ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-36234/23-37-287

г. Москва

29 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2023 года

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СААМО" (115088, 

<

...>, ПОМЕЩЕНИЕ IV, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2012, ИНН: 

<

***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

 

В судебном заседании 17.08.2023 судом объявлялся перерыв до 22.08.2023.

 

При участии до перерыва:

от истца – ФИО1, по доверенности от 20.02.2023;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 10.11.2022 № 33-Д-921/22.

 

При участии после перерыва:

от истца – ФИО1, по доверенности от 20.02.2023;

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 10.10.2022 № 33-Д-831/22. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СААМО» (ООО «СААМО», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие между ООО «СААМО» (ИНН 

<

***>, КПП 772301001, ОГРН 

<

***>, Дата внесения записи: 20.12.2012), и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, КПП 770301001, ОГРН 

<

***>, Дата внесения записи: 08.02.2003) при заключении договора купли-продажи недвижимости в виде нежилых помещений по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц, с кадастровым номером 77:04:0001019:5848, общей площадью 102,5 кв.м., путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 10 116 667 (Десять миллионов сто шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей 00 копеек в соответствии с Отчетом № 180123-05К Определение рыночной стоимости права собственности нежилого помещения кад. № 77:04:0001019:5848, общей площадью 102,5, расположенного по адресу: РФ, 

<

...>, помещение 4Ц, подготовленным ООО «Бизнес плюс» 03.02.2023, и экспертным заключением от 10.02.2023г. № 0734-23, подготовленным Общероссийской общественной организацией «Ассоциация российских магистров оценки».

Кадастровая цена Объекта составляет 4 647 091 рубль 70 копеек в соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. »

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 120 436 (Сто двадцать тысяч четыреста тридцать шесть) рублей 52 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Законом города Москвы от  29.09.2021 № 18 «О внесении изменения в статью 12 Закона города  Москвы от 17.12.2008г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» установлена дополнительная мера поддержки московских предпринимателей.

Для предпринимателей, арендующих недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности г. Москвы, увеличен с 5 до 7 лет срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на выкуп.

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества.

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

Суд, выслушав истца и ответчика, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 26.02.2015 г. между  Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «СААМО» был заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00051/15, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 102,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО «СААМО» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «СААМО» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 10.10.2022г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 18 505 000 рублей в соответствии с  отчетом об оценке рыночной стоимости от  28.12.2022 № М393-2933-П/2022, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс»» и экспертным заключением от 29.12.2022 № 485/1516-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Согласно выполненному ООО «Бизнес плюс» по заказу истца отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимость спорного нежилого помещения составляет 10 116 667руб. 00 коп.

10.02.2023г. истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Департамент городского имущества города Москвы.

Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении госуслуги.

ООО «СААМО» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5  статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 18.04.2023г. было назначено проведение судебной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "БК-Пифагор" ФИО4.

Экспертом ФИО4 даны ответы на сформулированные судом вопросы.

Вопрос 1

Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц от 28.12.2022 года № М393-2933-П/2022, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности?

Ответ 1

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц от 28.12.2022 года № М393-2933-П/2022, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности.

Вопрос 2

Если отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц от 28.12.2022 года № М393-2933-П/2022, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлияло ли это на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц, по состоянию и в ценах на 10.10.2022?

Ответ 2

Содержащиеся недочеты в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц от 28.12.2022 года № М393- 2933-П/2022, выполненном ООО «Центр оценки «Аверс», не влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц, по состоянию и в ценах на 10.10.2022.

Вопрос 3

Если повлияло, то какова рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц, по состоянию и в ценах 10.10.2022?

Ответ 3

Не повлияло.

Суд вызвал эксперта ФИО4 для допроса.

В судебном заседании 04.07.2023 эксперт ФИО4 был допрошен судом.

На вопрос суда: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц по состоянию и в ценах на 10.10.2022?

Экспертом дан ответ: рыночная стоимость спорного объекта соответствует рыночной оценке, установленной в Отчете от 28.12.2022 № М393-2933-П/2022, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс» и составляет 18 505 000 руб. 00 коп.

Истцом в материалы дела представлено Заключение специалиста ФИО5 № 822-2/23 от 03 июля 2023 г. (по результатам изучения и научно-методического анализа текста заключения эксперта от 08 июня 2023 года, выполненного экспертом ООО «БК Пифагор» по судебному делу №А40-36234/23-37287), содержащее следующие выводы:

1. Обоснованы ли выводы в тексте заключения эксперта от 08 июня 2022 года, выполненного экспертом ООО «БК Пифагор» ФИО4 по судебному делу №А40-36234/23-37-287 по определению Арбитражного суда города Москвы?

Выводы эксперта в тексте заключения эксперта от 08 июня 2022 года, выполненного экспертом ООО «БК Пифагор» ФИО4, не обоснованы и вызывают сомнение в их достоверности.

2. Соответствует ли данное заключение эксперта методическим и нормативным требованиям, регламентирующим производство данного вида экспертиз и исследований, требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки РФ?

Данное заключение эксперта не соответствуют требованиям методик, установленным для данного вида экспертиз и исследований, и действующему законодательству, регламентирующему производство экспертиз и исследований, требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки РФ.

Суд повторно вызвал эксперта ООО "БК-Пифагор" ФИО4 для допроса.

Эксперт ФИО4 дал устные и представил письменные пояснения на заключение специалиста ФИО5 от 03.07.2023 г. № 822-2/23 (далее - Заключение).

1. Замечание: Экспертом не проведены анализ и расчёты, которые проведены в рамках сравнительного и доходного подхода.

Ответ: Мною были проведены необходимые анализ и расчеты, которые не были представлены в Заключении ввиду положительного ответа на поставленный вопрос № 1 в соответствии с определением суда. Учитывая возникшие замечания, прилагаю требуемые анализ и расчеты.

2. Замечание: Не проведен анализ корректировок и их соответствия в Сборнике оценщика недвижимости - 2019. Операционные расходы. Под ред. ФИО6 и Сборнике оценщика недвижимости - 2022. Операционные расходы. Под ред. ФИО6

Ответ: В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В ходе проведения анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (стр. 75-77 отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц от 28.12.2022 года № М393-2933-П/2022, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс» (далее - Отчет)), оценщик приводит данные из трех справочников, используемых оценщиками и экспертами в работе не реже, чем справочниками под редакцией Л.А. Лейфера. При этом, основания использовать или не использовать какой-либо справочник при определении рыночной стоимости объектов недвижимости одинаковы.

Таким образом, не существует оснований проводить анализ корректировок на соответствие конкретно сборникам оценщика недвижимости «Операционные расходы-2019» и «Операционные расходы-2022».

3. Замечание: Аналоги не удовлетворяют требованиям достоверности, по причине того, что они не проверяемы. Те ссылки, которые указаны в Заключении эксперта, нельзя просмотреть, они имеют закрытый доступ.

Ответ: Как и в случае со вторым вопросом заключения специалиста, оценщик вправе самостоятельно выбирать источник информации для получения любой информации, используемой при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Оценщик пользуется базой Winner, являющейся агрегатором предложений по продаже и сдаче в аренду объектов недвижимости, и имеет на это полное право, о чем свидетельствует описание базы на сайте владельца (https://baza-winner.ru/about.html).

Более того, все объекты-аналоги проверяемы, так как их можно найти в иных источниках подобной информации.

Учитывая изложенное, считаю невозможным принять претензии по поводу непроверяемости информации об объектах-аналогах, использованных оценщиком в Отчете.

4. Замечание: В ходе осмотра так и не было установлено экспертом, что оцениваемое помещение расположено на 1 этаже, а не в цоколе, как указано в документации на помещение, что приводит к заведомому завышению ценовых показателей.

Ответ: Оценщиком на стр. 19 Отчета обосновано фактическое расположение объекта недвижимости на 1 этаже здания, с чем я не могу не согласиться на тех же основаниях, что приводит Оценщик.

Экспертом даны в судебном заседании ответы на вопросы по Заключению, поступившие в адрес эксперта от представителя ООО «СААМО», представленные также в письменном виде.

1 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что оценщиком ООО «Центр оценки Аверс» не проведён в соответствии с п.10. Федеральных стандартов оценки № 7 (далее - ФСО) анализ рынка в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование рассматриваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости? Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 1 вопрос: Раздел 10 Отчета целиком и полностью посвящен анализу рынка недвижимости, в том числе в разрезе фактического использования исследуемого помещения. Нарушение отсутствует.

2 Вопрос: Почему не проверены расчёты специалиста ООО «Центр оценки Аверс» и не проверено обоснование использования и выбора приведённых аналогов, как того требует п.22В ФСО№7, а только скопированы аналоги из отчёта? Не дано оценки тому обстоятельству, что проигнорировано наличие двух объектов аналогов - соседних помещений на том же этаже с характеристиками, совпадающими с оцениваемым помещением (площадь 111,9 кв.м., цена предложения 11 200 000 рублей, и площадь 185 кв.м., цена предложения 18 500 000 рублей; однако оценщиком использованы аналоги с ценой от 29 950 000 до 50 000 000 рублей).

https://www.cian.ru/sale/commercial/27751211

Ответ на 2 вопрос: Мною были проведены необходимые анализ и расчеты, которые не были представлены в Заключении ввиду положительного ответа на поставленный вопрос № 1 в соответствии с определением суда. Учитывая возникшие замечания, прилагаю требуемые анализ и расчеты.

Что касается конкретных приведенных двух предложений о покупке помещений, объявления не содержат никакой информации об объектах кроме площади и этажа расположения. Таким образом, при проведении оценки рыночной стоимости невозможно использовать данные объекты-аналоги с допустимой долей точности, что делает использование данных объектов недвижимости в качестве объектов-аналогов нецелесообразным.

3 Вопрос: Почему в заключении не приведен анализ достоверности информации, существенной для определения рыночной стоимости объекта, исходя из смысла п.5 ФСО?

Ответ на 3 вопрос: Заключение эксперта не является отчетом об оценке, таким образом, требования нормативно-правовых актов в области оценочной деятельности относятся к заключению косвенно.

К тому же, с учетом предшествующей статьи 18 ФСО-1, посвященной анализу объекта оценки и рынка, показывает, что речь идет о достаточности, прежде всего, сведений об объекте оценки, его характеристиках, влияющих на его стоимость с точки зрения типичных субъектов рынка. Что касается данных о рынке, то я исходил из необходимости сбора возможно более полной информации о рынке, существенной для оценки объекта применяемыми методами.

Опираясь на содержание статьи 19 ФСО-1 и статьи 11 ФСО-3, считаю собранную об объекте оценки (объекте экспертизе) информацию достаточной и достоверной.

4 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что специалистом ООО «Центр оценки Аверс» не проведен анализ арендных ставок, приведённый к единой базе по составу эффективной рентабельности, как того требует ФСО № 7, п. 11 в?

Ответ на 4 вопрос: На стр. 82 Отчета оценщик приводит анализ предложений на рынке недвижимости в сегменте, к которому относится объект исследования. Учитывая, что выведенная оценщиком в результате расчетов арендная ставка (около 25 000 рублей в год за кв.м.) находится в нижней части диапазона ставок, полученного в результате анализа рынка схожих объектов недвижимости, приведение арендных ставок к единой базе, не являющееся обязательным, не влияет ни на что.

5 Вопрос: Почему не проведён анализ соответствия выводов специалиста ООО «Центр оценки Аверс» относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, ёмкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке рассматриваемого объекта и другие выводы?

Ответ на 5 вопрос: Мною были проведены необходимые анализ и расчеты, которые не были представлены в Заключении ввиду положительного ответа на поставленный вопрос № 1 в соответствии с определением суда. Учитывая возникшие замечания, прилагаю требуемые анализ и расчеты.

6 Вопрос: Почему не проведены самостоятельные анализы и расчёты для проверки расчетов и анализа проведенного специалистом ООО «Центр оценки Аверс» в рамках сравнительного и доходного подходов. Не проведён анализ корректировок в соответствии со Сборником оценщика недвижимости - 2019. Операционные расходы. Под ред. ФИО6 и Сборником оценщика недвижимости - 2022. Операционные расходы. Под ред. ФИО6?

Ответ на 6 вопрос: Мною были проведены необходимые анализ и расчеты, которые не были представлены в Заключении ввиду положительного ответа на поставленный вопрос № 1 в соответствии с определением суда. Учитывая возникшие замечания, прилагаю требуемые анализ и расчеты.

В ходе проведения анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (стр. 75-77 отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 102,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц от 28.12.2022 года № М393-2933-П/2022, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс» (далее - Отчет)), оценщик приводит данные из трех справочников, используемых оценщиками и экспертами в работе не реже, чем справочниками под редакцией Л.А. Лейфера. При этом, основания использовать или не использовать какой-либо справочник при определении рыночной стоимости объектов недвижимости одинаковы.

Таким образом, не существует оснований проводить анализ корректировок на соответствие конкретно сборникам оценщика недвижимости «Операционные расходы-2019» и «Операционные расходы- 2022».

7 Вопрос: Почему не отражена проверка в ходе осмотра экспертом достоверности указанного специалистом ООО «Центр оценки Аверс» вывода о том, что оцениваемое помещение расположено на 1 этаже, а не в цоколе, как указано в документации на помещение, что приводит к заведомому завышению ценовых показателей. Фактически уровень пола большой части помещения расположен ниже уровня земли, что возможно установить при осмотре. Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 7 вопрос: Оценщиком на стр. 19 Отчета обосновано фактическое расположение объекта недвижимости на 1 этаже здания, с чем я не могу не согласиться на тех же основаниях, что приводит Оценщик.

8 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что в отчете ООО «Центр оценки Аверс» разница цен в скорректированных расчётах аналогов составляет более чем 30 %. При уровне развитости рынка недвижимости в Москве имеется возможность взять больше аналогов или более объективные, допустимо приближенные к исследуемому объекту недвижимости? Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 8 вопрос: Мною в Отчете не была обнаружена указанная информация.

Оценщик использует для расчета весов каждого скорректированного аналога коэффициент вариации для выборки, состоящей из скорректированных стоимостей. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Полученное значение коэффициента вариации по сравнительному подходу составило 13,2%, по доходному - 4,9%. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, если коэффициент вариации превышает 30%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений. Полученные значения коэффициента вариации позволяют сделать вывод о средней изменчивости вариационного ряда, а в целом - об однородности выборки. Замечание необоснованно.

9 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что в отчете ООО «Центр оценки Аверс» при сравнительном подходе оценщик не применяет корректировку на площадь объектов, а ведь разница площадей колеблется от 100 до 300 кв.м. (стр. 93 Отчёта). (При этом при расчёте арендной ставки оценщик корректировку на площадь применяет). Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 9 вопрос: В разделе 10 Отчета оценщиком указана информация, содержащаяся в каждом справочнике оценщика, в том числе в использованном в работе справочнике ABN Group-2022, заключающаяся в возможности оценщику выбирать, пользоваться ли справочными таблицами со значениями, либо вычислять коэффициенты с помощью эмпирических зависимостей, описанных функциями в том же справочнике.

10 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что оценщик ООО «Центр оценки Аверс» использует при расчете структуры состава расходов в рамках оценки арендной ставки расчеты с использованием устаревшего источника информации - RWAY №238 (январь 2015 г.), при этом оценщик не использовал актуальные источники - справочник ABN (https://abn- consult.ru/wp-content/uploads/docs/sprav5-abn.pdf), Сборник оценщика недвижимости - 2019. Операционные расходы. Под ред. ФИО6 и Сборник оценщика недвижимости - 2022. Операционные расходы. Под ред. ФИО6, хотя в отчете неоднократно они упоминаются. Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 10 вопрос: Не смотря на использование справочника 2015 года, в результате оценщик применяет абсолютную поправку, в процентом соотношении составляющую около 6%, что соответствует, к примеру, данным Сборника оценщика недвижимости - 2022. Операционные расходы. Под ред. ФИО6, таким образом, использование такой поправки не повиляло на величину рыночной стоимости объекта исследования.

11 Вопрос: Почему не дано оценки тому обстоятельству, что оценщик ООО «Центр оценки Аверс» при расчете стоимости обременения действующим договором аренды указывает о том, что должна быть применена скидка к полученной стоимости, а сам при этом, на завершающем этапе расчета прибавляет, а не вычитает стоимость обременения, что существенным образом завышает итоговую стоимость? Данное нарушение не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

Ответ на 11 вопрос: В данном случае речь идет про величину, не имеющую отношения к предмету исковых требований, составляющую компенсацию за дополнительную скидку при реализации на торгах. На итоговую величину рыночной стоимости данное действие, являющееся избыточным, но содержащееся в задании на оценку, влияния не имеет.

12 Вопрос: Когда экспертом дана подписка о предупреждении об уголовной ответственности?

Ответ на 12 вопрос: 16 мая 2023 г.

13 Вопрос: Разъяснялись ли руководителем ООО «БК-Пифагор» права и обязанности эксперту в соответствии со ст. 55 АПК РФ, ст. 16, 25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ от 31 мая 2001 года (в Заключении ссылка на данный закон есть).

Ответ на 13 вопрос: Да, разъяснялись.

Ответчик на вопрос суда пояснил, что вопросов к эксперту не имеет.

На вопрос суда № 1: На основании чего сделан вывод о расположении объекта на 1-м этаже вопреки технического паспорта и экспликации по состоянию на 10.05.2018г.

Экспертом дан ответ: На основании данных визуального осмотра и сведений кадастрового паспорта здания.

На вопрос суда № 2: подтверждаете ли Вы, что расчеты выполнялись при проверке расчетов ООО «Центр оценки «Аверс» и письменно оформлены по требованию суда.

Экспертом дан ответ: да, поскольку расхождения составляли менее 5%, 17 550 000 руб.

Представители истца и ответчика на вопрос суда пояснили, что вопросов к эксперту не имеют.

Истец поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Ответчик возражал против удовлетворения ходатайства истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные ст. 87 АПК РФ.

Суд принимает в качестве доказательства рыночной стоимости объекта расчет эксперта ООО «БК-Пифагор» ФИО4, так как данный расчет подтверждает выводы экспертного заключения о соответствии размера рыночной цены, установленной ООО «Центр оценки «Аверс», действительной розничной стоимости объекта, поскольку расхождение допустимо в пределах 5%.

Эксперт при допросе, будучи предупрежден судом об уголовной ответственности за заведомо ложные показания, подтвердил, что согласно его расчетам итоговая величина стоимости объекта исследования составляет 17 550 000 рублей без учета НДС.

Суд отклоняет довод Истца о составлении данного расчета в отсутствие предупреждения эксперта об уголовной ответственности, как противоречащий фактическим обстоятельствам.

Определяя рыночную стоимость объекта в размере 17 550 000 рублей при верном расчете ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 18 505 000 рублей, суд исходит из логики законодателя, направленной на уменьшение имущественной нагрузки на субъект малого предпринимательства.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, но между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц, с кадастровым номером 77:04:0001019:5848, общей площадью 102,5 кв.м., по цене объекта  10 116 667 рублей 00 копеек.

Суд считает возможным урегулировать  разногласия, возникшие между ООО «СААМО» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц, с кадастровым номером 77:04:0001019:5848, общей площадью 102,5 кв.м., приняв пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 17 550 000 (семнадцать миллионов пятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с расчетом эксперта ООО «БК-Пифагор» ФИО4 по Заключению эксперта № 18-04-23/02-З по судебно-оценочной экспертизе согласно определению Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-36234/23-37-287.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в случае уменьшения или произведенных Покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

Приняв пункт 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 208 928 (двести восемь тысяч девятьсот двадцать восемь) руб. 57 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.».

Расходы по оплате судебной оценочной экспертизы  в размере 47 025 рублей и госпошлины в размере 6 000 рублей относятся на Истца, так как в удовлетворении исковых требований Истца отказано и разногласия урегулированы в иной редакции, отличной от редакции Истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.  65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СААМО" (115088, 

<

...>, ПОМЕЩЕНИЕ IV, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2012, ИНН: 

<

***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) – отказать.

 

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СААМО" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости по адресу: 

<

...>, пом. 4Ц, с кадастровым номером 77:04:0001019:5848, общей площадью 102,5 кв.м., приняв пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

 

«3.1. Цена Объекта составляет 17 550 000 (семнадцать миллионов пятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с расчетом эксперта ООО «БК-Пифагор» ФИО4 по Заключению эксперта № 18-04-23/02-З по судебно-оценочной экспертизе согласно определению Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-36234/23-37-287.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в случае уменьшения или произведенных Покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

 

Приняв пункт 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 208 928 (двести восемь тысяч девятьсот двадцать восемь) руб. 57 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                    Ю.А. Скачкова