﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-7105/2013

24 марта 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22.03.2021.

Постановление в полном объеме изготовлено 24.03.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Елисеевой Е.В.,

судей Жегловой О.Н., Кузнецовой Л.В.

при участии представителей

от общества с ограниченной ответственностью «Компания «ВИД»: 

Белова Д.В. по доверенности от 11.01.2021 № 1

и Келейникова А.Н. по доверенности от 13.11.2020,

от Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области: Кузьминых Т.Ю. по доверенности от 19.01.2021,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу кредитора – 

общества с ограниченной ответственностью «Компания «ВИД»

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020

по делу № А43-7105/2013 Арбитражного суда Нижегородской области

по заявлениям конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Нижегородский экспедиционный отряд подводно-технических 

и аварийно-спасательных работ» (ИНН: 526000795, ОГРН: 1025203014187)

Цапанова Станислава Сергеевича

и общества с ограниченной ответственностью «Компания «ВИД»

(ИНН: 1841000120, ОГРН: 1081841007038)

о признании сделки недействительной

и о применении последствий ее недействительности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – 

индивидуальный предприниматель Пыжов Олег Викторович, индивидуальный предприниматель Хуртин Вячеслав Викторович и Солнышкова Ольга Васильевна,

и   у с т а н о в и л : 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Нижегородский экспедиционный отряд подводно-технических и аварийно-спасательных работ» (далее – Общество; должник) конкурсный управляющий Цапанов Станислав Сергеевич и конкурсный кредитор должника – общество с ограниченной ответственностью «Компания «ВИД» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлениями о признании недействительной сделкой одностороннего отказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство; арендодатель) от договора аренды земельного участка от 19.09.1995 № 397, заключенного с Обществом (арендатор), и о применении последствий недействительности сделки.

Заявления конкурсного управляющего и конкурсного кредитора основаны на статье 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), статьях 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорная сделка повлекла исключение права долгосрочной аренды земельного участка как актива должника из конкурсной массы и причинение тем самым вреда имущественным интересам кредиторов.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Пыжов Олег Викторович, индивидуальный предприниматель Хуртин Вячеслав Викторович и Солнышкова Ольга Васильевна.

Суд первой инстанции определением от 05.10.2020 признал односторонний отказ Министерства от договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применил последствия недействительности сделки в виде признания договора аренды земельного участка от 19.09.1995 № 397 действующим и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о наличии у Общества права аренды земельного участка.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 08.12.2020 отменил определение от 05.10.2020 и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с судебным актом апелляционного суда, Компания обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 08.12.2020 и оставить в силе определение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Компания считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о преюдициальном значении решения Арбитражного суда Нижегородской области от 12.11.2019 по делу № А43-24259/2019 об отказе Обществу в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Управления Росреестра по Нижегородской области по погашению в ЕГРП записи об аренде спорного земельного участка и определения арбитражного суда от 13.06.2019 по делу № А43-7105/2013 об исключении из конкурсной массы должника права аренды земельного участка, так как в рамках указанных споров суд не проверял односторонний отказ Министерства от договора аренды на соответствие нормам гражданского законодательства и Закона о банкротстве.

Как полагает заявитель жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о невозможности заключения нового договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора без расторжения предыдущего договора не согласуется с правилами статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, тогда как в пункте 9 статьи 33 названного кодекса и в пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится императивный запрет на досрочное расторжение договора. При наличии заключенного договора аренды земельного участка новые собственники не заключают новый договор аренды на иных условиях, а вступают в действующий договор, заключенный с первым арендатором, на тех же условиях. При этом условия договора аренды со множественностью лиц в редакции, предложенной Министерством, нарушают права как первоначального, так и новых арендаторов, поскольку предусматривают некорректное разделение прав аренды земельного участка и значительное увеличение арендной платы. Применив последствия недействительности сделки, суд первой инстанции не разрешал вопрос об объеме включаемого в конкурсную массу права аренды должника.

По мнению Компании, суд апелляционной инстанции не рассмотрел требования конкурсного управляющего о признании сделки недействительной, сделав необоснованный вывод о злоупотреблении Компанией правом на судебную защиту. Между тем в действиях кредитора отсутствуют признаки недобросовестного поведения; обратившись в суд с рассматриваемым требованием, Компания действовала в интересах конкурсных кредиторов должника; в полном объеме внесла за Общество арендную плату. 

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителями в судебном заседании.

В письменном отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий Общества поддержал позицию кредитора. Представитель Министерства в отзыве на жалобу и в ходе судебного заседания отклонил доводы заявителя, указав на законность и обоснованность принятого апелляционной инстанцией судебного акта. Пыжов О.В., Хуртин В.В. и Солнышкова О.В. в отзывах указали, что уведомление об отказе от договора аренды на основании статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поэтому основания для его оспаривания в рамках дела о банкротстве отсутствовали, тогда как реализация права аренды земельного участка в конкурсном производстве приведет к нарушению прав собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. В то же время в дополнительном отзыве Пыжов О.В. и Хуртин В.В. указали на то, что они заинтересованы в документальном оформлении ранее возникших прав аренды, а не в наделении правами на землю, как вновь возникшими.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа определением от 18.02.2021 откладывал рассмотрение кассационной жалобы по правилам части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 22.03.2021.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе и в отзывах на нее, и заслушав представителей явившихся лиц, суд округа пришел к выводу о необходимости отмены обжалованного судебного акта.

Как следует из материалов дела, Арбитражный суд Нижегородской области определением от 15.04.2013 возбудил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества; определением от 21.05.2013 ввел в отношении Общества процедуру наблюдения; решением от 16.04.2014 признал должника несостоятельным (банкротом) и открыл в отношении его имущества конкурсное производство; определением от 12.09.2014 прекратил производство по делу о банкротстве должника в связи с утверждением мирового соглашения; определением от 13.01.2015 расторг мировое соглашение, возобновил производство по делу о банкротстве и ввел в отношении имущества Общества процедуру конкурсного производства.

Администрация города Нижнего Новгорода (правопредшественник Министерства, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 19.09.1995 № 397, по условиям которого арендодатель предоставил в пользование арендатору земельный участок площадью 30 000 квадратных метров на срок с 13.09.1995 по 12.09.2044. 

В связи с отчуждением части расположенных на арендуемом земельном участке зданий индивидуальному предпринимателю Пыжову О.В., индивидуальному предпринимателю Хуртину В.В. и Солнышковой О.В., Министерство направило в адрес Общества уведомление от 16.10.2018 № исх-326-12409/19 об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 19.09.1995 № 397 в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем 30.04.2019 из ЕГРН исключена запись об обременении земельного участка правом аренды Общества.

Посчитав, что отказ Министерства от договора аренды земельного участка повлек причинение вреда имущественным интересам кредиторов должника, конкурсный управляющий Цапанов С.С. и Компания обратились в суд с заявлениями о признании данной сделки недействительной (ничтожной).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции заключил, что у Министерства не было цели нарушить права должника или его кредиторов, поскольку, отказавшись от исполнения договора от 19.09.1995 № 397, заключенного с одним землепользователем, Министерство направило проект договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора собственникам всех объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке. При этом односторонний отказ от договора совершен Министерством в целях выполнения предписаний закона о приведении арендных отношений в соответствие с фактическими обстоятельствами и защиты прав землепользователей; без расторжения действовавшего ранее договора аренды невозможно заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Определение суда первой инстанции по настоящему спору фактически противоречит судебным актам по делам № А43-24259/2019 и № А43-7105/2013, в которых суды установили, что Общество перестало быть единственным арендатором спорного земельного участка в силу закона; исключили право аренды из конкурсной массы должника и отказали в удовлетворении требований о признании незаконным действий Росреестра, исключившего из ЕГРН запись об обременении земельного участка правом аренды Общества. Восстановление в ЕГРН записи о наличии у Общества права аренды всего земельного участка фактически лишает третьих лиц прав на землю. Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о злоупотреблении Компанией своими правами.

Между тем апелляционный суд не учел следующее.

В пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено названным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует и суды установили, что договор аренды от 19.09.1995   № 397 заключен на 49 лет. В разделе 6 договора стороны предусмотрели возможность изменения условий договора по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут в определенных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором. При этом договор не предусматривает возможности внесудебного расторжения договора по инициативе арендодателя либо одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора. 

Односторонний отказ Министерства от договора аренды (оформлен уведомлением от 16.10.2018; погашение записи в ЕГРП произведено 30.04.2019) произошел в процедуре конкурсного производства в отношении Общества, что свидетельствует о нарушении прав кредиторов должника, претендующих на максимальное удовлетворение своих  требований. Кроме того, по общему правилу с момента государственной регистрации перехода права собственности на часть помещений третьи лица приобретают право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации, второй абзац пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Такое регулирование означает, что новые собственники части объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке, приобретают права и обязанности соарендаторов на тех же условиях, что и первый арендатор. Односторонним отказом Министерства от договора аренды земельного участка нарушены права третьих лиц, заинтересованных в оформлении ранее возникших прав аренды на прежних условиях (например, о цене договора), а не в наделении их правами на землю, как вновь возникшими.

В силу приведенных норм и разъяснений является ошибочным вывод апелляционного суда о том, что для правильного оформления договорных отношений с соарендаторами требуется расторжение ранее действовавшего долгосрочного договора аренды земельного участка с первым арендатором. 

В обоснование такого вывода суд апелляционной инстанции сослался на пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Между тем, из данной нормы не следует, что приобретение сособственниками объектов недвижимости права аренды осуществляется через расторжение действующего долгосрочного договора аренды. 

Нарушение прав должника, его кредиторов, а также третьих лиц состоит помимо прочего в том, что вновь заключенные договоры аренды могут содержать условия, сформированные под воздействием обязательных требований законодательства о земле в современной редакции, и существенно, возможно, в худшую сторону для арендаторов, отличаться от условий договора аренды от 19.09.1995 № 397.

В обоснование права на односторонний отказ от договора аренды Министерство ссылается на статью 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая регулирует порядок и последствия такого отказа от договора, когда право на него предоставлено стороне Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В рассмотренном случае односторонний отказ Министерства от долгосрочного договора аренды земельного участка запрещен действующим законодательством и не мог быть предусмотрен договором. 

При таких обстоятельствах, оценив отказ Министерства от заключенного с Обществом договора аренды земельного участка на предмет наличия признаков его недействительности (ничтожности) по основаниям, предусмотренным в статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу об отсутствии у Министерства права на одностороннее расторжение договора; данный отказ нарушает права не только должника, но и его кредиторов и третьих лиц, поэтому является ничтожным и не влечет правовых последствий.

С учетом изложенного является необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о злоупотреблении процессуальными правами Компанией, обратившейся в суд с заявлением об оспаривании сделки по одностороннему отказу от договора аренды в защиту имущественных прав и законных интересов как своих, так и других конкурсных кредиторов.

В целях восстановления действия неправомерно прекращенного договора и права аренды, руководствуясь статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно применил последствия недействительности сделки в виде признания договора аренды земельного участка от 19.09.1995 № 397 действующим и восстановления в ЕГРН записи о наличии у Общества права аренды земельного участка.

Вопреки выводам апелляционного суда примененные последствия недействительности сделки не влекут нарушение прав Пыжова О.В., Хуртина В.В. и Солнышковой О.В.

Гарантией соблюдения прав третьих лиц а данном случае является определение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.06.2019, которым право аренды спорного земельного участка исключено из конкурсной массы, поскольку должник утратил в праве аренды долю, пропорциональную площади расположенных на земельном участке зданий, отчужденных Пыжову О.В., Хуртину В.В. и Солнышковой О.В. Таким образом, восстановленная в ЕГРН запись об обременении земельного участка правом аренды должника не отменяет того факта, что права и обязанности по договору аренды земельного участка в прежнем размере не могут быть реализованы на торгах в составе конкурсной массы Общества.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для отмены определения суда первой инстанции, соответствующего положениям действующего законодательства.

Выводы апелляционного суда сделаны при неправильном применении норм материального права. Данное обстоятельство в соответствии с частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

По правилам пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду кассационной инстанции предоставлено право по результатам рассмотрения кассационной жалобы оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

На основании изложенного постановление суда апелляционной инстанции от 08.12.2020 подлежит отмене, а определение суда первой инстанции от 05.10.2020 – оставлению в силе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

В связи с удовлетворением кассационной жалобы и отменой обжалованного судебного акта расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Министерство, как на другую сторону признанной недействительной сделки, и подлежат взысканию в пользу заявителя жалобы.

Вопрос о повороте исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 в части взыскания с Компании в доход федерального бюджета и в пользу индивидуального предпринимателя Хуртина В.В. по 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб при необходимости может быть разрешен в порядке части 2 статьи 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286, 287 (пункт 5 части 1), 288 (части 1 и 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

отменить постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 по делу № А43-7105/2013.

Оставить в силе определение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.10.2020 по настоящему спору.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания «ВИД» 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Арбитражному суду Нижегородской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

Е.В. Елисеева

 

Судьи

О.Н. Жеглова

Л.В. Кузнецова