.2011 в отношении открытого акционерного общества «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден ФИО12

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2012 в отношении открытого акционерного общества «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа» открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО13.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.01.2013 ФИО13 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника. Конкурсным управляющим ОАО «СУ СКВО» утвержден ФИО14.

Определением суда, резолютивная часть которого объявлена 03.09.2013, арбитражный управляющий ФИО14 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО «СУ СКВО». Конкурсным управляющим ОАО «СУ СКВО» утвержден ФИО15.

Как следует из материалов дела, здание общежития, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61-61-01/392/2009-004, является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 61-АД № 670640, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.06.2009 сделана запись регистрации № 61-61-01/392/2009-4.

Согласно выписке из реестра федерального имущества № 4236 от 06.05.2009 общежитие литер А, расположенное по адресу: 

<

...>, было закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа Министерства обороны Российской Федерации».

Приказом Министра обороны Российской Федерации № 1943 от 30.12.2010 «О закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны РФ» здание общежития, расположенного по адресу: 

<

...>, закреплено на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ. Тем же приказом ФГУ «СК ТУИО» Министерства Обороны РФ предписано произвести постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 1 приказа.

Здание общежития, расположенного по адресу: 

<

...>, было принято ФГУ «СК ТУИО» МО РФ на баланс по акту о приеме-передаче здания (сооружения) № 05 от 01.02.2011 без земельного участка, коммунальных сетей и сооружений.

Земельный участок под общежитием, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 37 838 кв.м, кадастровый номер 51:44:0080504:34, также являлся собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2010 серия 61-АЖ № 034670, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.12.2010 сделана запись регистрации №61-61-01/715/2010-115.

После уточняющего межевания земельный участок с кадастровым номером 61:44:0080504:34 был снят с кадастрового учета, было образовано два земельных участка с кадастровыми номерами 61:44:0080504:67 и 61:44:0080504:68. Земельному участку под общежитием, расположенному по адресу: 

<

...>, был присвоен кадастровый номер 61:44:0080504:68, площадью 4 667 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - общежитие.

На основании Приказа Министерства обороны РФ № 1506 от 31.12.2009 и передаточного акта подлежащего приватизации имущественного комплекса федерального государственного унитарного предприятия «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа МО РФ» от 15.02.2010 право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0080504:68, площадью 4 667 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - общежитие, было зарегистрировано за открытым акционерным обществом «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным УФРС по Ростовской области 09.08.2012 серия 61-АЗ № 136212, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.08.2012 сделана запись регистрации № 61-61-01/411/2012-128.

Общежитие, расположенное по адресу: 

<

...>, не включено в конкурсную массу должника.

14.10.2016 на повторных торгах по продаже имущества ОАО «СУ СКВО» в форме публичного предложения было реализовано имущество (конкурсная масса) должника, в том числе: по Лоту № 21 - земельный участок, принадлежащий ОАО «СУ СКВО», расположенный под общежитием, по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Оганова, 32 а, кадастровый номер 61:44:0080504:68. 

Победителем повторных торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения по лоту № 21 признан ФИО16 (344015, 

<

...>; ИНН:616842169900) в соответствии с предоставленным им предложением по цене 333 000 руб.

Между должником и победителем торгов по Лоту № 21 был заключен договор купли-продажи недвижимости №03/21-10/16 от 20.10.2016.

Победитель торгов по Лоту № 21 отказался от исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости №03/21-10/16 от 20.10.2016, в связи с чем между должником и ФИО16 был расторгнут 28.11.2016 договор купли-продажи недвижимости №03/21-10/16 от 20.10.2016. 

Согласно результатам проведенных торгов по продаже имущества должника (протокол №14987-ОТПП/21 от 14.10.2016 в отношении Лота №21) предложение ФИО9 о цене имущества должника является максимальным после победителя торгов ФИО16, который отказался от исполнения обязательств по договору №03/21-10/16 от 20.10.2016.

В связи с отказом ФИО16 от исполнения обязательств по договору №03/21-10/16 от 20.10.2016, конкурсный управляющий ОАО «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа» направил ФИО9 предложение о заключении договора купли-продажи имущества должника от 20.12.2016 по Лоту № 21.

31.12.2016 ФИО9 направил конкурсному управляющему согласие на подписание договора купли-продажи от 20.12.2016 по покупке имущества по Лоту № 21.

Договор купли-продажи земельного участка не был заключен со ФИО9, поскольку возник спор в отношении законности проведеных торгов по лоту № 21.   

Жильцы общежития, расположенного на спорном земельном участке, обратились в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением об исключении из конкурсной массы должника земельного участка под общежитием, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0080504:68, площадь 4667 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - общежитие; о признании недействительными повторных торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, состоявшихся 14.10.2016, в отношении лота № 21 - земельного участка, принадлежащего ОАО «СУ СКВО», расположенного под общежитием, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0080504:68. 

В обоснование заявленных требований граждане указали, что решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07.07.2011 за ФИО4 было признано право собственности на комнату № 34 площадью 62,7 кв.м в здании по адресу: ул. Оганова, д. 32а, г. Ростов-на-Дону, в порядке приватизации, в связи с чем с данного момента общежитие приобрело статус многоквартирного жилого дома, последствием приобретения которого является, в том числе, распространение положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Вводного закона на правоотношения по пользованию земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом. 

Суд первой инстанции отказал заявителям в удовлетворении требования. 

При этом, суд указал, что в соответствии с Приказом Министерства обороны РФ № 1506 от 31.12.2009 и передаточным актом подлежащего приватизации имущественного комплекса федерального государственного унитарного предприятия «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа МО РФ» от 15.02.2010 право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0080504:68, площадью 4 667 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - общежитие, было зарегистрировано за открытым акционерным обществом «Строительное управление Северо-Кавказского военного округа». С учетом изложенного данный земельный участок был обоснованно включен конкурсным управляющим в состав конкурсной массы ОАО «СУ СКВО» и реализован на торгах.

Однако при разрешении спора суд не учел следующее.

В соответствии со статьей 131 Закона N 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество (часть 2 статьи 131 Закона о банкротстве).

В силу пунктов 5 и 6 статьи 132 Закона N 127-ФЗ жилищный фонд социального использования подлежит передаче собственнику такого жилищного фонда.

Передача социально значимых объектов, указанных в пункте 5 статьи 132 Закона N 127-ФЗ, и жилищного фонда социального использования соответственно в муниципальную собственность и собственнику жилищного фонда социального использования осуществляется без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные таким определением.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В части 1 статьи 92 ЖК РФ перечислены помещения, относящиеся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, в том числе жилые помещения в общежитиях. Частью 3 рассматриваемой статьи установлено, что специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разд. IV ЖК РФ.

Законом № 127-ФЗ установлен особый порядок в отношении используемого гражданами жилищного фонда (общежития предприятия-должника) и эти помещения не могут включаться в состав конкурсной массы. 

Специализированный жилищный фонд, в который входит общежитие, не должен включаться в конкурсную массу должника, так как это противоречит Закону N 127-ФЗ, данное имущество должно быть исключено из конкурсной массы и передано в жилищный фонд собственника без дополнительных условий.

Общежитие, расположенное по адресу: 

<

...>, в соответствии с кадастровым паспортом имеет жилое назначение, состоит из 39 помещений, имеющих признаки квартиры (жилая комната, коридор, кухня, совмещенный санузел и вспомогательные помещения).

Общежитие является собственностью Российской Федерации и находится в оперативном управлении Федерального государственного казенного учреждения «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства Обороны Российской Федерации (Свидетельство от 18.05.2015, запись о регистрации №61-61/001-61/001/006/2015-5659/1).

Общежитие не включено в конкурсную массу должника.

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0080504:68, площадь 4667 кв.м, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под общежитием, из чего следует, что формирование земельного участка было обусловлено необходимостью формирования земельного участка для эксплуатации общежития. 

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Поскольку общежитие, расположенное по адресу: 

<

...>, является собственностью Российской Федерации, находится в оперативном управлении Федерального государственного казенного учреждения «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства Обороны Российской Федерации и не включено в конкурсную массу должника, земельный участок, на котором расположено общежитие, следуя судье объекта недвижимости, который на нем расположен, подлежит исключению из конкурсной массы на основании части 2 статьи 131, пунктов 5 и 6 статьи 132 Закона о банкротстве № 127-ФЗ, статей 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В силу части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение года со дня проведения торгов. При этом по смыслу гражданского законодательства торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В рассматриваемом случае на торги выставлен лот № 21 - земельный участок, принадлежащий ОАО «СУ СКВО», расположенный под общежитием, по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Оганова, 32 а, кадастровый номер 61:44:0080504:68, подлежащий исклюсчению из конкурсной массы должника. Это привело к тому, что земельный участок был реализован отдельно от объекта недвижимости (общежития), размещенного на нем.

Следовательно, оспариваемые торги не соответствуют подпункту 5 пункта 1 статьи 1, пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушают права собственника и жителей общежития, поэтому подлежат признанию недействительными. 

В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются нарушение или неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, обстоятельствам дела. 

Поскольку суд первой инстанции не применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и пришел к выводам, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, определение суда от 03.04.2017 подлежит отмене. 

В связи с отменой обжалованного судебного акта, суд апелляционной инстанции в соответствии с полномочиями, предусмотренными  пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает новый судебный акт об удовлетворении заявления. 

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда  Ростовской области от 03.04.2017 по делу № А53-20028/2008 отменить.

Признать недействительными торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения, состоявшиеся 14.10.2016 в отношении лота № 21 - земельного участка кадастровый номер 61:44:0080504:68, площадью 4 667 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общежитие, расположенного по адресу: 

<

...> «а».

Исключить из конкурсной массы открытого акционерного общества «Строительное управлении Северо-Кавказского военного округа Министерства Обороны Российской Федерации» земельный участок кадастровый номер 61:44:0080504:68, площадью 4 667 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общежитие, расположенный по адресу: 

<

...> «а».

Взыскать с открытого акционерного общества «Строительное управлении Северо-Кавказского военного округа Министерства Обороны Российской Федерации» в пользу ФИО4 расходы по уплате государственной пошлины  размере 9 000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Сулименко

СудьиД.В. Николаев

ФИО17