Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-101796/2023

11 марта 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  11 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Заявитель: Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области 

Заинтересованное лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

Третье лицо: ФИО2

о признании незаконным решения

при участии

- от заявителя: ФИО3, представитель по доверенности от 29.11.2022; 

- от заинтересованного лица: не явился (извещен);

- от третьего лица: ФИО2 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области (далее – заявитель, Фонд) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании уведомления об отказе в исправлении технической ошибки по заявлению от 02.10.2023 № КУВД-001/2023-44180297 незаконным и обязании восстановить запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 02.07.2018 г. № 287-М9, заключенного ЗАО «Универсальное строительное объединение» с ФИО2.

Определением суда от 11.09.2023 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 15.02.2024. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ФИО2.

В судебном заседании представитель Фонда поддержал заявленные требования в полном объеме.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство. 

Дело рассмотрено в отсутствие Управления в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Решением Арбитражного руда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.12.2019 закрытое акционерное общество «Универсальное строительное объединение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом) по правилам параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО4 (дело № А56-54385/2018).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2021 по обособленному спору № А56-54385/2018/ход.9 Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительств Ленинградской области передано имущество и обязательства должника, а также права Общества на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0722001:2786, предназначенный для строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства: многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями, позиция 9 (11 этап строительства) и позиция 10 (11 этап строительства) по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи».

Фонду переданы многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями, позиция 11 (IV этап строительства) со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке (в том числе, с объектами незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и обязательства Общества перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №А56-54385/2018.

Между Фондом и конкурсным управляющим ЗАО «Универсальное строительное объединение» 23.04.2021 заключен договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, который 06.05.2021 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

17.05.2021 подписан акт приема-передачи названного земельного участка.

В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0722001:2786 к Фонду.

Договором участия в долевом строительстве от 02.07.2018 г. № 287-М9, заключенным ЗАО «Универсальное строительное объединение» с ФИО2, предусматривалось строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0722001:2786, расположенном по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передача дольщику жилого помещения - однокомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже, секция 4, условный № 287, по передаточному акту. 

Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ленинградской области 28.07.2018 г., запись о регистрации №47:07:0722001:2786-47/012/2018-1857.

Требования ФИО2 о передаче жилого помещения - 1 комнатной квартиры (студия), общей площадью 27,2 кв.м., расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», кадастровый номер земельного участка 47:07:0722001:2786, включены в реестр требований о передаче помещений закрытого акционерного общества «Универсальное строительное объединение» на основании определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2021 г. по делу №А56-54385/2018.

Вместе с тем, как указал заявитель, запись о государственной регистрации договора была ошибочно погашена 06.07.2018 г. по заявлению Фонда.

28.09.2023 г. представителем Фонда в Управление Росреестра по Ленинградской области было представлено заявление № КУВД-001/2023-44180297 об исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН о государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве от 02.07.2018 г. № 287-М9.

Из Уведомления об отказе в исправлении технической ошибки от 02.10.2023 № КУВД-001/2023-44180297 правового обоснования отказа следует, что регистрационная запись о договоре участия в долевом строительстве от 02.07.2018 г. № 287-М9 была погашена в связи с государственной регистрацией права собственности Фонда на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0722001:2786 с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в порядке п. 24 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, а также с учетом позиции Центрального аппарата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, изложенной в письмах от 23.11.2022 №'14-10239/ТГ/22 и от 19.12.2022 №14-11177-ТГ/22, на основании заявления Фонда от 03.07.2023 № КУВД-001/2023-28279722.

Ссылаясь на то, что требования ФИО2 о передаче жилого помещения признаны обоснованными и включены в реестр требований о передаче помещений ЗАО «Универсальное строительное объединение», погашение в порядке п. 24 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в ЕГРН регистрационной записи от 28.07.2018 г. №47:07:0722001:2786-47/012/2018-1857 о договоре участия в долевом строительстве, является неправомерным, Фонд обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным Уведомления об отказе в исправлении технической ошибки от 02.10.2023 № КУВД-001/2023-44180297.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-1, пунктом 1 статьи 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при урегулировании публично-правовой компанией "Фонд развития территорий" обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) Фонду или фонду субъекта Российской Федерации.

В целях урегулирования обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительства Фондом в соответствии с пунктами 1, 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" принимаются решения:

о финансировании и осуществлении мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства;

о выплате возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства.

В случае принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства и передаче его Фонду либо фонду субъекта Российской Федерации в соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-2 Закона N 127-ФЗ залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду или фонду субъекта Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона N 127-ФЗ для целей применения § 7 главы IX указанного Закона участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Из приведенных норм следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона N 127-ФЗ, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче Фонду и, соответственно, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю на основании определения арбитражного суда, указанного в пункте 2 статьи 201.15-2 Закона N 127-ФЗ.

Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Данная позиция отражена в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 N 34-П и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022 N 309-ЭС18-13770(4-6) по делу N А50-10848/2014.

В этой связи, в Письме Росреестра от 23.11.2022 N 14-10239-ТГ/22, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при государственной регистрации прекращения договоров участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) и вытекающих из них ограничений (обременений), в частности залогов прав требований, предлагает руководствоваться следующим.

В случае передачи Фонду или фонду субъекта Российской Федерации прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности к Фонду или фонду субъекта Российской Федерации на основании определения арбитражного суда, указанного в пункте 2 статьи 201.15-2 Закона N 127-ФЗ:

погашаются регистрационные записи о ДДУ, в том числе заключенных с третьими лицами, не включенными в реестр требований участников строительства;

соответственно, погашаются регистрационные записи о залоге прав требований, вытекающих из таких ДДУ, по заявлению Фонда о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичное правовое регулирование применяется при передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения гражданам - участникам строительства.

Согласно пункту 25 статьи 201.15-2-2 Закона N 127-ФЗ залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду.

В соответствии с пунктом 24 статьи 201.15-2-2 Закона N 127-ФЗ государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В этой связи, в Письме Росреестра от 23.11.2022 N 14-10239-ТГ/22, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии полагает возможным в случаях передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями руководствоваться тем, что одновременно с государственной регистрацией права собственности Фонда соответствующие записи о залоге прав требований в отношении жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений подлежат погашению органом регистрации прав на основании определения арбитражного суда, указанного в пункте 24 статьи 201.15-2-2 Закона N 127-ФЗ, одновременно с государственной регистрацией перехода к Фонду прав на передаваемое ему имущество застройщика.

Руководствуясь названными нормами права и рекомендациями, изложенными в Письме Росреестра от 23.11.2022 N 14-10239-ТГ/22, Управлением осуществлено погашение записи в ЕГРН о государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве от 02.07.2018 г. № 287-М9.

Согласно ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.

С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к выводу, что действия Управления по погашению записи в ЕГРН о государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве от 02.07.2018 г. № 287-М9, фактически не являются технической ошибкой. Само по себе действие регистрирующего органа по погашению записи в установленном законом порядке не оспорено.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявления Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области, у суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на заявителе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Нетосов С.В.