АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«15» июня 2021 года                                                                       Дело № А53-30314/2020

Резолютивная часть решения объявлена «08» июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен «15» июня 2021 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Багаевского района (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности, пени, о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность от 08.10.2019),

установил:

Администрация Багаевского района обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 12 от 04.03.2019 в размере 1415 454 рубля 67 копеек, пени в размере 51 908 рублей 06 копеек, о расторжении договора аренды. 

Определением суда от 04.02.2021 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А53-43165/2020.

Определением от 17.05.2021 произведена замена судьи Солуяновой Т.А., дело № А53-30314/2020 передано на рассмотрение судье Прокопчук С.П.

Определением от 25.05.2021 производство по делу № А53-30314/2020 возобновлено.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств арендатором по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 04.03.2019 № 12.

В судебное заседание истец явку представителя не обеспечил, увеличив период, направил ходатайство об увеличении исковых требований, согласно которому просит взыскать 2537 820,54 рубля задолженности, 146 338,47 рубля пени.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное ходатайство подлежащим удовлетворению.

Представитель ответчика явился, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для представления возражений на уточненные требования.

Судом рассмотрено и отклонено ходатайство ответчика, квалифицировано как направленное на затягивание процесса.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзывах.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 19 февраля 2019 года Администрацией Багаевского района Ростовской области проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 300 кв.м с кадастровым номером 61:03:0600004:3578, адрес (местоположение): Ростовская область, Багаевский район, х. Краснодонский, ул. Октябрьская, 1-д, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для автомобильной газовой заправки. Победителем аукциона признана ФИО2.

4 марта 2019 года в соответствии со ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 25.10.2001 № 136-Ф3) и на основании протокола аукциона № 3 от 19.02.2019 между Администрацией Багаевского района Ростовской области (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 12 земельного участка на срок 18 месяцев, с 04.03.2019 по 04.09.2021, в целях для использования в целях - для автомобильной газовой заправки. 

Земельный участок передан арендатору по акту 04.03.2019.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.03.2019.

На основании выданного Администрацией района разрешения на строительство от 22.04.2019 № 61-503-17-2019 на арендованном земельном участке предпринимателем ФИО2 построен объект недвижимости - здание операторской для автомобильной газовой заправки по адресу: ул. Октябрьская, 1-д, х. Краснодонский Багаевского района Ростовской области. После окончания строительства на основании выданного Администрацией района разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.06.2019 № 61-503-91-2019 предприниматель зарегистрировал право собственности на объект недвижимости: здание операторской для автомобильной газовой заправки по адресу: ул. Октябрьская, 1-д, х. Краснодонский Багаевского района Ростовской области площадью 8,2 кв.м, кадастровый номер 61:03:0600004:3810, по адресу: Ростовская область, Багаевский район, х. Краснодонский, ул. Октябрьская, 1-д (запись от 21.06.2019).

Помимо здания операторской, произведены монтаж и установка сооружений, не являющихся объектами недвижимого имущества, а именно навеса, раздаточной колонки АГЗС, автомобильной газовой заправки (резервуар хранения топлива), а также осуществлено асфальтовое покрытие участка с заправочным островком и разворотной площадкой.

26 июня 2019 года предприниматель обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов для эксплуатации здания (автомобильной газовой заправки).

Письмом от 31.07.2019 № 64-3/308 в удовлетворении заявления отказано со ссылкой на то, что испрашиваемый земельный участок предоставлялся для автомобильной газовой заправки, а не для здания операторской площадью 8,2 кв. м; площадь земельного участка в 37 раз превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости – здания операторской.

Предприниматель, полагая, что действиями (бездействием) администрации нарушены его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилась с заявлением в арбитражный суд (дело № А53-40608/2019). Решением от 02.03.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.06.2020 и постановлением кассационного суда от 13.11.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на соответствие принятого заинтересованным лицом отказа положениям статьи 39.16 Земельного кодекса. Суды исходили из того, что заявитель не обосновал необходимость предоставления ему в собственность земельного участка площадью 300 кв.м при площади принадлежащего ему здания операторской, равной 8,2 кв.м. Данный объект не является единым недвижимым комплексом по смыслу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), так как право собственности предпринимателя зарегистрировано именно в отношении здания операторской, а не автомобильной газозаправочной станции (далее – АГЗС).

В декабре 2020 года ФИО2, ссылалась на то обстоятельство, что договор аренды от 04.03.2019 № 12 заключен под влиянием заблуждения относительно возможности возведения на арендованном земельном участке стационарного АЗС как единого имущественного комплекса, обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды земельного участка от 04.03.2019 № 12 недействительным (дело № А53-43165/2020). Решением от 16.03.2021, не обжалованным и вступившим в законную силу, в иске предпринимателю отказано. Суд исходил из того, что ни аукционная документация, ни условия договора не обязывают арендатора строить стационарную АГЗС, земельный участок принят арендатором без замечаний.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок в год на момент заключения договора аренды составляет 1 435 200,00 руб. Размер арендной платы определен на основании отчета оценщика от 15.11.2018 № А-15-11-18. 

Арендная плата согласно п. 3.2 договора должна вноситься арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет, реквизиты которого были указаны в договоре аренды.

Арендная плата начисляется и вносится арендатором с момента подписания сторонами акта приема передачи земельного участка. Исполнением обязательств по внесению арендной платы является поступление средств на счет, реквизиты которого указаны в п. 3.2 договора. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора аренды.

Размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным Законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год, при изменении базовой ставки арендной платы в одностороннем порядке согласно решению Багаевского районного Собрания депутатов, об изменении базовых ставок арендной платы, после его опубликования в общественно-политической газете «Светлый путь» и на официальном сайте Администрации Багаевского района Ростовской области.

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно уточненному расчету истца, за арендатором по договору образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.03.2021 в сумме 2 537 820,54 рубля.

За просрочку оплат по договору истцом начислены пени за период с 21.03.2019 по 07.06.2021 в сумме 146 338,47 рубля.

В связи с невнесением предпринимателем арендной платы по договору, администрация 28.07.2020 (исх.№ 64-3/349) направила в адрес арендатора претензионное письмо, в котором указала на необходимость погашения образовавшейся задолженности и на намерение досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, приложила соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. 

Неисполнение предпринимателем требований претензий послужило основанием предъявления администрацией района иска в арбитражный суд.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований истца, приняв во внимание следующее.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614  Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614 и 622 Гражданского кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование иска истец представил в материалы дела договор аренды, акт приема-передачи.

Ответчик, возражая против настоящего иска, ссылаясь на статью 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявил, что лишен возможности использовать предоставленный по договору аренды земельный участок для строительства АГЗС как единого имущественного комплекса, поскольку площадь спорного земельного участка меньше площади, на которой возможно строительство такой АГЗС, арендодатель не исполнил свои обязательства по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в соответствии с разрешенным использованием, в связи с чем у арендатора не возникло обязанности вносить арендные платежи.

Вместе с этим суд не установил оснований, освобождающих предпринимателя от внесения арендных платежей по договору за спорный период с 01.04.2019 по 31.03.2021. 

При этом суд учел обстоятельства, установленные судами в рамках споров по делам № А53-40608/2019, № А53-43165/2020, и пришел к следующим выводам.

Доводы предпринимателя о том, что администрация не исполнила свои обязательства по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в соответствии с разрешенным использованием, передала земельный участок с недостатками, полностью препятствующими его использованию, передала непригодным для использования в соответствии с целевым назначением, не обоснован и противоречит материалам дела.

По сути, довод арендатора сводится к тому, что он лишен возможности использовать предоставленный по договору земельный участок для строительства АГЗС как единого имущественного комплекса, поскольку площадь спорного земельного участка меньше площади, на которой возможно строительство такой АГЗС.

Вместе с этим не оспаривается арендатором, что фактическое использование земельного участка соответствует установленному виду его разрешенного использования – для автомобильной газовой заправки; площадь земельного участка соответствует нормативно-необходимый площади земельного участка для использования здания операторской для автомобильной газовой заправки.

На данном земельном участке, как и предусмотрено договором аренды, имеется АГЗС. При этом, договор аренды, как и аукционная документация, не обязывают арендатора осуществить именно строительство стационарной АГЗС как имущественного комплекса. 

Заключая спорный договор аренды, истцу надлежало исходить из вида размешенного использования спорного земельного участка - для размещения автомобильной газовой заправки, не предполагающего строительство АГЗС как единого имущественного комплекса. Возможность либо обязанность строительства АГЗС как единого комплекса на указанном земельном участке истцу не гарантировалась (не устанавливалась). Невозможность по техническим условиям построить стационарную АГЗС не препятствует использованию земельного участка под нестационарную АГЗС. Возможность использования земельного участка под нестационарную АГЗС не препятствует строительству на нем отдельного сооружения (операторской).

Условия извещения о проведении торгов, а также положения заключенного договора позволяют участнику торгов предположить о возможности строительства (возведения) в границах земельного участка объектов и сооружений в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, прежде чем приступать к строительству объектов либо возведению сооружений арендатору необходимо получить соответствующую разрешительную документацию, которая выдается в соответствии с градостроительными нормами.

Более того, арендатор от договора не отказался, напротив, проявил заинтересованность в выкупе арендованного земельного участка с учетом его целевого назначения и предмета договора аренды.

В п. 2.1 договора аренды содержится условие о сроке действия договора - 18 месяцев, с указанием периода 04.03.2019 по 04.09.2021. То есть, прописанный период не соответствует обозначенному сроку в 18 месяцев. Однако указанное разночтение не вызывает сомнений в сроке действия договора. Период действия договора в 18 месяцев следует из аукционной документации. С учетом определенного периода аренды - 18 месяцев - усматривается явная описка в тексте договора в указании 2021 г. вместо 2020 г.

Таким образом, на момент обращения с настоящим иском срок аренды, установленный пунктом 2.1 договора, истек.

Поскольку договор аренды земельного участка от 04.03.2019 № 12 заключен после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ), то он не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды в силу закона (части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества взыскателю. 

В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендуемого имущества в пределах спорного периода. Соответственно, взыскание арендной платы за пределами срока действия договора, в данном случае, с учетом норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации представляется обоснованным.

Поскольку ответчик не представил доказательства возврата арендодателю арендованного имущества, постольку суд считает правомерным начисление арендных  платежей в этот период.

Согласно расчету истца за арендатором по договору период с 01.04.2019 по 31.03.2021 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 2 537 820,54 рубля.

Расчет проверен судом, признан обоснованным.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом того, что доказательства выполнения ответчиком обязательств внесению арендных платежей за спорный период в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 2 537 820,54 рубля правомерно, основано на положениях статей 8, 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Истцом также за нарушение сроков оплат по договору заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.03.2019 по 07.06.2021 в сумме 146 338,47 рубля.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или контрактом денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условия и порядок начисления неустойки согласован сторонами в договоре.

Факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей, предусмотренных договором, установлен судом, при таких обстоятельствах, начисление неустойки является правомерным.

Согласно расчету истца размер неустойки по договору за период с 21.03.2019 по 07.06.2021 составил 146 338,47 рубля.

Расчет неустойки судом проверен и признан верным.

Неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчиком при рассмотрении настоящего дела ходатайство о снижении неустойки не заявлено. 

Поскольку факт неисполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащее исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца в части взыскания неустойки подлежит удовлетворению.

Администрация, руководствуясь статьей 619 ГК РФ, обратилась с требованием о расторжении договора аренды.

Рассмотрев требование, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, приняв во внимание следующее.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4.1.1 договора арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Вместе с тем судом выше установлено, что на момент обращения с иском срок аренды, установленный пунктом 2.1 договора, истек, договор аренды земельного участка от 04.03.2019 № 12 прекращен за истечением срока в соответствии со статьей 610 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, требование администрации района о расторжении договора аренды земельного участка от 04.03.2019 № 12 удовлетворению не подлежит, поскольку договор прекращен.

В иске в указанной части надлежит отказать.

Государственная пошлина по уточненному иску составила 42 421 рубля (36 421 + 6000). 

В части требования о расторжении договора в иске отказано, в остальной части иск удовлетворен.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить частично исковые требования.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации Багаевского района (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) 2 537 820,54 рублей задолженности, 146 338,47 рублей пени.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 36 421,00 рубля государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук