Четвертый арбитражный апелляционный суд 

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А19-26721/2021

г. Чита

25 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2022 года 

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2022 года 

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Бушуевой Е.М., Ниникиной В.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

представителя акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» по доверенности от 24.02.2022 ФИО2,

рассмотрев апелляционные жалобы акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» и Частного образовательного учреждения высшего образования "Сибирская академия права, экономики и управления" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 05 мая 2022 года по делу №А19-26721/2021 по исковому заявлению акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Частному образовательному учреждению высшего образования «Сибирская академия права, экономики и управления» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом, признании незаконными требований, 

по встречному иску Частного образовательного учреждения высшего образования «Сибирская академия права, экономики и управления» к акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» об обязании демонтировать объекты рекламы, кондиционирования и видеонаблюдения, приведении имущества в первоначальное состояние, 

установил:

акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк», банк) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Частному образовательному учреждению высшего образования «Сибирская академия права, экономики и управления» (далее – ЧОУ ВПО «САПЭУ», академия) об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании лифтом, признании незаконным требования об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, признании незаконным требования о демонтаже систем видеонаблюдения, световой вывески и кондиционеров.

До рассмотрения дела по существу банк в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил отказ от иска в части признания незаконным требования об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 17.02.2022 к производству принят встречный иск об обязании АО «Россельхозбанк» осуществить демонтаж следующих позиций в отношении здания с кадастровым номером 38:36:000034:875, расположенном по адресу: 

<

...>: 

- лайтбоксов в холодном пристрое, 

- баннера на металлическом тюбинге по левой стороне от центрального входа, 

- камер наружного видеонаблюдения на фасаде здания, 

- наружных блоков кондиционеров на фасаде, подкровельном пространстве и крыше здания, а также привести фасад, подкровельное пространство и крышу здания в первоначальное состояние.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 05.05.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Частное образовательное учреждение высшего образования «Сибирская академия права, экономики и управления» обязано устранить препятствия в пользовании акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» лифтом, расположенным в здании с кадастровым номером 38:36:000034:875 по адресу: 

<

...>. Требование Частного образовательного учреждения высшего образования «Сибирская академия права, экономики и управления» о демонтаже световой вывески, кондиционеров признано незаконным. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. 

Встречные исковые требования Частного образовательного учреждения высшего образования «Сибирская академия права, экономики и управления» удовлетворены частично. Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» обязано в течение 30 календарных дней с момента вступления настоящего судебного акта в законную силу демонтировать камеры наружного наблюдения, установленные на фасаде здания с кадастровым номером 38:36:000034:875, расположенного по адресу: 

<

...>, привести фасад здания в первоначальное состояние. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обжаловали решение суда в апелляционном порядке.

АО «Россельхозбанк» не согласно с решением в части обязанности демонтажа систем видеонаблюдения (видеокамер) с фасада здания, где расположена кредитная организация, так как судом не приняты во внимание положения Центрального Банка России о требованиях, предъявляемых к кредитным организациям и п. 1.2 договора аренды. Объективных доказательств того, что камеры видеонаблюдения нарушают права и  законные интересы собственника и иных лиц, не представлено.

ЧОУ ВПО «САПЭУ» не согласно с решением суда в части удовлетворения требования об обязании устранить препятствия в пользовании лифтом. Апеллянт отмечает, что лифт был установлен за счет денежных средств, причитающихся ЧОУ ВО «САПЭУ» в качестве арендной платы от Банка, т.е. вместо оплаты арендной платы Банк по письму Академии перечислил денежные средства в счет оплаты по договору от 01.08.2017 № 265515/34- 2017 на поставку лифтов. В тот момент, когда еще не была введена процедура ликвидации, ЧОУ ВО «САПЭУ» могло не получать арендную плату в течение нескольких месяцев для того, чтобы обеспечить Банку дополнительные комфортные условия, не предусмотренные договором аренды. Обеспечение бесперебойной работы лифта не является обязанностью Академии, в здании имеется лестница, с помощью которой Банк может попасть с 1-го на 5-й этаж. Следовательно, никаких препятствий в доступе ко всем арендуемым помещениям у Банка нет. Деятельность Банка в настоящее время осуществляется в полном объеме. Размещение баннера на металлическом тюбинге по левой стороне от центрального входа не согласовано Академией, согласия на его размещения Банк не запрашивал ни в одном письме, и, следовательно, он подлежит демонтажу. Судом правовая оценка размещению Банком указанного баннера не дана. Академия представила все доказательства, подтверждающие монтаж дополнительных кондиционеров, которые могла получить законным способом. Однако суд не дал оценку заключенным договорам на установку дополнительных кондиционеров.

ЧОУ ВПО «САПЭУ», АО «Россельхозбанк» представили отзывы на апелляционные жалобы.

ЧОУ ВПО «САПЭУ» представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени судебного заседания уведомлено надлежащим образом.  

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ЧОУ ВПО «САПЭУ (арендодатель) и АО «Россельхозбанк» (арендатор) 07.12.2015 заключен договор аренды нежилого помещения №РСХБ-27-107-2015, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 1904,3 м2, находящиеся на 1 и 5 этажах производственного корпуса, назначение: нежилое, 5-этажный, общая площадь 7 073,3 кв.м., инв.№945, лит.Б, б, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сурикова, 21, кадастровый номер 38:36:000022:14532. 

Арендуемое помещение будет использоваться арендатором для осуществления банковской деятельности Иркутского регионального филиала АО «Россельхозбанк» (п.2.1 договора). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, помещения переданы и находятся во владении и пользовании у арендатора.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, Банк указал, что арендодателем в настоящее время чинятся препятствия в пользовании пассажирским лифтом, 15.12.2021 Академией в адрес Банка направлено письмо с требованием о демонтаже систем видеонаблюдения, световой вывески и кондиционеров, которое, по мнению истца, является незаконным, поскольку установка данных объектов согласована с ответчиком и соответствует условиям договора от 07.12.2015 №РСХБ-27-107-2015.

Возражая против иска Банка и предъявляя встречный иск, Академия указала, что установка систем видеонаблюдения, световой вывески и кондиционеров вне арендуемых помещений не согласовывалась с арендодателем, в результате монтажа данных объектов зданию причинен ущерб, Банком чинятся препятствия в доступе к лифту подрядной организации с целью его ремонта.

Суд первой инстанции первоначальные и встречные исковые требования удовлетворил частично.

Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.  

Как следует из обжалуемого судебного акта, суд первой инстанции, сделав вывод о том, что лифт является отделимым улучшением арендованного имущества, которое было произведено арендодателем в период действия договора аренды для использования арендатором, о чем свидетельствует письмо от 15.08.2017 №01/386, а кроме того Академией заключен договор на техническое обслуживание лифта от 01.12.2018, что, по мнению суда первой инстанции, подтверждает признание Академией своей обязанности по поддержанию лифта в рабочем состоянии, удовлетворил исковые требования банка о понуждении Академии устранить препятствия в пользовании лифтом, также указав, что отсутствие денежных средств на ремонт и модернизацию лифта не освобождает арендодателя от исполнения принятой на себя обязанности по обеспечению нормального использования арендуемого помещения в соответствии с условиями договора.

Суд апелляционной инстанции полагает указанные выводы суда первой инстанции ошибочными по следующим основаниям.

Как верно указано судом первой инстанции, арендатор отдельных помещений в здании вправе пользоваться общедомовыми инженерно-техническими и иными системами задания, а арендодатель обязан обеспечить арендатору возможность получения коммунальных ресурсов и услуг, необходимых для нормального использования арендуемого помещения в соответствии с условиями договора.

Однако в отличие от собственника помещений, арендатор не наделен правом пользования абсолютно всем имуществом и системами, обеспечивающими эксплуатацию и содержание всего здания.

То есть для удовлетворения исковых требований Банка в части понуждения арендодателя за свой счет обеспечить возможность для арендатора пользования пассажирским лифтом, истец должен доказать, что без пассажирского лифта нормальное использование арендуемых помещений в соответствии с условиями договора не возможно или, что право использования этого лифта согласовано сторонами при заключении договора аренды, а стоимость его использования включена в состав арендных платежей. 

Таких доказательств в материалы настоящего дела Банком не представлено.

Согласно определению, приведенному в «ГОСТ 33605-2021. Межгосударственный стандарт. Лифты. Термины и определения», лифт это устройство, предназначенное для перемещения людей и (или) грузов с одного уровня на другой в кабине, движущейся по жестким направляющим, у которых угол наклона к вертикали не более 15°.

При этом лифт состоит не только из кабины лифта (подъемника), которая действительно, как верно указал суд первой инстанции, является съемным имуществом, но и из других элементов, в том числе шахты лифта с направляющими, противовесами, тяговыми тросами, натяжными устройствами, а также машинного отделения.

Согласно пункту 21 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2019 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» лифты и эскалаторы представляют собой одну из систем инженерно-технического обеспечения здания.

Под объектом недвижимого имущества необходимо понимать единый конструктивный объект капитального строительства, как совокупность указанных в пункте 2 статьи 2 Закона № 384-ФЗ объектов, функционально связанных со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно.

То есть лифты как инженерно-техническая система, входят в состав единого конструктивного объекта капитального строительства или здания и их перемещение (в том числе лифтовой шахты и ее оборудования) без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно.

Как верно указал суд первой инстанции, лифт был построен и введен в эксплуатацию уже после передачи недвижимого имущества в аренду и за счет арендодателя.

Однако вопреки выводам суда первой инстанции, спорный лифт является вновь построенной инженерно-технической системой здания, улучшающей качественные характеристики всего объекта недвижимости, а право пользования арендатором этой системой является самостоятельным благом, за которое арендодатель не лишен права требовать вознаграждения. При этом при заключении договора аренды такое право пользования сторонами не оговаривалось и не предполагалось ввиду отсутствия этой инженерно-технической системы на момент заключения договора аренды, а соответственно такое право не учитывалось и при установлении цены договора аренды.

Кроме того, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, лифт был установлен только в 2017 году, а соответственно Банк после заключения договора аренды в соответствии с его условиями в течение полутора лет беспрепятственно пользовался арендованными помещениями в отсутствие лифта и о необходимости снижения арендной платы в этой связи не заявлял. 

Указанное обстоятельство подтверждает, что стоимость аренды имущества была согласована сторонами без учета возможности пользования пассажирским лифтом.

Каких-либо доказательств, подтверждающих возложение Академией на себя обязательства по установке и содержанию за свой счет нового лифта, в материалы дела не представлено.

Вопреки выводу суда первой инстанции, письмо от 15.08.2017 №01/386 (т. 1, л.д. 58), как и иные письма сторон, представленные в материалы дела, не могут быть признаны в качестве доказательств того, что лифт был установлен исключительно для удовлетворения потребностей арендатора в рамках заключенного договора аренды.

В письме Академии от 22.05.2015 № 01/444 (т. 2, л.д. 91) с предложением заключить договор аренды, действительно указано, что Академия гарантирует установку лифта за счет собственных средств для использования банком не позднее 9 месяцев с момента заключения договора аренды. 

В то же время, в указанном письме от 22.05.2015 № 01/444, которое по своей сути является коммерческим предложением, Академия предлагает заключить договор на условиях пользования имуществом на первом этаже по цене 800 рублей за 1 м?, а на 5 этаже по цене 500 рублей за 1 м?, то есть 1 123 630 рублей в месяц.

Однако, в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды, стоимость пользования арендованным имуществом составила 952 229 рублей 13 копеек, в том числе за помещения на 1 этаже по цене 677,97 руб. за 1 м?, а за помещения на 5 этаже по цене 423,73 руб. за 1 м? (т. 1, л.д.39).

То есть договор был заключен на иных условиях, чем в коммерческом предложении Академии, а положения договора аренды не содержат гарантий или обязательств арендодателя по установке дополнительного оборудования, в том числе лифта, а также как и обязательств по его содержанию за свой счет.

Письмо от 15.08.2017 №01/386, исходя из его дословного содержания, не может служить доказательством совершения Академией односторонней сделки по принятию на себя обязательства по установке и содержанию лифта исключительно в интересах арендатора. 

Заключение Академией 01.12.2018 договора со специализированной организацией ООО «Вертикаль» на техническое обслуживание лифта, вопреки выводу суда первой инстанции, также не может свидетельствовать о признании Академией своей обязанности по поддержанию лифта в рабочем состоянии в целях предоставления арендатору возможности пользования этим лифтом.

Лифты относятся к источникам повышенной опасности и регистрируются в органах технадзора, что обуславливает необходимость их обслуживания специализированной организацией, а, соответственно, заключение договора на техническое обслуживание лифта может свидетельствовать лишь о желании собственника лифтового оборудования поддерживать его в состоянии, пригодном для его эксплуатации.

В отсутствие соответствующих договорных обязательств то обстоятельство, что после установки лифта в 2017 году им с согласия арендодателя безвозмездно пользовался только арендатор, не может служить основанием для возложения на арендодателя обязанности по его дальнейшему содержанию за свой счет в интересах арендатора.

Учитывая, что лифт был установлен Академией добровольно в отсутствие договорных обязательств и за свой счет, а предусмотренная договором арендная плата не включала в себя стоимость пользования этой дополнительно созданной арендодателем инженерно-технической системой, то в отсутствие доказательств невозможности пользования Банком арендованным имуществом, является безосновательным возложение судом первой инстанции на арендодателя обязанности по обеспечению бесперебойной работы лифта в целях его использования Банком.

Согласно материалам дела, в здании имеется лестница и, помимо спорного пассажирского лифта, а также установлен еще и грузовой лифт, которыми арендатор пользовался до введения спорного лифта в эксплуатацию, и пользование которыми не лишен и в настоящее время.

Возможность использования арендованных помещений по назначению в соответствии с условиями договора в том же режиме, что и до установки Академией пассажирского лифта, свидетельствует об отсутствии у арендатора препятствий для пользования арендованным имуществом. 

Таким образом, в данном случае в отсутствие доказательств невозможности нормального использования арендуемого помещения при неработающем пассажирском лифте, а также в отсутствие договорных обязательств арендодателя по введению в интересах арендатора в эксплуатацию пассажирского лифта, исковые требования Банка о понуждении арендодателя обеспечить возможность беспрепятственного пользования лифтом, фактически направлены на узаконивание дальнейшего безвозмездного пользования пассажирским лифтом за счет арендодателя в отсутствие на то каких-либо правовых оснований.

С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в этой части, а решение суда первой инстанции в этой части подлежит отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы Академии, приведенные в апелляционной жалобе, о необоснованности решения суда первой инстанции в части признания незаконными требований Академии о демонтаже световой вывески и кондиционеров, не могут быть приняты апелляционным судом, поскольку не свидетельствуют о неверном установлении судом первой инстанции фактических обстоятельств дела или неверного применения норм права.

Так наличие права на установку вывески, информационных указателей для определения местонахождения арендатора и арендуемого помещения и наружной рекламы на территории и в помещениях арендодателя без какой-либо их дополнительной оплаты арендодателю предусмотрено пунктом 3.1.6 договора, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Более того, в материалы дела представлено письмо банка от 22.09.2016 №066-01- 22/4432 (копия) с просьбой согласовать размещение фасадной световой вывески, содержащее резолюцию и.о. ректора ФИО3 «согласовано» и печать ЧОУ ВПО «САПЭУ», а также письмо ЧОУ ВПО «САПЭУ» от 12.11.2016 №101/8, в котором банку сообщалось об отсутствии возражений у академии направить копию договора аренды от 07.12.2015 №РСХБ-27-107-2015 Заместителю мэра – председателю комитета экономики администрации г. Иркутска для получения согласования на установку фасадной вывески.

Право арендатора на установку систем кондиционирования в арендованных помещениях было согласовано арендодателем резолюцией в письме АО «Россельхозбанк» от 28.10.2016 №066-01-22/5554 , что не оспаривается Академией в апелляционной жалобе.

Поскольку, как верно указал суд первой инстанции, система кондиционирования представляет собой сложную вещь, включающую в себя помимо внутренних элементов, также внешний блок, необходимый для отвода тепла от внутреннего блока, то демонтаж внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система кондиционирования перестанет существовать, как единая сложная вещь, пригодная для последующей эксплуатации. 

То есть вопреки доводам апелляционной жалобы, арендодатель, давая согласие на установку систем кондиционирования, не мог не понимать, что помимо внутренних блоков кондиционирования, на фасаде здания будут также размещены и внешние блоки этой системы. 

Поскольку, вопреки доводам заявителя жалобы, в материалах дела не имеется доказательств установки дополнительных кондиционеров, помимо установленных Банком в соответствии с письмом 28.10.2016 №066-01-22/5554, то выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для демонтажа кондиционеров являются законными и обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы Банка о необоснованности выводов суда первой инстанции в части понуждения Банка демонтировать видеокамеры с фасада здания, отклоняются апелляционным судом.

Так суд первой инстанции, отказывая Банку в удовлетворении его исковых требований в этой части, обоснованно исходил и того, что документов, свидетельствующих о получении согласия на использования фасада и иных наружных элементов здания для монтажа системы видеонаблюдения, в материалы дела не представлено.

Ссылки Банка в апелляционной жалобе на Требования ТТ 78.36.003-99 в качестве права на установку наружных камер видеонаблюдения в целях обеспечения безопасности, с отсылкой на пункт 2.2 договора, не могут быть приняты апелляционным судом, учитывая, что ТТ 78.36.003-99 не являются нормативным актом, носят не обязательный, а рекомендательный характер, и более того, определяют требования к оборудованию учреждений Центрального банка Российской Федерации инженерно-техническими средствами охраны, к которым заявитель жалобы не относится.

С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб сторон в оставшейся части.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Исковые требования АО «Россельхозбанк» удовлетворены судом в части признания незаконным требования о демонтаже световой вывески и системы кондиционирования, следовательно, ЧОУ ВПО «САПЭУ» возмещает расходы банка по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.258, ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 05.05.2022 по делу №А19-26721/2021 отменить в части, резолютивную часть изложить в следующей редакции. 

Отказ акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» от иска в части признания незаконным требования об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, принять, производство по делу в данной части прекратить. 

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично. 

Признать незаконным требование частного образовательного учреждения высшего образования «Сибирская академия права, экономики и управления» о демонтаже световой вывески, кондиционеров. 

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать. 

Встречные исковые требования частного образовательного учреждения высшего образования «Сибирская академия права, экономики и управления» удовлетворить частично. 

Обязать акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» в течение 30 календарных дней с момента вступления настоящего судебного акта в законную силу демонтировать камеры наружного наблюдения, установленные на фасаде здания с кадастровым номером 38:36:000034:875, расположенного по адресу: 

<

...>, привести фасад здания в первоначальное состояние. 

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Вернуть акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» из средств федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 

Вернуть частному образовательному учреждению высшего образования «Сибирская академия права, экономики и управления» из средств федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 

Взыскать с частного образовательного учреждения высшего образования «Сибирская академия права, экономики и управления» в пользу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия. 

 

Председательствующий:                                                                А.Е. Мацибора 

 

Судьи                                                                                                           Е.М. Бушуева 

 

В.С. Ниникина