СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-1297/2025-ГК

г. Пермь

17 марта 2025 года

Дело № А60-59038/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 марта 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Коньшиной С.В., 

судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Янаевой А.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску (веб-конференция): ФИО1 – доверенность от 24 июня 2024 года, диплом, паспорт; 

от ответчика по первоначальному иску: ФИО2 – доверенность от 16 мая 2024 года, диплом, паспорт;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «Интерра»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 января 2025 года по делу № А60-59038/2024

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Гортест Урал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Интерра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительным уведомления об одностороннем расторжении договора,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Интерра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гортест Урал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об обязании возвратить объект аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гортест Урал» (далее ООО «Гортест Урал», истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интерра» (далее ООО «Интерра», ответчик по первоначальному иску) о признании недействительной сделки об увеличении ставки арендной платы в части, превышающей 10-процентный лимит, и одностороннем расторжении договора аренды нежилого помещения от 06 июля 2020 года, оформленной уведомлением исх.№ 12 от 30 августа 2024 года. 

ООО «Интерра» обратилось к ООО «Гортест Урал» со встречным иском о возложении обязанности на ООО «Гортест Урал» возвратить объект аренды по договору аренды нежилого помещения от 06 июля 2020 года - нежилое (офисное) помещение № 46 с кадастровым номером 66:41:0601033:804, ООО «Интерра» в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27 января 2025 года первоначальные исковые требования  удовлетворены. Признана недействительной сделка об увеличении ставки арендной платы в части, превышающей 10-процентный лимит, и одностороннем расторжении договора аренды нежилого помещения от 06 июля 2020 года, оформленной уведомлением от 30 августа 2024 года исх. № 12. В удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик по первоначальному иску, ООО «Интерра», не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, вопреки выводу суда, в данном случае уведомление содержало оферту об изменении арендной ставки и уведомление об отказе от договора. Неакцептованная оферта не может считаться сделкой, поскольку для изменения условий о стоимости арендной платы одного волеизъявления ответчика не достаточно. Сделка, порождающая последствия изменения ставки аренды, двухсторонняя. Уведомление об отказе от договора, является односторонней сделкой и одного уведомления о внесудебном расторжении договора достаточно для прекращения договора. В данном случае уведомление ответчика с предложением о повышении ставки аренды, а в случае неприятия данного предложения, об отказе от договора, следует рассматривать как два разных уведомления: оферта и односторонняя сделка. По условиям договора основания для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке с любой стороны не ограничены и могут быть любые. Суд признал злоупотреблением правом причину одностороннего отказа от договора, а не сам отказ. В решении суда нет обоснования, в чем заключается нарушение прав истца самим по себе прекращением договорных отношений. Отказ истца от продолжения договорных отношений по предложенной ставке, а потому одностороннем расторжении договора со стороны ответчика, не может рассматриваться со стороны арендодателя как совершение действий, причиняющих вред арендатору. Право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке закреплено в пункте 9.6.5 договора. При этом право отказаться от исполнения договора аренды и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке по неограниченным причинам предоставлено обеим сторонам. Обе стороны, заключая договор аренды с указанным условием, несут риски отказа от договора до истечения срока по любой причине. В данном случае ответчику поступило несколько предложений от третьих лиц, желающих заключить договор аренды на данное помещение по повышенной ставке, в связи с чем ответчик и предложил истцу продолжить аренду по новой ставке. Ответчик как собственник помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать его в аренду на выгодных ему условиях. Поскольку  в договоре аренды есть условие о возможности досрочного расторжения, то ответчик им воспользовался. В исковом заявлении истец не ссылался на то, что во взаимоотношениях с ответчиком он является «слабой» стороной. Суд самостоятельно указал данное новое основание для удовлетворения иска, что лишило ответчика возможности возражать против придания истцу статуса «слабой» стороны. Обе стороны договора аренды являются субъектами предпринимательской деятельности, которые осуществляют такую деятельность на свой риск, они могут и должны оценить и предположить возможность наступления отрицательных последствий, вытекающих из условий соответствующего договора. Подписывая договор с пунктом 9.5, истец принял на себя всю полноту последствий возможного одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя, равно как и арендодатель принял на себя риски возможного досрочного освобождения помещения арендатором. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ООО «Интерра» просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначальных требований в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворить.

20 февраля 2025 года от ООО «Гортест Урал» поступил отзыв, в котором он возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца по первоначальному иску возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 06 июля 2020 года ООО «Интерра» (арендодатель) и ООО «Гортест Урал» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование офисное помещение № 46 (в соответствии с кадастровым паспортом), находящееся на 15 этаже в здании, расположенном по адресу: 

<

...> и имеющем кадастровый (условный) номер 66:41:0601033:804 (ранее 66-66/01/905/2009-021). План объекта определен в Приложении № 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой его частью. Общая площадь объекта составляет 162,5 кв. м.

            Настоящий договор заключен сроком на 5 (пять) лет - с 06 июля 2020 года по 06 июля 2025 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке (п. 1.5 договора). 

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендная плата по настоящему договору состоит из двух частей: постоянной части арендной платы - суммы арендного платежа, которая определяется как произведение базовой ставки арендной платы и количества квадратных метров площади арендуемого объекта; переменной части арендной платы - стоимости, эквивалентной стоимости услуг по электроснабжению, водоснабжению и водоотведению помещения.

Арендатор ежемесячно производит оплату постоянной части арендной платы - суммы арендного платежа. Порядок оплаты постоянной части арендной платы: авансом в размере 100 % суммы арендного платежа, до 25 (двадцать пятого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу аренды объекта, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 4.2.1 договора).

Согласно пункту 4.2.5 договора на момент заключения настоящего договора аренды базовая ставка арендной платы устанавливается в размере 900 руб. за 1 кв.  м. в месяц (НДС не предусмотрен). Сумма арендного платежа 146 250 руб. в месяц (без НДС).

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить изменение базовой ставки арендной платы по истечении каждого календарного года, прошедшего с момента заключения основного договора аренды, но не более чем на размер коэффициента инфляции согласно независимой статистике ГМЦ Росстата. В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ базовая ставка арендной платы может быть изменена также по соглашению сторон. Об изменении базовой ставки арендной платы стороны заключают соответствующее дополнительное соглашение к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 4.2.6 договора).

Пунктом 2.2.5 договора предусмотрено, что  арендодатель имеет  право досрочно расторгнуть настоящий договор по основаниям и в порядке, предусмотренном договором. 

Условия настоящего договора в любой момент могут быть изменены или дополнены по соглашению сторон. Одностороннее изменение условий настоящего договора не допускается. Вносимые дополнения и изменения оформляются дополнительными соглашениями (пункт  9.2 договора).

Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора аренды и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке в случае:

- нарушения арендатором срока перечисления на расчетный счет арендодателя залоговой суммы более чем на 5 банковских дней (пункт 9.4.1);

- однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок (пункт  9.4.2);

- однократного невнесения арендной платы в полном размере (пункт 9.4.3);

- изменения арендатором назначения помещения (пункт  9.4.4);

- вступления арендатора в сделки, следствием которых является или может явиться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду помещений или его части в уставный капитал предприятия и т.п.), без письменного согласия арендодателя (пункт 9.4.5);

- если арендатор не производит ремонтов, предусмотренных договором аренды (пункт 9.4.6);

- если арендатор отказывается компенсировать ущерб, причиненный арендодателю либо третьим лицам вследствие аварий систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения, находящихся в помещении (пункт  9.4.7).

По основаниям, предусмотренным в пунктах 9.4.1 - 9.4.7, настоящего договора, договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя о расторжении договора (пункт  9.5 договора).

Согласно пункту 9.6.5 договора любая из сторон договора имеет право отказаться от исполнения настоящего договора аренды и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке по иным основаниям, не поименованным в настоящем договоре, включая, но не ограничиваясь: изменение объемов, географии или целей бизнеса сторон. Сторона-инициатор расторжения договора обязана направить другой стороне письменное уведомление об отказе от договора, содержащее причины расторжения, не менее чем за два месяца до предстоящего расторжения.

Пунктом 3.1.19 договора установлено, что арендатор обязан в течение 2 рабочих дней с момента истечения срока, предусмотренного настоящим договором, а также при его досрочном прекращении (расторжении), возвратить объект арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем его состоянию на момент передачи арендатору и кадастровому паспорту помещения (в том числе с соответствующей планировкой, если иное не предусмотрено дополнительными соглашениями сторон), с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием (при наличии).

23 августа 2022 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому стороны договорились  с 06 сентября 2022 года установить базовую ставку арендной платы в размере 1 040 руб. за один квадратный метр в месяц, НДС не предусмотрен. Сумма арендного платежа составляет 169 000 руб.  (НДС не предусмотрен) в месяц (пункт 1 соглашения).

25 сентября 2023 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому с 01 ноября 2023 года установлена базовая ставка арендной платы в размере 1 500 руб. за один квадратный метр в месяц, НДС не предусмотрен. Сумма арендного платежа составляет 243 750 руб. (НДС не предусмотрен) в месяц (пункт 1 соглашения).

Пункт 4.2.6 договора изложен в новой редакции: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить изменение базовой ставки арендной платы по истечении каждого календарного года, прошедшего с момента заключения основного договора аренды, но не более чем на 10 %. В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ базовая ставка арендной платы может быть изменена также по соглашению сторон. Ограничение размера изменения базовой ставки арендной платы, установленное абзацем первым настоящего пункта договора, не применяется в случае изменения арендной платы по соглашению сторон. Об изменении базовой ставки арендной платы стороны заключают соответствующее дополнительное соглашение к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью» (пункт 3 соглашения).

30 августа 2024 года арендодатель ООО «Интерра» в адрес арендатора ООО «Гортест Урал» направил уведомление (исх. № 12), в котором указал, что в связи с экономический ростом и инфляцией, оказывающей существенное влияние на цены коммерческой недвижимости, ООО «Интерра» приняло решение о пересмотре стоимости арендной платы в соответствие к рыночным ценам 2024 года. Стоимость арендной платы с 01 ноября 2024 года будет составлять 1 800 руб. за один кв. м. арендуемого помещения/помещений. В случае согласия с предложенной ставкой арендодатель предложил заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения с 01 ноября 2024 года, где арендная плата составит 1 800 руб. за квадратный метр. В случае несогласия ООО «Гортест Урал» с повышением стоимости арендной платы, данное письмо арендодатель просит считать  уведомлением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06 июля 2020 года, 31 октября 2024 года, где 31 октября 2024 года - последний день аренды, по причине несоответствия рыночной стоимости аренды в г. Екатеринбурге (в аналогичных бизнес-центрах) с суммой аренды, выплачиваемой ООО «Гортест Урал» за арендуемое помещение по договору.

03 сентября 2024 года в ответ на данное уведомление ООО «Гортест Урал» направил в адрес арендодателя письмо, в котором выразил несогласие с повышением базовой ставки арендной платы да 1 800 руб. за кв.м. и потребовал признать недействительным одностороннее внесудебное расторжение договора, оформленное уведомлением исх. № 12 от 30 августа 2024 года. 

Полагая, что содержащееся в уведомлении увеличение ставки арендной платы противоречит  заключенному сторонами договору, в связи с чем односторонний отказ от договора является незаконным, ООО «Гортест Урал» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Интерра» о признании недействительной сделки об увеличении ставки арендной платы в части, превышающей 10-процентный лимит, и одностороннем расторжении договора аренды нежилого помещения от 06 июля 2020 года, оформленной уведомлением исх.№ 12 от 30 августа 2024 года. 

Полагая, что договором аренды предусмотрено право любой из сторон в одностороннем порядке отказаться от договора, чем арендодатель воспользовался, в связи с чем договор является расторгнутым,  ООО «Интерра» обратилось к ООО «Гортест Урал» со встречным иском о возложении обязанности на ООО «Гортест Урал» возвратить объект аренды по договору аренды нежилого помещения от 06 июля 2020 года - нежилое (офисное) помещение № 46 с кадастровым номером 66:41:0601033:804, ООО «Интерра» в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в  удовлетворении встречного иска, пришел к выводу о том, что, заключая дополнительное соглашение к договору аренды, устанавливающее право арендодателя в одностороннем порядке производить изменение базовой ставки арендной платы по истечении каждого календарного года, прошедшего с момента заключения основного договора аренды, но не более чем на 10 %, арендатор, являющийся в данном случае слабой стороной договора аренды, разумно ожидает от арендодателя, что последний не будет повышать ставку арендной платы. Арендодателем, являющимся в данном случае сильной стороной договора аренды, было нарушено обязательство путем повышения арендной ставки на 20 %, а вместе с ним и разумные ожидания арендатора в этой части. Нарушение арендатором обязательств или злоупотребление правом судом не установлено, а арендодатель не ссылался на эти обстоятельства.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Отказ от договора, оформленный уведомлением исх. № 12 от 30 августа 2024 года, направлен на прекращение прав и обязанностей сторон из договора,  поэтому является сделкой, которая может быть оспорена.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 названной статьи). 

В рассматриваемом случае между сторонами заключен договор, правильно квалифицированный судом первой инстанции как договор аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 названной статьи).

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (пункт 2 названной статьи).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 названного Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 названной статьи).

В рассматриваемом случае пунктом 9.4 заключенного сторонами договора аренды предусмотрены случаи, в которых арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.

При этом пунктом 9.6.5 предусмотрено безусловное право любой из сторон в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора по иным основаниям, не поименованным в настоящем договоре, включая, но не ограничиваясь: изменение объемов, географии или целей бизнеса сторон. Сторона-инициатор расторжения договора обязана направить другой стороне письменное уведомление об отказе от договора, содержащее причины расторжения, не менее чем за два месяца до предстоящего расторжения.

ООО «Интерра» направило ООО «Гортест Урал»  уведомление от 30 августа 2024 года, в котором предложило заключить дополнительное соглашение к договору аренды о повышении арендной платы с 01 ноября 2024 года до 1 800 руб. за кв. м. В случае несогласия ООО «Гортест Урал» с повышением стоимости арендной платы, данное письмо арендодатель просит считать  уведомлением о расторжении договора аренды 31 октября 2024 года - последний день аренды.

В данном уведомлении ООО «Интерра» в соответствии с требованиями пункта 9.6.5 договора разъяснило причину расторжения: несоответствие согласованной сторонами арендной платы рыночной стоимости аренды в г. Екатеринбурге (в аналогичных бизнес-центрах).

Как обоснованно указано ООО «Интерра», названное уведомление содержало оферту об изменении арендной ставки и уведомление об отказе от договора. 

При этом пункт 9.6.5 договора аренды содержит лишь требование об указании причины расторжения, но не содержит условия о том, что причина должна быть уважительной.

Оферта о повышении арендной платы не была акцептована арендатором ООО «Гортест Урал», поэтому, вопреки выводу суда первой инстанции, изменение размера арендной платы до 1 800 руб. за кв. м. в месяц не произошло. 

Неакцептованная оферта не является односторонней сделкой,  поскольку не влечет установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25).

С учетом изложенного, поскольку арендодатель письменно уведомил арендатора о расторжении договора аренды в случае отсутствия согласия на повышение стоимости арендной платы, арендатор согласие на повышение арендной платы не дал, поскольку арендодатель реализовал свое безусловное право на односторонний отказ от договора аренды и договор аренды считается расторгнутым с 31 октября 2024 года.

Довод ООО «Гортест Урал» о том, что отказавшись от договора аренды ООО «Интерра» злоупотребило своим правом, выйдя за пределы достигнутых сторонами договоренностей, несостоятелен в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 названной статьи).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 названной статьи).

Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу приведенных норм для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений.

В рассматриваемом случае обе стороны договора аренды являются юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.

Исходя из  абзаца 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 

Вопреки выводу суда первой инстанции, ни арендодатель ООО «Интерра», ни арендатор ООО «Гортест Урал» не являются ни сильной, ни слабой стороной договора аренды. 

Стороны договора в данном случае являются равными и свободными в согласовании условий заключаемого ими договора (статья 421 ГК РФ).

В материалах дела отсутствуют доказательств того, что принятые сторонами при заключении договора условия об одностороннем расторжении явились результатом недобросовестного поведения другой стороны договора либо были обусловлены существенным неравенством переговорных возможностей и что ООО «Гортест Урал» было поставлено в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора, то есть являлось слабой стороной сделки. 

Подписанным сторонами договором безусловное право на односторонний внесудебный отказ от договора предоставлен как арендодателю, так и арендатору.

ООО «Интерра», являясь  собственником помещения, вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать его в аренду на выгодных ему условиях. Имея возможность заключить договор аренды на более выгодных условиях по более высокой ставке арендной платы, ООО «Интерра» с учетом пункта 9.6.5 заключенного с ООО «Гортест Урал» договора не связано необходимостью сохранять невыгодный для него в настоящее время договор аренды.

При этом ООО «Интерра», действуя добросовестно и разумно в соответствии с частью 5 статьи 10, частью 4 статьи 450.1 ГК РФ в целях сохранения арендных отношений именно с ООО «Гортест Урал» предложило ему подписать дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее повышение арендной платы до того размера, который предложен ООО «Интерра» третьими лицами, желающими получить арендуемое ООО «Гортест Урал» помещение. От данного предложения арендатор отказался.

ООО «Гортест Урал», в свою очередь, также было вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, в частности, в случае отыскания подходящего ему помещения по меньшей ставке арендной платы.

Таким образом, договор аренды от 06 июля 2020 года правомерно расторгнут в связи с отказом арендодателя от договора в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора с 31 октября 2024 года.

С учетом изложенного основания для удовлетворения первоначальных исковых требований о признании недействительной сделки об увеличении ставки арендной платы и одностороннем расторжении договора аренды отсутствуют. 

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Пунктом 1 названной статьи установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом пунктом 3.1.19 договора аренды установлено, что арендатор обязан в течение 2 рабочих дней с момента истечения срока, предусмотренного настоящим договором, а также при его досрочном прекращении (расторжении), возвратить объект арендодателю по акту приема-передачи.

Доказательства того, что арендуемое помещение после расторжения договора аренды возвращено арендатором арендодателю в установленном порядке, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах встречный иск о возложении на ООО «Гортест Урал» обязанности возвратить ООО «Интерра» помещение в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу подлежит удовлетворению.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПКР Ф в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца по первоначальному иску, ООО «Гортест Урал».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 января 2025 года  по делу № А60-59038/2024 отменить.

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гортест Урал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Интерра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  объект аренды по договору аренды нежилого помещения  от 06 июля 2020 года в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гортест Урал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Интерра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 50 000 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 30 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

С.В. Коньшина 

Судьи

О.Г. Дружинина 

М.А. Полякова