ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-8657/2025

05 февраля 2026 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Лебедева Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

при участии от акционерного общества «Западная энергетическая компания» представителя ФИО2 (доверенность от 04.10.2025),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31574/2025) акционерного общества «Западная энергетическая компания» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2025 по делу № А21-8657/2025,

установил:

акционерное общество «Западная энергетическая компания» (далее – истец, Компания), адрес: 236022, Калининград, ул. Репина, д. 15, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель, ответчик), ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, об обязании предпринимателя заключить с Компанией договор аренды нежилых помещений, расположенных на первом и подвальном этажах здания по адресу: Калининград, ул. Октябрьская, д. 8, а именно:

- помещение № 49, площадью 15,7 кв. м на первом этаже,

- помещение № 50 площадью 15,7 кв. м на первом этаже,

- помещение № 51 площадью 17,1 кв. м на первом этаже,

- помещение № 11 площадью 50,1 кв. м в подвальном этаже, в редакции, изложенной в приложении № 1 к настоящему исковому заявлению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Деловой центр «На острове» (далее – ООО «Деловой центр «На острове»), адрес: Калининград, Октябрьская 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Решением от 20.11.2025 в удовлетворении искового заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Компания обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отсутствии у ответчика добровольно принятого обязательства заключить договор аренды, из условия пункта 1.3 договора купли-продажи сетей электроснабжения следует гарантия продавца заключить договор аренды помещений, где находится приобретенное имущество (распределительная трансформаторная подстанция РТП-1 РД). Кроме того, Компания указывает, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что предприниматель является ненадлежащим ответчиком по данному спору, так как у него как у собственника здания и у стороны, давшей гарантию, есть правомочие предоставить помещение в аренду; тот факт, что ранее отношения аренды были оформлены через субаренду с ООО «Деловой центр «На острове» не снимает с Ответчика обязанности, вытекающей из первоначальной сделки; при этом ООО «Деловой центр «На острове», аффилированное лицо с ответчиком, многократно увеличило размер арендной платы за помещения, лишив истца, как субъекта, обладающего специальным публично-правовым статусом, возможности использовать объекты электросетевого хозяйства, предназначенные для обеспечения надежного энергоснабжения потребителей в Калининграде.

Компания также указала, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о пропуске срока исковой давности, так как к спорному обязательству, вытекающему из пункта 1.3 договора купли-продажи, неприменимы положения о предварительном договоре, поскольку в нем не согласованы существенные условия будущей аренды, следовательно, специальный шестимесячный срок исковой давности по статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) применению не подлежит, общий трехгодичный срок исковой давности надлежит исчислять с момента получения истцом письма от 11.06.2025 о прекращении доступа к помещениям с 17.06.2025.

В отзыве на апелляционную жалобу Предприниматель указал, что буквальное толкование пункта 1.3 договора купли-продажи утверждает не об обязанности Продавца (ответчика) заключить договор, а о гарантиях заключения такого договора, у ответчика отсутствует обязанность заключить договор, проект договора аренды направлен предпринимателю только 17.06.2025 через год после заключения договора купли-продажи. Помимо прочего истец, в тексте проекта договора и в исковом заявлении, указывает также помещение № 11, которое не было предметом каких-либо договоренностей, и не может быть сдано в аренду, так как это технический подвал, в котором проходят все коммуникации, в том числе газ, непосредственно для обслуживания здания.

В судебном заседании представитель Компании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Предпринимателем (продавец) и Компанией (покупатель) 01.07.2024 заключен договор купли-продажи сетей электроснабжения, по которому к Компании перешло право собственности на сооружение – сети электроснабжения по Октябрьской ул. в Калининграде (движимое имущество):

- встроенная в объект – нежилое здание с кадастровым номером 39:15:140201:35 по адресу: Калининград, Октябрьская ул., д. 8, распределительная трансформаторная подстанция РТП-1 РД разрешенной мощностью 3 000 кВт, напряжением 10кВт/380КВт с двумя кабельными линиями 10 кВ (2КЛ-10кВ) протяженностью 3 610 м (2 498 м и 1 112 м) каждая, в том числе:

- распределительная трансформаторная подстанция (ТП-1 РД) общей площадью 48,5 кв. м, с 2-мя трансформаторами DTTH 1000 кВА, 10/04 кВ;

- кабельная линия № 63-01 10 кВ от ПС О-63 «Университетская» до РТП-1 РД, выполненная XRUНАКХS 3(1 х 500 + 1 х 240), протяженностью 3 610 м;

- кабельная линия № 63-14 10 кВ от ПС О-63 «Университетская» до РТП-1 РД, выполненная XRUНАКХS 3(1 х 500 + 1 х 240), протяженностью 3 610 м.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи продавец гарантирует заключение договора аренды (субаренды) помещений площадью 48,5 кв. м (пом. № 49 площадью 15,7 кв. м, пом. № 50 площадью 15,7 кв.м, пом. № 51 площадью 17,1 кв. м), расположенных на первом этаже в нежилом здании с кадастровым номером 39:15:140201:35 по адресу: Калининград, Октябрьская ул., д,8, где находится указанное выше имущество, для владения, пользования и распоряжения сетями электроснабжения.

Здание находится в аренде у ООО «Деловой центр «На острове» по договору аренды от 05.04.2017 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 12.07.2011.

Между ООО «Деловой центр «На острове» (арендатор) и АО «Западная энергетическая компания» (субарендатор) 01.07.2024 заключен договор № 121 субаренды нежилых помещений (далее – договор субаренды), по условиям которого арендатор передал субарендатору в субаренду вышеуказанные помещения.

Согласно пункту 3.1 договора субаренды арендная плата установлена в размере 14 550 руб. за весь срок аренды.

Срок действия договора субаренды установлен до 26.05.2024 (пункт 2.1 договора субаренды).

В соответствии с пунктом 2.2 договора субаренды по окончании указанного в пункте 2.1 срока субаренды субарендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства по договору, имеет преимущественное право на заключение нового договора субаренды на новый срок продолжительностью 11 месяцев на новых коммерческих условиях, согласованных сторонами. Для заключения нового договора субаренды субарендатор обязан уведомить арендодателя в письменной форме о своем намерении заключить новый договор субаренды не позднее, чем за один месяц до окончания срока субаренды. В случае, если указанное письменное уведомление не было получено арендодателем от субарендатора в указанный срок или стороны не договорились о новых коммерческих условиях договора субаренды (размерах арендной платы, коммунальных, эксплуатационных и иных платежей и проч.) за две недели до даты окончания срока субаренды, субаренда по настоящему договору завершается в дату окончания срока субаренды.

Письмом от 23.05.2025 в связи с окончанием срока действия договора субаренды от 01.07.2024 № 121 ООО «Деловой Центр «На острове» направил на подписание соглашение о расторжении договора субаренды, договор субаренды на новый срок от 27.05.2025 № 88 с установленным размером арендной платы в размере 254 625 руб. в месяц.

В письме от 27.05.2025 Компания выразила свое несогласие с предложенным ООО «Деловой Центр «На острове» размером арендной платы и предложила заключить договор новый договор субаренды с увеличением платы согласно условиям ранее действующего договора, а именно: согласно пункту 3.5 договора было установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке изменить размер арендной платы, но не более чем на 15 % от установленного размера арендной платы; изменение арендной платы по требованию арендодателя может производиться не чаще 1 (одного) раза в год путем уведомления субарендатора о таком изменении не позднее 30 (тридцати) дней до даты начала применения новой арендной платы.

Общество направило письмо от 11.06.2025 о том, что 17.06.2025 доступ в помещения, в которых располагается принадлежащее компании оборудование, будет прекращен в связи с прекращением договора субаренды.

Истец, ссылаясь на понуждение Общества заключить с Компанией новый договор субаренды на кабальных условиях, а также на то, что Предпринимателем не исполняются обязательства, предусмотренные пунктом 1.3 договора купли-продажи, направил в адрес ответчика требование от 17.06.2025 о заключении договора аренды спорных нежилых помещений.

Оставление ответчиком требования истца без удовлетворения послужило основанием для обращения последнего с настоящим требованием в суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, так как пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя обязанности заключить договор и о пропуске истцом специального срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Из пункта 4 статьи 445 ГК РФ следует, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Как указывает истец, пунктом 1.3 договора купли-продажи предусмотрено, что продавец гарантирует заключение договора аренды (субаренды) помещений площадью 48,5 кв. м (пом. № 49 площадью 15,7 кв. м, пом. № 50 площадью 15,7 кв. м, пом. № 51 площадью 17,1 кв. м), расположенных на первом этаже в нежилом здании с кадастровым номером 39:15:140201:35 по адресу: 

<

...>.

Однако договор субаренды был заключен и в настоящее время прекращен ввиду истечения срока; договор субаренды на новый период сторонами не заключен из-за несогласия истца с предложенными третьим лицом условиями.

При этом договор купли-продажи таких условий, в частности размера арендной платы, не определяет.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, как верно указал суд первой инстанции, указание в договоре купли-продажи на гарантию заключения договора аренды нельзя расценивать как добровольно принятые обязательства Предпринимателя на заключение договора аренды, поскольку условия такого договора аренды (субаренды) сторонами не определены.

Именно истец отклонил предложенный третьим лицом проект договора субаренды.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2025 по делу № А21-8657/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Г.В. Лебедев