Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-5361/2022

г. Петрозаводск

19 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен   19 января 2023 года.

 

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Альбион-2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес:185035, 

<

...>)

к закрытому акционерному обществу Творческая архитектурно-проектная мастерская «Петрозаводскархпроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 185035, 

<

...>)

о взыскании 30 884 руб. 60 коп.

третьи лица - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрация Петрозаводского городского округа

при участии представителя ответчика - ФИО2 (по доверенности от 14.03.2022)

 

установила: общество с ограниченной ответственностью «Альбион-2» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к закрытому акционерному обществу творческая архитектурно-проектная мастерская «Петрозаводскархпроект» (далее - ответчик, Мастерская) о взыскании 30 884 руб. 60 коп. задолженности по взысканию платы за пользованием земельным участком с кадастровым №10:01:010118:010 за период с 11 ноября 2021 по 13 апреля 2022 года.

Основанием иска указано неисполнение ответчиком обязанности по возмещению истцу затрат по арендной плате за земельный участок под зданием, помещения в котором принадлежат различным собственникам, включая ответчика.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 309, 310, 323, 325, 552, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечены администрация Петрозаводского городского округа (далее - администрация) и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство) (определение суда от 07.09.2022).

Определением от 07.09.2022 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Истец, третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом. Истец направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Судебное заседание в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление (том 1 листы 80-81, том 2 листы 45, 62-63) и в судебном заседании заявлены следующие возражения: истцом внесена арендная плата за использование только его части земельного участка, так как площадь участка – 2 195 кв.м, а не 1693 кв.м, как утверждает истец; от предыдущего собственника помещения в здании ответчику перешло право постоянного пользования земельным участком; истец не привел нормы права, позволяющие ему исполнять за ответчика обязательство по внесению арендной платы с последующим требованием возмещения задолженности; в процессе рассмотрения дела ответчик исполнил обязанность по перечислению в адрес администрации Петрозаводского городского округа арендной платы в размере 29 538,69 руб.; поскольку арендная плата за земельный участок является регулируемой, расчет истца на большую сумму ошибочен.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На земельном участке с кадастровым номером 10:01:010118:010, местоположение: 

<

...>, расположено административное здание общей площадью 2099,30 кв.м.

В рассматриваемый период помещения в здании принадлежали троим собственникам: ООО «Альбион-2» - площадью 722,4 кв.м, ЗАО ТАПМ «Петрозаводскархпроект» - площадью 500,2 кв.м, ООО «Эстейт Инвест» - площадью 876,7 кв.м.

Право собственности истца, ООО «Альбион-2», на помещения в здании возникло 11 ноября 2021 года на основании договора купли-продажи от 15 октября 2021 года, заключенного с прежним собственником – ООО «Стройинвестлес» (том 1 листы 14-16).

Ранее между администрацией г. Петрозаводска (арендодатель) и ООО «Стройинвестлес» (арендатор) был заключен договор от 18.07.2000 № 4556 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:010118:010 площадью 1742 кв.м по ул. Титова, 11 в г. Петрозаводске, предоставленного для завершения строительства административного здания (том 1 листы 20-25).   

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 и приложением № 2 к договору размер арендной платы рассчитывается в соответствии с Временным положением об арендной плате за землю в г. Петрозаводске, утвержденным постановлением от 28.11.1997 № 4532, и может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения государством порядка расчётов и ставок платы за землю на территории Республики Карелия или изменения минимального размера оплаты труда, а также в случае изменения порядка расчётов и размера ставок, определенных «Временным положением об арендной плате за землю в г. Петрозаводске».

На основании постановления главы самоуправления г. Петрозаводска от 11.03.2001 №826 «Об изъятии части земельного участка и о продлении срока аренды земельного участка» Администрацией и ООО «Стройинвестлес» заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 10:01:010118:010 составляет 1693 кв.м, участок предоставлен для эксплуатации административных помещений. Пунктом 2.4 арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Республики Карелия, иными нормативными правовыми актами  (постановления Главы самоуправления, решения Петросовета) (том 1 листы 25 оборот – 27).

В связи с перераспределением полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, 13.11.2007 заключено дополнительное соглашение к договору аренды с изложением преамбулы в новой редакции – указанием арендодателем Министерства промышленности и природных ресурсов Республики Карелия. Кроме того, составлен новый расчёт арендной платы согласно Временному положению об арендной плате за землю в г. Петрозаводске (далее – Временное положение), согласно которому годовая арендная плата с 1 октября 2007 года стала составлять 307 177,92 руб., ежедневная – 841,5833 руб. При этом расчёт выполнялся, исходя из площади земельного участка, указанной в договоре аренды – 1693 кв.м (том 1 листы 29 оборот – 31).

После продажи помещений в здании истцу между ООО «Стройинвестлес» и истцом заключен договор уступки от 11.11.2021 права аренды земельного участка по договору аренды №4556 (том 1 листы 31-32).

За период с 11 ноября 2021 по апрель 2022 года ООО «Альбион-2» перечислило в адрес Администрации 145 248,86 руб. арендной платы за земельный участок. Данный факт подтвержден отзывом Администрации (том 2 лист 3) с приложенными к нему платёжными поручениями (том 2 листы 18-21). 

Определив долю ЗАО ТАПМ «Петрозаводскархпроект» в общей площади административного здания (23,83%), ООО «Альбион-2» письмами от 22.02.2022 №31 и от 13.05.2022 №49 направил в адрес Мастерской счета, копии платежных поручений и расчёты по возмещению затрат истца по оплате аренды земельного участка за период с 11 ноября 2021 по 13 апреля 2022 года на общую сумму 30 884,60 руб. (том 1 листы 34-52).

Поскольку долг погашен не был, ООО «Альбион-2» обратилось в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд руководствуется следующим.

            Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 39.20, согласно части 2 которой в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствии с частью 4 той же статьи размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

            Ранее аналогичные положения содержались в части 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

   Применительно к положениям части 3 статьи 36 ЗК РФ в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков собственниками помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

            В соответствии с пунктом 20 Постановления №11 при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

            Ответчик является коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность. В договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:010118:010 ответчик не вступал, в период до рассмотрения настоящего спора в расходах на арендную плату за земельный участок не участвовал. Данное обстоятельство им не оспаривается.

            В силу перечисленных норм у всех собственников здания существовала солидарная обязанность по внесению арендной платы за земельный участок по договору №4556. За период с 11 ноября 2021 по 13 апреля 2022 года эта обязанность в полном объёме исполнена истцом.

            Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ). 

            Пунктом 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 325 ГК РФ определено, что исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.                    

            Таким образом, надлежащее исполнение, произведенное одним из содолжников, прекращает обязательство остальных. В этой связи после внесения истцом платы по договору аренды за период с 11 ноября 2021 по 13 апреля 2022 года прекратилось обязательство остальных собственников здания по внесению арендной платы за земельный участок за указанный период, и возникла обязанность каждого из них возместить истцу расходы по арендной плате в порядке регресса соразмерно своей доле. Поэтому не имеет правового значения для настоящего спора самостоятельное перечисление ответчиком в процессе рассмотрения дела в пользу Администрации 29 538,69 руб. в счет арендной платы за рассматриваемый период соразмерно доле арендатора (л.д.66). На момент её перечисления 26.11.2022 обязательство перед Администрацией отсутствовало (было прекращено надлежащим исполнением со стороны истца), но возникло в пользу исполнившего обязательство истца. 

            По изложенным основаниям перечисление ответчиком в пользу Администрации 29 538,69 руб. не освобождает его от исполнения обязанности перед истцом.

            При этом суд находит обоснованными возражения ответчика относительно размера арендной платы, приходящейся на долю ответчика.

По условиям договора №45556 размер арендной платы определялся в соответствии с приложением 2 к договору аренды №4556 (расчёт арендной платы с 01.10.2007) согласно Временному положению об арендной плате за землю в Петрозаводске (том 1 лист 30 оборот). Однако, арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, является регулируемой, то есть определяется в соответствии с подлежащими применению нормативными актами.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.Вместе с тем, арендная плата, подлежащая государственному регулированию, может применяться к договору, который заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, только если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Как следует из пункта 2.4 договора аренды №4556 в редакции дополнительного соглашения, стороны связали определение размера арендной платы с действующей, утверждённой нормативными правовыми актами методикой ее определения, а также предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем путем выставления нового расчета. При указанных обстоятельствах к условиям спорного договора применяется регулируемая арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона N 212-ФЗ), а в настоящее время подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

На территории Республики Карелия порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Законом Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее - Закон № 1712-ЗРК), который вступил в силу 24.06.2013.

Согласно статье 3 Закона №1712-ЗРК размер арендной платы за использование земельных участков в расчете на год определяется уполномоченными органами, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) по результатам торгов (аукционов);

3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010118:10 в спорный период составляла 5 848 581,13 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка, представленной по запросу суда Управлением Росреестра по Республике Карелия (том 2). 

Размер годовой арендной платы на основании Закона Республики Карелия №1712-ЗРК, постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 №120-П (подпункт «л» пункта 1) в рассматриваемой периоде подлежал определению как 5% от кадастровой стоимости земельного участка.    

Учитывая долю ответчика, эквивалентную 23,83% от общей суммы арендной платы, подлежащая взысканию в пользу истца сбереженная ответчиком арендная плата не может превышать 29 538,69 руб. В этой части контррасчет ответчика (том 2 лист 63) соответствует нормативному порядку определения регулируемой арендной платы, и не нарушает законных интересов истца. Суд удовлетворяет иск на указанную сумму. В остальной части отказывает.

Расходы по госпошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.            Иск удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества Творческая архитектурно-проектная мастерская "Петрозаводскархпроект" (ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альбион-2" (ИНН: 

<

***>) 29 538,69 руб. неосновательного обогащения; 1913 руб. расходов по госпошлине.

Во взыскании остальной суммы отказать.

2.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Шалапаева И.В.