ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1679/2024

г. Челябинск

07 марта 2024 года

Дело № А07-15940/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ширяевой Е.В., судей Баканова В.В., Лукьяновой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023 по делу № А07-15940/2023

 

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Домовое хозяйство» ФИО2 (паспорт, доверенность от 15.01.2023 №1, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью  «Домовое хозяйство» (далее – истец, ООО «Домовое хозяйство»)  обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к  Администрации муниципального района  Белорецкий район Республики Башкортостан   (далее – ответчик, Администрация) о взыскании 2 259 410 руб. 19 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного жилого дома.

Определением суда первой инстанции от 04.10.2023 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ГУП «Башфармация», ГБУЗ Республика Башкортостан «Белорецкая центральная районная клиническая больница», общество с ограниченной ответственностью «Хронос», МСОО «Федерация каратэ и кикбоксинга» город Белорецк Республика Башкортостан, ИП ФИО3, ИП ФИО4 (далее – третьи лица, т. 2, л.д. 21-23).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Администрация (далее – апеллянт, податель жалобы) не согласилась с вынесенным судебным актом и обжаловало его в порядке апелляционного производства.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, заявитель указывает на ошибочный вывод суда первой? инстанции о том, что заявленная сумма задолженности подлежит взысканию с Администрации, поскольку спорные помещения переданы по договорам аренды, безвозмездного пользования, купли-продажи, некоторые помещения не находятся в муниципальной собственности.

Кроме того, заявитель ссылается на то, что истцом указана площадь помещения 3404,1 кв.м, тогда как в муниципальной собственности находится 3029,7 кв.м.

К дате судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу. Указанный отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в ходе судебного заседания настаивал на доводах, изложенных в отзыве на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрация муниципального района Белорецкий район РБ является собственником нежилых помещений, расположенных в г. Белорецке:

1. ул. К. Маркса д.84 площадью 874,9 кв.м.;

2. ул. Ленина д.67 пом.4 площадью 225,2 кв.м.;

3. ул. Тюленина д.1 пом.1 площадью 65,6 кв.м.;

4. ул. 50 лет Октября д.70 - 3 помещения общей площадью 1 668,9 кв.м.;

5. ул. ФИО5 д.29 площадью 355,9 кв.м.;

6. ул. Крупской д.54 площадью 213,6 кв.м.

В соответствии с решениями общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее – МКД) г. Белорецк по ул.50 лет Октября д.70 (протокол от 30.06.2018 №1), ул. ФИО5 д.29 (протокол от 09.12.2018 №1), ул. Карла Маркса д.84 (протокол от 28.10.2019 №1), ул. Ленина д.67 (протокол от 15.11.2018 №1), ул. Тюленина д. 1 (протокол от 24.03.2018 №1), ул. Крупской д.54 (протокол от 21.09.2018 №1) управляющей компанией выбрано ООО «Домовое хозяйство».

Согласно расчетам истца и актам сверки, с учетом исковой давности, задолженность по обязательным платежам (содержание и текущий ремонт дома) за период с 01 июня 2020г. по 31 мая 2023 г., в том числе за коммунальный ресурс на содержание общего имущества дома составляет по состоянию на 01 июня 2023 года сумму 2 259 410 рублей 19 коп.:

1. ул.50 лет Октября д.70 - 1 171 598 руб. 06 коп.;

2. ул. ФИО5 д.29 - 237 993 руб. 40 коп

3. ул. К.Маркса д.84 - 513 078 руб. 73 коп.;

4. ул. Крупской д.54 - 137 761 руб. 73 коп.

5. ул. Ленина д.67 пом.4 - 147 161руб. 96 коп.;

6. ул. Тюленина д.1 пом.1 -51 816 руб. 10 коп.;

Истец направил в адрес ответчика претензию 14.04.2023 с требованием оплатить задолженность, однако ответчик на претензию не отреагировал, задолженность не погасил.

Мотивируя ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с данным иском. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по внесению платы за нежилое помещение (содержание и текущий ремонт) и коммунальные услуги, оказанные и потребленные в течение спорного периода на нужды принадлежащих ответчику помещений, обусловлена наличием у него права собственности в отношении данного имущества; доказательств надлежащего и своевременного исполнения обязательств по оплате стоимости оказанных истцом услуг ответчиком в материалы дела не представлено.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно статьям 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Отношения между сторонами данного спора регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее - Правила №491).

В соответствии со статьей? 210 Гражданского кодекса России?скои? Федерации, статьями 37, 39, 158 Жилищного кодекса России?скои? Федерации, пунктом 28 Правил № 491, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своеи? доле в праве общеи? собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса России?скои? Федерации управление многоквартирным домом включает в себя обеспечение содержания общего имущества наряду с обеспечением благоприятных и безопасных условии? проживания граждан и предоставление им коммунальных услуг. 

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса России?скои? Федерации собственникам помещении? в многоквартирном доме принадлежит на праве общеи? долевои? собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). 

Поскольку, пользуясь принадлежащим ему помещением, собственник не может не осуществлять использование общего имущества, содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации жилого здания. 

В силу статьи 39 Жилищного кодекса России?скои? Федерации собственники (титульные владельцы) помещении? в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долеи? в праве общеи? собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общеи? собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общеи? площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса России?скои? Федерации). 

В силу статьи 153 Жилищного кодекса России?скои? Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущии? и капитальныи? ремонт общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. 

В соответствии с пунктом 28 Правил №491 в многоквартирном доме собственники помещении? обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общеи? собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющеи? организациеи? или непосредственно собственниками помещении?; б) обязательных платежеи? и взносов собственников помещении?, являющихся членами товарищества собственников жилья. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 156 Жилищного кодекса России?скои? Федерации, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательством. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателеи? жилых помещении? по договорам социального наи?ма и договорам наи?ма жилых помещении? государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемои? общеи? площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. 

Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются общим собранием собственников помещении? в многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов (ч. 7, 8 ст. 156 Жилищного кодекса России?скои? Федерации). Если собственники помещении? в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такои? размер устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 названного Кодекса). 

В соответствии с п. 31 Правил №491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещении?, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещении? в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложении? управляющей? организации. Указанный? размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещении?. 

В силу изложенных норм ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание помещения, принадлежащего ему на праве собственности, и расходов на коммунальные услуги в силу прямого указания закона. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требовании? и возражении? (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса России?скои? Федерации). 

Из материалов дела следует, что истец на основании протоколов  общего собрания собственников помещений в МКД по ул.50 лет Октября д.70 (протокол от 30.06.2018 №1), ул. ФИО5 д.29 (протокол от 09.12.2018 №1), ул. Карла Маркса д.84 (протокол от 28.10.2019 №1), ул. Ленина д.67 (протокол от 15.11.2018 №1), ул. Тюленина д. 1 (протокол от 24.03.2018 №1), ул. Крупской д.54 (протокол от 21.09.2018 №1), оказывает услуги по содержанию, техническои? эксплуатации и ремонту общего имущества указанных МКД.

Факт нахождения имущества ответчика в составе вышеуказанных МКД и нахождение данных домов в непосредственном управлении истца подтверждается материалами дела. Доказательств обратного ответчиком не представлено и документально не опровергнуто (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Факт оказания истцом услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в спорном МКД лицами, участвующими в деле, при рассмотрении дела в суде первои? и апелляционнои? инстанции не оспаривались. 

При этом ответчик в суде первой инстанции, как и в суде апелляционной инстанции указывал, что помещения спорные переданы по договорам аренды, безвозмездного пользования, купли-продажи, некоторые помещения не находятся в муниципальной собственности, в виду чего, Администрация является ненадлежащим ответчиком.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

Таким образом, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно договорам от 27.04.2022 № 14, от 28.10.2013 № 124, от 27.04.2022 № 13, от 22.11.2021 № 3, от 10.12.2012 № 3530, от 28.10.2013 № 125 спорные помещения были переданы по временное владение.

Несмотря на то, что положениями вышеуказанных договоров предусмотрена обязанность арендатора заключить с обслуживающей организацией соответствующие договоры, это обязательство касается только сторон договора аренды, а именно собственника и арендатора.

В силу пункта 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (статья 695 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из вышеуказанного следует, что в отсутствие договора между ссудополучателем нежилого помещения и обществом (управляющей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора безвозмездного пользования, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (ссудодателе) нежилого помещения.

Доказательств обратного в материалы дела в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований для взыскания с ссудополучателя задолженности по уплате за содержание и ремонт не имеется, поскольку в отсутствие между истцом и ссудополучателем заключенного в соответствии с действующим законодательством договора на оказание соответствующих услуг обязанность по внесению платы за содержание и ремонт лежит на собственнике имущества, а не на ссудополучателе.

Бремя содержания спорного помещения и общего имущества в указанном многоквартирном доме в спорный период лежало на муниципальном образовании в лице Администрации.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу частей 1 и 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации внесение платы осуществляется ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, на основании платежных документов, подлежащих предоставлению не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Соответственно, Администрация, зная о наличии у нее обязанности в установленный законом срок вносить платежи за содержание и ремонт помещений, была вправе обратиться к управляющей компании за оформлением платежных документов и на их основании произвести оплату.

Довод Администрации относительно передачи помещений, расположенных по адресу: 

<

...> по договорам купли-продажи  от 29.12.2021 № 10, от 02.09.2013 № 90, отклоняется апелляционным судом.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом.

В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу 2 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Таким образом, в отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, обязанность по оплате услуг лежит на собственнике нежилого помещения.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства регистрации прав на помещения за третьими лицами в спорный период, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

В апелляционной жалобе ответчик также ссылался на расхождение площадей помещений. Вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, дополнительно представленных по делу документов, судом апелляционной инстанции установлено, что фактически разница в определении площади жилых и нежилых помещений, между истцом и ответчиком отсутствует, находится в пределах арифметической погрешности, что не свидетельствует о недостоверности расчета истца.

Доводы заявителя фактически повторяют его позицию при разбирательстве дела в суде первой инстанции, являлись предметом всесторонней проверки суда первой инстанции при рассмотрении искового заявления, получили надлежащую оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и доказательственной базы по спору. Вновь приведенные в апелляционной жалобе они не могут повлечь отмену судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению. 

 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023 по делу № А07-15940/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                         Е.В. Ширяева

 

Судьи:                                                                                  В.В. Баканов

 

          М.В. Лукьянова