АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-6796/2019

г. Ставрополь

11 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2019 года

                          Решение изготовлено в полном объеме 11 июля 2019 года   

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в  судебном заседании исковое заявление 

администрации Александровского муниципального района Ставропольского края, с. Александровское, ОГРН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Саблинское», Александровский район, п. Новокавказский, ОГРН 

<

***>, 

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 № 62,

при участии представителя администрации ФИО2 по доверенности от 13.03.2019 №01-1003, в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного,

УСТАНОВИЛ:

администрация Александровского муниципального района Ставропольского края (далее - администрации) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Саблинское» (далее - общество) о взыскании арендной платы за период с 20.01.2016 по 31.12.2018 в размере 1 410 945,5 рубля и пени, расторжении договора от 02.04.2012 № 62 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

От ответчика поступили доказательства погашения задолженности, представитель в судебное заседание не явился.

Представитель администрации подтвердил факт оплаты заявленных сумм.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца, оценив представленные доказательства, суд посчитал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды частей многоконтурного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 02.04.2012 № 62 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:18:000000:480 площадью 6120056,95 кв.м, сроком действия по 01.04.2022.

Передача земельного участка арендатору оформлена актом приема-передачи от 02.04.2012.

Согласно пункту 3.1 договора общая сумма ежегодной арендной платы за земельный участок составляет  1 295 493,48 рубля. Арендная плата вносится равными долями ежеквартально, за каждый квартал с  оплатой  авансом  до  20  числа первого  месяца текущего  квартала (пункт 3.2 договора).

На основании пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю в размере 0,06% за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 6.3 договора при допущении арендатором задолженности по арендной плате за два квартала договор аренды расторгается независимо от сроков погашения задолженности по арендной плате.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы, администрация направила ответчику требования  о погашении задолженности.

 В претензии от 26.12.2018 № 01-6120 указано, что в случае неполной оплаты либо отказа от оплаты, задолженность по арендной плате будет взыскана в судебном порядке с отнесением расходов по взысканию задолженности и досрочному расторжению договора согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, истец обратился с иском в арбитражный суд.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В силу статьи 614 ГК РФ размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

За период с 20.01.2016 по 31.01.2019 администрацией обществу начислена задолженность в размере 1 410 975,5 рубля.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы администрация на основании пункта 5.2 начислила ответчику пени за период с 20.01.2015 по 08.12.2015 в сумме 40 838,53 рубля, за период с 20.01.2016 по 21.12.2018 в сумме 73 789,81 рубля, за период с 20.01.2017 по 31.01.2018 в сумме 335 767,39 рубля, за период с 20.01.2018 по 31.01.2019 в сумме 94 997,81 рубля, за период с 20.01.2019 по 31.01.2019 в сумме 2 103,27 рубля.

Платежным поручением от 13.05.2019 № 1107 общество перечислило 1 985 472,31 рубля. Данный платеж отнесен администрацией в счет погашения задолженности и пени по спорному договору, что подтверждается актом от 03.07.2019.

Поскольку у ответчика отсутствует долг по арендной плате и пени в спорный период, требования об их взыскании не подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 02.04.2012 № 62 в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды судом возможно в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). 

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В обоснование соблюдения претензионного порядка, истец представил в материалы дела претензию от 26.12.2018 № 01-6122.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Суд, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу о том, что направленная отделом имущественных и земельных отношений претензия от 26.12.2018 № 01-6122, в которой истец предложил ответчику перечислить задолженность, не содержала безусловного предложения о расторжении договора, к претензии не приложен проект соглашения о расторжении договора.

Указание в претензии об исполнении обязательства по договору на возможность обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора в случае неисполнения договорной обязанности не является предложением расторгнуть договор и соблюдением досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. 

Предупреждение о расторжении договора, содержащееся в уведомлении, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Аналогичный правовой подход выработан Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в вопросе 2 Обобщения судебной практики применения положений раздела III части первой ГК РФ (за исключением 23 главы), опубликованного в системе «КонсультантПлюс», а также соответствует сложившейся практике рассмотрения аналогичных споров (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.11.2017 по делу № А32-6976/2017, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2018 по делу № А18-2228/2018).

Иные претензии, содержащие предложения расторгнуть договор аренды, в материалы дела не представлены.

Таким образом, претензионный порядок в части разрешения спора о расторжении договора истцом не соблюден, следовательно, исковое заявление в этой части и в отношении требования возврате земельного участка подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 148, статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                     РЕШИЛ:

в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени отказать.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 № 62 оставить без рассмотрения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия  и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в  законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы. 

 

Судья                                                                                             В.Л. Карпель