Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

26.04.2024                                                                 Дело № А40-232886/23-11-1715

Резолютивная часть решения объявлена 18.04.2024

Полный текст решения изготовлен 26.04.2024

 

Судья  Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Уртмелидзе И.Г.

провел судебное заседание по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ОПЫТНО-КОНСТРУКТОРСКОЕ БЮРО НЕСТАНДАРТНОГО ОБОРУДОВАНИЯ И РАЗРАБОТКИ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ПРОЦЕССОВ" (115280, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.02.2007, ИНН: 

<

***>)

К ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАРТ Н" (141407, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ХИМКИ ГОРОД, ФИО1 УЛИЦА, ВЛАДЕНИЕ 19, СТРОЕНИЕ 1, ЭТ/ПОМ 6/17, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.09.2019, ИНН: 

<

***>)

О взыскании 2 220 000,00 руб.

 

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2, паспорт,

ФИО3 по доверенности от 22.08.2023, паспорт,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 07.12.2023, паспорт. 

 

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ОПЫТНО-КОНСТРУКТОРСКОЕ БЮРО НЕСТАНДАРТНОГО ОБОРУДОВАНИЯ И РАЗРАБОТКИ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ПРОЦЕССОВ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАРТ Н" о взыскании задолженности в размере 2 220 000 руб. по договору аренды №02/12/2019-1 от 01.12.2019г.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей Сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между АО «ОКТБ оборудования» (далее - Арендодатель, Истец) и ООО «Старт Н» (далее - Арендатор, Ответчик) заключен договор аренды № 02/12/2019-1 от 01.12.2019 (далее - Договор).

В соответствии с Договором Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование и владение объекты недвижимости (п. 1.1 Договора).

По акту приема-передачи объект аренды был передан ООО «Старт Н». Арендная плата по Договору состоит из Базовой и Переменной части.

Базовая часть арендной платы составляет 1 200 000 рублей.

С 01.03.2020 г. по 31.03.2020 г. размер Базовой арендной платы составляет 900 000 рублей. Начиная с 01.04.2020 г. размер арендной платы составляет 1 200 000  рублей.

Согласно п. 4.1.1.2 Договора арендатор обязан вносить арендную плату авансом в течение 5 (пяти) первых календарных дней оплачиваемого месяца.

В нарушение п. 4.1.1.2 Договора арендные платежи в размере 2 100 000 рублей Ответчиком внесены не были, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв в котором указал, что Истец 30.06.2022г. (Исх. № 46) направил в адрес Ответчика претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 2 423 010,00 рублей, из которых 2 400 000,00 рублей - задолженность по арендной плате за период с 01.03.2022г. по 30.06.2022г.; 23 010, 00 рублей - пени.

В ответ на указанную претензию Ответчик направил ответ, в котором указал, что: Арендодатель подписанием Договора дал согласие на обустройство имущества (зданий, помещений) и проведение Арендатором работ, в том числе перепланировку помещения и иные отделимые и неотделимые улучшения. Арендатор и его подрядчики обязаны проводить работы по обустройству имущества в соответствии с действующими на территории РФ строительными нормами и правилами (ц. 13., п.5.4, п.5.5. Договора).

Ответчик указал, что 10.01.2020 г. Арендатором выполнялись ремонтно-строительные работы по договору подряда №1/СМР-2010 с ООО «ГРУППА МОНОЛИТ СТРОЙ» (Подрядчик), в соответствии с которым Подрядчик обязан выполнить ремонтно-строительные работы на Объекте на сумму в размере 27 150 923 руб.08 коп.

Срок действия Договора истек 01.12.2022 г. (п.2.1., п.2.3. Договора).

19.11.2020г. Арендатор направил Истцу письмо (вх. от 23.11.2020г.), в котором указывал, что из-за плохого состояния несущих стен, отсутствия гидроизоляции, разрушения фундамента, отсутствия водостока, течи крыши, проведенному ранее ремонту был нанесен значительный ущерб внутренних помещениям Объекта. Ответчик направил Истцу уведомление о необходимости присутствия 24.12.2020г. с 16:00-18:00 на Объекте с целью проведения лабораторных исследований проводимыми компанией ООО «МОС ФИО5» Письмом от 19.11.2020г. Проведенные лабораторные испытания указали, что на Объекте распространился по стенам плесневые грибы опасные для здоровья человека и использовать помещения не возможно, о чем Арендатор неоднократно указывал в своих письмах и прикладывал Отчет о проведении лабораторных исследований и испытаний (измерений) № 201210 от 21.01.2021г. Для устранения плесневых грибов Арендатору необходимо было провести соответствующие мероприятия на сумму 900 000,00  рублей. Арендатором не возможно было использовать Объект по назначению, о чем ООО «СТАРТ-Н» указывал в своем письме Арендодателю (вх. от 23.11.2023г., от 09.12.2020г., от 19.12.2020г.).

Указанные недостатки Арендатор устранял собственными силами, что Арендодатель подтверждает в своем письме от 21.12.2020г. (Исх. № 33).

Арендатор, письмом (вх. от 14.01.2021г.) просил зачесть понесенные затраты по устранению плесневых грибов на сумму 900 000,00 рублей.

Ответчик указывает, что в связи с истечением срока действия Договора и с имеющейся обязанностью Арендодателя компенсировать Арендатору стоимость произведенных Арендатором работ по улучшению (обустройству) имущества в размере 27 150 923 руб.08 коп. и имеющейся у Арендатора задолженности по арендным платежам в размере 2 100 000 руб.00 коп., Арендатор в ответе на претензию от 16.03.2023г. просил погасить в полном объеме имеющуюся задолженность по Договору за счет уменьшения компенсации стоимости произведенных Арендатором работ по улучшению имущества на сумму задолженности по Договору аренды в размере 2 100 000 руб.00 коп.

Доводы Ответчика рассмотрены и отклонены судом как необоснованные.

Пунктом 1.4. Договора установлено, что в случае досрочного расторжения договора по независящим от Арендатора причинам, стоимость произведенных Арендатором работ по улучшению (обустройству) имущества компенсируется Арендодателем. Компенсация затрат осуществляется в течение 3-х рабочих дней с даты направления письменного уведомления в адрес Арендодателя.

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы нормами гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ, а также разделом 8 Договора.

Так в силу закона к основаниям расторжения договора аренды, по причинам независящим от Арендатора, отнесено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. Такое же основание предусмотрено п. 8.2 Договора.

Таким образом, компенсация затрат на обустройство производится исключительно в случае расторжения договора по независящим от Арендатора причинам, т.е. по инициативе арендодателя или иным независящим от воли арендатора причинам (по решению суда на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ, в одностороннем внесудебном порядке на основании п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

Вместе с тем, по требованию арендодателя договора аренды досрочно не расторгался, отсутствует также факт расторжения договора аренды по решению суда или иным причинам.

Пункты 1.3., 5.4. и 5.5. Договора предусматривают лишь право арендатора проводить с согласия арендодателя обустройство помещения для своих нужд (а именно оборудовать хостел для строительных рабочих), при этом затраты на обустройство компенсируются арендатору лишь в случае досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя.

Произведенные ответчиком улучшения включали в себя организацию, отделку и обустройство отдельных помещений для использования в нуждах арендатора. Не подлежит возмещению стоимость произведенных ответчиком улучшений в арендованном имуществе, так как данные работы предусмотрены договором, как обустройство, включающие в себя: монтаж инженерных систем, общестроительные работы, отделку, декорацию (п.5.4, 5.5 Договора). Договором аренды не предусмотрен зачет расходов на обустройство имущества в счет стоимости арендной платы.

В настоящее время ООО «Старт Н» продолжает арендовать объекты недвижимости по адресу: 

<

...> и использует его для своих нужд в качестве хостела для строительных рабочих, а Договор аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя не расторгался.

В связи с указанным у ООО «Старт Н» отсутствуют основания требовать компенсацию затрат на обустройство объекта, и в связи с чем отсутствуют правовые основания для проведения зачета требований.

Доказательств того, что арендатор не мог использовать объект аренды для своих нужд ответчиком не предоставлено вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ.

В соответствии со статьей 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта. Стороны в акте не оговаривали, что передаваемый в аренду объект находится в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, используемым в соответствии с назначением арендуемого имущества. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

К капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

В соответствии с п.1.3 Договора в соответствии с целевым назначением, указанным п.1.2 договора арендатору разрешается провести строительные работы по обустройству имущества в том числе перепланировка. В случае досрочного прекращения договора аренды арендодателем компенсируется стоимость работ по улучшению (обустройству). Как указывает Ответчик в своем отзыве договор истек согласно условиям, сторонами договор не был расторгнут.

Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Согласно Договору (раздел «Термины и определения») обустройство имущества (Здания, Помещений) - это любые работы, осуществляемые Арендатором или его Подрядчиками в арендуемом Здании (Помещении), направленные на изменение его состояния относительно состояния на момент его предоставления, относящиеся к любой стадии строительного процесса и включающие в себя: монтаж инженерных систем, общестроительные работы, отделку, декорацию, монтаж любого оборудования.

Согласно Договору термин «Обустройство имущества (Здания, Помещения)» распространяется на все последующие, выполняемые Арендатором ремонтно-строительные работы в течение Срока аренды.

Ответчик в обоснование своих доводов ссылается на письмо Истца исх. №33 от 21.12.2020, в котором по мнению Ответчика Истец подтверждает недостатки в арендуемом помещении, препятствующие его эксплуатации, однако вопреки доводам Ответчика ответ Истца подтверждает выполнение работ по обустройству имущества, которое арендатор мог выполнять согласно Договору для переоборудования помещений для своих нужд (оборудование хостела для строительных рабочих).

Ответчик в своем письме просил подписать Дополнительное соглашение №2 от 11.01.2021 г. (вх. от 11.01.2021 №40) об уменьшении стоимости арендной платы для проведения работ по устранению плесени.

Вместе с тем, доказательств того, что им понесены затраты в сумме 900 000 руб. на устранение плесени (акты выполненных работ, платёжные поручения и пр.), ответчиком вопреки ст. 65 АПК РФ не представлено.

Вопреки доводам Ответчика в письме Истца исх. №33 от 21.12.2020 не содержится сведений о подтверждении арендодателем факта наличия плесени в помещениях и невозможности использования объекта аренды.

Кроме того, до истечения срока действия договора аренды сторонами было подписано дополнительное соглашение №2 от 30.09.2022 г., которым предусмотрено уменьшение стоимости арендной платы на период октябрь -ноябрь 2022 года с 1 200 000 руб. до 900 000 руб. в месяц.

В связи с указанным у ООО «Старт Н» отсутствуют основания требовать компенсацию затрат на проведение работ по устранению плесени, и в связи с чем отсутствуют правовые основания для проведения зачета требований.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, в соответствии с условиями договора и приведенными нормами ГК РФ ответчик должен оплатить задолженность по арендной плате в полном объеме.

Статья 330 ГК РФ предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором.

Согласно п. 6.5 Договора в случае задержки платежа в предусмотренные договором сроки, Арендатор уплачивает пени в размере 0,01 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки оплаты, но не более 10% от стоимости базовой арендной платы.

В связи с нарушением Ответчиком сроков перечисления Арендной платы, установленных Договором, образовалась задолженность по выплате пени в размере 137 382 руб. (январь- декабрь 2022).

Учитывая ограничение, установленное п.6.5 Договора, пени составляют 120 000 рублей.

Расчет пени судом проверен и признан верным.

Таким образом, требование истца о взыскании пени в размере 120 000 руб. подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Учитывая изложенное, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, так как истец обосновал сумму иска, представил в материалы дела доказательства задолженности ответчика.

Госпошлина по делу относится на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 307-310, 330, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 110, 123, 124, 136, 137, 150, 156, 167-171 АПК РФ, 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАРТ Н" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.09.2019, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ОПЫТНО-КОНСТРУКТОРСКОЕ БЮРО НЕСТАНДАРТНОГО ОБОРУДОВАНИЯ И РАЗРАБОТКИ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ПРОЦЕССОВ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.02.2007, ИНН: 

<

***>) сумму в размере 2 220 000 руб. (Два миллиона двести двадцать тысяч рублей 00 копеек), расходы по уплате госпошлины в размере 34 100 руб. (Тридцать четыре тысячи сто рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья:                                                                                                 В.Г. Дружинина