﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1568/20 

Екатеринбург

10 июня 2020 г.

 

Дело № А60-14755/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Абозновой О. В.,

судей Гайдука А. А., Сирота Е. Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (далее – общество "Вертикаль") на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2019 по делу              № А60-14755/2019 и постановление Семнадцатого апелляционного суда                     от 18.12.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Вертикаль" – Василенко А.В. (доверенность от 17.04.2019);

индивидуального предпринимателя Лебедевой Татьяны Борисовны – Якушев В.Г. (доверенность от 18.02.2020),

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клевер-Парк" (далее – общество "УК "Клевер-Парк") – Пинженин Р.А. (доверенность от 01.11.2019);

общества с ограниченной ответственностью "Вектра" (далее – общество "Вектра") Баталова П.В. (доверенность от 25.05.2020).

Предприниматель Лебедева Т.Б. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Вертикаль" о признании недействительными действий последнего по созыву в очно-заочной форме в период с 09.11.2018 по 22.11.2018 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по                ул. Ткачей, д. 23, 25, г. Екатеринбурга; признании недействительным решения проведенного в очно-заочной форме в период с 09.11.2018 по 22.11.2018 внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по ул. Ткачей, д. 23, 25, г. Екатеринбурга.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Решением суда от 23.09.2019 исковые требования удовлетворены. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Вертикаль" просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на то, что не все представленные им доказательства были исследованы судами. Ответчик считает правомерным решение общего собрания при наличии отдельных объектов инфраструктуры, необходимых для эксплуатации одновременно двух нежилых зданий.

Предприниматель Лебедева Т.Б. просит указанные судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Общество с ограниченной ответственностью "Кросс Девелопмент Групп" просит кассационную жалобу удовлетворить частично, отменить судебные акты в части признания незаконными действий по созыву проведенного в очно-заочной форме в период 09.11.2018 по 22.11.2018 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений, оформленного протоколом                     от 03.12.2018.

Законность судебных актов проверена в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами, предприниматель Лебедева Т.Б. является собственником помещений № 5 на первом этаже и № 2,3 на 2-м этаже в объекте недвижимости - нежилом здании, расположенном по адресу:  г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.06.2015 № 66 A3 129984 и от 07.10.2015.

Общество "Вертикаль" является собственником помещения (оф. 601) в объекте недвижимости - нежилом здании, расположенном по адресу:                         г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 25.

Общество "УК "Клевер-Парк" осуществляет управление объектами недвижимости, расположенными по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, ул. Ткачей, д. 25, ул. Ткачей, д. 21.

Все три указанных объекта недвижимости выполнены в едином архитектурном стиле с единым маркетинговым наименованием - Бизнес-центр Clever Park.

В период с 09.11.2018 по 22.11.2018 ответчиком было созвано и проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений в двух зданиях Бизнес центра Clever Park - по ул. Ткачей, д. 23 и ул. Ткачей, д. 25.

На повестку дня общего собрания было вынесено шесть вопросов:

Вопросы № 1, № 2, № 6 - о выборе секретаря и председателя собрания, счетной комиссии, определении места приема бюллетеней заочного голосования и места хранения протокола внеочередного общего собрания.

Вопросы № 4 и № 5 - избрание членов Совета Собственников БизнесЦентра Clever Park. Решение по данным вопросам не принято.

Вопрос № 3 (по которому было принято решение по существу) - Создание представительного органа собственников - Совета Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, 25. Утверждение редакции положения о Совете Собственников Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, 25. Поручить создаваемому Совету Собственников представлять интересы всех собственников БЦ Clever Park, расположенного по адресу: г. Екатеринбург,                ул. Ткачей, д. 23, 25, перед обществом УК "Клевер-Парк".

Истец полагает, что решение общего собрания является недействительным, а действия ответчика по созыву собрания - незаконными по причине того, что все вопросы повестки дня данного общего собрания, за исключением процедурных вопросов № 1, 2, 6, относятся к вопросам управления общим имуществом (общей долевой собственностью) собственников помещений каждого из двух объектов недвижимости, а потому не относятся к компетенции совместного (объединенного) общего собрания сразу двух объектов недвижимости в силу пункта 1 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, исходя из того, что единого объекта недвижимости в виде двух зданий (ул. Ткачей, д. 23, Ткачей, д. 25), не существует, а значит, не существует собственников помещений такого объекта недвижимости и не существует общего имущества собственников помещений такого объекта недвижимости по смыслу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Ввиду того, что отсутствуют правовые основания для созыва и проведения совместного (объединенного) общего собрания собственников помещений сразу двух объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23 и ул. Ткачей, д. 25, недействительными являются сами решения проведенного в очно-заочной форме в период с 09.11.2018 по 22.11.2018 внеочередного общее собрание собственников нежилых помещений в зданиях бизнес центра Clever Park по              ул. Ткачей д. 23, 25, в г. Екатеринбурге по вопросам повестки дня этого собрания, действия общества "Вертикаль" по созыву и проведению данного собрания так же являются незаконными.

Суд апелляционной инстанции, изложив иную мотивировку удовлетворения заявленных истцом исковых требований, оставил решение суда первой инстанции без изменений.  

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

В статье 6 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда предусмотренные пунктом 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений в здании принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения. Участник долевой собственности осуществляет права и несет обязанности по содержанию имущества сообразно своей доле в нем.

В силу статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации  Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, суды верно исходили из того, что общее имущество в силу императивного указания закона принадлежит собственникам помещений в объекте недвижимости на праве общей долевой собственности пропорционально размеру принадлежащих собственникам помещений. Доля конкретного собственника помещения в этом имуществе следует судьбе такого помещения в объекте недвижимости.

Участник долевой собственности осуществляет права и несет обязанности по содержанию имущества сообразно своей доле в нем, в том числе в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 30 и части 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В частях 1 и 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают исключительно собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Таким образом, как верно сочли суды, право на общее имущество, включающее право управления этим имуществом и обязанность по его содержанию, а также объем этих прав и обязанностей, исходя из правового смысла приведенных выше норм закона, происходит из одного основополагающего права - права собственности на помещение в определенном нежилом здании, которое является объектом недвижимости. Признание имущества общим принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, определяется прежде всего юридическим статусом нежилого здания, как объекта недвижимости.

Согласно результатам проведенной в рамках дела № А60-11608/17 экспертизы здания, расположенные по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей,                   д. 23, д. 25, имеют в подземном этаже помещения, в которых размещены инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания помещений, расположенных как в здании по ул. Ткачей, д. 23, так и здании по ул. Ткачей, д. 25. Их функциональное назначение определено как автостоянка на 69 машиномест, диспетчерский пункт, насосные станции подачи холодной и горячей воды, холодильный центр, вентиляционная камера, индивидуальный тепловой пункт. Также указывается, что здания имеют расположенные под подземным этажом свайные фундаменты, состоящие из свай-стоек, объединенных плитами-ростверками, с устройством деформационного шва. При этом конструкция пола является общей для всего подземного этажа. Существует сообщение между различными частями здания через подземный этаж. Здания не могут обслуживаться и эксплуатироваться отдельно, так как в помещениях подземного этажа расположено общее инженерное оборудование, обслуживающее инженерные системы обоих зданий и не имеющее раздельного учета энергоресурсов по зданиям. Трансформаторная подстанция снабжает электроэнергией все здания и не имеет раздельного учета по зданиям.

Из представленного в материалы дела положительного заключения государственной экспертизы от 07.12.2012 № 66-1-4-0722-12/12-0492-1 в отношении зданий по адресу: Ткачей, д. 23 и Ткачей, д. 25, следует, что здание общественно-делового назначения с подземной автостоянкой занимает северо-западную часть отведенного участка и состоит из трех строений различной этажности (10-14-24 этажа), объединенных подземным этажом. В подземном этаже запроектированы подсобные помещения кафе, подземная автостоянка и технические помещения (холодильный центр, насосная, ИТП, электрощитовые, венткамеры); фундамент - монолитный железобетонный столбчатые и ленточные ростверки под колонны каркаса и стены из бетона, объединенные монолитной железобетонной плитой.

Указанные обстоятельства явились для судов основанием в рамках названного дела для признания наличия признаков единства зданий, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, 25, и, следовательно, наличие общего имущества собственников помещений, расположенных в данных зданиях.

В отношении вопросов, связанных с управлением и обслуживанием этого имущества может быть собрано общее собрание собственников помещений, находящихся в зданиях по адресам г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23 и ул. Ткачей, 25, которое правомочно принимать решения по вопросам содержания и использования имущества, которое является общим для участников собрания.

Вместе с тем, как установили суды в настоящем деле, из судебных актов по названному делу и представленных в настоящее дело доказательств не следует, что нежилые здания, расположенные по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23 и ул. Ткачей, д. 25, являются в целом единым объектом и не имеют самостоятельных элементов, являющихся общим имуществом для собственников помещений каждого здания в отдельности (фасады, крыши, лестничные клетки и др.).

Суды, установив, что каждое из зданий имеет свой адрес и элементы, не связанные между собой, пришли к обоснованному выводу о том, что единого объекта недвижимости в виде двух зданий (Ткачей, д. 23, Ткачей, д. 25), не существует, а значит, не существует собственников помещений такого единого объекта недвижимости.

Названные обстоятельства были предметом рассмотрения Арбитражного суда Свердловской области по делам № А60-10813/2016, А60-46166/2016, А60-11609/2017, А60-36402/2017, согласно которым единого объекта недвижимости как в виде трех нежилых зданий (Ткачей, д. 21, Ткачей, д. 23, Ткачей, д. 25), так и в виде двух нежилых зданий (Ткачей, д. 23, Ткачей, д. 25) не существует, что не исключает наличие у двух объектов недвижимости общего имущества и необходимости его обслуживания и содержания совместно.

При таких обстоятельствах правильно отклонены доводы ответчика и общества "УК "Клевер-Парк" о правомерности решений оспариваемого общего собрания при наличии отдельных объектов инфраструктуры, необходимых для эксплуатации одновременно двух нежилых зданий (Ткачей, д. 23 и 25), и единого архитектурного стиля с единым маркетинговым наименованием - Бизнес-центр Clever Park, поскольку данные обстоятельства не свидетельствуют о существовании единого объекта недвижимости из двух названных нежилых зданий.

Как верно отметил апелляционный суд, несмотря на отсутствие в Жилищном кодексе прямого запрета на проведение совместных общих собраний несколькими объектами недвижимости, такое совместное общее собрание могло бы быть созвано и проведено только по вопросам, связанным с владением и пользованием отдельными объектами инфраструктуры, необходимыми для эксплуатации одновременно двух нежилых зданий (Ткачей, д. 23 и Ткачей, д. 25), но не могло бы быть созвано и проведено по вопросам исключительной компетенции общего собрания каждого из этих объектов недвижимости, связанным с управлением общим имуществом собственников помещений каждого из этих нежилых зданий.

Между тем, как установили суды, вопросы оспариваемого общего собрания относятся к исключительной компетенции собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий Ткачей, д. 23, 25.

Согласно статьям 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению ее участников. 

В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления общим имуществом (общей долевой собственностью), обладающим исключительной компетенцией, является общее собрание собственников помещений.

Решение вопросов управления общим имуществом собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданиях (в рассматриваемом случае Ткачей, д. 23 и Ткачей, д. 25) относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из названных объектов недвижимости.

Вопрос № 3 - Создание представительного органа собственников - Совета Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу: г. Екатеринбург,                ул. Ткачей, д. 23, 25. Утверждение редакции положения о Совете Собственников Бизнес-Центра Clever Park, расположенного по адресу:                            г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, 25. Поручить создаваемому Совету Собственников представлять интересы всех собственников БЦ Clever Park, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, 25 перед обществом УК "Клевер-Парк" - в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 44 и частями 1 и 3 статьи 161.1. Жилищного кодекса Российской Федерации по своему содержанию являются вопросом управления общим имуществом собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданиях (Ткачей, д. 23 и Ткачей, д. 25), то есть относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений каждого из этих объектов недвижимости.

Кроме того, совету собственников помещений сразу двух объектов недвижимости поручено представлять интересы всех собственников, то есть предоставляется право решать вопросы, связанные с управлением общим имуществом собственников помещений сразу по двум разным объектам недвижимости - нежилым зданиям (Ткачей, д. 23 и Ткачей, д. 25).

Вместе с тем, при выборе кандидатур в такой совет объективно не может быть гарантировано равное представительство в нем собственников каждого из объектов недвижимости, а значит не может быть гарантированно соблюден законодательно установленный принцип участия каждого собственника в управлении принадлежащим ему имуществом пропорционально его доле в этом имуществе. Возможны случаи, когда в состав совета будут входить только собственники одного объекта недвижимости, либо большинство собственников из одного объекта недвижимости. Таким образом, будет создана ситуация, когда собственники помещений одного объекта недвижимости будут осуществлять управление не принадлежащим им имуществом - общим имуществом собственников помещений другого объекта недвижимости, либо когда принцип пропорциональности участия собственников помещений в управлении своим имуществом в соответствии с долей в этом имуществе будет нарушен в пользу собственников помещений одного из объектов недвижимости. Нарушение пропорциональности участия собственников помещений в управлении своим имуществом произойдет даже при численно равном количестве кандидатов, поскольку площадь объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, д. 23 и Ткачей, д. 25) существенно отличается. 

При этом из содержания раздела 4 редакции положения о совете собственников, следует, что принцип формирования совета не учитывает разность площадей двух объектов недвижимости, но предусматривает формирование совета исключительно по принципу простого арифметического равенства количества кандидатов от обоих нежилых зданий.

Довод ответчика о допустимости отступления от принципа пропорциональности участия собственников помещений в управлении своим имуществом в соответствии с долей в этом имуществе, как верно указал апелляционный суд, противоречит требованиям закона (статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 30 и части 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пунктах 4 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Кроме того, решением по вопросу № 3 повестки дня оспариваемого общего собрания была утверждена редакция положения о совете собственников. 

В силу пункта 8.6. редакции положения решения совета собственников во всех случаях будут иметь обязательную силу для всех собственников помещений.

Согласно пункту 3.2. редакции положения совет собственников наделяется полномочиями по рассмотрению предложений по текущему/капитальному ремонту, обслуживанию, сметы на проведение работ капитального характера и текущего ремонта в отношении общего имущества собственников и вынесению своего заключения об их одобрении либо отклонении от имени всех собственников помещений.

В силу требований пункта 1, 4.1., 4.2. части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации вопросы капитального и текущего ремонта общего имущества собственников помещений, относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданиях (Ткачей, д. 23 и 25).

Пунктом 3.6. редакции положения совет собственников наделяется полномочиями согласовывать условия пользования общим имуществом собственников нежилых помещений третьими лицами, в том числе расценки на такое использование с учетом предложений управляющей компании. Принимает решения по расходованию денежных средств, составляющих доход собственников от использования общего имущества.

Данные вопросы согласно требованиям пункта 3 и 3.1. части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданий, расположенными по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23 и 25. 

Суды верно исходили из того, что принятие решений о расходовании денежных средств собственников, полученных от использования третьими лицами (доход собственников), не только относится к исключительной компетенции самих собственников согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, но вообще не может быть делегировано совету собственников.

Пунктом 5.1. редакции положения председатель совета собственников наделяется полномочиями от имени совета собственников обращаться в управляющую компанию по вопросам, относящимся к компетенции совета собственников. Председатель утверждает план работ по текущему ремонту общего имущества бизнес-центра и благоустройству прилегающей территории, размер расходования средств на эти работы, согласовывает корректировки плана таких работ.

Таким образом, председателю совета собственников делегируются полномочия совета собственников, в том числе полномочия, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в каждом из объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, д. 23 и Ткачей, д. 25).

Учитывая изложенное, в силу приведенных правовых норм вопрос № 3 оспариваемого общего собрания по своему содержанию относится к исключительной компетенции собственников помещений каждого из объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, д. 23 и Ткачей, д. 25).

Возражения ответчика о невозможности применения к данным правоотношениям статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации апелляционный суд правильно отклонил, поскольку это означает, что решением спорного общего собрания создан не предусмотренный законом постоянно действующий орган управления сразу двумя объектами недвижимости - нежилыми зданиями (Ткачей, д. 23 и Ткачей, д. 25), что во всех случаях является основанием для признания такого решения недействительным.

В то же время, вопрос создания такого органа управления, как совет собственников, в отношении объектов недвижимости - нежилых зданий прямо законом не урегулирован.

Судом апелляционной инстанции также отклонен довод ответчика о неправильном толковании истцом редакции положения о совете собственников. 

Как верно отметил апелляционный суд, сам факт различного толкования участниками процесса положений о совете собственников свидетельствует о невозможности из формулировок этих положений определенно установить, что они не могут послужить основанием для незаконного ограничения прав собственников помещений на управление своим имуществом. В то же время ответчик признает неоднозначность формулировок положения о совете собственников, а также наличие сомнений в том, что положением о совете собственников не будет причинен ущерб собственникам помещений. 

Так ответчик указал, что такие сомнения могут возникнуть в отношении пункта 2.8. положения о совете собственников. 

Вместе с тем в силу пункта 8.6. редакции положения решения совета собственников во всех случаях будут иметь обязательную силу для всех собственников помещений, в том числе для истца.

Таким образом, вопросы повестки дня общего собрания, проведенного в период с 09.11.2018 по 22.11.2018 по инициативе общества "Вертикаль", за исключением процедурных вопросов № 1, 2, 6, относятся к вопросам управления общим имуществом собственников помещений каждого из двух объектов недвижимости, а потому не относятся к компетенции совместного (объединенного) общего собрания сразу двух объектов недвижимости в силу статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах правильно отклонен довод ответчика об отсутствии у истца существенных неблагоприятных последствий согласно пункту 4 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с принятием оспариваемого решения общего собрания, и довод ответчика о выборе истцом ненадлежащего способа защиты права.

Суды верно исходили из того, что в результате принятых оспариваемым общим собранием решений значительный объем исключительных полномочий собственников помещений в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, д. 23) был неправомерно делегирован лицам, которые не являются собственниками помещений в данном объекте недвижимости, а именно, собственникам помещений другого объекта недвижимости - нежилого здания (Ткачей, д. 25). При этом собственники помещений в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, д. 23), в том числе истец, были незаконно ограничены в реализации своего исключительного права управления принадлежащим им имуществом.

Согласно абзацу 5 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания недействительным решения собрания.

В силу пункта 6 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2, пункт 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

В силу статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Суды учли, что решение по вопросу № 3 повестки дня оспариваемого общего собрания принималось простым большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании. Согласно содержанию протокола общего собрания, в общем собрании приняли участие собственники, обладающие 65,53% голосов.

Согласно пункту 3.2. редакции положения совет собственников наделяется полномочиями по рассмотрению предложений по текущему/капитальному ремонту, обслуживанию, сметы на проведение работ капитального характера и текущего ремонта в отношении общего имущества собственников и вынесению своего заключения об их одобрении либо отклонении от имени всех собственников помещений. Соответственно данным пунктом положения разрешаются вопросы капитального и текущего ремонта общего имущества собственников помещений.

Решение по вопросу текущего ремонта в силу части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается более, чем пятьюдесятью процентами голосов от числа голосов всех собственников помещений. 

Решение по вопросу № 3 повестки дня оспариваемого общего собрания принималось простым большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании, в связи с чем оспариваемое общее собрание было неправомочно принимать решение по данному вопросу повестки дня.

Решения по вопросу капитального ремонта общего имущества в силу части 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимаются квалифицированным большинством (2/3) голосов всех собственников помещений. 

Вместе с тем, как установлено судами, такое количество собственников даже не участвовало в оспариваемом общем собрании. Следовательно, оспариваемое общее собрание не обладало необходимой компетенцией принимать решение по данному вопросу повестки дня.

Вопрос № 3 оспариваемого общего собрания в нарушение требований части 1.1. статьи 46 ЖК Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 17 Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор") объединяет три разных по содержанию вопроса. Таким образом, собственники помещений, в том числе истец, лишились права выразить свою волю по каждому из этих вопросов.

Суды правильно указали, что общество "Вертикаль", являясь собственником помещения в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, д. 25) в силу пункта 2 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации не наделен правом созыва общего собрания собственников помещений в другом объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, д. 23), собственником помещения в котором является истец, за исключением тех, которые связаны с вопросами в отношении имущества, являющегося общим для двух домов.

Указанное также является основанием для признания действий общества "Вертикаль" по созыву и проведению сводного общего собрания собственников помещений сразу двух объектов недвижимости - нежилых зданий (Ткачей, д. 23 и 25) для решения вопросов повестки данного общего собрания незаконными, поскольку для принятия решения по этим вопросам привлечены участники, которые не обладали правом долевой собственности на общее имущество в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 23, а значит и не обладали правом принимать такие решения. Как правильно указали суды, значительный объем исключительных полномочий собственников помещений в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, д. 23) был неправомерно делегирован лицам, которые не являются собственниками помещений в данном объекте недвижимости, а именно, собственникам помещений другого объекта недвижимости - нежилого здания (Ткачей, д. 25). При этом собственники помещений в объекте недвижимости - нежилом здании (Ткачей, д. 23), в том числе истец, были незаконно ограничены в реализации своего исключительного права управления принадлежащим им имуществом.

С учетом изложенного исковые требования были правомерно удовлетворены. Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2019 по делу                 № А60-14755/2019 и постановление Семнадцатого апелляционного суда                    от 18.12.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               О.В. Абознова 

 

Судьи                                                                            А.А. Гайдук 

 

                                                                                             Е.Г. Сирота