АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12272/2020

г. Чебоксары

24 июня 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 17 июня 2021 года.

Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в составе судьи Лазаревой Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой О.А.,

рассмотрев в заседании суда дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21", 428903, 

<

...>, каб. 402, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Микрон Капитал", 428009, Чувашская Республика, г. Чебоксары, бульвар М,ФИО1, д.4, пом.1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании 336 654 руб. 02 коп., 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Микрон капитал» к обществу с ограниченной ответственностью «МТВ 21» о признании договора субаренды от 15.12.2017 №334-1-18 расторгнутым,

при участии:

от истца – не было,

от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности №11 от 07.04.2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "МТВ 21" (далее – истец, ООО «МТВ 21») обратилось в арбитражный суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью "Микрон Капитал" (далее – ответчик, ООО "Микрон Капитал") о взыскании 336 654 руб. 02 коп.,  в том числе 295 296 руб. долга по арендной плате за период с 01.05.2020 по 31.12.2020, 40 713 руб. 93 коп. пеней за период с 23.09.2020 по 23.12.2020 и далее по день фактической оплаты долга; 579 руб. 19 коп. долга по оплате переменной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 31.12.2020, 64 руб. 90 коп. пеней за период 01.06.2020 по 23.12.2020 и далее по день фактической оплаты долга.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в рамках договора субаренды от 15.12.2017 № 334-1-18.

Определением суда от 20.01.2021 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 10.02.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, принял к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО «Микрон капитал», уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО «МТВ 21» о признании договора субаренды от 15.12.2017 № 334-1-18 расторгнутым с 25.04.2020 (т. 2 л.д. 90-91).

Истец, будучи извещен надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание своего представителя не направил.

Ходатайством, поступившим по системе «Мой арбитр», истец  уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 295 296 руб. долга по арендной плате за период с 01.05.2020 по 31.12.2020, 91 834 руб. 22 коп. пеней за период с 24.04.2020 по 15.06.2021 и далее по день фактической оплаты долга; 579 руб. 19 коп. долга по оплате переменной части арендной платы за период с 01.06.2020 по 15.06.2021, 165 руб. 65 коп. пеней за период 01.06.2020 по 15.06.2021 и далее по день фактической оплаты долга.

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял заявленное ходатайство.

Участвуя ранее в судебных заседаниях представитель истца исковые требования поддержал по доводам, изложенным в заявлении и письменным пояснениям к нему, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просил отказать в полном объеме, встречное исковое заявление поддержал,  полагал, что договор аренды расторгнут с 25.04.2020. 

Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие истца по имеющимся в деле документам.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 17 июня 2021 года.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы суд установил следующее.

25.07.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор субаренды № 334-1-18 с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 15.11.2018 № 1, 15.12.2018 № 2, 12.06.2019 № 3, 15.10.2019 № 4 (далее – договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть здания Торгово-Развлекательного Центра "МТВ Центр" (далее – ТРЦ), расположенного по адресу: 

<

...>, а именно – нежилое помещение № 1-043 площадью 8,7 кв.м, расположенное на 1-ом этаже, являющееся частью  объекта недвижимости: нежилое помещение № 23/1, общая площадь 5122,1 кв.м, кадастровый номер 21:01:020901:7829. 

Из содержания пункта 2.1 договора следует, что арендная плата по договору состоит из постоянной и переменной частей арендной платы.

В силу пункта 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2018 № 1 постоянная часть арендной платы определяется следующим образом: с 01.01.2019 по 31.10.2019 исходя из арендных ставок 7 690 руб. плюс  налог на добавленную стоимость по ставке, установленной Налоговым кодексом Российской Федерации за 1 кв.м общей площади объекта в месяц.

Заключив дополнительное соглашение  № 3 от 12.06.2019 и изменив объект аренды, стороны договорились не изменять  ежемесячную арендную плату которая составляет 36 912 руб. в месяц.

Дополнительным соглашение № 2 от 15.12.2018  стороны  изложили пункт 2.4 договора в следующей редакции:

 Переменная часть арендной платы состоит  из суммы расходов арендодателя на коммунальные услуги, а именно:

- расходы на электроэнергию, связанные с потреблением ресурсов в процессе деятельности арендатора на объекте, которые рассчитываются ежемесячно на основании показаний приборов учета (при их наличии), снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту, а также произведенные арендодателем для обеспечения деятельности систем общеобменной вентиляции и кондиционирования в ТРЦ с применением коэффициента 0,00008, рассчитанный исходя из отношения площади объекта к арендопригодной площади ТРЦ в размере 51 500 кв.м., далее именуемое "коэффициент" (пункт 4.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 07.10.2019 № 3).

- расходы на водоснабжение и канализацию рассчитываются ежемесячно на основании показаний приборов учета (при их наличии), снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту. В случае отсутствия приборов учета либо их неисправности расчет потребления будет производиться по среднемесячному потреблению за три предыдущих месяца, либо по нормативам потребления.

- расходы на энергопотребление ресурсов по отоплению объекта с применением установленного сторонами коэффициента к общей сумме затрат по отоплению ТРЦ.

Стоимость расходов, входящих в переменную часть арендной платы, определяется арендодателем в соответствии с действующими тарифами снабжающих организаций.

Согласно пункту 2.6 договора арендатор обязан производить оплату постоянной части арендной платы по настоящему договору так, чтобы обеспечить ее поступление на расчетный счет арендодателя в срок до 23-го числа каждого месяца, предыдущего оплачиваемому месяцу (предоплатой). Арендатор обязан производить оплату переменной части арендной платы по договору так, чтобы обеспечить ее поступление на расчетный счет арендодателя в срок до 30 (31) числа каждого месяца, следующего за расчетным.

Согласно дополнительному соглашению от 15.10.2019 № 4 стороны возобновили действие договора на срок с 01.11.2019 по 30.09.2020.

По акту замены объекта аренды от 12.06.2019 истец передал ответчику помещение по договору площадью 8,7 кв.м.

Истец указывает на то, что ответчиком в полном объеме не оплачена постоянная часть арендной платы за период с 01.05.2020 по 31.12.2020, сумма долга по данным истца составила 295 296 руб.

В период с 01.05.2020 по 31.12.2020 ответчиком потреблена электрическая и тепловая энергия, что подтверждается расшифровками начисления переменной части арендной платы, выставленными ресурсоснабжающими организациями счетами-фактурами.

На оплату переменной части арендной платы истец выставил акты от 30.04.2020 на сумму 81 руб. 39 коп., 31.05.2020 № 4551 на сумму 63 руб. 29 коп., 30.06.2020 № 5354 на сумму 62 руб. 02 коп., 31.07.2020 № 6224 на сумму 113 руб. 45 коп., 31.08.2020 № 7105 на сумму 104 руб. 89 коп., 30.09.2020 № 8084 на сумму 65 руб. 31 коп., 31.10.2020 № 8868 на сумму 68 руб. 84 коп., на общую сумму 579 руб. 19 коп.

Истец указывает на то, что ответчиком не оплачена переменная часть арендной платы за период с 01.04.2020 по 31.10.2020, сумма долга по данным истца составила 579 руб. 19 коп.

24.04.2020  ООО "Микрон Капитал" обратилось к истцу с предложением добровольно, по соглашению сторон,  расторгнуть договор аренды № 334-1-18 от 15.12.2017 и произвести перерасчет  арендной платы исключив даты с 31.03.2020 по 20.04.2020, поскольку  в указанные дни сотрудники истца  препятствовали пользованию арендованным помещением. ООО "Микрон Капитал" приложением к указанному письму составило и направило в адрес истца  односторонний акт приема передачи  нежилого помещения площадью 8,7 кв.м.

Письмом от 24.04.2020  ООО «МТВ 21»  сообщило ответчику  о том, что договор аренды № 334-1-18 от 15.12.2017 не содержит условия о возможности расторжения в одностороннем внесудебном порядке и указало о невозможности расторжения договора  до окончания срока его действия до 30.09.2020.

28.04.2020  ООО "Микрон Капитал" направило в адрес истца уведомление об освобождении помещения  с 24.04.2020.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Микрон Капитал" обязательств, истцом 10.06.2020 направлена претензия № 69А  в адрес ответчика с требованием погасить задолженность по арендной, а так же пеням.

Поскольку долг ответчиком не погашен, истец обратился с настоящим иском в суд. 

Полагая договор аренды расторгнутым с 25.04.2020 ООО "Микрон Капитал" обратился в суд со встречным иском.

Проанализировав представленные в материалы дела документы суд приходит к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению, а встречный иск отказу.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В порядке статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что истец свои обязательства по передаче объекта аренды исполнил надлежащим образом.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Поскольку истец свои обязательства по передаче объекта аренды ответчику исполнил надлежащим образом, у него возникло право требования внесения арендной платы предусмотренной договором.

Условие  о размере арендной платы согласованно сторонами в пункте 2.1 договора аренды. Порядок внесения арендной платы установлен в пункте 3.1 договора аренды. Кроме того договором установлена оплата  арендатором   своей доли коммунальных расходов пропорционально  занимаемой площади. Таким образом, между арендатором и арендодателем не имеется   разногласий о размере арендной платы.

Истец полагает, что обязательство по внесению арендной платы с мая по декабрь 2020 года арендатором не исполнено. По окончании срока действия договора ответчик продолжил пользоваться имуществом, в связи с чем  после 30.09.2020 договор продлен на неопределенный срок.

Согласно расчету истца  у арендатора имеется задолженность по уплате постоянной части арендной платы за май-декабрь 2020 года по 36 912 руб. за каждый месяц, всего в общей сумме 295 296 руб., а так же переменной части арендной платы  в общей сумме 579 руб. 19 коп.

Размер  переменной части арендной платы рассчитан истцом на основании документов ресурсоснабжающих организаций  исходя из установленного в договоре коэффициента и содержится в ежемесячных расшифровках  начисления переменной части арендной платы.  

В судебном заседании представитель ответчика  указывал, что договор аренды расторгнут 25.04.2020,  в связи с чем оснований для взыскании арендной платы за период с мая по декабрь 2020 года не имеется. Представитель ответчика пояснил суду, что ознакомился с расчетом истца по коммунальным платежам, спора относительно размера коммунальных платежей не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенные нормы законодательства в совокупности свидетельствуют о том, что право стороны сделки на односторонний отказ от нее должно быть предусмотрено в условиях этой сделки.

Таким образом, договор может быть расторгнут (прекращен) двумя способами - по требованию одной стороны в судебном порядке, и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. 

В рассматриваемом случае в договоре аренды № 334-1-18 от 15.12.2017 стороны согласовали,  только право ООО «МТВ 21»   на отказ от  исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке (пункт 5.3 договора). Право ООО "Микрон Капитал" на отказ от  исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке договором не предусмотрено.

 С иском о расторжении в судебном порядке договора аренды № 334-1-18 от 15.12.2017 ООО "Микрон Капитал" не обращалось.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации законом по истечении срока договора аренды может быть заключен новый договор аренды на новый срок, что означает прекращение обязательств сторон по первоначальному договору аренды.

Договор аренды № 334-1-18 от 15.12.2017 с учетом дополнительного соглашения № 4 от 15.10.209 (т. 1 л.д. 25) к нему действовал до 30.09.2020.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что  настоящий договор пролонгируется путем заключения дополнительного соглашения к настоящему договору.

В рассматриваемом случае стороны, заключив договор аренды 15.12.2017, по истечении срока аренды  возобновляли действие договора на новый срок путем заключения дополнительных соглашений № 1 от 15.11.2019 и № 4 от 15.10.2019. С учетом дополнительного соглашения № 4  от 15.10.2019 срок аренды определен с 01.11.2019 по 30.09.2020.  

На новый срок договор аренды не возобновлялся, соответствующих дополнительных  соглашений сторонами не заключалось.

Письмами от 24.04.2020 (т. 1 л.д. 102), от 28.04.2020 (т. 1 л.д. 106), 16.06.2020 (т. 1 л.д. 109) ООО "Микрон Капитал" неоднократно и однозначно выразило отсутствие намерения на продолжение арендных отношений.

Со своей стороны истец не выразил согласия на прекращение арендных отношений ранее даты установленной в договоре аренды.

Следовательно, в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по указанному договору считаются прекращенными с 01.10.2020. 

Оснований для прекращения действия договора ранее 01.10.2020, в том числе с 25.04.2020 не имеется. 

Так же, исходя из вышеизложенного у суда  отсутствуют основания для признания договора расторгнутым с 25.04.2020, в связи с чем встречный иск подлежит отказу.

До истечения срока действия договора ООО "Микрон Капитал" освободило арендованное помещение, письмом от 24.04.2020 направило в адрес истца односторонний акт приема передачи помещения от 25.05.2020 (т. 1 л.д. 103). Факт получения указанного письма истец в судебном заседании не отрицал, направленный в адрес  ООО "Микрон Капитал" ответ  от 24.04.2020 свидетельствует о получении истцом указанного акта.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом суд отмечает, что права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому, в случае не реализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что ответчик освободил арендованное помещение 25.04.2020, до истечения срока действия договора аренды, выразил намерение на прекращение арендных отношений, а истец не выразил согласия на прекращение арендных отношений до истечения срока действия договора аренды,   суд приходит к выводу о наличии у ООО "Микрон Капитал" обязанности по уплате арендных платежей за период с мая по сентябрь 2020 года.

Суд не принимает довод арендатора об отсутствии у него обязанности по уплате арендных платежей после 25.04.2020 – даты освобождения помещения. Освобождение арендуемых помещений ответчиком, вывоз находящегося в них имущества и то обстоятельство, что ответчик не пользовался арендованными помещениями, не являются сами по себе основаниями прекращения обязательства ответчика по внесению арендной платы.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании арендной платы и коммунальных платежей до 30.09.2020. 

Довод ответчика об освобождении от оплаты арендной платы за период с 31.03.2020 по 20.04.2020  в связи с созданием сотрудниками торгового центра препятствий в пользовании арендованным помещением подлежит отклонению как документально неподтвержденный.

Как следует из материалов дела в обоснование доводов о создании истцом препятствий в пользовании арендованным помещением представлены акты о недопуске в помещение за период с  31.03.2020 по 20.04.2020 (т. 1 л.д. 81-101). Кроме того, по ходатайству ответчика в судебном заседании были допрошены сотрудники истца ФИО3 и ФИО4,  составлявшие указанные акты, а так же ФИО5 и ФИО6, не являющиеся сотрудниками истца и подписавшие указанные акты  как свидетели.

Указанные акты о недопуске в помещение за период с  31.03.2020 по 20.04.2020 составлены  сотрудниками ответчика в одностороннем порядке без участия  представителей истца. Допрошенные в качестве свидетелей сотрудники истца ФИО3 и ФИО4 пояснили, что на составление актов сотрудников истца не приглашали. 

Допрошенные в качестве свидетелей ФИО5 и ФИО6, не являющиеся сотрудниками истца суду пояснили, что  расписываясь в актах они фиксировали только то обстоятельство, что  офис ООО «Микрон Капитал» не работал. Причины, по которым не работал офис, известны им только со слов составлявших акты.

Доказательств того, что ответчик обращался к истцу по вопросам ограничения доступа в арендованное помещение на момент составления указанных актов в деле не имеется. Представленные в материалы дела заявление от 06.04.2020 и письмо от 17.04.2020 (т. 1 л.д. 78-79) не содержат доказательств того, что они были получены истцом либо направлены в его адрес. В ходе судебного разбирательства дела представитель ответчика пояснил, что доказательств направления указанных документов в адрес истца не имеется. Доказательств направления в адрес истца актов о недопуске в помещение за период с  31.03.2020 по 20.04.2020 так же не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что представленные документы не могут однозначно и безусловно свидетельствовать о создании сотрудниками торгового центра препятствий в пользовании арендованным помещением.

Представленная в материалы дела публикация на сайте cheb.ru (т. 2 л.д. 34-39) не свидетельствует  о том, что препятствия в пользовании помещением создавались в отношении ответчика. В ходе судебного разбирательства дела установлено, что ответчик арендовал помещение в административном здании  ТРЦ «МТВ Центр», имеющим самостоятельный вход в торгово-развлекательный центр.  Как следует из текста статьи  размещенной на сайте cheb.ru в ней описывается ситуация сложившаяся в отношении основной части торгового развлекательного центра, имеющего самостоятельный, иной от административного здания вход.

Доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что вход в административное здание  ТРЦ «МТВ Центр» был закрыт и соответственно ответчик не имел возможности доступа в арендованное помещение в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Однако при расчете суммы задолженности по арендной плате истцом не учтено право ответчика на уменьшение  размера  арендной платы и положения о предоставлении отсрочки по арендной плате на основании следующего.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон N 98-ФЗ). 

В силу части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5), право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 год связано с невозможностью использования имущества по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

При этом нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит. 

Также постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее –Требования).

Согласно Постановлению № 439 Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В пункте 3 Требований N 439 указано, что отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: 

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; 

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020; 

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; 

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается; 

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; 

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов. 

На указанную отсрочку вправе претендовать только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

При этом в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 3), разъяснено, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом №98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Названные нормы права и нормативные акты предполагают добросовестное поведение сторон договора аренды в чрезвычайных ситуациях.

Режим повышенной готовности на территории Чувашской Республики введен распоряжением главы Чувашской Республики от 18.03.2020 № 113-рг.

Указом Главы Чувашской Республики от 28.03.2020 № 84 "О дополнительных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" на территории Чувашской Республики с 28.03.2020 по 05.04.2020 до особого распоряжения приостановлена работа объектов розничной торговли. Указами Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 № 92 и от 20.06.2020 № 166 приостановление работы объектов розничной торговли продлевалось.

Работа объектов розничной торговли с площадью торгового зала свыше 800 кв. метров, осуществляющих реализацию непродовольственных товаров, возобновлена Указом Главы Чувашской Республики от 22.08.2020 № 213 "О внесении изменений в Указ Главы Чувашской Республики от 20 июня 2020 г. № 166"). 

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ответчика, является «Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах» (ОКВЭД 47.19), которая по смыслу постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 относится отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

ООО «Микрон капитал» с 01.08.2016 является микропредприятием и относится к субъектам малого и среднего предпринимательства. Таким образом, ответчик относится к категории арендаторов, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы в период с мая по сентябрь 2020 года и на отсрочку в ее уплате.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.02.2021, заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда.

Между тем соглашение об изменении размера арендной платы и порядка ее внесения сторонами не заключено. 

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере снижения арендной платы, арбитражный суд, учитывая, что невозможность использования ответчиком арендованного помещения возникла по независящим от него причинам, считает необходимым уменьшить размер постоянной части арендной платы за май-сентябрь 2020 года на 50%. Такое уменьшение арендной платы соответствует принципам справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

При определении размера арендной платы за спорный месяц судом также учтено, что вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендодателем не представлены доказательства того, что арендатор в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (ответ на вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Исходя из позиции ответчика которой он придерживался в ходе судебного разбирательства суд приходит к выводу о наличии у него согласия на предоставление отсрочки по уплате  арендных платежей, от возможности получить отсрочку внесения арендных платежей ответчик не отказывался.

Тем самым, с учетом уменьшения судом размера арендной платы на 50% постоянная часть арендной платы за май 2020 года составит 18 465 руб. (36 912 руб. х 50%); за июнь 2020 года составит 18 465 руб. (36 912 руб. х 50%)); за июль 2020 года составит 18 465 руб. (36 912 руб. х 50%)); за август 2020 года составит    18 465 руб. (36 912 руб. х 50%)); за сентябрь 2020 года составит 18 465 руб. (36 912 руб. х 50%)); всего в общей сумме 92 280 руб.

Письмом от 24.04.2020 ответчик указывал на обращение к арендатору с просьбой об уменьшении размера арендной платы.

 Таким образом, с учетом установленного Требованиями (пункт 3 "а") срок уплаты задолженности по арендной плате за период с мая по сентябрь 2020 года наступает не ранее 01.01.2021 года и не позднее 01.01.2023 года. 

Судом установлено, что ответчик в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ имеет право на отсрочку по внесению арендной платы, график платежей сторонами в добровольном порядке не согласован, в связи с чем суд считает необходимым установить в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439, порядок и сроки внесения арендной платы. 

При определении  даты наступления обязательства по внесению арендных платежей с учетом предоставленной отсрочки, учитывая, что иного порядка сторонами не согласованно суд  считает возможным учитывать срок внесения платежей ранее согласованный сторонами в договоре аренды в пункте 2.6 договора «в срок до 23-го числа каждого месяца, предыдущего оплачиваемому месяцу (предоплатой)».

Следовательно, задолженность за период с мая по сентябрь 2020 года, подлежит оплате  ответчиком не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Соответственно, задолженность по арендной плате за период с апреля по  06 июля 2020 года  должна быть оплачена ответчиком в следующем порядке:

- до 01.01.2021  в размере 9228 руб. (18465 руб. х 50%); 

- до 01.02. 2021 в размере 9228 руб. (18465 руб. х 50%); 

- до 01.03. 2021 в размере 9228 руб. (18465 руб. х 50%); 

- до 01.04. 2021 в размере 9228 руб. (18465 руб. х 50%); 

- до 01.05. 2021 в размере 9228 руб. (18465 руб. х 50%); 

- до 01.06. 2021 в размере 9228 руб. (18465 руб. х 50%).

Из изложенного следует, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания арендной платы в размере 55 368 руб. В отношении оставшейся суммы арендной платы 36 912 руб. требования истца являются преждевременными, поскольку срок уплаты задолженности не наступил.

При установлении порядка уплаты коммунальных платежей арбитражным судом учтено правовое регулирование, в соответствии с которым, если договором аренды предусматриваются платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется. Тем самым долг по коммунальным платежам подлежит оплате должником в порядке установленном договором. 

Учитывая прекращение арендных отношений с 01.10.2020 задолженность по переменной части арендной платы подлежит взысканию за период с  апреля по сентябрь 2020 года в общей сумме 510 руб. 35 коп.

В части взыскания  переменной части за октябрь 2020 года в сумме 68 руб. 84 коп.  требования истца подлежат отказу

Кроме того, истец заявляет требование о взыскании 91 834 руб. 22 коп. пени за период с 24.04.2020 по 15.06.2021 и далее по день фактической оплаты долга начисленных за несвоевременную уплату постоянной части арендной платы и 165 руб. 65 коп. пени за несвоевременную оплату переменной части арендной платы за период с 01.06.2020 по 15.06.2021 и далее по день фактической платы задолженности.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного поступления любых платежей в сроки, предусмотренные настоящим договором, субарендатор оплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 %  от суммы долга за каждый календарный день просрочки оплаты.

Расчет неустойки, произведенный истцом за несвоевременное внесение постоянной части арендной платы в период с 24.04.2020 по 15.06.2021 (с учетом уточнения исковых требований) судом проверен и признан неверным в части определения периодов ее начисления. 

Как указывалось выше с учетом права ответчика на отсрочку оплаты арендных платежей суд считает обоснованным начисление пени на сумму задолженности с даты наступления обязательства по внесению арендной платы  в размере 9228 руб. с 02.01.2021; на сумму задолженности в размере 9228 руб. с 02.02.2021; на сумму задолженности в размере 9 228 руб. с 02.03.2021; на сумму задолженности в размере 9228 руб. с 02.04.2021; на сумму задолженности в размере 9 228 руб. с 02.05.2021, на сумму задолженности в размере 9 228 руб. с 02.06. 2021.

Суд полагает ходатайство ответчика об уменьшении размера пени подлежащим удовлетворению в части пени приходящихся на постоянную часть арендной платы.

Из положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2  статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения названной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что предъявленная истцом к взысканию сумма неустойки является несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание заявленное ответчиком ходатайство об уменьшении неустойки, высокий размер договорной неустойки 0,1 % в день от просроченной суммы арендной платы, с учетом отсутствия доказательств возникновения у истца значительных неблагоприятных последствий нарушения ответчиком обязательств, исходя из компенсационной природы заявленной меры ответственности, суд считает возможным  применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить неустойку до двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Данный размер неустойки достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца, соответствует принципам добросовестности и разумности, учитывает повышенный размер ответственности согласованный сторонами в договоре. Доказательств причинения истцу убытков, связанных с неисполнением ответчиком обязательств, в материалы дела не представлено.

Согласно произведенному судом перерасчету обоснованный размер пеней за несвоевременное внесение постоянной части арендной платы составляет 1 303 руб. 17 коп.  за период с 02.01.2021 по 17.06.2021. 

Начиная с 18.06.2021 неустойка подлежит начислению по день фактической оплаты долга в размере 55368 руб. начисление пени производить исходя из двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

Суд не находит оснований для уменьшения пени  начисленных за просрочку уплаты  переменной части арендной платы, полагая их разумными и соразмерными.

Пени за  несвоевременную уплату переменной части арендной платы подлежат взысканию в сумме 152 (Сто пятьдесят два) руб. 03 коп. за период с 01.06.2020 по 17.06.2021, начиная с 18.06.2021 начисление пени производить  в размере 0,1 % от суммы задолженности по переменной части арендной платы в размере 510 руб. 35 коп. за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

Суд отклоняет довод ответчика о необходимости применения в настоящем споре пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации и освобождении его от оплаты долга и неустойки в связи с введением на территории Чувашской Республики режима повышенной готовности и ряда ограничительных мероприятий в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, что относится, по его мнению, к обстоятельствам непреодолимой силы.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 (ответ на вопрос 7) разъяснено, что признание новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела.

Применительно к нормам статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

При этом следует иметь в виду, что отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Однако если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).

Из приведенных разъяснений высшей судебной инстанции следует, что должник может быть освобожден от ответственности за неисполнение обязательства в том случае, если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции.

Вместе с тем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Микрон капитал» не представило доказательств наличия обстоятельств, с которыми закон связывает возможность освобождения хозяйствующего субъекта от ответственности за нарушение обязательств, в связи с чем оснований для применения положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. В соответствии с абзацем 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Учитывая отсутствие доказательств необходимости несения расходов в сумме 13 519 руб.  за нотариальное обеспечение  письменных доказательств суд приходит к выводу, что заявленные ответчиком расходы взысканию не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Микрон Капитал" в пользу общества с ограниченной ответственностью "МТВ 21" 55368 (Пятьдесят пять тысяч триста шестьдесят восемь) руб. долга по арендной плате, 1303 (Одна тысяча триста три) руб. 17 коп.   пени за период с 02.01.2021 по 17.06.2021, начисленные за несвоевременную уплату арендной платы, 510 (Пятьсот десять) руб. 35 коп. долга по коммунальным платежам, 152 (Сто пятьдесят два) руб. 03 коп. пени за период с 01.06.2020 по 17.06.2021 начисленные за несвоевременную уплату коммунальных платежей, а так же расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1692 (Одна тысяча шестьсот девяносто два) руб., начиная с 18.06.2021 по день фактической уплаты долга в сумме 55368 (Пятьдесят пять тысяч триста шестьдесят восемь) руб. начисление пени производить исходя из двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства, начиная с 18.06.2021 начисление пени производить  в размере 0,1 % от суммы задолженности по коммунальным платежам в размере 510 (Пятьсот десять) руб. 35 коп. за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Т.Ю. Лазарева