АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А36-7767/2020

г. Калуга

30 августа 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.08.2022

Постановление изготовлено в полном объеме 30.08.2022

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи

при участии в заседании

от истца: 

общества с ограниченной ответственностью «Обув»

от ответчиков:

общества с ограниченной ответственностью «ЕвропаЛюкс»

общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов»

от третьего лица: 

общества с ограниченной ответственностью «Молл»

ФИО1

ФИО2

ФИО3

 

ФИО4

 

ФИО5 - представитель по доверенности от 27.04.2022;

 

ФИО6 - представитель по доверенности от 20.10.2020;

ФИО6 - представитель по доверенности от 20.10.2020;

 

ФИО6 - представитель по доверенности от 12.05.2020;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Липецкой области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Обув» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 по делу № А36-7767/2020,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «ССС Раша» (далее - ООО «ССС Раша») обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (далее - ООО «ЛЗСМ») о признании заключенного между ними договора аренды № 417-ОД от 15.06.2018 расторгнутым с 10.04.2020 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 18.01.2021 данное дело объединено в одно производство с делом № А36-9502/2020 по иску ООО «ЛЗСМ» к ООО «ССС Раша» о взыскании задолженности по договору аренды № 417-ОД от 15.06.2018 в размере 9 834 157 руб. 24 коп. за период с 01.09.2018 по 31.07.2020 и штрафа в размере 78 000 руб. за неосуществление коммерческой деятельности в период с 02.03.2020 по 01.04.2020 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением от 03.03.2021 произведена замена ответчика - ООО «ЛЗСМ» на ООО «Европа-Люкс».

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ЛЗСМ» и ООО «Молл».

Определением от 29.03.2021 ООО «ЛЗСМ» привлечено к участию в деле в качестве соответчика по иску ООО «ССС Раша» о признании договора аренды расторгнутым.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2022 в удовлетворении исковых требований ООО «ССС Раша» отказано, с ООО «ССС Раша» в пользу ООО «ЛЗСМ» взыскано 5 553 812 руб. 10 коп. задолженности по договору аренды № 417-ОД от 15.06.2018, 39 000 руб. штрафа. В остальной части иска ООО «ЛЗСМ» отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2022 изменено в части взыскания с ООО «Обув» задолженности по арендной плате в размере 9 834 157 руб. 24 коп., взыскать с ООО «Обув» в пользу ООО «Липецкий завод строительных материалов» 6 386 708 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате, распределены судебные расходы. В остальной части иска ООО «Липецкий завод строительных материалов» отказать.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, принятых с нарушением норм материального и процессуального права, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части отказа в признании договора аренды от 15.06.2018 № 417-ОД расторгнутым с 10.04.2022 и в части взыскания суммы задолженности по указанному выше договору в размере 5 553 812 руб. 10 коп., 39 000 руб. штрафа, 51 159 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование жалобы заявитель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Считает, что судами не дана оценка действий арендатора по одностороннему внесудебному отказу от договора аренды.  Не согласен с расчетом задолженности. Указывает, что судами не дана оценка экспертного отчета ООО «ВЕТА» от 18.10.21 № 02-03\21\0196.

 В судебном заседании представитель ООО «Обув» поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчиков и третьего лица возражал против доводов жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между ООО «ЛЗСМ» (арендодателем) и ООО «Обув» (арендатором) заключен договор аренды № 417-ОД от 15.06.2018 помещения - нежилые комнаты № 82, № 83, часть № 86, № 93, № 93а, № 94, № 94а, часть № 95, часть № 95а, № 956, № 95в, № 95г, № 95 д, № 95е, № 95ж, № 96, № 96а (№ 2.32 + № 2.39 по внутренней планировке арендодателя) общей площадью 976,0 кв. м, расположенного в помещении № 12 на втором этаже здания, находящего по адресу: 

<

...>, Торгово-развлекательный центр «Европа», для организации и деятельности магазина «ССС» по розничной торговле обувью (в редакции дополнительного соглашения от 15.06.2018).

Право ООО «ЛЗСМ» на передачу помещения в субаренду ООО «Обув» подтверждено договором аренды недвижимого имущества № 246/2016 от 14.06.2016 с собственником помещения- ООО «Молл» (пункт 2.5.1 договора аренды).

Согласно пункту 3.1 договор заключен сроком на 10 лет, с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

В соответствии с пунктом 7.1 договора арендная плата подлежит уплате за пользование помещением в течение всего срока аренды и включает в себя: базовую арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи.

Дополнительным соглашением от 25.04.2019 стороны внесли изменения в пункты 7.2.1, 7.4, 7.9,  договора аренды от 15.06.2018 № 417-ОД, которым согласовали, что минимальная арендная плата составляет 1 057 593 руб. 60 коп. за все помещение в месяц с учетом НДС; эксплуатационный сбор - 415 961 руб., в том числе НДС в месяц; маркетинговые платежи - 61 946 руб. 72 коп. за все помещение в месяц без учета НДС и может быть увеличен 1 раз в год арендодателем на 7%.

На арендатора возложена обязанность в течение всего срока договора осуществлять коммерческую деятельность в помещении постоянно без перерывов в целях разрешенного использования и в соответствии с торговым профилем, держать помещение открытым для коммерческой деятельности в течение рабочего времени, устанавливаемого арендодателем в соответствии с правилами для арендаторов (пункт 9.12).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Липецкой области 24.12.2018.

Арендатор свои обязательства выполнил в полном объеме - помещение передано арендатору, о чем сторонами 23.08.2018 подписан акт приема-передачи помещения в аренду. 23.08.2018 сторонами подписан акт начала коммерческой деятельности.

Решением Правобережного районного суда города Липецка от 30.05.2019 по делу № 2-2143/2019 на ООО «Молл» - собственника здания и ООО «ЛЗСМ» возложена обязанность устранить нарушения требований пожарной безопасности в ТРЦ «Европа».

Апелляционным определением Липецкого областного суда от 03.08.2020 решение Правобережного районного суда города Липецка отменено в части требований к ООО «ЛЗСМ», в иске к которому отказано. Решение суда по иску к ООО «Молл» оставлено без изменения, деятельность ТРЦ «Европа» приостановлена до устранения требований пожарной безопасности.

23.03.2020 ООО «Обув» направило в адрес ООО «ЛЗСМ» обращение о досрочном прекращении договора аренды с 31.03.2020 в связи с действием чрезвычайных обстоятельств, как в связи с эпидемиологической ситуацией, так и отсутствием официальной экспертизы корректной работы пожарных систем, что, по мнению арендатора, является безусловным риском для здоровья и жизни людей.

Арендатор в указанном письме сообщил, что им принято 02.03.2020 решение о временном приостановлении коммерческой деятельности салона в ТРЦ «Европа» в связи с острой ситуацией в Республике Польша, закрытием границ, аннуляции и приостановлении визового обслуживания персонала холдинга, до подтверждения прекращения возникших обстоятельств отменой чрезвычайного положения и восстановления эпидемиологической ситуации в регионе. В письме также указано, что, исходя из динамики ситуации и отсутствия каких-либо уведомлений и встречных мер от ТРЦ по текущей ситуации с указаниями органов власти, руководство холдинга понимает необходимость закрытия салона с 23.03.2020.

30.06.2020 между ООО «Молл», ООО «ЛЗСМ» и ООО «Европа-Люкс» заключено соглашение, по условиям которого ООО «Европа-Люкс» переданы права и обязанности арендатора по договору аренды № 246/16 от 14.06.2016. Соглашение от 30.06.2020 зарегистрировано 04.09.2020.

27.07.2020 ООО «Обув» уведомлено о передаче договора ООО «Европа-Люкс».

По акту приема-передачи от 01.08.2020 нежилые помещения, являющиеся объектом аренды по договору аренды № 246/16 от 14.06.2016 переданы ООО «Европа-Люкс».

Как указывает ООО «ЛЗВС» по состоянию на 31.07.2020 за ООО «Обув» числится задолженность по оплате арендной платы в общей сумме 9 834 157 руб. 24 коп.

В адрес ответчика 17.09.2020 была направлена претензия о погашении с задолженности в течение 30 календарных дней с момента получения претензии.

Неисполнение требований ООО «ЛЗСМ» в добровольном порядке послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском к ООО «Обув» о взыскании задолженности.

Суд округа, считает необходимым отметить, что исковые требования о признании договора аренды N 417-ОД от 15.06.2018 расторгнутым с 10.04.2020 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ) не были предметом обжалования в суде апелляционной инстанции.

Между тем, судом первой инстанции исковым требованиям, в указанной части дана надлежащая оценка и учитывая, что ООО «ССС Раша» нарушены требования пункта 1 ст. 450.1 ГК РФ и порядок одностороннего отказа от договора, установленный пунктом 13.3 договора аренды № 417-ОД от 15.06.2018 г., Арбитражный суд Липецкой области пришел к верному выводу об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований ООО «ССС Раша» о признании договора расторгнутым с 10.04.2020г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с позицией суда первой инстанции согласился.

Изменяя решение суда первой инстанции,   апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

Заключенный сторонами договор является договором субаренды и регулируется как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в главе 34 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

В целях государственной поддержки в условиях распространения новой коронавирусной инфекции приняты меры, направленные на соблюдение интересов сторон, в настоящем случае арендатора и арендодателя, которые предусмотрены положениями Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон №98-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 19 Закона №98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в ответе на вопрос 5 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» № 2 (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации урегулировано специальными нормами, в силу которых наступление названных обстоятельств является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера. 

Постановлением Администрации Липецкой области от 26.03.2020 № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-№CoV) в Липецкой области» (с учетом изменений и дополнений) были приняты дополнительные меры по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-№CoV) в виде временного приостановления с 28.03.2020 по 24.07.2020 приостановлена работа объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров, площадь которых превышает пять тысяч квадратных метров и торговая деятельность на территории которых осуществляется более чем двумя хозяйствующими субъектами (постановлением администрации Липецкой области от 24.07.2020 № 432 подпункт 2 пункта 1.2 постановления № 159 от 26.03.2020 признан утратившим силу).

Материалами дела подтверждается, что арендуемое нежилое помещение использовалось для торговли розничной обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.72).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 06.11.2020 торговля обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.72) является основным видом деятельности ООО «Обув» с 01.12.2010.

Судами установлено, что в связи с ограничительными мерами арендатор не мог использовать нежилое помещение в целях, согласованных с арендодателем в договоре. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Приведенные нормы Закона № 98-ФЗ, определяя определенные льготы для арендаторов, к которым относится ООО «Обув», вместе с тем не предусматривают полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации либо введения режима повышенной готовности, при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

ООО «Обув» обратилось к ООО «ЛЗСМ» 23.03.2020 с заявлением о рассмотрении вопроса об уменьшении размера арендной платы за период с 28.03.2020 по 25.07.2020 и отсрочке ее уплаты в соответствии с положениями статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Однако соглашение об освобождении от арендной платы либо об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто.

Судом апелляционной инстанции при проверке расчета истца по встречному иску было установлено, что он произведен без учета уточнения исковых требований от 08.02.2021 о взыскании задолженности в размере 9 834 157 руб. 24 коп. за период с 01.09.2018 по 31.07.2020.

Принимая во внимание, что спорный период включает в себя период до введения ограничительных мер, судом второй инстанции верно указано, что оснований для уменьшения арендной платы в данный период (с сентября 2018 года по март 2020 года) не имеется.

Как установлено судом апелляционной инстанции, расчет переменной арендной платы произведен ООО «ЛЗСМ» на основании показаний приборов учета (электрическая энергия) и расчетным путем (отопление, водоснабжение, канализация, вентилирование, кондиционирование).

Между тем, в пункте 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 

11.01.2022 № 66 разъяснено, что возложение на арендатора обязанности по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Оплата арендатором коммунальных услуг не означает возмездности договора аренды.

Заявленный истцом размер переменной арендной платы не подлежит уменьшению на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, поскольку оказанные услуги являются фактически потребленными арендатором и не зависят от периода пользования помещением, в котором находились товар, оборудование и иное имущество арендатора, для которого обеспечивался соответствующий температурный режим и условия хранения.

За период с 24.07.2020 по 31.07.2020 размер арендной платы не может быть уменьшен, исходя из системного толкования статьи 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020, поскольку в ней речь идет об ограничениях, связанных с невозможностью использования имущества в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности. В Липецкой области такой режим был отменен с 24.07.2020.

Апелляционный суд верно указал, что вопрос о возможном уменьшении арендной платы определяется арендодателем исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей, в частности, на решение этого вопроса может влиять то, осуществляет ли арендодатель иную деятельность, приносящую доходы, или сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности и источником доходов.

Согласно коду и наименованию вида деятельности 68.20.2. основным видом деятельности ООО «ЛЗСМ» является аренда и управление собственным или арендованным нежилым имуществом. Следовательно, общество было заинтересовано в сохранении между сторонами договорных отношений.

На основании изложенного, судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы в сумме 6 894 898 руб. 22 коп., состоящей из минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей за период с 01.04.2020 по 23.07.2020 (за март указанные платежи внесены), на 50%, что составляет 3 447 449 руб. 11 коп.

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 01.09.2018 по 31.07.2020 составляет 6 386 708 руб. 13 коп.

Данная позиция подтверждается постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 07.04.2022 по делу № А36-8453/2020.

Также судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод, что ответчик имеет право на отсрочку уплаты арендной платы за период с 28.03.2020 по 23.07.2020.

Между тем, принимая во внимание, что на дату принятия решения срок уплаты арендной платы за указанный период наступил, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ООО «ЛЗСМ» в размере 6 386 708 руб. 13 коп., отказав в остальной части иска.

Руководствуясь вышеуказанным и исходя из фактических обстоятельств, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанций пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований ООО «ЛЗСМ» в размере 6 386 708 руб. 13 коп.

Доводы жалобы кассатора по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в гл. 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ее заявителя.

В связи с окончанием кассационного производства меры, принятые определением Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2022 по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов, с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления утрачивают силу на основании части 4 статьи 283 АПК РФ.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 по делу № А36-7767/2020 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. 

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Липецкой области от 31.01.2022 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 по делу № А36-7767/2020. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

 

Судьи

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3