СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-14303/2022-ГК

г. Пермь

25 января 2023 года

Дело № А60-13835/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 января 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В., 

судей Крымджановой Д.И., Скромовой Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности, паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности, паспорт, диплом, ФИО4, представитель по доверенности, паспорт, диплом,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, "Производственная компания "Энергия",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 13 сентября 2022 года

по делу № А60-13835/2021

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Йудж" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Энергия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Энергия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Йудж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений и неосновательного обогащения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Йудж» (далее – ООО «Йудж», истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Энергия» (далее – ООО «ПК «Энергия», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества (с правом выкупа) № 2/14 от 29.12.2014 за период с 01.06.2020 по 31.07.2020 в размере 128 362,50 руб., пени за просрочку платежей по состоянию на 06.09.2021 в сумме 58 212,40 руб. с продолжением начисления пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности (128 362,50 руб.), начиная с 07.09.2021 по день 31.03.2022; задолженности по арендной плате (в части суммы увеличения арендной платы) за период с 01.02.2021 по 30.04.2021 в размере 15 827,10 руб., пени за просрочку платежей по состоянию на 06.09.2021 в сумме 3 038,80 руб. с продолжением начисления пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности (15 827,10 руб.), начиная с 07.09.2021 по 31.03.2022; задолженности по арендной плате за период с 01.05.2021 по 31.06.2021 в размере 219 727,33 руб., пени за просрочку платежей по состоянию на 06.09.2021 в сумме 26 860,79 руб. с продолжением начисления пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности (219 727,33 руб.), начиная с 07.09.2021 по 31.03.2022; задолженности за теплоресурсы в размере 135 512,35 руб., пени по состоянию на 06.09.2021 в сумме 47 835,86 руб. с продолжением начисления пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности (135 512,35 руб.), начиная с 07.09.2021 по 31.03.2022; задолженности за коммунальные услуги за период с 01.11.2016 по январь 2018 года в размере 76 932,19 руб., пени по состоянию на 21.03.2021 в сумме 52 876,30 руб. с продолжением начисления пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности (76 932,19 руб.), начиная с 22.03.2021 по 31.03.2022; задолженности за содержание контейнерной площадки в размере 19 291,80 руб., пени по состоянию на 06.09.2021 в сумме 7 253,72 руб. с продолжением начисления пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности (19 291,80 руб.), начиная с 07.09.2021 по 31.03.2022.

ООО «ПК «Энергия» обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ООО «Йудж» о взыскании сумм неосновательного обогащения по коммунальным платежам в размере 55 098,00 руб., неосновательного обогащения в виде неосновательно полученной арендной платы в размере 296 000,00 руб., расходов по отделке помещения в размере 1 744 117,00 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.09.2022 первоначальный иск удовлетворен частично, в удовлетворении встречного иска отказано. Суд решил:

«1. Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПК "ЭНЕРГИЯ"   в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЙУДЖ" денежные средства в сумме  768 779 руб. 18 коп., в том числе:

- долг по уплате арендной платы за период с 01.06.2020 по 31.07.2020  в сумме 128 362 руб. 50 коп., пени в размере 84 565  руб. 07 коп.;

-  долг по арендной плате (в части увеличенной суммы арендной платы)  за период с 01.02.021 по 30.04.2021  в сумме 15 827 руб. 10 коп. и пени в сумме 6 299 руб. 18 коп.;

- долг по уплате арендной платы за период с 01.05.2021 по 31.06.2021 в сумме 219 727 руб. 33 коп. и пени в сумме 72 124 руб. 33 коп.;

- задолженность по оплате теплоресурсов в сумме 135 512 руб. 35 коп. и пени в сумме 72 124 руб. 62 коп.;

- задолженность за содержание контейнерной площадки в сумме 19 291 руб. 80 коп. и пени в сумме 11 227 руб. 83 коп.;

а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску денежные средства в сумме 17 942 руб. 41 коп.

В остальной части в первоначальном иске – отказать.

2. В удовлетворении встречного иска – отказать.

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПК "ЭНЕРГИЯ" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 13 454 руб. 00 коп.».

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «ПК «Энергия» обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в исковых требованиях общества «Йудж» к обществу «ПК «Энергия» в части взыскания задолженности по уплате арендной платы за период с 01.06.2020 по 31.07.2020 в сумме 128 362,50 руб., пени в размере 84 565,07 руб. и в части взыскания задолженности за содержание контейнерной площадки в сумме 19 291,80 руб. и пени в сумме 11 227,83 руб., удовлетворить встречный иск общества «ПК «Энергия» к обществу «Йудж» в части взыскания стоимости работ по внутренней отделке помещений в размере 654 629,74 руб. В обоснование жалобы ее податель приводит доводы о необоснованном взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.06.2020 по 31.07.2020 в сумме 128 362,50 руб., задолженности за содержание контейнерной площадки в сумме 19 291,80 руб., указывает, что сумма 128 362,50 руб. представляет собой скидку, предоставленную арендодателем по взаимной договоренности сторон, контейнерные площадки находятся на закрытой территории, доступ на которую арендатор не имел, арендодатель не передавал арендатору ключи от контейнерной площадки. Ссылаясь на отсутствие у ответчика доступа на контейнерную площадку, заявитель считает, что задолженность за содержание контейнерной площадки взыскана судом первой инстанции неправомерно. Выражая несогласие с выводами суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, ответчик настаивает на доказанности факта проведения работ по внутренней отделке помещения, наличия в связи с этим у истца обязанности возместить ответчику расходы на проведение данных работ.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2022 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 30.11.2022.

От ООО «Йудж» в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выразил несогласие с доводами жалобы, просил в ее удовлетворении отказать. 

От ООО «ПК «Энергия» поступили уточнения к апелляционной жалобе, в которых ответчиком выражено несогласие с взысканной с него суммы задолженности по арендной плате. Указывает, что договор аренды был расторгнут с 23.06.2021, таким образом, период с 24.06.2021 по 31.07.2021 оплате не подлежит; также отмечает, что проект дополнительного соглашения о снижении арендной платы был направлен истцом после согласования сторонами пониженного размера арендной платы и после совершения конклюдентных действий (выставление счетов истцом на оплату арендной платы в пониженном размере и оплаты счетов ответчиком); направление дополнительного соглашения, содержащего условия предоставления скидки, после фактического согласования такой скидки сторонами не имеет юридической силы, не влияет и не изменяет согласованные сторонами условия по уплате арендной платы, соответственно, арендная плата за период июнь-июль 2020 года подлежала оплате в пониженном размере, в данной части ответчик полностью исполнил обязательства. С учетом изложенного, ответчик считает, что судом неправомерно взыскана арендная плата за июнь-июль 2020 года, а также арендная плата за период с мая по июль 2021 года.

Уточнения к апелляционной жалобе, содержащие новые доводы, приняты судом апелляционной инстанции.

В судебном заседании, состоявшемся 30.11.2022, представители ООО «ПК «Энергия» поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам с учетом уточнений.

Определением от 02.12.2022 (резолютивная часть от 30.11.2022) судебное разбирательство отложено на 21.12.2022 в связи с необходимостью предоставления времени истцу для ознакомления с дополнительными доводами ответчика, содержащимися в уточнениях к апелляционной жалобе, и подготовки правовой позиции по делу.

В апелляционный суд от ООО «Йудж» через систему "Мой Арбитр" поступил отзыв на уточнения к апелляционной жалобе, в котором истец выразил несогласие с доводами ответчика.

Представители ответчика в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы с учетом дополнения настаивали, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 29.12.2014 № 2/14 (далее – договор, договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения (в лит. А), общей площадью 244,5 кв. м, условный № 66-66-01/039/2010-320, расположенные по адресу: 

<

...>.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 23.03.2016 (приложение № 2)), арендная плата, с 01.06.2016 установлена в размере 128 362,50 руб. за все арендуемое недвижимое имущество в целом в месяц.

В связи с тем, что в арендную плату не входят расходы по коммунальным услугам и электроэнергии, ответчик обязался возмещать истцу данные расходы ежемесячно, на основании платежных документов энергоснабжающих организаций, в течение пяти рабочих дней с момента предъявления истцом счета (требования) о соответствующем возмещении (абзац третий пункта 3.1 договора аренды).

Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что арендная плата за пользование недвижимым имуществом уплачивается ответчиком истцу ежемесячно авансовым платежом в размере 100% ежемесячной арендной платы не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

В связи с наличием у ответчика задолженности по арендным платежам и компенсационным платежам в части расходов истца на коммунальные услуги и электроэнергию, 09.12.2020 истец направил ответчику заказным письмом досудебную претензию. В ответе на досудебную претензию от 31.12.2020 ответчик заявил об отказе от добровольного удовлетворения претензии истца. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 23.03.2016 (приложение № 2)), арендная плата, с 01.06.2016 установлена в размере 128 362,50 руб. за все арендуемое недвижимое имущество в целом в месяц.

Затем 10.06.2020 на электронный адрес kolchanova_ks@ra-energy.ru был направлен проект дополнительного соглашения № 2 от 26.05.2020 к договору аренды № 2/14 недвижимого имущества от 29.12.2014.

Проектом дополнительного соглашения № 2 предполагалось однократное снижение арендодателем арендной платы на 50 (пятьдесят) процентов размера платы за арендуемое недвижимое имущество за два месяца в период с 01.06.2020 по 31.07.2020, плата за арендуемое недвижимое имущество в июне и июле 2020 года должна была составить 64 181,25 руб. в месяц, а общее снижение арендной платы за два месяца составило бы – 128 362,50 руб. Начиная с 01.08.2020 арендная плата за все арендуемое недвижимое имущество восстанавливалась бы до 128 362,50 руб. в месяц.

Как пояснил истец, расходы на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, а также электроэнергию, в период с 01.06.2020 по 31.07.2020  арендатор должен был возмещать арендодателю ежемесячно в полном объеме, на основании платежных документов организаций-поставщиков коммунальных услуг, в течение пяти рабочих дней с момента предъявления арендодателем счета (требования) о соответствующем возмещении, поскольку в соответствии с абзацем третьим пункта 3.1 договора аренды, указанные платежи не включаются в плату за арендуемое недвижимое имущество.

В свою очередь, арендатор не позднее 01.08.2020 должен был заключить прямые договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, для чего он наделялся арендодателем правом вести переговоры, запрашивать и предоставлять необходимые документы, подписывать соответствующие договоры. А с 01.08.2020 арендатор должен был самостоятельно нести и полностью оплачивать напрямую организациям-поставщикам коммунальных услуг, стоимость потребленных им коммунальных услуг и электроэнергии.

Истцом добровольно, в одностороннем порядке, до подписания дополнительного соглашения № 2, были выставлены счета на оплату:

- счет на оплату № 29 от 20.05.2020 – арендная плата за июнь 2020 года в размере 64 181,25 руб.;

- счет на оплату № 33 от 19.06.2020 – арендная плата за июль 2020 года в размере 64 181,25 руб.;

Ответчик счета оплатил платежными поручениями № 327 от 28.05.2020 на сумму 64 181,25 руб., № 375 от 25.06.2020 на сумму 64 181,25 руб.

Однако сам проект дополнительного соглашения № 2 так и не был согласован и подписан сторонами.

Только 17.07.2020 с электронного адреса kolchanova_ks@ra-energy.ru от арендатора был получен ответ, согласно которому: арендатор усомнился в целесообразности заключения им прямых договоров с организациями-поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг; арендатор просил исключить из текста проекта дополнительного соглашения № 2 сроки заключения прямых договоров с организациями-поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг; арендатор потребовал исключить из проекта дополнительного соглашения № 2 все упоминания об имеющейся у него перед арендодателем задолженности по компенсации затрат последнего на коммунальные и эксплуатационные услуги, по основанию ее отсутствия как таковой.

27.07.2020 с электронного адреса kolchanova_ks@ra-energy.ru от ответчика по первоначальному иску было получено письмо, в котором последний заявил об отсутствии каких-либо долгов перед истцом и потребовал исключить данный пункт из проекта дополнительного соглашения № 2.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды изменение размера арендной платы может осуществляться арендодателем в одностороннем порядке не более одного раза в течение одного календарного года в пределах индекса инфляции. При этом об изменении размера арендной платы арендодатель обязуется уведомить арендатора не менее чем за один месяц до предполагаемой даты вступления в силу данных изменений. В свою очередь, арендатор обязуется уплачивать изменившуюся арендную плату непосредственно по истечении указанного срока уведомления. 

Индекс инфляции за период с октября 2019 года по октябрь 2020 года составил 4,11 процентов.

04.12.2020 истец на основании пункта 3.5 договора направил в адрес ответчика заказным письмом направил уведомление об увеличении арендной платы, начиная с 05.01.2021 арендная плата за все арендуемое недвижимое имущество в целом была установлена в размере 133 638,20 руб. в месяц.

12.12.2020 истцом по первоначальному иску был направлен ответчику счет на оплату № 56 на сумму 132 957 руб. 50 коп. с комментарием: «Аренда нежилого помещения по договору аренды № 2/14 недвижимого имущества от 29 декабря 2014 года за Январь 2021 года (4 дня – из расчета по прежней ставке 128 362,50 руб. в месяц; 27 дней – из расчета по новой ставке 133 638,20 руб. в месяц).

Истцом по первоначальному иску 31.12.2020 было получено уведомление от ответчика об отказе от уплаты арендной платы по новой ставке. Счет № 56 от 14.12.2020 был оплачен платежным поручением от 28.12.2020 ответчиком частично в размере 128 362,50 руб., то есть по ставке арендной платы, действовавшей до 05.01.2021. Аналогично, счет на оплату № 6 от 20.01.2021 (арендная плата за февраль 2021 года) и счет на оплату № 13 арендной платы за март 2021 года также были оплачены частично в размере 128 362,50 руб. - платежным поручением № 28 от 25.01.2021 на уплату арендной платы за февраль 2021 года, платежным поручением № 102 от 25.02.2021 на уплату арендной платы за март 2021 года.

В связи с указанным, как обоснованно указывает истец, у ответчика также образовалась задолженность перед истцом по арендной плате за указанный период.

Кроме того, истец по первоначальному иску указал, что 10.09.2020 на электронный адрес kolchanova_ks@ra-energy.ru была направлено электронное письмо с вложением счета № 42 от 10.09.2020 на сумму 136 870,71 руб. на оплату аренды нежилого помещения по договору № 2/14 от 29.12.2014 (доплата). Переменная часть; акта сверки от 01.10.2020 по состоянию на 01.10.2020 года между ПАО «Т Плюс» и истцом;  претензии о погашении долга на сумму 135 512,35 руб.; счета-фактуры за период с ноября 2017 года по май 2020 года, на основании которых образовалась соответствующая задолженность.

Между тем, ответчиком по первоначальному иску указанный долг также погашен не был.

Кроме того, ПАО «Т Плюс» в рамках судебного разбирательства по делу № А60-39268/2020  05.10.2020 взыскало с истца по настоящему делу задолженность в размере 135 512,35 руб. за теплоресурсы, поставленные за период 01.11.2017-31.07.2018, 01.10.2018-31.05.2019, 01.10.2019-31.05.2020, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 065 руб.

В соответствии с абзацем третьим пункта 3.1 договора в арендную плату не входят расходы по коммунальным услугам и электроэнергии. Арендатор возмещает арендодателю данные расходы ежемесячно, на основании платежных документов энергоснабжающих организаций в течение пяти рабочих дней с момента предъявления арендодателем счета (требования) о соответствующем возмещении.

Пунктом 4.2. установлено, что в случае невнесения платежей в установленный договором срок, за каждый календарный день просрочки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности. Уплата пеней не освобождает арендатора от надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

В данном случае, счет (требование) о соответствующем возмещении задолженности в размере 135 512,35 руб. за теплоресурсы был направлен арендатору 10.09.2020, срок оплаты счета № 42 от 10.09.2020 истек 19.09.2020.

Кроме того, 09.09.2019 истцом и ответчиком, путем обмена электронными письмами, был согласован порядок погашения задолженности за потребленные ответчиком коммунальные услуги, которые, не были возмещены истцу.

Задолженность ответчика по первоначальному иску за коммунальные услуги за период с 01.11.2016 года по январь 2018 года включительно составила 248 181,00 руб.

Начиная с сентября 2019 года, ответчик, помимо текущих арендных платежей и платежей в возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, дополнительно оплачивал еще два счета истца в целях возмещения расходов последнего на оплату коммунальных услуг за период с ноября 2016 года по январь 2018 года, всего на сумму 171 248 руб. 81 коп.

Таким образом, долг ответчика по первоначальному иску в части возмещения расходов истца на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, составил 76 932,19 руб.

Истцом в июне 2020 года также были получены от поставщика услуг по содержанию контейнерной площадки – ТСЖ «Адмиральское», нижеследующие первичные документы:

- акт № 460 от 31.05.2020 на сумму 10 522, 8 руб. за период с января по декабрь 2019 г.; 

- акт № 461 от 31.05.2020   на сумму 2 630, 7 руб. за период с января по март 2020 г.;

- акт № 462 от 30.04.2020 на сумму 876,9 руб. за апрель 2020 г.;

- акт № 463 от 31.05.2020 на сумму 876,9 руб. за май 2020 г.

Затем 20.07.2020 истцом по первоначальному иску электронным письмом были направлены ответчику вышеуказанные документы, а также:

- счет на оплату № 36 от 20.07.2020 на сумму 10 522, 8 руб. за период с января по декабрь 2019 г.;

- акт № 47 от 20.07.2020 на сумму 10 522, 8 руб. за период с января по декабрь 2019 г.;

- счет на оплату № 37 от 20.07.2020 на сумму 2 630, 7 руб. за период с января по март 2020 г.; 

- акт № 48 от 20.07.2020 на сумму 2 630, 7 руб. за период с января по март 2020 г. 

- счет на оплату № 38 от 20.07.2020 на сумму 876,9 руб. за апрель 2020 г.;

- акт № 49 от 20.07.2020 на сумму 876,9 руб. за апрель 2020 г.; 

- счет на оплату № 39 от 20.07.2020  на сумму 876,9 руб. за май 2020 г.;

- акт № 50 от 20.07.2020 на сумму 876,9 руб. за май 2020 г.; 

Итого на общую сумму 19 291 руб. 80 коп.

В электронном письме от 31.12.2020 ответчик по первоначальному иску, сославшись на отсутствие доступа к контейнерным площадкам до июня 2020 года включительно, отказался погашать задолженность за соответствующую услугу.

Наличие задолженности по внесению арендной платы и возмещению коммунальных платежей, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим первоначальным иском.

В свою очередь, ответчик по первоначальному иску заявил встречные исковые требования о взыскании  суммы неосновательного обогащения по обязательствам, вытекающим из оплаты по коммунальным платежам, размере 55 098,00 руб., суммы неосновательного обогащения в виде неосновательной полученной арендной платы в размере 296 000,00 руб., расходов на внутренней отделке помещения на основании пунктов 2.10 и 4.6 договора в размере в размере 1 744 117,00 руб.

Так, ответчик по первоначальному иску пояснил, что в ходе исполнения договорам сторонами были произведены финансовые расчеты, при проверке которых истец выявил наличие неосновательного обращения в пользу ответчика. По утверждению ответчика, истцом по первоначальному иску   по предъявленным счетам оплачивались расходы на коммунальные платежи на сумму 239 231 руб. 49 коп. Позднее между истцом и ответчиком был согласован и признан суммарный размер обязательных платежей в размере 184 133 руб. 29 коп.  Разница между указанными суммами составляет 55 098 руб. 20 коп. Ответчик по первоначальному иску указал, что указанная сумма получена истцом без законных или договорных оснований, что следует квалифицировать как неосновательное обогащение.

В соответствии с пунктом 2.9 договора арендодатель обязуется передать имущество, которое обеспечивается теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной и горячей воды, а также водоотведением.

По мнению ответчика, истцом по первоначальному иску при передаче имущества во владение и пользование не оговорены недостатки имущества, главным назначением которого является контроль и учет коммунальных расходов, а также имущества, направленного на соблюдение нормативных требований пожарной и иной безопасности.

Главным Управлением МЧС России по Свердловской области 23.07.2019 в отношении ответчика по первоначальному иску вынесено предостережение № 69, в котором указывается на недопустимость нарушения обязательных требований, а также на необходимость устранения выявленных неисправностей систем пожаротушения.

Ответчик по первоначальному иску 08.10.2019 обратился в адрес истца с претензией, в которой содержалось требование об устранении нарушений в системе пожаротушения, однако требование оставлено без исполнения.

Также в период пользования имуществом была выявлена неисправность прибора учета ТЭ КОН 19Б №0719. Причина неисправности – выход из строя элемента питания, что подтверждается составленным актом о неисправности. Данный прибор учета является ключевым при определении объема потребляемой энергии. 

О данных неисправностях ответчик извещался надлежащим образом, было предложено снизить размер арендной платы до 120 274 руб. 38 коп. Данное предложение оставлено истцом по первоначальному иску без рассмотрения и удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1.4. договора арендодателем, вместе с помещением, передается часть земельного участка, необходимая для использования арендуемого имущества.

Поскольку главным назначением парковочных мест является обеспечение предпринимательской деятельности при нормальных условиях, а также налаживание делового оборота, парковочные места имеют особое значение для истца. Такое значение выражается, в частности, в создании условий для реализации трудовой деятельности сотрудников истца и предоставление возможности для отгрузки, разгрузки расходных материалов организации, а для обращения клиентов в адрес истца.

Как указал ответчик, в процессе эксплуатации арендуемого имущества, истцом выявлен факт незаконного захвата и присвоения парковочных мест. Арендатор уведомил арендодателя о данном факте в претензии от 28.01.2021 и предложил снизить размер арендной платы до 100 000 руб. 00 коп. до устранения правоохранительными органами препятствий в пользовании парковочными местами.

С учетом указанного ответчик по первоначальному иску полагает, что размер арендной платы должен быть снижен на 10 000 руб. 00 коп. для каждого месяца в период с августа 2019 года по июнь 2021 года.

По утверждению ответчика по первоначальному иску сторонами в договоре согласованы условия, из которых следует, что отделимые улучшения переходят в собственность последнего. При этом отсутствуют положения договора о порядке возмещения стоимости отделимых улучшений. 

В соответствии пунктами 2.10 договора арендатор за свой счет обязуется произвести работы по внутренней отделке стоимостью не менее 500 000 рублей. Таким образом, проведение данных работ является обязанность арендатора и не требует дополнительного согласования исходя из буквального толкования договора.

По мнению ответчика, стороны указали работы по внутренней отделке помещения как отдельный вид улучшений, включающий и отделимые и неотделимые улучшения и согласовали, что их стоимость арендатору возмещается при расторжении договора.  При этом ответчик полагает, что пункты договора относительно возмещения стоимости иных отделимых и неотделимых улучшений не имеют отношения к отношениям сторон по производству и возмещению расходов на внутреннюю отделку помещения.

При заключении договора и передаче арендуемого имущества истцу, стороны договора установили, что помещение передается с черновой отделкой (пункт 2.10 договора), в связи с этим для ведения предпринимательской деятельности, истцом произведены работы по внутренней отделке помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ответчика в суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суд первой инстанции руководствовался нормами главы 34 ГК РФ и исходил из того, что стороны не согласовали уменьшение размера арендной платы за июнь-июль 2020 года; что размер арендной платы с 05.01.2021 законно и обоснованно увеличен истцом в порядке пункта 3.5 договора; что арендная плата подлежит начислению до момента расторжения договора 23.07.2021 – истечения трех месяцев после получения истцом уведомления ответчика об отказе от договора аренды; что расчеты по возмещению коммунальных ресурсов являются правильными, но истцом пропущен срок исковой давности по первоначальным исковым требованиям за период с 01.11.2016 по январь 2018 года; что неустойка подлежит взысканию по 31.03.2022.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что переплата ответчика по арендным платежам или коммунальным ресурсам отсутствуют; что основная часть документов в подтверждение расходов по ремонту представлена ответчиком по первоначальному иску в копиях, заказчиком по большинству документов является сторонняя компания ООО УК «Энергия», и данные документы не являются достаточным подтверждением расходов с учетом амортизации; что проведенные ответчиком на объекте работы являются неотделимыми улучшениями, которые истцом не возмещаются, поскольку произведены ответчиком с нарушением условий договора без согласия истца.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы ответчика с дополнением, отзыва истца на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба ответчика не содержит доводов, выражающих несогласие с решением суда в части взыскания увеличенной суммы арендной платы за период февраль-апрель 2021 года, задолженности по оплате теплоресурсов, а также соответствующих сумм пени. Решение суда в данной части является законным и обоснованным, изменению или отмене не подлежит.

Апелляционный суд частично соглашается с доводами апелляционной жалобы ответчика.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды арендатор может расторгнуть договор путем направления арендодателю уведомления за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

Материалами дела подтверждается направление соответствующего уведомления арендатором (ответчиком) и его получение арендодателем (истцом) 23.04.2021. Следовательно, договор аренды прекратил свое действие 23.06.2021.

Возражения истца, что предусмотренное пунктом 5.4 право ответчика на односторонний отказ возникает лишь при наличии оснований, предусмотренных пунктом 4.7 договора, судом не принимаются, поскольку основаны на неверном толковании условий договора аренды. Пункт 5.4 договора таких ограничений не содержит. Частью 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрена возможность изменения срока для одностороннего отказа от договора.

При таких условиях, арендная плата подлежит начислению по 23.06.2021. Согласно расчету ответчика в дополнении к апелляционной жалобе с учетом зачета обеспечительного платежа сумма задолженности по внесению арендной платы за период с 01.05.2021 по 23.06.2021 составляет 89 394,15 руб. Указанный расчет истцом не оспорен, проверен апелляционным судом, признан правильным, подлежит применению. Сумма неустойки, определенная судом по методике ответчика с учетом зачета суммы обеспечительного платежа в счет ранее возникших обязательств на дату 31.03.2022 составляет 27 712 руб. 19 коп.

Являются обоснованными доводы апелляционной жалобы ответчика также в части суммы задолженности по возмещению услуг на содержание контейнерной площадки. С учетом заявленного периода с января 2019 года по май 2020 года (17 месяцев), представленных первичных документов суммы задолженности, как верно указывает ответчик, составляет 14 907,30 руб. Соответственно сумма неустойки, на дату 31.03.2022 составляет 8 675 руб. 05 коп. Представитель истца в судебном заседании каких-то дополнительных пояснений по данному вопросу (о возможности арифметической ошибки или др.) не представил.

В остальной части выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на верно установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и применимых нормах права. Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.

Доводы апелляционной жалобы ответчика, направленные по существу на переоценку выводов суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не принимаются. 

Как верно указано судом первой инстанции, дополнительное соглашение № 2 об уменьшении размера арендной платы за июнь-июль 2020 года сторонами не подписано, соответственно изменение размера арендной платы в указанном периоде не произошло. Выставление счетов на уменьшенную арендную плату не может означать изменение размера арендной платы путем конклюдентных действий, так как в указанный период арендодатель разумно предполагал, что направленный им проект дополнительного соглашения будет подписан без каких-либо изъятий. Воля истца не была направлена на предоставление льготы ответчику без каких-либо условий. Противоречивого поведения истца апелляционный суд не усматривает.

Апелляционный суд не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции, что ответчиком не доказана невозможность использования контейнерной площадки за период до июня 2020 года. Представленные ответчиком фотографии отсутствие доступа не подтверждают.

Как верно указано судом первой инстанции, произведенные ответчиком расходы по ремонту являются неотделимыми улучшениями, произведенными ответчиком без получения соответствующего согласия истца и не подлежащие возмещению. Указанное в пункте 2.10 договора условие о проведении внутренней отделки таким согласием не является, поскольку не содержит конкретного перечня и стоимости необходимых работ. Оснований для возмещения стоимости произведенных работ как работ по внутренней отделке на основании пункта 4.6 договора не имеется в силу пункта 4.7 договора. Отказ ответчика от договора аренды не связан с указанными в пункте 4.7 договора обстоятельствами.

Иные доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

При таких условиях, имеются основания для изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Безусловные основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует изменить, апелляционная жалоба ответчика подлежит частичному удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на истца.

Судом произведен процессуальный зачет в части государственной пошлины (часть 5 статьи 170 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 сентября 2022 года по делу № А60-13835/2021 изменить, изложив абзацы второй-седьмой пункта 1 резолютивной части в редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПК "ЭНЕРГИЯ"   в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЙУДЖ" денежные средства в сумме 583 380 руб. 51 коп., в том числе:

- долг по уплате арендной платы за период с 01.06.2020 по 31.07.2020  в сумме 128 362 руб. 50 коп., пени в размере 84 565  руб. 07 коп.;

-  долг по арендной плате (в части увеличенной суммы арендной платы)  за период с 01.02.2021 по 30.04.2021  в сумме 15 827 руб. 10 коп. и пени в сумме 6 299 руб. 18 коп.;

- долг по уплате арендной платы за период с 01.05.2021 по 23.06.2021 в сумме 89 394 руб. 15 коп. и пени в сумме 27 712 руб. 19 коп.;

- задолженность по оплате теплоресурсов в сумме 135 512 руб. 35 коп. и пени в сумме 72 124 руб. 62 коп.;

- задолженность за содержание контейнерной площадки в сумме 14 907 руб. 30 коп. и пени в сумме 8 675 руб. 05 коп.;

а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины денежные средства в сумме 10 509 руб. 00 коп.».

В остальной части решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 сентября 2022 года по делу № А60-13835/2021 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

В.В. Семенов 

 

Судьи

 

Д.И. Крымджанова 

 

Ю.В. Скромова