﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-41146/2018

г. Краснодар

04 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2020 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2020 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Афуксениди Георгия Яковлевича (ИНН 231803721165, ОГРНИП 317237500428810) – Кортиева Р.Л. (доверенность                      от 03.08.2020), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940,                         ОГРН 1022302919374), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «АМСО» (ИНН 2320121921, ОГРН 1042311685316), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 по делу                                       № А32-41146/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Афуксениди Г.Я. (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент), в котором просил:

– признать недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора аренды от 05.10.2015 № 4900010079;

– возложить на департамент обязанность внести изменения в договор аренды от 05.10.2015 № 4900010079 путем заключения дополнительного соглашения с предпринимателем, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 с 2017 года определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимостью указанного участка, установленной на 30.09.2017 экспертным заключением от 09.10.2019, и составляет 108 945 рублей (7 263 000 рублей х 1,5%)» (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке                                 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс; т. 3, л. д. 78 – 80). 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020, исковое заявление к администрации удовлетворено. На администрацию возложена обязанность заключить с предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды от 05.10.2015 № 4900010079 в предложенной истцом редакции.                   В удовлетворении требований к департаменту отказано. Суды руководствовались положениями постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210), подпунктом 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 50), пунктом 7 Порядка, утвержденного постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699), согласно которым в рассматриваемом случае арендная плата устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Для проверки достоверности и подлинности отчета об оценке от 30.09.2015 № 23/37-2015 суд назначил экспертизу, по итогам которой заключением эксперта от 09.10.2019 № 17/19 установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 по состоянию на 30.09.2017 в размере 7 263 000 рублей, годовая арендная плата составила 108 945 рублей (1,5%  от 7 263 000 рублей). Судебные инстанции указали, что удовлетворение данных требований обеспечит правовую определенность в правоотношениях сторон арендной сделки, в договор аренды вносятся условия, соответствующие действующему нормативному регулированию. При этом публичный собственник земельного участка вправе претендовать на получение от истца (арендатора земельного участка) арендной платы в размере, соответствующем закону.

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податели жалобы со ссылкой на пункты 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) указывают, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и (или) существенного нарушения договора другой стороной.             В пункте 3.2 договора стороны согласовали размер годовой арендной платы на основании отчета об оценке от 30.09.2015 № 23/37-2015. Условия договора, в том числе и о размере арендной платы, приняты истцом. Основания для изменения договора аренды по требованию арендатора у судов отсутствовали.

В отзыве предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 05.10.2015 муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 4900010079 аренды земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0121008:1350, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район,                   ул. Львовская, д. 9/4 (т. 1, л. д. 20 – 25). Вид разрешенного использования – предпринимательство, участок находится в территориальной зоне «Ж-2», категория земель – земли населенных пунктов, срок действия договора установлен до 24.09.2064 (пункт 2.1).

Пунктом 3.2 предусмотрено, что годовой размер арендной платы определен на основании отчета от 30.09.2015 № 23/37-2015 и составляет 462 000 рубля.

 Предприниматель, указывая, что размер арендной платы по договору не соответствует нормативному регулированию, обратился в департамент с предложением о приведении договора аренды земельного участка в соответствие с законом путем внесения изменений в его условия (т. 1, л. д. 149 – 153).

29 октября 2018 года правовой департамент администрации в письме № 12.02-03/4555 сообщил предпринимателю о том, что отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости арендной платы, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для пересмотра арендной платы по спорному договору (т. 1, л. д. 178, 179).

Предприниматель, указывая, что условие договора аренды о размере арендной платы противоречит закону, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Принимая во внимание регулируемый характер арендной платы за использование данного земельного участка, суды первой и апелляционной инстанции при определении содержания спорного условия правомерно руководствовались положениями соответствующих нормативных актов. Вывод судебных инстанций о порядке определения размера арендной платы за спорный земельный участок соответствует положениям постановлений № 210, 1699 и 50 (в применимых редакциях).

Для проверки достоверности отчета от 30.09.2015 № 23/37-2015 (т. 1, л. д. 16 – 47), суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, по итогам которой заключением от 09.10.2019 № 17/19 по состоянию на 30.09.2017 установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 в размере 7 263 000 рублей (т. 3, л. д. 55, 56). 

С учетом ставки и методики, определенных пунктом 2 и подпунктом «б» пункта 7 Порядка, утвержденного постановлением № 1699, размер арендной платы за использование объекта аренды по состоянию на 30.09.2017 составил 108 945 рублей                                (7 263 000 рублей x 1,5%).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 указанного Кодекса).

Поскольку на момент заключения сторонами договора аренды один из элементов методики расчета арендной платы (рыночная стоимость участка) определен арендодателем не верно (что подтверждено заключением судебной экспертизы), судебные инстанции правомерно удовлетворили исковое заявление, определив размер арендной платы с учетом установленной экспертом рыночной стоимости.

Таким образом, требование истца, направленное на определение содержания спорного условия договора с указанием арендной платы исходя из величины рыночной стоимости участка, установленной экспертным заключением, суды удовлетворили правомерно. 

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на положения статей 421, 450 и 451 Гражданского кодекса, указывают на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований об изменении условий договора аренды. Данные доводы отклоняются, поскольку арендная плата за земельный участок, подлежала определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов. Факт определения арендодателем спорного условия договора с нарушением закона подтвержден представленными в дело доказательствами. 

Довод жалобы о согласии арендатора с существенным условием договора аренды земельного участка в виде предложенного арендодателем размера арендной платы несостоятелен, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами и фактом обращения арендатора с иском в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 24.01.2020 и апелляционного постановления от 29.05.2020 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателями жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Администрация и департамент освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 по делу № А32-41146/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               Е.Г. Соловьев