АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-12308/2020

г. Архангельск

20 февраля 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2021 года  

Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2021 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Лазаревой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312293229600062)

к 1 ответчику - индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 320784700207054),

    2 ответчику - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН; 1042900050566; адрес: 163000, 

<

...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) ФИО4,

2) общества с ограниченной ответственностью "Универмаг Радуга"

о признании договора долгосрочной аренды от 17.09.2020 недействительным, применении последствий его недействительности и погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора, 

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО2, представитель - ФИО5 по доверенности от 08.12.2020,

от 1 ответчика - ФИО6 по доверенности от 09.11.2020,

от 2 ответчика - ФИО7 по доверенности от 22.12.2020,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу о:

 

- признании недействительным договора долгосрочной аренды от 17.09.2020, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО3;

- применении последствий недействительности данной сделки: обязании индивидуального предпринимателя ФИО3 возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 нежилые помещения общей площадью 929 кв.м., являющиеся частью здания универмага с кадастровым номером 29:28:101036:59, расположенного по адресу: 

<

...>;

- погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи от 02.10.2020 № 29:28:101036:59-29/011/2020-34 о государственной регистрации договора долгосрочной аренды от 17.09.2020.

1 ответчик с иском не согласился по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, заявил, что при заключении оспариваемого договора он не знал  ни о наличии каких-либо ограничений на заключение оспариваемого договора, ни о каком-либо ущербе для истца, полагает, что заключение оспариваемого договора позволило истцу избежать убытков и создать стабильный доход, позволяющий получать прибыль, считает, что факт сговора между ним и ФИО4, не доказан.  Оснований сомневаться в полномочиях ФИО4, подписавшей оспариваемый договор от имени истца, у 1 ответчика не было. Согласованный в оспариваемом договоре размер арендной платы в условиях ограничений, введенных в связи с пандемией коронавирусной инфекции, 1 ответчик считает экономически целесообразным. Результат, полученный истцом от заключения оспариваемого договора, как полагает 1 ответчик, является коммерческим риском истца.

2 ответчик с иском также не согласен, считает себя ненадлежащим ответчиком по заявленным в иске требованиям, указывает, что правовые основания для удовлетворения требования о погашении в ЕГРН записи отсутствуют. 

ФИО4 представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что оспариваемый договор был заключен с целью гарантированного сохранения бизнеса на период экономического кризиса, вызванного  распространением  коронавирусной инфекции, что 1 ответчик отказывался от заключения договора долгосрочной аренды при арендной плате выше 100 руб. за 1 кв.м., а поскольку истец и ФИО4 постоянно проживают в г. Санкт-Петербурге и не могли контролировать работу универмага в период кризиса, они были вынуждены согласиться на заключение договора аренды на таких условиях, полагает, что в настоящее время оспариваемый договор подлежит расторжению.

ООО «Универмаг Радуга» считает исковые требования подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, полагает, что действия ФИО4, действовавшей в спорный период от имени истца и в качестве директора ООО «Универмаг Радуга» по заключению оспариваемого договора, а также соглашения об определении порядка сдачи в аренду, пользования и распоряжения нежилыми помещениями в здании универмага от 17.09.2020, являлись недобросовестными, приведшими к лишению названных лиц основного источника дохода. 

Спор рассмотрен в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия в судебном заседании третьих лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте рассмотрения дела. 

 

Изучив материалы дела, суд установил:

В долевой собственности истца, ФИО4 и ООО «Универмаг Радуга» находится здание универмага общей площадью 5 561,7 кв.м., с кадастровым номером 29:28:101036:59, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - здание универмага).

Истцу принадлежит 18/50 доли, ФИО4 – 14/50 доли, ООО «Универмаг Радуга» - 18/50 доли в праве общей долевой собственности на здание универмага.  

10.12.2015 истец выдала своей дочери - ФИО4 доверенность серии 29 АА № 0741024, удостоверенную нотариусом нотариального округа Город Северодвинск Архангельской области, сроком на 10 лет с запретом на передоверие полномочий по доверенности другим лицам. 

По условиям доверенности истец уполномочила ФИО4, в том числе, осуществлять предпринимательскую деятельность в г. Северодвинске Архангельской области, заключать и расторгать договоры аренды (субаренды) помещений и дополнительные соглашения к ним, регистрировать право аренды (субаренды) в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с возникшим конфликтом истец 14.09.2020 посредством почтового отправления, а 18.09.2020 по электронной почте, направила ФИО4 извещение об отзыве доверенности. 

Распоряжением истца от 29.09.2020, удостоверенным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург, выданная ФИО4 доверенность серии 29 АА № 0741024 от 10.12.2015 отменена.

В это время, 17.09.2020 между истцом (арендодатель) в лице ФИО4, действующей на основании вышеуказанной доверенности, и 1 ответчиком (арендатор) заключён договор долгосрочной аренды, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения в здании универмага общей площадью 929 кв.м., а именно: на 1 этаже - часть помещения № 3 площадью 446,8 кв.м., на 3 этаже – часть помещения № 1 площадью 360,8 кв.м., помещение № 18 площадью 10,4 кв.м., часть помещения № 21 площадью 111 кв.м. 

Помещения переданы 1 ответчику по акту приёма-передачи от 17.09.2020. 

02.10.2020 договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) за номером 29:28:101036:59-29/011/2020-34.

В соответствии с пунктом 2 договора помещения будут сдаваться арендатором в субаренду для осуществления розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды помещений составляет   30  лет   с   момента   заключения   договора.   

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы с 17.09.2020 составляет 92 900 руб. в месяц, НДС не облагается.

Также по договору долгосрочной аренды от 17.09.2020 предприниматель ФИО4, действуя от себя лично как собственник в праве общей долевой собственности на здание универмага, передала в аренду 1 ответчику нежилые помещения в здании универмага общей площадью 1557,3 кв.м., а именно: в подвале – помещения №№ 4, 17-21, часть помещения № 22, помещения №№ 29, 33, 34, 36, часть помещения № 37 общей площадью 297,8 кв.м., на 1 этаже – часть помещения № 3, помещения №№ 24-37 общей площадью 344, 3 кв.м., на 2  этаже – часть помещения № 1, помещение № 15, часть помещения № 14 общей площадью 866,5 кв.м., на 3 этаже – помещения №№ 2, 3 общей площадью 48,7 кв.м. 

Помещения переданы 1 ответчику по акту приёма-передачи от 17.09.2020. 

02.10.2020 договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) за номером 29:28:101036:59-29/011/2020-37.

В соответствии с пунктом 2 договора помещения также будут сдаваться арендатором в субаренду для осуществления розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами.

Согласно пунктам 2.1, 3.1 договора срок аренды помещений составляет  30  лет   с   момента  заключения договора; размер арендной платы с 17.09.2020 составляет 155 730 руб. в месяц, НДС не облагается.

Договор аренды помещений в здании универмага между ООО «Универмаг Радуга» и                          1 ответчиком не заключался. 

Кроме того, 17.09.2020 между собственниками помещений в здании универмага, а именно: ООО «Универмаг Радуга» в лице директора ФИО4, истцом в лице ФИО4, действующей на основании доверенности серии 29 АА № 0741024 от 10.12.2015, и ФИО4, заключено соглашение о порядке сдачи в аренду, пользования и распоряжения сторонами всех помещений здания универмага, в котором указано, что:

- ООО «Универмаг Радуга» пользуется и распоряжается помещениями общей площадью 2 384,1 кв.м.: в подвале - помещения №№ 1-3, 5, 5а, 6-16, части помещений № 22, 23-28, 30-32, 35, часть помещения № 37, помещения №№ 38-40, на 1 этаже -  помещения №№ 1-2, часть помещения № 3, помещения №№ 3а, 3б, 3в, 4-23, помещения №№ 38-43, помещение № 1.15, на 2 этаже - часть помещения № 1, помещения №№ 2, 3, 5, 6-13, часть помещения № 14, помещения №№ 15-18, на 3 этаже – помещения №№ 4-17, 19, 20;

- ФИО2 пользуется и распоряжается помещениями общей площадью 1 620,3 кв.м.: на 1 этаже – помещения №№ 1.1-1.5, 1.9-1.11, 1.13, 1.19, на 3 этаже – помещения №№ 1, 18, 21;

- ФИО4 пользуется и распоряжается помещениями общей площадью 1557,3 кв.м.: в подвале – помещения №№ 4, 17-21, часть помещения № 22, помещения №№ 29, 33, 34, 36, часть помещения № 37, на 1 этаже – помещения №№ 1.6-1.8, 1-12, 1.14, 1.16, 24-37, на 2 этаже – помещения №№ 2.1-2.18, 4, на 3 этаже – помещения №№ 2, 3.

 В настоящее время в производстве Арбитражного суда Архангельской области  рассматривается дело № А05-284/2021 по иску ООО «Универмаг Радуга» к предпринимателям ФИО4 и ФИО8 о признании  недействительными вышеуказанного соглашения от 17.09.2020, а также договора долгосрочной аренды от 17.09.2020, заключенного между предпринимателями ФИО4 и ФИО8, применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО3 возвратить обществу нежилые помещения здания универмага, а также погашении в ЕГРН записи о регистрации договора долгосрочной аренды от 17.09.2020.

Истец, полагая, что договор долгосрочной аренды от 17.09.2020, заключенный между нею в лице ФИО4 по доверенности, и предпринимателем ФИО3, является недействительным на основании статей 10, 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, а запись в ЕГРН о его государственной регистрации должна быть погашена, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункту 3); никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пунктов 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление № 25) разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

В силу пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 93 Постановления № 25, приведенной нормой предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или органом юридического лица от имени юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Сделка не может быть признана недействительной по данному основанию, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной.

Таким образом, в предмет доказывания по требованию о признании недействительной сделки по указанному основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, входит установление факта причинения явного ущерба стороне, а также осведомленность другой стороны о таком ущербе, очевидном для любого участника сделки в момент ее совершения.

По второму основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали бы о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

В предмет доказывания по требованию о признании недействительной сделки по указанному основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, входит установление как факта причинения явного ущерба стороне, так и осведомленности другой стороны о таком ущербе, очевидном для любого участника сделки в момент ее совершения.

Оспариваемый договор долгосрочной аренды от 17.09.2020 от имени истца заключён представителем ФИО4 по доверенности от 10.12.2015, что следует из текста договора и сторонами по делу не оспаривается. 

По условиям пунктов 1, 2, 3.1, 3.6 договора в аренду ФИО3 сданы нежилые помещения здания универмага общей площадью 929 кв.м. для последующей сдачи их в субаренду для осуществления розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами. Арендная плата за все помещения определена в размере 92 900 руб. в месяц. В указанную сумму также входят расходы на содержание помещений (расходы по горячему и холодному водоснабжению, отоплению, канализации, электроснабжению, обслуживание всех инженерных систем и коммуникаций). 

Таким образом, размер арендной платы за 1 кв.м. переданных в аренду помещений, включая расходы на их содержание, составляет 100 руб. 

При этом только расходы на содержание здания универмага в 2020 году составляли для истца 187,72 руб. за 1 кв.м. помещений  или 174 391 руб. 88 коп. исходя из переданной в аренду ФИО3 площади помещений 929 кв.м., что подтверждается справкой-расчетом ООО «Универмаг Радуга» от 10.11.2020 о стоимости возмещаемых затрат на содержание здания универмага, калькуляцией тарифов на содержание здание универмага, выставленными  истцу ООО «Универмаг Радуга» счетами № 10.М от 10.11.2020, № 11.М от 07.12.2020, № 12.М от 14.12.2020, каждый на сумму 268 250 руб. для возмещения расходов за октябрь, ноябрь, декабрь 2020 года, платежными поручениями истца № 67 от 23.12.2020, № 7 от 02.02.2021 об оплате таких расходов.

Таким образом, после заключения оспариваемого договора расходы истца на содержание помещений здания универмага, переданных в аренду ФИО3, стали превышать получаемый ею доход от арендных платежей более чем в 1,5 раза.

Как следует из материалов дела, до заключения оспариваемого договора помещения в здании универмага сдавались истцом в аренду арендаторам по значительно более высокой цене. 

Так, арендная плата по договору аренды от 02.01.2016, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО9, за помещения площадью 32 кв.м. составляла 75 000 руб. в месяц; по договору аренды от 02.01.2016, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО10, за помещения площадью 5 кв.м. составляла  7 600 руб. в месяц; по договору аренды от 02.01.2016, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО11, за помещения площадью 44 кв.м. – 102 500 руб., в марте 2020 года – 93 200 руб., в апреле 2020 года – 30 800 руб. в месяц; арендная плата по договору аренды от 02.01.2016, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО12, за помещения площадью 26 кв.м. составляла 61 100 руб. в месяц; арендная плата по договору аренды от 02.01.2016, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО13, за помещения площадью 26 кв.м. составляла 63 000 руб. в месяц; по договору аренды от 20.09.2016, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО14, за помещения площадью 56,5 кв.м. составляла 124 300 руб. в месяц; арендная плата по договору аренды от 01.12.2017, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО15, за помещения площадью 10,4 кв.м. составляла 7500 руб. в месяц; по договору аренды от 01.03.2018, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО16, за помещения площадью 69 кв.м. – 76 000 руб. в месяц; по договору аренды от 27.12.2019, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО17, за помещения площадью 59 кв.м. – 70 800 руб. в месяц; по договору аренды от 04.07.2018, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО18, за помещения площадью 30 кв.м. – 47 000 руб. в месяц; по договору аренды от 01.05.2019, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО19, за помещения площадью 47,5 кв.м. – 107 000 руб., в марте 2020 года – 97 300 руб., в апреле 2020 года – 32 100 руб., в мае 2020 года – 42 800 руб., в июне 2020 года – 53 500 руб., в июле 2020 года – 64 200 руб., в августе 2020 года – 74 900 руб., в сентябре 2020 года – 85 600 руб. в месяц; по договору аренды от 07.06.2018, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО20, за помещения площадью 43 кв.м. – 86 000 руб. в месяц; по договору аренды от 23.01.2020, заключенному между истцом и предпринимателем ФИО21, за помещения площадью 200 кв.м. – 180 000 руб. в месяц.

Истец представила в материалы дела отчет ООО «ПРОФ-ОЦЕНКА» № 1764-21рс от 28.01.2021, в соответствии с которым рыночная ставка арендной платы за пользование 1 кв.м. принадлежащих истцу нежилых помещений 1 и 3 этажей общей площадью 929 кв.м. по состоянию на дату заключения оспариваемого договора (17.09.2020) составила 1 054, 73 руб. в месяц.

Согласно представленному ООО «Универмаг Радуга» отчету НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» № 23-оэ/2021 от 29.01.2021 рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м. помещений всего здания универмага в месяц на период с сентября по декабрь 2020 года составляет 999,79 руб. 

1 ответчик заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой просил поручить ООО "Региональное агентство экспертиз", перед экспертом просил поставить следующие вопросы: какова рыночная стоимость арендной платы за пользование торговыми помещениями универмага «Радуга» по состоянию на дату заключения оспариваемого договора аренды; какова рыночная стоимость арендной платы за пользование торговыми помещениями универмага «Радуга» в период с апреля по июль 2020 года; какова рыночная стоимость арендной платы за пользование торговыми помещениями универмага «Радуга» на дату проведения оценки; какова рыночная стоимость универмага «Радуга» на дату проведения оценки. 

Рассмотрев ходатайство 1 ответчика о назначении судебной экспертизы, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения.

В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Достоверность представленных истцом и ООО «Универмаг Радуга» отчетов               1 ответчиком, вопреки положениям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не опровергнута.

Ссылка 1 ответчика на длительные ограничения деятельности универмага в связи с коронавирусом судом не принимается, поскольку введенные ранее в соответствии с Указом Губернатора Архангельской области от 17.03.2020 N 28-у "О введении на территории Архангельской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Архангельской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и мерах по противодействию распространению на территории Архангельской области новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" ограничения, связанные с запретом осуществления розничной торговли непродовольственными товарами, не являющимися товарами первой необходимости, на дату заключения оспариваемого договора не действовали. 

Как следует из представленных в материалы дела ООО «Универмаг Радуга» табеля учета рабочего времени за март, май, июнь 2020 года, журнала приема и сдачи охраняемых объектов за период с 11.03.2020 по 18.08.2020, работа универмага не приостанавливалась, деятельность организаций, обеспечивающих население продуктами питания и товарами первой необходимости не была ограничена. 

Оценив отчеты ООО «ПРОФ-ОЦЕНКА» № 1764-21рс от 28.01.2021, НОЧУ ДПО «Институт судебных экспертиз и криминалистики» № 23-оэ/2021 от 29.01.2021, суд пришёл к выводу, что они являются обоснованными, полными, ясными и непротиворечивыми, каких-либо сомнений не вызывают. Доказательств завышения в отчетах рыночной стоимости арендной платы либо наличия какой-либо недостоверной информации, 1 ответчик не представил.

Предложенные 1 ответчиком для постановки на разрешение эксперта вопросы  относительно рыночной стоимости арендной платы за пользование торговыми помещениями универмага «Радуга» и рыночной стоимости универмага «Радуга» на дату проведения оценки вообще правового значения для разрешения настоящего спора не имеют. 

Кроме того, согласно положениям части 4 статьи 82, части 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении судом вопроса о назначении экспертизы должны быть решены, в том числе, вопросы о размере вознаграждения эксперту, однако 1 ответчиком сведений о стоимости экспертизы суду не представлено, при том, что дополнительное время для выяснения данного вопроса судом в порядке статей 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было предоставлено. 

 Из материалов дела также следует, что после заключения оспариваемого договора 1 ответчик сдал торговые площади в субаренду арендаторам по значительно более высокой цене, чем принял их в аренду от истца.

Так, арендная плата по договору субаренды от 01.10.2020, заключенному между 1 ответчиком и предпринимателем ФИО12, за помещения площадью 26 кв.м. составила в октябре 2020 года - 48 900 руб., в ноябре 2020 года – 24 450 руб., с 01.12.2020 - 48 900 руб.; по договору субаренды от 01.10.2020, заключенному между 1 ответчиком и предпринимателем ФИО13, за помещения площадью 26 кв.м. - 65 000 руб. в месяц; по договору субаренды от 01.10.2020, заключенному между 1 ответчиком и предпринимателем ФИО10, за помещения площадью 5 кв.м. – 7 600 руб. в месяц; по договору субаренды от 01.10.2020, заключенному между 1 ответчиком и предпринимателем ФИО19, за помещения площадью 47,5 кв.м. – 91 000 руб. в месяц; по договору субаренды от 01.10.2020, заключенному между 1 ответчиком и предпринимателем ФИО20, за помещения площадью 43 кв.м. – 86 500 руб. в месяц; по договору субаренды от 01.10.2020, заключенному между 1 ответчиком и предпринимателем ФИО21, за помещения площадью 200 кв.м. – 180 000 руб. в месяц; по договору субаренды от 01.10.2020, заключенному между 1 ответчиком и предпринимателем ФИО18, за помещения площадью 30 кв.м. – 47 000 руб. в месяц; по договору субаренды от 01.10.2020, заключенному между 1 ответчиком и предпринимателем ФИО9, за помещения площадью 32 кв.м. – 63  750 руб. в октябре 2020 года, 60 000 руб. в месяц с 01.11.2020; по договору субаренды от 01.10.2020, заключенному между 1 ответчиком и предпринимателем ФИО17, за помещения площадью 59 кв.м. – 70 800 руб. в месяц; по договору субаренды от 01.10.2020, заключенному между 1 ответчиком и предпринимателем ФИО11, за помещения площадью 44 кв.м. – 82 000 руб. в октябре 2020 года, 87 125 руб. – с 01.11.2020.

Арендная плата по договорам субаренды от 01.10.2020 уплачивалась арендаторами 1 ответчику, что подтверждается платежными поручениями (том 3, л.д. 74-101), выпиской Сбербанка по расчетному счету 1 ответчика за период с 17.09.2020 по 27.01.2021 (том 4, л.д. 20-24).

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, учитывая значительный срок аренды по оспариваемому договору (30 лет), отсутствие у истца как арендодателя права досрочно в одностороннем порядке отказаться от договора и наличие такого права у 1 ответчика как арендатора, значительные расходы истца, связанные с содержанием помещений универмага, суд приходит к выводу, что указанный в пункте 3.1 размер арендной платы за пользование этими помещениями  носит заведомо невыгодный и нерыночный для истца характер. Материалами дела подтверждено, что рыночная ставка арендной платы за пользование 1 кв.м. принадлежащих истцу помещений универмага на дату заключения оспариваемого договора составляла в пределах 1 000 руб. в месяц, тогда как в оспариваемом договоре арендная плата установлена в размере 100 руб., что в 10 раз ниже рыночной. Разумный контрагент при таком значительном снижении арендной платы в несколько раз должен проявить осмотрительность и уточнить причины подобного условия о размере арендной платы.

Доказательства того, что установленный оспариваемым договором размер арендной платы соответствовал ее рыночному размеру, суду 1 ответчиком не представлены. 

Доводы 1 ответчика об угрозе наступления осенью 2020 года второй волны эпидемии коронавирусной инфекции бездоказательны и не свидетельствуют об экономической оправданности установления в оспариваемом договоре невыгодного для истца размера арендной платы. При этом 1 ответчик, приняв от истца в аренду торговые площади, сдал их в субаренду по рыночной цене, значительно более высокой, чем по оспариваемому договору. Субарендаторами  арендная плата 1 ответчику оплачивалась, что подтверждено материалами дела, в связи с чем довод 1 ответчика о том, что в аренду ему были переданы только «проблемные» площади с неплатежеспособными субарендаторами судом отклоняется.

То обстоятельство, что с 01.02.2021 договоры субаренды с рядом субарендаторов были перезаключены 1 ответчиком на условиях более низкой арендной платы (для предпринимателя ФИО12 размер арендной платы составил 10 000 руб. в месяц, для предпринимателя ФИО11 – 17 600 руб. в месяц), правового значения для разрешения настоящего спора не имеет и также не подтверждает экономическую целесообразность установления низкого размера арендной платы в оспариваемом договоре.

Заключая оспариваемый договор, 1 ответчик не мог не осознавать факта существенного занижения арендной платы и причинения истцу явного ущерба вследствие явной очевидности нерыночных условий сделки. Это было бы очевидно для любого участника подобной сделки в момент ее заключения. Оспариваемый договор нарушает законодательный запрет на злоупотребление правом. 

Заключая оспариваемый договор, ФИО4, действуя от имени истца, также не могла не осознавать факта существенного занижения арендной платы и причинения истцу явного ущерба вследствие явной очевидности нерыночных условий сделки.

Факт согласованного поведения при заключении оспариваемой сделки представителя ФИО4 и 1 ответчика в ущерб интересам истца суд также находит подтвержденным, поскольку  ФИО4 и 1 ответчик ранее находились в родственных отношениях, имеют 2 общих несовершеннолетних детей, адресом регистрации 1 ответчика на дату заключения оспариваемого договора являлась квартира, принадлежащая ФИО4 на праве собственности. Этот же адрес указан 1 ответчиком в доверенности от 09.11.2020, выданной представителю ФИО6 для участия в настоящем судебном деле. Конфликтные отношения между ФИО4 и 1 ответчиком после заключения оспариваемого договора опровергаются материалами дела: 17.10.2020 ФИО4 1 ответчику выдана нотариально удостоверенная доверенность сроком на 15 лет на управление и распоряжение принадлежащими ей помещениями универмага.

При изложенных обстоятельствах, поскольку оспариваемый договор аренды заключен на явно невыгодных, нерыночных условиях, в ущерб интересам представляемого – истца, при том, что другая сторона сделки – 1 ответчик не мог не знать о явном ущербе для представляемого, поскольку действовал в условиях согласованности с представителем истца, оспариваемый договор на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ подлежит признанию недействительным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Доказательств возврата полученного ранее в аренду имущества истцу 1 ответчиком не представлено, в связи с чем требование о применении последствий недействительности договора аренды в виде обязания 1 ответчика возвратить истцу нежилые помещения общей площадью 929 кв.м., являющиеся частью здания универмага, подлежит удовлетворению.

В удовлетворении иска ко 2 ответчику суд отказывает, поскольку  доказательства нарушения последним прав и законных интересов истца в материалах дела отсутствуют.  

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", настоящее решение о применении судом последствий недействительности договора аренды в виде возврата недвижимого имущества является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации признанного недействительным договора долгосрочной аренды от 17.09.2020. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате 6 000 руб. государственной пошлины по требованию о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности относятся на 1 ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор долгосрочной аренды от 17.09.2020, заключённый между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 312293229600062) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРНИП 320784700207054).

Применить последствия недействительности сделки: обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 320784700207054) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 312293229600062) нежилые помещения общей площадью 929 кв.м., назначение: нежилое, являющиеся частью здания универмага с кадастровым номером 29:28:101036:59, расположенного по адресу: 

<

...>.

В удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 320784700207054) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312293229600062) 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

О.А. Лазарева