№ 09АП-74966/2019

Дело № А40-200492/18

г. Москва

12 февраля 2020года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2020г.

Постановление

 изготовлено в полном объеме  12 февраля 2020г. 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Кораблевой М.С.,

судей Валюшкиной В.В., Проценко А.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "ВАВИЛОН-92", индивидуального предпринимателя ФИО2, ООО "ОРЕНДА" и АО "ТД "ПЕРЕКРЕСТОК", 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2019 

по делу № А40-200492/18, принятое судьей В.Г. Дружининой, 

по заявлению ООО "ВАВИЛОН-92" (ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>), ООО "ОРЕНДА" (ИНН 

<

***>) 

к АО "ТД "ПЕРЕКРЕСТОК" (ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, штрафа, 

по встречному иску АО "ТД "ПЕРЕКРЕСТОК" о взыскании обеспечительного платежа с ООО "ВАВИЛОН-92", индивидуального предпринимателя ФИО2, ООО "ОРЕНДА",

при участии в судебном заседании представителей: от истцов: ФИО3 по доверенностям от 15.11.2019 диплом ДВС 1822949 р/н 2021 от 06.06.2003, 

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 27.05.2019;

У С Т А Н О В И Л :

ООО «ВАВИЛОН-92», ООО «ОРЕНДА», ИП ФИО2 ( далее – истцы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК» (далее – ответчик) о взыскании в пользу ООО «ОРЕНДА» задолженности по арендной плате в размере 1 177 857 руб. 57 коп., неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы в размере 463 936 руб. 57 коп., расходов по техническому учету и технической инвентаризации в размере 95 093 руб. 82 коп.; в пользу ИП ФИО2 задолженности по арендной плате в размере 9 826 021 руб. 54 коп., неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы в размере 3 811 097 руб. 87 коп., штрафа, предусмотренного п. 7.5 договора, за перепланировку в арендуемых помещениях в размере 500 000 руб.; в пользу ООО «ВАВИЛОН-92» задолженности по коммунальным расходам за июнь 2018 года в размере 375 111 руб. 36 коп., неустойки за несвоевременную оплату коммунальных платежей в размере 20 631 руб. 12 коп., расходов по регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.07.2013 в размере 400 000 руб., расходов по обследованию и технической инвентаризации арендуемых помещений, образовавшихся в результате перепланировки, в размере 1 850 000 руб., расходов на оплату штрафа за размещение вывески в размере 200 000 руб., расходов на выполнение работ по облицовке склона крыши вокруг арендованного помещения в размере 1 144 760 руб. 46 коп.

Определением суда от 06.02.2019 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК» о взыскании с ООО «ОРЕНДА» обеспечительного платежа в размере 835 000 руб., с ИП ФИО2 обеспечительного платежа в размере 6 676 400 руб., с ООО «ВАВИЛОН-92» обеспечительного платежа в размере 4 741 332 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2019 первоначальный иск удовлетворен частично, с ответчика взыскано 1 177 857 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате, 92 787 руб. 31 коп. неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы, 95 093 руб. 82 коп. расходов по техническому учету и технической инвентаризации в пользу ООО «ОРЕНДА», 9 826 021 руб. 54 коп. задолженность по арендной плате, 762 219 руб. 57 коп. неустойку за нарушение сроков оплаты арендной платы, 100 000 штрафа в пользу ИП ФИО2, 375 111 руб. 36 коп. задолженность по коммунальным расходам за июнь 2018 года, 20 631 руб. 12 коп. неустойку за несвоевременную оплату коммунальных платежей, 400 000 00 коп. расходы за регистрацию договора аренды нежилых помещений от 01.07.2013, 200 000 руб. расходы на оплату штрафа за размещение вывески в пользу ООО «ВАВИЛОН-92», в остальной части исков отказано, встречный иск удовлетворен полностью.

Не согласившись с решением суда и истцы, и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых каждый в обжалуемой части просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что судом первой инстанции необоснованно удовлетворена чрезмерная сумма расходов на юридическое сопровождение регистрации договора в размере 400 000 руб.

ООО «ВАВИЛОН-92» в апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции необоснованно применил срок исковой давности, истец доказал необходимость расходов на проведение обследования и технической инвентаризации.

ООО «ОРЕНДА» в апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции необоснованно снизил неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ.

ИП ФИО2 в апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции необоснованно снизил неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав возражения представителей истца и ответчиков, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 25.10.2019 и удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.07.2013 между ЗАО «Вавилон-92» (арендодатель-1), ЗАО «Оренда» (арендодатель-2), ИП ФИО2 (арендодатель-3) и ЗАО «Торговый дом «Перекресток» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатели обязуются предоставить, а арендатор принять за плату в аренду (временное владение и пользование) на условиях договора нежилые помещения общей площадью согласно экспликации и поэтажного плана БТИ 2 642,5 кв.м, расположенные на 1 этаже в здании по адресу 127081, 

<

...>. Арендуемое помещение состоит из следующих помещений и комнат:

-помещение № I, комнаты №№ 1, 17-19, 25-29, 32-34, 34а, 36-41, 45-59, 70-71, 73-75, 76, 77, 80-95, общая площадь помещения согласно экспликации и поэтажного плана БТИ составляет 1 286,6 кв.м;

-помещение № I, комнаты №№ 35, 60-69, общая площадь помещения согласно экспликации и поэтажного плана БТИ составляет 233,5 кв.м.;

-помещение № I, комната № 72, помещение № IX, комнаты №№ 1-6, 9-12, 14-23, общая площадь помещения согласно экспликации и поэтажного плана БТИ составляет 1 122,4 кв.м.

Дополнительным соглашением от 17.02.2016 стороны договорились внести изменения в договор аренды нежилых помещений от 01.07.2013 и читать с 17.02.2016 п. 1.1 договора в следующей редакции - арендодатели обязуются предоставить, а арендатор принять за плату в аренду (временное владение и пользование) на условиях договора нежилые помещения общей площадью согласно экспликации и поэтажного плана БТИ 2 214 кв.м, расположенных по адресу 127081, 

<

...>, состоящие из помещения - 2, общей площадью 233,5 кв.м, помещение № I, комнаты №№ 35, 60-69, принадлежащие ЗАО «Оренда», и помещения - 1, общей площадью 1 980,5 кв.м, помещение № I, комнаты №№ 1, 17-19, 25-29, 32-34, 34а, 36-41, 46-59, 73-77, 80-85, 78 (часть 943,7 кв.м), 89 (часть 31,8 кв.м), помещение № VII, комната 1 (часть 18 кв.м), принадлежащие ИП ФИО2

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и заключается на срок 10 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, если этот срок не будет прекращен досрочно в соответствии с условиями договора (п. 2.1 договора).

Арендная плата, другие платежи, порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 3 договора, п. 3.2 которого предусмотрено, что оплата установленной договором постоянной части арендной платы за пользование помещением производится ежемесячно в срок, не позднее 5 числа каждого месяца за текущий месяц.

Дополнительным соглашением от 01.06.2017 стороны установили, что с 01.01.2017 по 31.05.2017 и с 01.08.2017 по 31.12.2017 постоянная часть арендной платы составляет 3 756 000 руб. в месяц, кроме того эксплуатационные расходы в размере 535 000 руб., из них стороны согласовали оплату эксплуатационных расходов на расчетный счет ООО «Вавилон-92» в размере 535 000 руб. в месяц, на расчетный счет ООО «Оренда» в размере 417 800 руб. в месяц, на расчетный счет ИП ФИО2 в размере 3 338 200 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 22.06.2018 стороны пришли к соглашению установить срок аренды по договору до 31.08.2018, а также с 01.05.2018 по 31.08.2018 установить постоянную часть арендной платы в размере 2 000 000 руб. в месяц. В арендную плату включены эксплуатационные расходы в размере 572 450 руб. в месяц. Стороны согласовали оплату постоянной части арендной платы в следующем порядке -на расчетный счет ООО «Оренда» в размере 210 930 руб. в месяц, на расчетный счет ИП ФИО2 в размере 1 789 070 руб. в месяц.

Пунктом 3.4.4 договора предусмотрено, что с 01.01.2015 размер постоянной части арендной платы и размер эксплуатационных расходов ежегодно автоматически индексируется в сторону увеличения на 7% от установленного размера постоянной части арендной платы и установленного размера эксплуатационных расходов. При этом подписания соответствующего дополнительного соглашения не требуется.

Права и обязанности арендодателей закреплены в разделе 4 договора, права и обязанности арендатора - в разделе 5, согласно п. 5.2.3 которого арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендные платежи, осуществлять иные платежи, предусмотренные договором.

Однако предусмотренная договором обязанность по внесению арендной платы АО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК» в полном объеме не исполнена, в результате чего за период с 01.01.2018 по 17.08.2018 образовалась задолженность перед ООО «Оренда» в размере 1 177 857 руб. 57 коп., перед ИП ФИО2 в размере 9 826 021 руб. 54 коп., а также задолженность по коммунальным расходам за июнь 2018 года перед ООО «Вавилон-92» в размере 375 111 руб. 36 коп.

Истцами в порядке ч. 5 ст. 4 АПК РФ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием уплатить задолженность, неустойку, штраф и расходы, которая оставлена последним без ответа и удовлетворения. 

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с исковым заявлением в суд.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, в соответствии с условиями договоров и приведенными нормами ГК РФ ответчик по первоначальному иску должен оплатить задолженность по арендной плате в полном объеме.

Статья 330 ГК РФ предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, арендатор обязан уплатить арендодателям неустойку (пени) в размере 0,5 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Применения данных санкций начинается по истечению 7 календарных дней после срока внесения очередного платежа.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком по первоначальному иску обязательств по внесению арендной платы, истцами по первоначальному иску была начислена неустойка по состоянию на 17.08.2018 в пользу ИП ФИО2 в размере 3 811 097 руб. 87 коп., в пользу ООО «Оренда» в размере 463 936 руб. 57 коп., в пользу ООО «Вавилон-92» в размере 20 631 руб. 12 коп. согласно приложенному расчету.

Ответчик по первоначальному иску заявил о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера пени.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

В соответствии с п. 73 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представить доказательства того какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) (п. 74,75 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

В данном случае размер пени из расчета 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки, установленный сторонами в договоре, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

С учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и небольшого периода начисления неустойки, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает, что размер взыскиваемой неустойки подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ в пользу ИП ФИО2 до 762 219 руб. 57 коп., в пользу ООО «Оренда» до 92 787 руб. 31 коп.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков; при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу указанных положений закона возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при доказанности правового состава, то есть, наличия таких условий, как: совершение противоправных действий или бездействия; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; подтверждение размера убытков.

Пунктом 5.2.11 договора предусмотрено, что арендатор обязан производить переустройство, перепланировку, переоборудование либо иные изменения, затрагивающие конструкцию помещения, только с предварительного письменного согласия арендодателей, а также при наличии всех согласований и разрешений, установленных действующим законодательством РФ. Необходимые согласования и разрешения для этого арендатор получает самостоятельно и за свой счет. После проведения перепланировки арендатор обязан произвести государственную регистрацию изменений. По одному экземпляру полученных документов БТИ арендатор обязан предоставить для пользования каждому арендодателю.

ООО «Оренда» и ООО «Вавилон-92» ссылаются на неисполнение арендатором указанной обязанности, в связи с чем ООО «Вавилон-92» самостоятельно проводило обследование и техническую инвентаризацию помещений, в результате чего понесло расходы в размере 1 850 000 руб., также ООО «Оренда» понесло расходы в размере 95 093 руб. 82 коп. по техническому учету и технической инвентаризации.

Возражая против удовлетворения требования о взыскании расходов по обследованию и технической инвентаризации помещений в размере 1 850 000 руб., АО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК» указывает на то, что стоимость услуг по проведению обследования и инвентаризации помещений сторонами не согласовывалась, злоупотребляя правом, арендодатель самостоятельно в одностороннем порядке решил исполнить обязанность по обследованию и инвентаризации помещений, при этом не согласовал с арендатором привлечение третьих лиц для оказания услуг, доказательства оплаты услуг не представлены, услуги, включенные в договор оказания юридических услуг от 10.04.2017, полностью дублируют услуги, оказываемые МосГорБТИ, в рамках проведения работ по технической инвентаризации изменений характеристик объектов капитального строительства, сумма за оказание данных услуг значительно превышает действительную стоимость таких услуг, расходы на инвентаризацию представлены по всему торговому центру, а не в отношении помещений, арендуемых ответчиком по первоначальному иску.

Суд, оценив представленные в материалы дела документы, в том числе договор об оказании юридических услуг от 10.04.2017, акт сдачи-приемки услуг от 24.04.2017, акт от 26.04.2017 № 60, договор от 05.04.2017 № 74 93 300523, выписку из электронного журнала регистрации и контроля обращений граждан от 05.04.2017, акт сдачи-приемки услуг от 24.04.2017, приходит к выводу, что удовлетворению подлежит требование ООО «Оренда» о взыскании расходов в размере 95 093 руб. 82 коп. по техническому учету и технической инвентаризации.

Требование ООО «Вавилон-92» о взыскании расходов в размере 1 850 000 руб. за обследование и техническую инвентаризацию помещений удовлетворению не подлежит, ввиду его недоказанности. Работы по инвентаризации помещений выполнены на основании договора от 05.04.2017 № 74 93 300523, заключенного с ГБУ МосгорБТИ, стоимость указанных услуг составила 95 093 руб. 82 коп. Необходимость привлечения сторонних организаций для сопровождения проведения обследования и технической инвентаризации, равно как и разумность понесения указанных расходов ООО «Вавилон-92» не доказана.

При этом договор об оказании юридических услуг от 10.04.2017 не содержит конкретного перечня услуг, оказываемых ООО «Вавилон-92», а также относимость указанных услуг непосредственно к проведению технической инвентаризации арендуемого ответчиком по первоначальному иску помещению.

Пунктом 7.5 договора предусмотрено, что в случае если арендатор выполнил перепланировку, переоборудования и т.д. без письменного согласия арендодателей или без соответствующего разрешения уполномоченных органов, арендатор обязан возместить арендодателям понесенные убытки, а также уплатить арендодателем неустойку (штраф) в размере 500 000 руб. (убытки подлежат возмещению сверх неустойки).

ИП ФИО2 на основании п. 7.5 договора начислен штраф за перепланировку в арендуемых помещениях в размере 500 000 руб.

Ответчик по первоначальному иску заявил о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера штрафа.

Суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 73 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, с учетом компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, соотношения размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком, приходит к выводу, что размер взыскиваемого штрафа подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ до 100 000 руб.

ООО «Вавилон-92» просит взыскать с ответчика расходы по регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.07.2013 в размере 400 000 руб., ссылаясь на нарушение ответчиком п. 2.2 договора.

В соответствии с п. 2.2 договора государственная регистрация договора осуществляется силами арендатора и за его счет при условии предоставления арендодателями арендатору имеющихся у арендодателей документов, необходимых с их стороны для осуществления государственной регистрации. Проведение государственной регистрации дополнительных соглашений к договору и оплата государственной пошлины за государственную регистрацию возлагается на инициатора данных соглашений.

Учитывая неисполнение арендатором обязанности по государственной регистрации договора, ООО «Вавилон-92» заключило договор об оказании юридических услуг от 13.11.2015, предметом которого являются работы по подготовке необходимого пакета документов и подача в Росреестр для регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды, а также юридическое сопровождение регистрации в Росреестре договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды, стоимость которых составила 400 000 руб., что подтверждается актом приема-передачи выполненных работ от 31.12.2015.

Возражая против удовлетворения заявленного требования, АО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК» указывает на то, что стоимость услуг является завышенной, однако надлежащих доказательств в подтверждение указанного довода не представило, распечатки с сайтов не свидетельствуют о чрезмерности понесенных расходов, поскольку не подтверждают реальность осуществления действий по регистрации договора за указанную стоимость, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требования ООО «Вавилон-92» о взыскании расходов по регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.07.2013 в заявленном размере.

В соответствии с п. 5.1.6 договора арендатор вправе установить на входной части в арендуемое помещение или ином согласованном сторонами месте информационный стенд со своим наименованием, профилем, режимом работы и другими данными.

Арендатор вправе по согласованию с арендодателями и заключением отдельного договора на размещение наружной рекламы, размещать свои информационно-рекламные конструкции и материалы на фасаде здания. При этом арендатор обязан предварительно письменно согласовать соответствующий эскиз с арендодателями и при необходимости получить согласования от соответствующих государственных органов в связи с размещением вывесок на указанных рекламных местах. Арендодатели обязуются не создавать какие-либо иные препятствия для восприятия информации, содержащейся во внешних и внутренних вывесках арендатора.

В случае несоблюдения установленных требований ответственность перед соответствующими компетентными органами несет арендатор.

Согласно п. 7.6 договора сторона по договору, нарушавшая нормы действующего законодательства Российской Федерации, оплачивает наложенные на нее соответствующими органами штрафные санкции самостоятельно, за счет собственных средств. В случае наложения соответствующими органами штрафных санкций на другую сторону по договору из-за таких нарушений, виновная сторона компенсирует стоимость таких санкций в течение 5 рабочих дней с момента получения соответствующего требования от другой стороны.

В результате виновных действий арендатора по размещению вывески на фасаде здания с нарушением действующего законодательства, ООО «Вавилон-92» было привлечено к административной ответственности на сумму 200 000 руб., что подтверждается постановлением по делу об административном правонарушении о назначении административного наказания от 21.06.2016, исполненным платежным поручением от 28.07.2016 № 258. АО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК» возражений в указанной части не заявило, в связи с чем суд полагает требование о взыскании расходов на оплату штрафа подлежащим удовлетворению.

В силу п. 5.2.4 договора существенным условием договора является поддержание надлежащего санитарного и технического состояния арендованного помещения, для этого арендатор обязан, не позднее 01.11.2013 выполнить за свой счет текущий ремонт помещения, инженерного оборудования, систем коммуникации, систему вентиляции, кондиционирования, а также оборудование согласно требованиям по пожарной безопасности и другие работы в соответствии с перечнем работ, согласованным сторонами в приложении № 3 к договору.

При проведении работ согласно приложению № 3 к договору все используемые материалы и оборудование должны соответствовать сертификации и стандартам, принятым на территории РФ.

Соответствия объема, стоимости, качества и сроков выполненных и выполняемых работ, качества материала, использованного технического оборудования и конструкций, которые утверждены в проектно-сметной документации и строительными нормативами, на протяжении всего периода выполнения строительно-монтажных и ремонтных работ будет контролироваться представителем со стороны арендодателя. Арендатор обязан не чинить препятствий указанному представителю и включить указанного представителя в состав приемочной комиссии арендатора.

Стороны договорились, что работы в соответствии с приложением № 3 к договору будут считаться выполненными при предоставлении арендатором арендодателям актов выполненных работ с отметкой указанного представителя арендодателя.

После выполнения работ, согласно перечню, указанному в приложении № 3 к договору, арендатор обязуется произвести процедуру согласования проведенных работ в установленном законом порядке и получить техническую документацию на помещение с учетом результатов выполненных работ, при условии предоставления арендодателями имеющихся у них документов, необходимых для согласования арендатором произведенных работ в установленном законом порядке. По одному экземпляру полученных документов БТИ арендатор обязан представить для пользования каждому арендодателю.

При выполнении работ согласно приложению № 3 арендатор обязан сохранить видимые границы каждого арендодателя.

ООО «Вавилон-92» указывает на то, что АО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК» обязательства, предусмотренные п. 5.2.4 договора, не исполнил, в связи с чем арендодатель самостоятельно выполнил данные работы, стоимость которых составила 1 144 760 руб. 46 коп., в подтверждение чего в материалы дела представлены договор подряда от 23.05.2017 № 23/05/17-1, локальная смета № 1, акт о приемке выполненных работ от 30.09.2017 № 1, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 30.09.2017 № 1, счет-фактура от 30.09.2017 № 00000125, акт о приемке выполненных работ от 19.02.2018 № 2, счет-фактура от 19.02.2018 № 00000016, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 19.02.2018 № 2.

АО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК», возражая против удовлетворения указанных расходов, указал на несогласованность сторонами конкретных видов работ, недоказанность факта несения расходов по ремонту кровли, а также пропуск срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, также узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том. кто является надлежащим ответчиком. При этом изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

ООО «Вавилон-92» обратилось с исковым заявлением о взыскании расходов на выполнение работ по облицовке склона крыши вокруг арендованного помещения в размере 1 144 760 руб. 46 коп. Согласно почтовой квитанции исковое заявление было направлено в суд 23.08.2018.

К данным правоотношениям применяются положения ст. 196 ГК РФ, следовательно, исковое заявление в части требований о взыскании расходов по облицовке склона крыши подано за пределами срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению об отказе в удовлетворении исковых требований.

В связи с заявлением о пропуске ООО «Вавилон-92» исковой давности суд учитывает следующее. Пунктом 5.2.4 договора установлен срок выполнения работ – 01.11.2013, тогда как исковое заявление было направлено в суд 23.08.2018, соответственно суд признает, что ООО «Вавилон-92» пропущен срок исковой давности, в связи с чем требование о взыскании расходов на выполнение работ по облицовке склона крыши вокруг арендованного помещения в размере 1 144 760 руб. 46 коп. удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в указанной выше части.

АО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК», в свою очередь, заявлено встречное исковое заявление о взыскании с ООО «ОРЕНДА» обеспечительного платежа в размере 835 000 руб., с ИП ФИО2 обеспечительного платежа в размере 6 676 400 руб., с ООО «ВАВИЛОН-92» обеспечительного платежа в размере 4 741 332 руб.

В соответствии с п. 3.6 договора в целях обеспечения исполнения обязательств по договору, арендатор в течение 30 календарных дней с момента передачи арендодателем и принятия арендатором помещения по акту приема-передачи, оплачивает арендодателю обеспечительный взнос в размере арендной платы за 2 последних месяца аренды.

При условии надлежащего выполнения арендатором своих обязательств по договору обеспечительный взнос засчитывается в счет оплаты за 2 последних месяца аренды по договору.

Арендатор свои обязательства по внесению обеспечительного платежа исполнил в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными поручениями, и не оспаривается арендодателями.

Учитывая, что договор аренды прекратил свое действие 31.08.2018, помещения возвращены по акту возврата нежилого помещения от 31.08.2018, арендодатели обеспечительный платеж в счет оплаты за 2 последних месяца аренды не засчитали, АО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК» направило в адрес арендодателей претензию от 06.11.2018 № 100/12218 о возврате денежных средств, которая оставлена последними без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим встречным исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики по встречному иску указывают, что между сторонами возможен исключительно зачет встречных требований.

Между тем, указанный довод судом рассмотрен и отклонен, поскольку зачет встречных однородных требований после обращения в суд возможен путем предъявления встречного иска, что и реализовано истцом по встречному иску.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Материалами дела подтверждено, что договорные отношения между сторонами прекращены, доказательств, подтверждающих правовые основания для удержания суммы обеспечительного взноса, ответчиками по встречному иску в материалы дела не представлено, в связи с чем суд находит требования истца по встречному иску обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 5 ст. 170 АПК РФ резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.

При полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

В результате произведенного зачета первоначального и встречного исков, с АО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК» в пользу ООО «ОРЕНДА» подлежат взысканию 342 257 руб. 57 коп. задолженности, 92 787 руб. 31 коп. неустойки, 95 093 руб. 00 коп. расходов по техническому учету и технической инвентаризации, 6 814 руб. 00 коп. расходов по уплате госпошлины; в пользу ИП ФИО2 – 3 149 621 руб. 57 коп. неустойки за нарушение сроков оплаты, 100 000 руб. 00 коп. штрафа, 37 304 руб. 00 коп. расходов по уплате госпошлины; с ООО «ВАВИЛОН-92» в пользу АО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРЕКРЕСТОК» - 3 745 589 руб. 52 коп. задолженности, 17 169 руб. 96 коп. расходов по уплате госпошлины.

Довод ООО «Вавилон-92», изложенный в апелляционной жалобе, что суд первой инстанции необоснованно применил срок исковой давности, отклоняется на основании следующего.

В соответствии с п. 5.2.4. договора аренды арендатор (ответчик) обязан не позднее 01.11.2013 выполнить за свой счет текущий ремонт помещения, инженерного оборудования, систем коммуникации, систему вентиляции, кондиционирования, а также оборудование согласно требованиям пожарной безопасности и другие работы в соответствии с перечнем работ, согласованным сторонами в приложении №3 к договору аренды.

Течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В п. 5.2.4. договора аренды предусмотрен срок выполнения обязанностей по ремонту – не позднее 01 ноября 2013 года. Так как работы не были выполнены вообще, то 01 ноября 2013 года истцы узнали о нарушении своего права, следовательно, срок исковой давности по указанному обязательству истек 01.11.2016.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Кроме того, работы по монтажу кровли арендодателями выполнены в 2017 году, т.е. спустя четыре года, после того, как истцы узнали о нарушении своего права.

Так как в договоре и техническом задании сторонами не указаны конкретные виды и объемы работ, то с учетом п. 1 ст. 702 ГК РФ предмет договора в этой части сторонами не согласован и не подлежит исполнению.

Довод ООО «Вавилон-92», изложенный в апелляционной жалобе, что истец доказал необходимость расходов на проведение обследования и технической инвентаризации, отклоняется, поскольку доказательств необходимости данных расходов для исполнения договора истцом не представлено.

Доводы ООО «Оренда» и ИП ФИО2, изложенные в апелляционной жалобе, что суд первой инстанции необоснованно снизил размер неустойки, отклоняется, поскольку неустойка не может превращаться в способ обогащения кредитора, в связи с чем в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд обязан установить баланс интересов, в соответствии с котором неустойка не должна стать способом обогащения кредитора за счет должника, и при этом неустойка не должна сохранить свои обеспечительные функции, в связи с чем суд первой инстанции правомерно снизил неустойку.

Довод ответчика, изложенный в апелляционной жалобе, что судом первой инстанции необоснованно удовлетворена чрезмерная сумма расходов на юридическое сопровождение регистрации договора в размере 400 000 руб., отклоняется, поскольку доказательств чрезмерности указанных расходов ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы истцов и ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

По правилам ч.1 ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт, пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда от 18.10.2019 г.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 ст.269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2019 по делу № А40-200492/18 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судьяМ.С. Кораблева  

 

Судьи:В.В. Валюшкина

А.И. Проценко