Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А40-182707/24-96-1072

05 ноября 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 18.10.2024

Полный текст решения изготовлен  05.11.2024

Арбитражный суд в составе:

судья Гутник П.С. (единолично), при ведении протокола секретарем судебного заседания Анпиловой Э.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТЕЙТ ЛАЙН" Г.Москва, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 31.08.2018, ИНН: 

<

***>, КПП: 770301001, 123610, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕСНЕНСКИЙ, НАБ КРАСНОПРЕСНЕНСКАЯ, Д. 12, ПОДЪЕЗД/ЭТАЖ 9/6, ПОМЕЩЕНИЕ/КОМНАТА IE/1

к ответчику ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕГАПОЛИС ГРУП" Г.Москва, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 31.10.2014, ИНН: 

<

***>, КПП: 770301001, 123112, Г.МОСКВА, НАБ ПРЕСНЕНСКАЯ, Д. 8, СТР. 1, ЭТ 16 ПОМ I КОМ 15

о взыскании 7 713 600 руб.

при участии:

от истца: ФИО1 по дов. от 21.02.24г.; диплом;

от ответчика: ФИО2 по дов. от 12.03.24г.; диплом,

Рассмотрев материалы дела, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТЕЙТ ЛАЙН"  (далее по тексту – Истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕГАПОЛИС ГРУП" (далее по тексту – Ответчик) о взыскании неустойки за период с 01.01.2022 по 21.03.2024 за нарушение сроков передачи Объектов долевого строительства по договору № 50ПНС от 12.07.2018 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, соглашениям об уступке права требования и переводе долга (передаче прав и обязанностей):

- № 1-36-1/КТ от 26.09.2018 в размере 2 519 975,04руб.

- № 1-36-6/КТ от 26.09.2018 в размере5 175 624,96руб.

- убытки сверх неустойки в размере 18 000 руб., понесенные в связи выездом технического специалиста в целях приемки объектов по договору.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей сторон спора, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

12.07.2018 между ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» (Застройщик) и ООО «Промнефтесервис» заключен договор № 50/ПНС участия в долевом строительстве многоквартирного дома (дата регистрации: 30.07.2018, номер государственной регистрации: 77:01:0004042:1000-77/011/2018-146).

26.09.2018 между ООО «Промнефтесервис» и ООО «Эстейт Лайн» (Участник строительства) заключен договор уступки прав требований № 1-36-1/КТ по договору № 50/ПНС участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.07.2018 (дата регистрации: 16.10.2018, номер государственной регистрации: 77:01:0004042:1000-77/011/2018-192).

В соответствии с п. 1.1 Договора уступки, ООО «Промнефтесервис» с согласия Застройщика передало, а ООО «Эстейт Лайн» приняло право требования от Застройщика передачи по окончании строительства: квартиры с условным номером № 188, ориентировочной общей площадью 108,47 кв.м., количество комнат 3 (три), расположенной на 36 (тридцать шестом) этаже в корпусе «А» Комплекса в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Пресненский, Краснопресненская наб., вл. 14, стр. 1 (далее - Дом).

Цена договора участия в отношении квартиры с условным номером № 188 составляет 28 636 080 руб. и оплачена участником долевого строительства на момент уступки полностью (п. 1.4 Договора уступки).

26.09.2018 между ООО «Промнефтесервис» и ООО «Эстейт Лайн» (Участник строительства) заключен договор уступки прав требований № 1 -36-6/КТ по договору № 50/ПНС участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.07.2018 (дата регистрации: 16.10.2018, номер государственной регистрации: 77:01:0004042:1000-77/011/2018-194).

В соответствии с п. 1.1 Договора уступки, ООО «Промнефтесервис» с согласия Застройщика передало, а ООО «Эстейт Лайн» приняло право требования от Застройщика передачи по окончании строительства: квартиры с условным номером № 187, ориентировочной общей площадью 222,78 кв.м., количество комнат 5 (пять), расположенной на 36 (тридцать шестом) этаже в корпусе «А» Комплекса в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Пресненский, Краснопресненская наб., вл. 14, стр. 1.

Цена договора участия в отношении квартиры с условным номером № 188 составляет 58 813 920 руб. и оплачена участником долевого строительства на момент уступки полностью (п. 1.4 Договора уступки).

31.05.2024 между ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» и ООО «Эстейт Лайн» заключено дополнительное соглашение к договору № 50/ПНС участия в долевом строительстве от 12.07.2018, в соответствии с п. 1 которого по результатам государственного кадастрового учета Стороны пришли к соглашению о внесении изменений в характеристики объекта долевого

Данные квартиры по Договору участия (в соответствии с данными плана создаваемого объекта и проектной декларации)

Характеристики квартиры по кадастровому учету, расположенных

по адресу: Российская Федерация, город Москва, ЦАО, внутригородская территория муниципальный округ Пресненский, Краснопресненская набережная, дом 14А, корпус 3

Условный

номер квартиры

Этаж

Проектная площадь, кв.м

Номер

Этаж

Общая площадь, кв.м

Кадастровый номер

187

36

222,78

182

39

218

77:01:0004042: 23300

31.05.2024 сторонами подписан акт приема-передачи указанной квартиры. 03.07.2024 зарегистрировано право собственности ООО «Эстейт Лайн», что подтверждается приложенной к настоящему иску выпиской из ЕГРН.

В силу п. 1.1 Договора участия, Комплекс - корпус «А», корпус «Б», корпус «В», количество этажей 65 + 6 подземных, по строительному адресу: г. Москва, ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская наб., вл. 14, стр. 1, общая площадь здания 233 063,93 кв.м., общей площадью квартир с учетом летних помещений 80 153,05 кв.м., общей площадью квартир без учета летних помещений 79 787,16 кв.м., количество квартир - 720 шт., количество машиномест в подземной автостоянке - 1 277 шт., с инженерными сетями, коммуникациями и благоустройством прилегающей территории, строящийся Застройщиком с привлечением денежных средств Участника долевого строительства на земельном участке общей площадью 31 229 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004042:1000, расположенном по адресу: г. Москва, ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская наб., вл. 14, стр. 1, принадлежащем Застройщику на праве собственности, который введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 77-01-011397-2023 от 28.04.2023, выданного Мосгосстройнадзором.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора участия, Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Квартиру Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим Договором Цену и принять Квартиру по Акту приема-передачи при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию Дома.

В силу п. 2.8 Договора участия, застройщик обязуется приступить к передаче Объектов долевого строительства участникам долевого строительства в срок, не позднее 6 (шести) месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию и передать объекты долевого строительства участникам долевого строительства в срок не позднее 31.12.2021.

По состоянию на дату подачи настоящего искового заявления квартира с условным № 188 (№ 183) ООО «Эстейт Лайн» не передана, квартира № 182 передана со значительным нарушением срока.

26.03.2024, добросовестно реализуя свои права и обязанности участника долевого строительства, ООО «Эстейт Лайн» направило Застройщику телеграмму о готовности обеспечить явку представителя для участия в приемке.

28.03.2024 Застройщиком к приемке была предъявлена квартира № 183 (усл. № 188). Таким образом, 28.03.2024 ООО «Эстейт Лайн», в соответствии с требованиями действующего законодательства, приступило к приемке квартир.

В ходе осмотра квартиры установлено, что имеются недостатки, в том числе существенные, которые не позволяют использовать квартиру по назначению, что подтверждается подписанным Сторонами проектом акта о несоответствии квартиры № 183(188) условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 50/НПС от 12.07.2018.

Акт приема-передачи Квартиры для проставления отметки об отказе от приемки по причине выявления недостатков, представителем застройщика в ходе осмотра не представлены.

В соответствии с п. 3 Акта, Застройщик обязался устранить обнаруженные недостатки в срок до 16.04.2024. Итоговая редакция акта с материалами фотофиксации была направлена Застройщику, как приложение к досудебной претензии (РПО № 12361093218334).

Квартира № 182 (усл. № 187) (договор уступки № 1-36-6/КТ) в указанную дату предъявлена к приемке не была, по причине её неготовности.

Застройщиком допущена просрочка исполнения обязательства по передаче объектов долевого строительства, в связи с чем, ООО «Эстейт Лайн» начислена неустойка.

В силу ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Учитывая действие моратория, введенного Постановлением Правительства № 479 от 26.03.2022, неустойка за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 не начисляется.

Кроме того, неустойка не подлежит начислению за период с 22.03.2024 по 31.12.2024, учитывая действие моратория, введенного Постановлением Правительства № 326 от 18.03.2024.

31.05.2024 сторонами подписан акт приема-передачи квартиры № 182 (187). Телеграммой от 24.09.2024 ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» вызвало ООО «ЭСТЕЙТ ЛАЙН» на повторную приемку объекта квартиры № 183(188).

07.10.2024 ООО «ЭСТЕЙТ ЛАЙН» обеспечено участие представителя и технического специалиста при приемке, по результатам осмотра составлен акт с перечнем неустраненных недостатков и материалов фотофиксации, который направлен в адрес Застройщика с уведомлением об отказе от подписания передаточного акта. Таким образом, объект долевого строительства по договору уступки № 1 -36-1/КТ до настоящего времени Участнику долевого строительства не передан.

Положения ч. 2.1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» об ограничении размера неустойки 5 % от цены договора применению не подлежат, ввиду злоупотребления Застройщиком своими правами (ст. 10 ГК РФ), а также ввиду просрочки более, чем на тридцать месяцев.

В силу ч. 2.1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

Указанная норма введена Федеральным законом от 04.08.2023 № 421-ФЗ, т.е. уже значительно позже заключения первым участником долевого строительства договора долевого участия. Вместе с тем, её действие было распространено законодателем на правоотношения, возникшие до введения её в действие.

При этом, срок сдачи объектов долевого строительства по Договору участия был установлен до 31.12.2021.

Подобное нововведение поставило Застройщика в более выгодное положение, позволяя ему более 2,5 лет не исполнять предусмотренные Законом и Договором участия обязательства, не неся при этом никакой ответственности перед Участником долевого строительства.

Поведение Застройщика, выразившееся в уклонении от передачи объекта надлежащего качества, соответствующего требованиям Договора к уровню отделки, неустранении недостатков, в условиях ограничения максимального размера неустойки, должно быть расценено в качестве злоупотребления правом, влекущим отказ в применении указанной нормы к спорным правоотношениям.

Цена договора

..........................................................................................

Период просрочки

Ставка

Формула

 

Неустойка

 

с

по

дней

 

28 636 080

01.01.2022

28.03.2022

87

7.5

28 636 080x 87 *

1/300 х 7,5%

622 834,74 руб.

28 636 080

01.07.2023

21.03.2024

265

7.5

28 636 080x 265 х

1/300 х 7,5%

1 897 140,30 руб.

Итого размер неустойки: 622 834,74руб. + 1 897140,30руб. = 2 519 975,04 руб.

 

Цена договора

Период просрочки

Ставка

Формула  Неустойка

 

с

по

дней

 

58 813 920

01.01.2022

28.03.2022

87 7.5

58 813 920 х 87 х 1/300 * 7,5% 1 279 202,76 руб.

58 813 920

01.07.2023

21.03.2024

265 7.5

58 813 920 х 265 х 1/300 х 7,5% 3 896 422,20 руб.

Итого размер неустойки: 1 279 202,76 руб. + 3 896 422,20 руб. = 5 175 624,96 руб.

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассматривая данный спор по существу, суд исходит из следующего.

При осуществлении расчета неустойки не учтены положения ст. 6 Федерального закон от 04.08.2023 № 421-ФЗ о том, что неустойка не может составлять более пяти процентов от цены договора.

Федеральный закон от 04.08.2023 №421-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не¬движимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Феде¬рации» (далее - ФЗ №214) установил, что в случае нарушения на срок, не превышающий 30 месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в со-став многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом РФ основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки ре-финансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора».

Объект долевого строительства по Договору относится к уникальным объектам долевого строительства.

К уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

-высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров;

-пролеты более чем 100 метров; -наличие консоли более чем 20 метров;

-заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров;

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 32855 от 28 апреля 2023 (п. 6.2.16.) высота объекта капитального строительства составила 294,95 м.

Таким образом, объект относится к уникальным объектам долевого строительства и к нему применяется положения ст. 6 ФЗ №214.

Цена Квартиры № 188 составляет 28 636 080, 00 руб. (п.п. 1.1., 1.4. Договора № 1-36-1/КТ).

Цена Квартиры № 187 составляет 58 813 920, 00 руб. (п.п. 1.1., 1.4. Договора № 1-36-6/КТ).

Заявленная Истцом ко взысканию сумма неустойка по Договору № 1-36-1/КТ за период с 01.01.2022 по 28.03.2022 и с 01.07.2023 по 21.03.2024 составляет 2 519 975, 04 руб.

Заявленная Истцом ко взысканию сумма неустойка по Договору № 1-36-6/КТ за период с 01.01.2022 по 28.03.2022 и с 01.07.2023 по 21.03.2024 составляет 5 175 624, 96 руб.

Максимальная сумма неустойки, которая может быть заявлена по законодательству не может составлять более пяти процентов от цены договора, а именно:

- по Договору № 1-36-1/КТ - 1 431 804 ,00 руб.

- по Договору № 1-36-6/КТ - 2 940 696, 00 руб.

В силу ч. 1 ст. 64, ст. 71 и 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами ст. ст. 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, руководствуясь названными нормами права, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично в размере 4 372 500 руб.

 

Истцом заявлено требование о взыскании убытков сверх неустойки в размере 18 000 руб., понесенные в связи выездом технического специалиста в целях приемки объектов по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В пункте 2 статьи 15 ГК РФ определено, что под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.

В силу статьи 65 АПК РФ для возмещения убытков истец должен доказать факт причинения и размер вреда, противоправность поведения ответчика, причинную связь между действиями ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.

Пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

Суд приходит к выводу, что причинно-следственная связь между действиями ответчика и суммой убытков отсутствует.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения. Правовая позиция об этом сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11, от 08.10.2013 N 12857/12.

Принцип диспозитивности, характерный для гражданских правоотношений, распространяет свое действие и на процессуальные отношения; в арбитражном процессе диспозитивность означает, что процессуальные отношения возникают, изменяются и прекращаются, главным образом, по инициативе непосредственных участников спорных правоотношений, которые имеют возможность с помощью суда распоряжаться процессуальными правами и спорным материальным правом.

Арбитражным судом при рассмотрении настоящего дела были созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора (часть 3 статьи 9, статья 66 АПК РФ).

Госпошлина распределена на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕГАПОЛИС ГРУП" (ИНН: 

<

***>)  в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТЕЙТ ЛАЙН" (ИНН: 

<

***>) неустойку в размере 4 372 500 руб., расходы по уплате государственной пошлины  в сумме 36 601 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                     П.С. Гутник