Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-1468/2024

Дело № А69-1230/2023

06 мая 2024 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 6 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Курца Н.А., Кушнаревой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корнеевой Т.Д.,

при участии в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 (доверенность от 07.03.2023, паспорт, диплом об ученой степени по юридической специальности),

при участии в судебном заседании явившегося в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа представителя общества с ограниченной ответственностью «Торговая сеть Командор» ФИО3 (доверенность от 06.08.2021, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2024 года по делу № А69-1230/2023 Арбитражного суда Республики Тыва,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговая сеть Командор» (далее – общество, ООО «Торговая сеть Командор») обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель ФИО4), в котором общество просило признать договор аренды нежилого помещения № 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от 18.08.2021 на пользование частью нежилого здания общей площадью 333,34 кв. м, количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197, расположенной на 1 (первом) этаже по адресу: Республика Тыва, 

<

...>, заключенным и зарегистрировать его.

Предприниматель ФИО4, в свою очередь, 25.05.2023 обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Торговая сеть Командор» об истребовании из незаконного владения ООО «Торговая сеть Командор» части здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенного по адресу: Республика Тыва, 

<

...> , обязании ООО «Торговая сеть Командор» в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу решения арбитражного суда по настоящему иску освободить часть здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенную по адресу: Республика Тыва, 

<

...>, передав по акту приема-передачи свободным от имущества ООО «Торговая сеть Командор».

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 7 ноября 2023 года в удовлетворении исковых требований общества к предпринимателям ФИО1 и ФИО4 отказано, встречный иск предпринимателя ФИО4 удовлетворен.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2024 года решение Арбитражного суда Республики Тыва от 7 ноября 2023 года отменено, принят новый судебный акт; исковые требования удовлетворены частично, суд постановил зарегистрировать договор аренды нежилого помещения № 1/М-ТСК/ТрнКрП12 от 18.08.2021, заключенный между предпринимателем ФИО1 и ООО «Торговая сеть Командор» на пользование частью нежилого здания, общей площадью 333,34 кв.м, количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197, расположенную на 1 (первом) этаже по адресу: Республика Тыва, 

<

...>, в удовлетворении остальной части требований отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просила его отменить по мотиву несоответствия выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушения и неправильного применения норм материального и процессуального права, оставить без изменения решение суда первой инстанции.

В поданной жалобе приведены доводы о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм статей 308, 432, 617 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, заявитель жалобы полагает, что по смыслу указанных норм при изменении собственника здания, являвшегося объектом фактических арендных отношений (в отсутствие договора аренды, прошедшего государственную регистрацию), зарегистрированные арендные отношения (обязательные для третьих лиц) возникнуть не могут. При этом заявитель жалобы указывает, что новый собственник - предприниматель ФИО4 не был ознакомлен с текстом спорного договора аренды, а исходил из того обстоятельства, что между предпринимателем ФИО1 и обществом имели место фактические арендные отношения. Кроме того, предпринимателем ФИО1 указано, что все дополнительные соглашения, изменяющие зарегистрированный договор аренды, подлежат государственной регистрации, между тем, апелляционный суд, признав наличие дополнительных соглашений к договору, принял решение о регистрации только спорного договора аренды.

Заявитель жалобы указывает также на нарушение апелляционным судом норм процессуального права (пункта 4 части 4 статьи 288, статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), выразившиеся в непривлечении к участию в деле органа, осуществляющего государственную регистрацию договоров аренды, и применении в обжалуемом постановлении доктрины. Кроме того, указал на отсутствие в резолютивной части постановления текста спорного договора аренды, подлежащего регистрации.

В представленном отзыве общество с доводами кассационной жалобы не согласилось, сославшись на их необоснованность.

Приложенные обществом к отзыву на кассационную жалобу дополнительные документы в соответствии с разъяснениями, приведенными в абзацах 2, 3 пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» не могут быть приняты судом кассационной инстанции.

В судебном заседании представитель предпринимателя ФИО1 доводы кассационной жалобы поддержал.

Представитель ООО «Торговая сеть Командор» с доводами кассационной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Предприниматель ФИО4 своих представителей в судебное заседание не направил, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается извещенным надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей  ответчика - предпринимателя ФИО4

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предприниматель ФИО1 являлась собственником нежилого здания – магазин «Универмаг» общей площадью 1818,5 кв.м, количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197 расположенного по адресу: Республика Тыва, 

<

...>.

Между ООО «Торговая сеть Командор» (арендатор) и предпринимателем ФИО1 (арендодатель) подписан договор аренды от 18.08.2021 № 1-М/ТСК/Трн-КрП12 на условиях, указанных в мотивировочных частях судебных актов первой и апелляционной инстанций по рассматриваемому делу.

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого здания общей площадью 333,34 кв. м, количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197 расположенную на 1 (первом) этаже по адресу: Республика Тыва, 

<

...>, указанную в Приложении № 1 к настоящему Договору

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 28.09.2021.

Договор заключается сроком на 10 лет с даты его государственной регистрации уполномоченным государственным органом Российской Федерации. Фактический срок аренды исчисляется со дня подписания сторонами акта приёма—передачи помещения по день подписания сторонами акта сдачи-приёма помещения (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендатор за пользование помещением, в течение действия договора, производит уплату арендной платы. Арендная плата по настоящему договору состоит из постоянной переменной составляющих.

Пунктами 3.2.1, 3.3.2 установлено, что размер постоянной составляющей арендной платы за арендуемое помещение составляет: в период с даты начала оплаты постоянной составляющей арендной платы (согласно п.3.4.2, настоящего договора) и по 2 (второй) месяц с даты начала оплаты постоянной составляющей арендной платы (включительно) составляет 59 584,50 рублей в месяц, НДС не облагается, в дальнейшем, с 3 (третьего) месяца с даты начала оплаты постоянной составляющей арендной платы (согласно п.3.4.2. настоящего договора) составляет 119 169 рублей в месяц, НДС не облагается; переменная составляющая арендной платы определяется исходя из фактически произведенных арендодателем затрат на оплату коммунальных ресурсов, а именно: электроэнергия, водоснабжение и теплоэнергия (отопления) (умноженных на коэффициент 1,064), полученных арендатором на основании показаний соответствующих приборов учета, а в случае отсутствия приборов учета - пропорционально арендуемой площади, по тарифам для категории арендодателя, предъявляемых коммунальными службами и управляющими компаниями.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что размер постоянной составляющей арендной платы может быть увеличен по договоренности сторон, один раз в год на размер, не превышающий «Индекс потребительских цен на товары и услуги по Российской Федерации», от предыдущего размера постоянной составляющей арендной платы действующего на дату увеличения за календарный год, предшествующий году повышения, но не менее 3 (трёх) %. Стороны особо оговорили, что первое увеличение размера постоянной составляющей арендной платы может быть произведено не ранее чем через 26 (двадцать шесть) месяцев с даты начала оплаты постоянной составляющей арендной платы, а последующие повышения не ранее чем через 12 (двенадцать) месяцев от даты предыдущего повышения. При этом повышение постоянной составляющей арендной платы происходит 01 числа календарного месяца. Арендодатель направляет в адрес арендатора уведомление о предполагаемом повышении размера постоянной составляющей арендной платы. Арендатор в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты получения уведомления направляет арендодателю письменный ответ. Стороны договорились оформлять повышение размера постоянной составляющей арендной платы путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установил, что данный договор подписан сторонами и в нем согласованы все существенные условия (объект, арендная плата).

Также судом установлено и из материалов дела следует, что договор исполнялся сторонами на согласованных условиях: помещение передано предпринимателем ФИО1 обществу, общество перечисляло арендную плату арендодателю, при этом в платежных документах содержится ссылка на договор. Кроме того, предприниматель ФИО1 выставляла счета-фактуры на оплату арендной платы в размере, изначально согласованном сторонами.

В дальнейшем, предприниматель ФИО1 предлагала ООО «Торговая сеть Командор» рассмотреть вопрос об изменении размера арендной платы в сторону увеличения.

Письмом от 18.01.2023 №7/23 общество в претензионном порядке уведомило предпринимателя ФИО1 о необходимости осуществления государственной регистрации договора аренды в связи с истечением сроков, предусмотренных договором.

В связи с тем, что на основании пункта 2.2 договора аренды обязанность по государственной регистрации договора аренды возложена на арендодателя, у общества отсутствует возможность зарегистрировать договор ввиду отсутствия у него оригинала документа, подписанного с двух сторон, а предприниматель ФИО1 не исполнила обязанность по регистрации договора аренды от 18.08.2021, общество со ссылкой на положения статей 131, 151, 164, 165, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в суд с настоящим иском.

Возражая относительно заявленных требований, предприниматель ФИО1 указывала, что договор аренды нежилого помещения № 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от 18.08.2021 является незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации, а также в связи с тем, что между ФИО1 и истцом не достигнуто соглашение по всем существенным условиям предполагаемого договора. Предложенная истцом арендная плата в размере 119 169 рублей в месяц за помещение площадью 333,34 кв.м. существенно ниже рыночных показателей.

После подачи обществом искового заявления в суд, предприниматель ФИО4 по договору купли-продажи от 14.04.2023 приобрел у предпринимателя ФИО1 в собственность здание с кадастровым номером 17:08:0203090:197 расположенное по адресу: Республика Тыва, 

<

...>, часть которого арендует общество.

18.05.2023 предприниматель ФИО4 обратился к ООО «Торговая сеть Командор» с требованием об освобождении занимаемого помещения в вышеуказанном здании в срок до 31.05.2023.

Полагая, что общество незаконно владеет частью здания, принадлежащего ему на праве собственности, предприниматель ФИО4 обратился в суд с иском об истребовании из незаконного владения общества части здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенного по адресу: Республика Тыва, 

<

...>, обязании общества в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу решения арбитражного суда по настоящему иску освободить часть указанного здания, передав по акту приема-передачи свободным от имущества общества.

Отказывая в удовлетворении иска и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор от 18.08.2021 между обществом и предпринимателем ФИО1 является незаключенным ввиду отсутствия его регистрации, и, соответственно, из того, что общество занимает спорное помещение, являющееся собственностью предпринимателя ФИО4, в отсутствие на то правовых оснований.

Отменяя решение суда первой инстанции, удовлетворяя иск общества частично и отказывая во встречном иске, апелляционный суд руководствовался положениями статей 8, 10, 12, 153, 154, 164, 165, 301, 304, 308, 310, 384, 421, 422, 426, 432, 433, 435, 438, 445, 446, 606, 607, 617, 621, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пунктах 34, 36, 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пунктах 3, 4, 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и исходил из подтвержденности факта заключения договора аренды на условиях, приведенных в мотивировочной части постановления, в том числе, относительно порядка расчетов по договору, подтвержденности факта исполнения договора на предусмотренных в нем условиях по оплате арендных платежей, и, следовательно, из отсутствия у предпринимателя ФИО1 правовых оснований для уклонения от регистрации договора аренды, обязанность которой возложена на неё условиями такого договора, а также исходил из осведомленности покупателя здания – предпринимателя ФИО4 о наличии договора аренды между предпринимателем ФИО1 и обществом и конкретных его условиях, и, соответственно, необоснованности требований предпринимателя ФИО4

Указанные выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, апелляционный суд признал доказанным и установленным факт заключенности между обществом и предпринимателем ФИО1 договора аренды от 18.08.2021 № 1-М/ТСК/Трн-КрП12 и факт необоснованного уклонения предпринимателя ФИО1 от регистрации данного договора. Установив правомерность нахождения общества в арендуемом помещении, факт смены собственника здания, в котором общество арендует помещения, а также факт осведомленности нового собственника здания – предпринимателя ФИО4 о заключенном прежним собственником и обществом договоре аренды и его условиях, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска предпринимателя ФИО4 и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований общества частично с указанием на возможность регистрации спорного договора истцом, что будет способствовать исполнимости судебного акта.

Указанные выводы суда являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Исходя из положений глав 7, 19, 20 и 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полномочия по исследованию и оценке представленных в материалы дела доказательств предоставлены только судам первой и апелляционной инстанций. В данном случае указанные суды произвели оценку представленных в материалы настоящего дела доказательств и признали соответствующие обстоятельства установленными.

Доводы заявителя жалобы, согласно которым предприниматель ФИО4 не был ознакомлен с текстом спорного договора аренды, а исходил из того обстоятельства, что между предпринимателем ФИО1 и обществом имели место фактические арендные отношения и при таких обстоятельствах могут сохраняться только фактические арендные отношения, но не могут возникать зарегистрированные арендные отношения (обязательные для третьих лиц) судом округа отклоняются.

Апелляционным судом установлен факт уклонения предпринимателя ФИО1 от регистрации спорного договора аренды, в то время как именно на неё соглашением сторон возложена эта обязанность, что правомерно в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации квалифицировано апелляционным судом в качестве злоупотребления правом.

При этом довод предпринимателя о недостижении соглашения о размере арендной платы обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции. Как правильно указал апелляционный суд, существенные условия договора были согласованы сторонами, договор аренды исполнялся на этих условиях (арендная плата вносилась в размере, определённом в договоре и указанном в выставляемых арендодателем счетах на оплату), и дальнейшие разногласия по величине арендной платы подлежат разрешению в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом при рассмотрении дела принято во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи здания с предпринимателем ФИО4 заключен  предпринимателем ФИО1 уже после подачи арендатором настоящего иска в суд.

Кроме того, судом установлена осведомленность предпринимателя ФИО4 о договорных отношениях общества и предпринимателя ФИО1, в том числе об условиях такого договора, при приобретении имущества.

Судом апелляционной инстанции также учтён факт внесения обществом предпринимателю ФИО4 арендной платы во исполнение договора аренды.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание факт осведомлённости нового собственника спорного имущества о договорных отношениях общества и предыдущего собственника, последующая ссылка нового арендодателя – предпринимателя ФИО4 на незаключенность спорного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации не может быть признана добросовестным поведением (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации); отсутствие государственной регистрации спорного договора для предпринимателя ФИО4 не может влечь таких же юридических последствий, как для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о заключении договора.

Вопреки доводам заявителя жалобы, решение суда о регистрации спорного договора не является понуждением нового собственника вступить в договорные отношения с обществом на условиях, определенных арендатором. Данный довод основан на неверном понимании норм материального права.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица (прежнего собственника здания), а вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Озвученный в судебном заседании довод заявителя жалобы о том, что апелляционный суд обжалуемым постановлением фактически наделил арендатора большими правами, чем он обладал в момент продажи здания, отклоняется судом округа как необоснованный. Условия заключенного между обществом и прежним собственником здания – предпринимателем ФИО1 договора аренды, который суд постановил зарегистрировать, действовали на момент продажи здания новому собственнику – предпринимателю ФИО4 Доказательств иного не представлено.

Сама по себе государственная регистрация договора аренды, заключенного сторонами на согласованных ими условиях, не свидетельствует о предоставлении тем самым больших прав какой-либо стороне, чем если бы договор не был зарегистрирован.

Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии в резолютивной части оспариваемого им постановления содержания условий спорного договора во внимание судом кассационной инстанции не принимается, поскольку указание в резолютивной части судебного акта условий договора необходимо при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (пункт 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»), в то время как в рамках настоящего дела разрешался спор о государственной регистрации договора аренды (статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации), условия которого судом апелляционной инстанции признаны согласованными сторонами.

Неуказание в обжалуемом постановлении на необходимость регистрации дополнительных соглашений к спорному договору мотивировано апелляционным судом, в том числе, отсутствием заявленного требования о такой регистрации, что соответствует материалам дела.

Нарушения положений пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на что ссылается заявитель жалобы, обжалуемым постановлением не допущены; судебный акт не принят о правах и обязанностях указанного заявителем жалобы органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним.

Указание в постановлении доктрины на правильность выводов апелляционного суда не влияет и не может явиться основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу основаны на неправильном толковании приведенных выше норм права, направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судом. Между тем, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта апелляционный суд правильно применил нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для его изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемое постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные предпринимателем ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на предпринимателя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями  274, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2024 года по делу № А69-1230/2023 Арбитражного суда Республики Тыва оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич 

Н.А. Курц 

Н.П. Кушнарева