АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-25534/2021 

Дата принятия решения – 04 февраля 2022 года 

Дата объявления резолютивной части – 03 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Менеджмент", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Обществу с ограниченной ответственностью "Венеция-Казань", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 3413150 руб. 50 коп. долга, 3135789 руб. 78 коп. пени,

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 24.12.2021г., 

от ответчика – ФИО3, доверенность от 23.11.2021г., 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Менеджмент", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Венеция-Казань", г.Казань (далее - ответчик) о взыскании  3453387 руб. 70 коп. долга, 4017362 руб. 93 коп. пени.

В судебном заседании 22.12.2021г. ответчик представил отзыв на иск, полагает, что невозможность пользования помещениями вызвана непреодолимой силой, заявил ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке, указал, что в настоящее время предпринимаются попытки мирного урегулирования спора.

В судебном заседании 20.01.2022г. истец представил ходатайство об уменьшении исковых требований, общая сумма долга составила 3413150 руб. 50 коп., неустойки – 3135789 руб. 78 коп., представил письменные возражения на отзыв. 

Уменьшение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Ответчик ходатайствовал об отложении рассмотрения дела с целью мирного урегулирования спора, а также ознакомления с возражениями истца.

В судебном заседании 03.02.2022г. истец представил письменные возражения на дополнительный отзыв ответчика.

Ответчик представил дополнительный отзыв на иск, заявил ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу о частичному удовлетворении требований, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключен договор субаренды № 179 от 08.08.2017г. и дополнительные соглашения к нему №1 от 07.06.2019г., №0107/19 от 01.07.2019г., №01/10/19 от 01.10.2019г., №0101/20 от 01.01.2020г., на основании которых  ООО «Реал Эстейт Менеджмент» предоставил в субаренду ООО «Венеция-Казань» во временное владение и пользование за плату часть Торгово-офисного Центра «Сувар Плаза» площадью 75 кв.м., из которых -13,5 кв.м. торговая площадь, 61,5 кв.м. - складская площадь, находящаяся по адресу: 

<

...>, а именно часть помещения №92, расположенного на 1 этаже Здания с целевым назначением - кафе.

Кроме того, между сторонами подписан договор №179/Э от 08.08.2017г., в соответствии с которым арендодатель оказывает арендатору услуги по управлению зданием, в котором расположены арендуемые помещения в целях обеспечения технического обслуживания, ремонта инженерного оборудования, поддержания зон общего пользования в надлежащем санитарном состоянии и обязуется принять оказанные услуги и оплатить их.

Согласно п. 3.1.2 Договора субаренды с 01.10.2019г. постоянная составляющая арендной платы будет составлять 6039,55 условных единиц в месяц. Сумма постоянной составляющей арендной платы вносится Субарендатором ежемесячно авансом не позднее 15 числа каждого текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора либо иным путем по согласованию сторон. Датой оплаты является дата поступления денежных средств на расчётный счет Арендатора.

В соответствии со ст.3.1.3 Договора субаренды оплата переменной составляющей арендной платы производится Субарендатором отдельно на основании ежемесячно выставляемых счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления соответствующего счета, на основании действующих тарифов за коммунальные услуги.

Согласно п.3.1.4 Договора субаренды Субарендатор обязан платить Маркетинговые расходы, не являющиеся частью эксплуатационных услуг, в сумме 0,77 условных единиц за один квадратный метр Помещения, в т.ч. НДС.

Согласно пунктам 3.1, 3.3 Договора эксплуатации стоимость оказываемых услуг по договору составляет 4,45 условных единиц за один квадратный метр в месяц с учетом НДС. Оплата эксплуатационных услуг производится ежемесячно авансом не ранее 1 (Первого) и не позднее 5 (Пятого) числа каждого месяца на расчетный счет Стороны-1.

В соответствии с п.1 Дополнительного соглашения от 20.08.2020г. к Договору субаренды, Стороны договорились за период с 01.04.2020г. по 31.07.2020г. включительно изменить (уменьшить) на 70% размер Арендной платы, предусмотренной п.3.1.2 Договора, до суммы 134,21 условной единицы за один квадратный метр Помещения в месяц, включая НДС по ставке, установленной законодательством РФ, с 01.08.2020г. по 31.12.2020г. включительно изменить (уменьшить) размер Арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.2. Договора, до суммы 1447,37 условных единиц за все помещение в месяц, включая НДС по ставке, установленной законодательством РФ, с 01.01.2021г. включительно Стороны применяют во взаимоотношениях по Договору обычный размер Арендной платы, предусмотренный п.3.1.2 Договора. Стороны договорились, что в соответствии со ст.425 Гражданского кодекса РФ, условия пункта 1 настоящего Дополнительного соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с 01.04.2020г.

Истец, указывая, что ответчиком не производилась оплата аренды в период с 01.01.2020г. по 31.08.2021г., направил последнему претензию о необходимости оплаты, после сего обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик полагает, что не должен оплачивать пользование помещением, поскольку в период введения режима повышенной готовности в связи с распространением новой короновирусной инфекции, он не пользовался помещением.

Вместе с тем, ответчиком не учтено следующее.

Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19 марта 2020 г. N 129 "О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан" с 19 марта 2020 года в Республике Татарстан установлен режим повышенной готовности и региональный (межмуниципальный) уровень реагирования. 

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19 марта 2020 г. N 208 "О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции" (с изменениями и дополнениями от 27.03.2020г.), с 28 марта 2020г. приостановлена работа торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них объектов торговли, осуществляющих розничную торговлю продовольственными товарами, аптек и аптечных пунктов.

В силу пункта 2 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", ответчик осуществляет основную деятельность в этой отрасли (деятельность по ОКВЭД 56.10).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Данное положение также нашло отражение в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г.) (вопрос 5). 

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. 

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. 

Соглашение о снижении размера арендной платы на 70% между сторонами достигнуто было, что подтверждает представленный истцом расчёт.

Нормы Закона N 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (ответ на вопрос 7) статья 401 ГК РФ устанавливает критерии, при которых то или иное обстоятельство может быть признано обстоятельством непреодолимой силы. 

Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума N 7 дано толкование содержащемуся в ГК РФ понятию обстоятельств непреодолимой силы.

Так, в пункте 8 названного постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер.

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. 

Из приведенных разъяснений следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.). 

Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства. 

Статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2). 

Таким образом, наличие обстоятельств непреодолимой силы не применимы к спорным правоотношениям, поскольку в настоящем деле арендодателем не ставится вопрос о привлечении истца (арендатора) к какой-либо гражданско-правовой ответственности. Вопрос о размере арендной платы является вопросом исполнения обязательства, а не вопросом привлечения к ответственности.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В связи с изложенным, суд пришёл к выводу об обоснованности требования о взыскании задолженности.

На основании изложенного, требование истца о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению.

Также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании задолженности по переменной части арендной платы, маркетинговым расходам и эксплуатационным услугам, поскольку данные расходы подтверждены истцом надлежащим образом, представлением соответствующих счетов, с доказательствами вручения их ответчику.

Довод ответчика о необоснованности расчёта переменной части арендной платы, судом не принимается, поскольку истцом даны соответствующие пояснения о принципе расчёта этой платы, а также приложены выкопировки с ведомостей с показаниями приборов учёта и счета-фактуры ресурсоснабжающих организаций. 

Ответчиком данные документы в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не опровергнуты, иного расчёта не представлено, как и доказательств потребления ресурсов в ином количестве, чем рассчитано истцом.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки по каждому из обязательств, согласно уточнённому расчёту (т.2 л.д.5).

В соответствии с п. 6.4.2. Договора субаренды в случае невнесения Субарендатором в установленный срок каких-либо платежей или части платежей, установленных Договором (включая Арендную Плату, Иные Платежи), Арендатор вправе взыскать с Субарендатора пени в размере 0,5  % от суммы задолженности за каждый день просрочки, которая уплачиваются Субарендатором Арендатору в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения требования от Арендатора.

В соответствии с п.4.2 Договора эксплуатации за нарушение сроков оплаты эксплуатационных услуг предусмотрена неустойка в размере 0,1 % от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.

Судом учтено, что периоды, на которые ответчику была предоставлена отсрочка по оплате арендных платежей, в силу пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", были самостоятельно исключены истцом при расчёте.

  Судом рассмотрено ходатайство ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  к неустойке.

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

В соответствии с пунктами 70, 71  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 77 вышеуказанного Постановления снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Фактически, единственным основанием для снижения размера неустойки является её несоразмерность с нарушенным интересом кредитора. 

При этом степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательств является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000г. N263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Следовательно, суд может уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Принимая во внимание установление в договоре процента неустойки 0,5% за каждый день просрочки в противовес обычно устанавливаемому размеру в 0,1% в договорах между коммерческими организациями, в целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате указанной просрочки, суд пришёл к выводу, что начисленная истцом неустойка является несоразмерной последствиям  нарушения обязательств ответчиком и подлежит снижению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного суд пришёл к выводу об уменьшении размера неустойки до 654616  руб. 63 коп., рассчитав её исходя из 0,1% за каждый день. При этом суд отмечает, что процентная ставка при этом уменьшении будет превышать двукратную ставку рефинансирования.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на ответчика, поскольку неустойка уменьшена судом применительно к статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Венеция-Казань", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Менеджмент", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3413150 руб. 50 коп., 654616  руб. 63 коп. пени, 55745 руб. расходов по госпошлине.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Выдать Обществу с ограниченной ответственностью "Реал Эстейт Менеджмент", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) справку на возврат из бюджета 4609 руб. излишне уплаченной госпошлины.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева