Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-51128/2020

15 сентября 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  02 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  15 сентября 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Калининой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Иноземцевой О.С., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: 1) Индивидуальный предприниматель ФИО1; (адрес:  Россия 123056, Москва, Зоологическая 28, к. 2, кв. 11; ОГРНИП: 

<

***>; ИНН: 

<

***>; дата регистрации - 30.12.2005); 

2) Индивидуальный предприниматель ФИО2; (адрес:  Россия 197101, 

<

...>; ОГРНИП: 

<

***>; ИНН: 

<

***>; дата регистрации - 20.12.2004);

3) Индивидуальный предприниматель ФИО3 (адрес:  Россия 197101, 

<

...>; Россия 197101, 

<

...>, ОГРНИП: 

<

***>; ИНН: 

<

***>; дата регистрации - 28.12.2004);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиции в недвижимость" (адрес:  Россия 198303, 

<

...> литер А, помещение 42Н, ОГРН:  

<

***>; ИНН: 

<

***>; дата регистрации - 12.01.2016); 

третье лицо: 1) Товарищество собственников жиль "Виктория" (адрес:  Россия 196135, 

<

...>, лит. А, пом. 4Н; ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>; дата регистрации - 10.02.2003); 

2) Общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Информ" (адрес:  Россия 115093, Москва, ул. Люсиновская, д. 36, стр. 1, ОГРН:  

<

***>; ИНН: 

<

***>; дата регистрации - 01.07.2005)

об обязнии 

при участии

- от истца: 1) ФИО4, по доверенности от 22.07.2020 г., 2) ФИО2, по паспорту, 3) ФИО3, по паспорту

- от ответчика: ФИО5, по доверенности от 01.09.2020 г. 

- от третьего лица: 1) ФИО6, по доверенности от 08.07.2020 г., 2) ФИО7, по доверенности от 25.02.2020 г. 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец 1, ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец 2, ИП ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец 3, ИП ФИО3) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением об обязании  общества с ограниченной ответственностью "Инвестиции в недвижимость" (далее - ответчик) не чинить препятствий индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 в пользовании принадлежащим им на праве собственности нежилыми помещениями №№21-Н, 22-Н, 26-Н, 33-Н, 34-Н, расположенными по адресу: 

<

...>, лит. А, а именно, исключить техническую возможность прекращения и/или ограничения подачи коммунальных ресурсов (тепловой энергии и холодной воды), обеспечить доступ индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 к инженерным сетям, расположенным в помещениях №№ 1-Н, 27-Н, 28-Н, 29-Н, 30-Н, 31-Н, включая помещение ИТП, где установлены приборы учета энергоресурсов и технологические задвижки, регулирующие подачу энергоресурсов в нежилые помещения, принадлежащие индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3.

Истец заявил ходатайство о вызове свидетеля ФИО8 (ТСН «Виктория»). Суд, ознакомившись с указанным ходатайством, оснований для его удовлетворения  не установил. 

Ответчик приобщил к материалам дела отзыв, в котором пояснил, что 12.11.2019 им было приобретено в собственность нежилое помещение, расположенное  по адресу: 

<

...>, 1-Н, от прежнего собственника  ООО "Лукойл-Информ" вместе с коммуникациями и отдельным вводом. При этом ответчик пояснил, что действующее законодательство не запрещает наличие отдельного ввода (технологического присоединения внешним сетям инженерно-технического обеспечения нежилого помещения в жилом доме. Обременения в виде подачи ресурсов в помещения 34-Н, 31-Н, 22-Н, 26-Н, 33-Н в договоре купли-продажи помещения отсутствуют. В данных нежилых помещениях, принадлежащих истцам, находятся офисные помещения, которые  подключены к системам ресурсоснабжения ответчика, при этом потребление ресурсов осуществлялось истцами - владельцами нежилых помещений на бездоговорной и безучетной основе. Ответчик систематически несет расходы по обслуживанию и ремонту теплового узла, теплопровода, водомерного узла, водопровода, канализационных выходов на всей их протяженности от дома №17 и прилегающей территории. Оплату ресурсонабжения помещений 34-Н, 31-Н, 22-Н, 26-Н, 33-Н осуществлял ответчик. 

24.03.2020  ТСЖ "Виктория" в адрес истца направлен Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...>, литера А от 02.03.2020, который был, по мнению ответчика, сфальсифицирован ТСЖ "Виктория", ответчик в вышеуказанном собрании участия не принимал.В доверенности, выданной представителю ФИО5, право на участие в голо.овании не предусмотрено, и доверенность с правом голосования от имени ООО "Инвестиции в недвижимость" ФИО5 не  выдавалась. Более того, ООО "Инвестиции в недвижимость" членом ТСЖ "Виктория" не является.

Определением от 05.08.2020 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСЖ "Виктория" (далее – Товарищество) и ООО "Лукойл-Информ".

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела А56-69296/2020 о признании протокола от 03.02.2020 г. недействительным.

В соответствии со ст. 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Суд, руководствуясь ст. 143 АПК РФ, не установил оснований для приостановления производства по делу. 

Истцы поддержали заявленные требования.

Ответчик иск не признал, поддержал изложенную в отзыве и дополнениях позицию.

Третьи лица поддержали позицию истца. 

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, стороны являются собственниками нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...>, лит. А. 

В соответствии с договором № Ф9/Р341/05 купли-продажи недвижимого имущества от 21.03.2006 г., ООО "Лукойл-Информ" приняло недвижимое имущество, расположенное по адресу: 196135, 

<

...>, литер А общей площадью 1386,7 кв. м, номер объекта - 1Н, этаж объекта - подвал 1-2-3-технический, о чем 29 мая 2006 г. была сделана регистрационная запись 78-78-01/0260/2006-203.

В соответствии с договором № Ф9/Р342/05 купли-продажи недвижимого имущества от 21.03.2006 г., ООО "Лукойл-Информ" приняло недвижимое имущество, расположенное по адресу: 196135, 

<

...>, литер А общей площадью 79,3 кв. м, номер объекта - 27Н, 28Н, 29Н, 30Н, 31Н, этаж объекта - 1, о чем 29 мая 2006 г. была сделана регистрационная запись 78-78-01/0260/2006-347.

В соответствии с договором № 78 АБ 6988650 от 31.10.2019 г. ООО "Лукойл-Информ" передало в собственность ответчика, в том числе:

нежилое помещение, площадью 1386,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, литер А, помещение 1-Н,

нежилое помещение, общей площадью 79,3 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, литер А, пом. 27-Н, 28-Н, 29-Н,30-Н, 31-Н.

Ответчик - собственник нежилых помещений №1-Н, 27-Н, 28-Н, 29-Н, 30-Н, 31-Н.

ИП ФИО2 собственник нежилых помещений №21-Н, 22-Н, 26-Н площадью 146,8 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРП.

ИП ФИО3 собственник нежилого помещения №31-Н площадью 221,1 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРП.

ИП ФИО1 собственник нежилого помещения №33-Н площадью 224.9 кв.м., что подтверждается выпиской их ЕГРП. 

В МКД по адресу: 

<

...>, лит. А, в помещении №1-Н, расположено ИТП 2, водомерный узел для подачи коммунальных ресурсов в помещения МКД.

Ответчик произвел отключение теплоснабжения и водоснабжения помещений истцов. 

По мнению истцов, незаконные действия ответчика нарушают права и законные интересы истцов, поскольку указанные помещения используются истцами для осуществления предпринимательской деятельности.  

Истцы лишены доступа в спорное помещение и возможности обеспечения нормальной эксплуатации всех инженерных систем.

Неоднократные обращения к ответчику об урегулировании спорных вопросов оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истцов в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

К указанным отношениям, как разъяснено в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума N 64), в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.

Статьями 289, 290 ГК РФ закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 4 постановления Пленума N 64 соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума N 64).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

В пункте 9 постановления Пленума N 64 разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность следующих обстоятельств: наличие права собственности или иного вещного права у истца, наличие препятствий в осуществлении этих прав, обстоятельства, свидетельствующие о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения, при этом данные препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума N 64).

Предъявляя негаторный иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий.

В данном случае юридически значимым обстоятельством является установление наличия препятствий для использования в хозяйственной деятельности принадлежащих истцу объектов, связанные с неправомерными действиями ответчика.

Пунктом 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) предусмотрено, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Расположенное в спорных помещениях оборудование необходимо для транзитной подачи тепла и воды помещений дома, таким образом, несет функцию обслуживания всего здания в целом, поэтому расположенное в них оборудование является собственностью всех собственников помещений дома, следовательно, является общедомовым имуществом.

Управление МКД осуществляет ТСЖ "Виктория".

В помещении 1-Н, принадлежащем ответчику, находится оборудование, обслуживающее более одного помещения МКД, в том числе:

-тепловой ввод, индивидуальный тепловой пункт № 2 (далее - ИТП-2), обслуживающий помещения №№ 1-Н; 21-Н; 22-Н; 26-Н; 27-Н; 28-Н; 29-Н; 30-Н; 31-Н; 33-Н, 34-Н,

-коммерческий узел учета тепловой энергии, обслуживающий помещения №№ 1-Н; 21-Н; 22-Н; 26-Н; 27-Н; 28-Н; 29-Н; 30-Н; 31-Н; 33-Н, 34-Н,

-ввод, трубопровод сети холодного водоснабжения, оборудованный общедомовым прибором учета холодной воды и запорной арматурой, обслуживающий помещения №№ 1-Н; 21-Н; 22-Н; 26-Н; 27-Н; 28-Н; 29-Н; 30-Н; 31-Н; 33-Н, 34-Н.

Права ответчика на указанное оборудование, определяющие балансовую и эксплуатационную ответственность, в целях обеспечения постоянной готовности коммуникаций, приборов учета и другого оборудования (пункт 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), входящего в состав общедомового имущества (как обслуживающего более одного помещения) для предоставления коммунальных услуг, документально ответчиком  не подтверждены.

На момент покупки ООО "Лукойл-Информ" указанного недвижимого имущества ИТП № 2 и водомерный узел самостоятельно на балансе продавца не учитывались.

Оборудование, в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), пунктом 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, пунктом 3 Правил коммерческого учета тепловой энергии теплоносителя, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 года № 1034 - является частью общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, что определяет обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества МКД в порядке статьи 161 ЖК РФ, в отсутствие иного порядка , установленного собственниками МКД.

Эксплуатационная ответственность третьего лица в отношении общего имущества в целом, указанного имущества в частности, подтверждается Уставом товарищества жильцов, актами разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, являющимися приложениями к:

-договору теплоснабжения, заключенному между истцом и ПАО «ТГК-1» (Приложение № 3);

-договору холодного водоснабжения и водоотведения, заключенному между истцом и ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» (Приложение № 4-5), что соответствует статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Собственник помещения, в котором расположено оборудование, относящееся к общедомовому имуществу, в соответствии Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, обязан обеспечить доступ к инженерному оборудованию и коммуникациям для поведения контрольных мероприятий, обслуживания, поддержания надлежащего технического состояния, проведения плановых и внеплановых ремонтных работ представителям управляющей компании, подрядных и контролирующих организаций.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они  ею  прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   арбитражный суд оценивает доказательства по своему  внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Руководствуясь статьями 9, 64-66, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Инвестиции в недвижимость" не чинить препятствий индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 в пользовании принадлежащим им на праве собственности нежилыми помещениями №№21-Н, 22-Н, 26-Н, 33-Н, 34-Н, расположенными по адресу: 

<

...>, лит. А, а именно, исключить техническую возможность прекращения и/или ограничения подачи коммунальных ресурсов (тепловой энергии и холодной воды), обеспечить доступ индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 к инженерным сетям, расположенным в помещениях №№ 1-Н, 27-Н, 28-Н, 29-Н, 30-Н, 31-Н, включая помещение ИТП, где установлены приборы учета энергоресурсов и технологические задвижки, регулирующие подачу энергоресурсов в нежилые помещения, принадлежащие индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестиции в недвижимость" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКалинина Л.М.