АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А14-6802/2020

г. Калуга

01 июля 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27.06.2022

Постановление изготовлено в полном объеме 01.07.2022

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей 

при участии в заседании

от истца: 

закрытого акционерного общества «Юность»

от ответчика:

общества с ограниченной ответственностью «МЕГА ГРУПП»

ФИО1

ФИО2

ФИО3

 

не явились, извещены надлежаще;

 

не явились, извещены надлежаще;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Юность» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 по делу № А14-6802/2020,

У С Т А Н О В И Л:

закрытое акционерное общество «Юность» (далее - ЗАО «Юность», истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МЕГА ГРУПП» (далее - ООО «МЕГА ГРУПП», ответчик) о взыскании 759 612 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды б/н от 15.11.2017 за период с 01.02.2020 по 27.03.2020, 275 747 руб. задолженности по коммунальным услугам за период с 01.12.2020 по 09.04.2020, 303 517 руб. 70 коп. пеней по состоянию на 16.03.2021 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

ООО «МЕГА ГРУПП» обратилось с встречным исковым заявлением в котором общество просило взыскать с ЗАО «Юность» неосновательное обогащение в сумме 467 069 руб. за период 2019 год, период с 27.05.2020 по 16.11.2021 в размере 34 766 руб. 36 коп.; на основании п. 2.11 договора аренды удержать сумму в размере 396 000 руб. из гарантийного депозита; в удовлетворении требований по коммунальным платежам за период январь, февраль, март, часть апреля 2020 года - услуги по электроэнергии, водоотведению и водоснабжению отказать; истцу произвести перерасчет за коммунальные услуги в период с января по 09 марта 2020; расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 15.11.2017 с 09 марта 2020 года; предоставить счета и акты, выставляемых поставщиком услуг за спорный период; представленные документы по расчетам за 2019-2020 гг. не принимать во внимание по услуге ТО (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого по делу вышеуказанных судебных актов в части отказа в удовлетворении первоначального иска, ЗАО «Юность» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

Заявитель считает, что обстоятельства, связанные с неиспользованием помещений, были связаны в напрямую с действиями арендатора.

От ООО «МЕГА ГРУПП» поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 15.11.2017 между ЗАО «Юность» (арендодатель) и ООО «МЕГА ГРУПП» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, с учетом дополнительного соглашения от 30.08.2018 по условиям которого в аренду ООО «МЕГА ГРУПП» были переданы помещения площадью 359,9 кв. м, сроком на 5 лет. Помещения предоставляются арендатору для осуществления коммерческой деятельности, не противоречащей законодательству Российской Федерации (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата начисляется с 01.02.2018. Арендная плата не облагается НДС на основании главы 26.2 Налогового кодекса РФ.

Арендная плата составляет 360 000 руб. ежемесячно (пункт 2.2 договора). Арендодатель вправе изменять размер арендной платы не чаще 1 раза в год, но не ранее чем через 12 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения на 10%, с уведомлением арендатора о таких изменениях не позднее, чем за 1 месяц.

Вносимые изменения и дополнения в настоящий договор оформляются дополнительными соглашениями (пункт 2.20 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 27 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. В случае, если 27 число выпадает на выходные или праздничные дни платеж должен поступить на счет арендодателя в предшествующий ему рабочий день (пункт 2.7 договора).

Согласно пункту 2.1.3 договора арендная плата не включает в себя коммунальные услуги, которые арендатор ежемесячно компенсирует арендодателю в соответствии с выставленными арендодателем счетами. 

Плата за коммунальным услугам тепло-, энерго-, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, телефонные переговоры, обслуживание здания и прочее) осуществляется следующим образом: авансовый платеж в размер 70% от потребления прошлого месяца рассчитывается до 20 числа текущего месяца и оплачивается до 27 числа текущего месяца. Окончательный расчет за коммунальным услугам тепло-, энерго-, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, телефонные переговоры, обслуживание здания и прочее) осуществляется не позднее 27 числа месяца, следующего за оплаченным на основании выставленного счета (пункт 2.14.1 договора).

Пунктом 2.19 договора установлено, что арендодатель предоставляет арендатору счета ежемесячно в соответствии с действующим законодательством. Счета на оплату арендной платы выставляются не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Арендатор в течение 3 рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора в обеспечение своих обязательств оплачивает арендодателю гарантийный депозит в размере 360 000 руб., который не облагается НДС на основании статей 346.11, 346.12 Налогового кодекса РФ (пункт 2.8 договора).

Дополнительным соглашением был изменен размер арендной платы и гарантийного депозита, которые с 01.09.2018 составили 370 000 руб. в месяц.

По передаточному акту нежилого помещения от 15.11.2017 (Приложение № 1 к договору аренды нежилого помещения от 15.11.2017) часть нежилого здания передана в пользование арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 22.02.2028 в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сделана запись.

В соответствии с пунктом 7 дополнительного соглашения от 30.08.2018 арендатор обязан произвести за свой счет демонтаж настенных пластиковых панелей и текущий ремонт в нежилых помещениях, передаваемых по настоящему соглашению.

10.02.2020 арендодатель, в соответствии с пунктом 4.6 договора, ввиду наличия задолженности по аренде за февраль 2020 г. ограничил доступ арендатора в арендуемые помещения, путем замены дверных замков, о чем составлен акт.

В связи с отказом арендатора от исполнения договора ЗАО «Юность» направило в адрес ООО «МЕГА ГРУПП» претензию от 13.03.2020 с требованием уплатить арендную плату за январь - март 2020 года, а также компенсировать коммунальные платежи.

Суды, отказывая в удовлетворении первоначального иска, правомерно исходили из следующего.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. № 305-ЭС17-17952.

 Таким образом, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из материалов дела следует, что истцом 10.02.2020 был ограничен доступ в арендуемое помещение, что подтверждается актом, составленным главным бухгалтером истца ФИО4 и ведущим юристом ФИО5

В обоснование заявленных требований истец ссылается на пункт 4.6 договора, предусматривающий право арендодателя, в случае ненадлежащего исполнения арендатором на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение после письменного уведомления арендатора, в качестве обеспечения выполнения обязательств по договору, и наличие задолженности по арендной плате за февраль 2020 г.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При этом обе стороны сделки при указании в договоре условий, имеющих многосмысленность и вариативность их толкования, несут риск того, что при возникновении спора такие условия будут истолкованы судом в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ.

Таким образом, в силу вышеназванных норм АПК РФ и разъяснений пленума ВС РФ, суды не связаны с толкованием условий договора его стороной и должны самостоятельно истолковать условия договора по правилам статьи 431 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается внесение арендатором во исполнение пункта 2.8 договора обеспечительного взноса платежными поручениями № 7 от 21.11.2017 в сумме 360 000 руб. и № 429 от 26.02.2019 в сумме 36 000 руб.

Суды, проанализировав положения статьи 381.1 ГК РФ и условия договора (п.2.11, 2.12), пришли к обоснованному выводу, что при условии невыплаты арендатором любых сумм по договору, у истца имелась возможность использовать обеспечительный взнос для погашения возникшей задолженности арендатора, а оставшуюся часть обеспечительного взноса зачесть в качестве неустойки, однако он 10.02.2020 опечатал арендованные ответчиком помещения, тем самым создав препятствия в их использовании.

Предусмотренный договором способ реагирования арендодателя на наличие просрочки внесения арендных платежей, сам по себе, не изменяет существа законодательного регулирования правоотношений по аренде и не дает право арендодателю, не обеспечившему использование арендованного имущества, требовать внесения арендной платы за периоды, в которых арендатор не мог пользоваться им, иное противоречило бы положениям статьи 10 ГК РФ, устанавливающей принцип добросовестного пользования правами.

Руководствуясь изложенным, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, верно установив фактические обстоятельства дела, а именно, что доступ в помещение арендатору был ограничен по инициативе арендодателя, в связи с чем суды сделали обоснованный вывод, что арендатор в рассматриваемом случае не обязан вносить арендную плату и первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.12.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 по делу № А14-6802/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

 

Судьи

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3