ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-18134/2025

22 сентября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2025 года 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Богдановской Г.Н. судей Орловой Н.Ф., Смирновой Я.Г., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии представителей согласно протоколу судебного заседания,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-21087/2025, 13АП-20322/2025) общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Эксплуатация и сервис объектов недвижимости» и Администрации Приморского района на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2025 по делу № А56-18134/2025, принятое  

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Легенда Комфорт»  

к Администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании незаконными действий 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Эксплуатация и сервис объектов недвижимости»,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Легенда Комфорт» (далее – заявитель, Компания, ООО «УК «Легенда Комфорт») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании незаконными действия Администрации Приморского района (далее – заинтересованное лицо, Администрация) по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга, лот № 1 г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Ланское, Лисичанская улица, дом 22, строение 1 (извещение № 22000188480000000054), о признании незаконными результаты открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом,  

расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга, лот № 1 г. Санкт: Петербург, муниципальный округ Ланское, Лисичанская улица, дом 22, строение 1 (извещение № 22000188480000000054), оформленные протоколом № 22000188480000000054-03 конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 28.02.2025 года (извещение о проведении торгов № 22000188480000000054).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Эксплуатация и сервис объектов недвижимости» (далее – третье лицо, Общество).  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2025 требования удовлетворены в полном объеме.  

С указанным решением суда не согласились Администрация и Общество (далее также – податели апелляционных жалоб, апеллянты), в апелляционных жалобах просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы Общество и Администрация ссылаются на необоснованность выводов суда первой инстанции о том, что право управления многоквартирным домом (далее – МКД) принадлежит заявителю, поскольку положения действующего законодательства, в том числе Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Закон № 214-ФЗ), не содержат норм, в силу которых до передачи вновь построенного помещения лицу, за счет которого данное помещение построено, функции правообладателя такого помещения исполняет застройщик; Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», применен судом ошибочно; застройщик право собственности на объект строительства не приобретает. Судом не учтено, что на момент проведения общего собрания собственников по выбору управляющей компании застройщику принадлежало только одно нежилое помещение в МКД, что составляло 2, 49% от общей площади помещений в МКД, ввиду чего у него отсутствовало право инициировать внеочередное общее собрание собственников по выбору управляющей компании, и по той же причине решение общего собрания собственников помещений в МКД, оформленное протоколом № 1/2025 от 10.02.2025, является ничтожным ввиду отсутствия кворума. Судом также не учтено, что договор управления заключен застройщиком на основании части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), а не на основании решения общего собрания. Судом не проверено соответствие площадей помещений, указанных в конкурсной документации, сведениям, указанным в разрешении на ввод МКД в эксплуатацию. Полагает, что заявитель не относится к лицам, уполномоченным на оспаривание результатов конкурса.  

Общество в апелляционной жалобе также ссылается на то, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о нарушении при организации конкурса пункта 40 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (далее – Правила № 75), поскольку факт отсутствия извещения о проведении собрания заявителем не подтвержден, а исполнение Администрацией требований об извещении исключалось по причинам, не зависящим от Администрации ввиду отсутствия досок объявления в МКД. Извещение о проведении конкурса было размещено на публичной площадке https://torgi.gov.ru. В отсутствие у заявителя  

права на иск ненадлежащее извещение Администрацией о проведении конкурса не нарушает прав заявителя, и данное обстоятельство не является безусловным для признания действий по проведению конкурса незаконными.  

Истец в отзыве на апелляционные жалобы просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Как следует из письменных материалов дела, 27.12.2024 застройщиком многоквартирного дома обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Легенда Черной речки» получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома со встроенными помещениями, пристроенным детским образовательным учреждением и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Ланское, Лисичанская улица, дом 22, строение 1, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2024 года № 78-15-35-2024.  

Во исполнение обязанностей, установленных частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ между Застройщиком и ООО «УК «Легенда Комфорт», имеющим лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами № 78-000260, выданную Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга 30.04.2015 года, заключен договор управления от 01.01.2025 № Д02-01/25, согласно которому ООО «УК «Легенда Комфорт» оказывает услуги по управлению МКД в эксплуатацию.  

16.01.2025 Администрацией Приморского района Санкт-Петербурга на ГИС ТОРГИ https://torgi.gov.ru/ опубликовано извещение № 22000188480000000054 о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга, лот № 1 г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Ланское, Лисичанская улица, дом 22, строение 1.  

Конкурсная процедура назначена в 11 часов 10 минут «28» февраля 2025 года.  

В период с 20.01.2025 по 07.02.2025 в МКД проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором выбран способ управлению домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации утверждено ООО «УК «Легенда Комфорт», утверждены форма и условия договора управления многоквартирным домом, подлежащим к заключению с ООО «УК «Легенда Комфорт», что подтверждается протоколом от 10.02.2025 № 1/2025.  

Указанный протокол с приложением реестра заключенных договоров управления и реестра заключенных дополнительных соглашений на обслуживание машино-мест и вспомогательных помещений автостоянки предоставлен в Администрацию Приморского района Санкт-Петербурга письмом. от 10.02.2025 № И79-02/25 в целях подтверждения прав ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» на управление МКД и отмены открытого конкурса.  

14.02.2025 в Администрацию Приморского района направлено Распоряжение ГЖИ от 13.02.2025 года о внесении сведений о многоквартирных домах в реестр лицензий субъекта Российской Федерации - Санкт-Петербург, в отношении данного МКД, в соответствии с которым МКД включен в раздел реестра лицензий, содержащий сведения о многоквартирных домах, управление которыми  

осуществляет ООО «УК «Легенда Комфорт», а также указано на наличие технической ошибки в технической документации в отношении площадей помещений как также самостоятельного основания для отмены конкурса.  

Несмотря на это, Администрацией Приморского района Санкт-Петербурга открытый конкурс в отношении данного МКД не отменен, все процедуры проведены, о чем составлены соответствующие протоколы. 28.02.2025 на сайте https://torgi.gov.ru/new/public/notices/vie\v/2200018848000000005 опубликован протокол № 22000188480000000054-03, в соответствии с которым победителем конкурса признано общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Эксплуатация и сервис объектов недвижимости»  

Ссылаясь на отсутствие оснований для проведения конкурса по отбору управляющей компании, Компания обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.  

Повторно рассмотрев дело по правилам статьи 268 АПК РФ, исследовав письменные доказательства и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.  

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.  

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.  

Основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Данные условия должны быть обеспечены путем проведения конкурса, так как по результатам его проведения может быть определена управляющая компания, предложившая лучшие условия оказания услуг.  

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.  

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не  

позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.  

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.  

Таким образом, положениями статьи 161 ЖК РФ обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ), способ отбора управляющей организации (открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности.  

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).  

В соответствии с пунктом 39 Правил № 75, конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.  

Признавая обоснованными требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из отсутствия у Администрации оснований для объявления конкурса, поскольку в многоквартирном доме определена управляющая организация в соответствии с решением единственного собственника помещений в многоквартирном доме, которым в соответствии со статьей 12 Закона № 214-ФЗ является заявитель. Суд также пришел к выводу о нарушении Администрацией пункта 40 Правил № 75.  

Доводы апелляционных жалоб об отсутствии у заявителя права на иск в силу отсутствия статуса управляющей компанией МКД ввиду нарушения порядка выбора управляющей компании, апелляционным судом отклоняются.  

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (часть 8 статьи 161 ЖК РФ).  

Выбор способа управления многоквартирного дома и заключение договора с управляющей компанией, исходя из взаимосвязанных положений статей 45, 45 ЖК РФ, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.  

Из материалов дела следует, что после ввода МКД в эксплуатацию управление МКД осуществлялось на основании договора управления от 01.01.2025 № Д02-01/25, заключенного между застройщиком и ООО «УК «Легенда Комфорт», что соответствует части 14 статьи 161 ЖК РФ.  

Впоследствии застройщиком применительно к положениям статей 45 и 46 ЖК РФ было принято решение о выборе способа управления МКД и выбран способ управлению домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации утверждено ООО «УК «Легенда Комфорт».  

Решение о выборе управляющей компании оформлено протоколом от 10.02.2025 № 1/2025, из которого следует, что в принятии решения участвовал застройщик как собственник помещения № 12-Н и он же как правообладатель помещений, не переданных участникам долевого строительства.  

В силу пункта 6 и пункта 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ застройщик с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а также лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.  

Из содержания вышеуказанных норм права усматривается, что до передачи помещений в МКД от застройщика к участнику долевого строительства обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг исполняется застройщиком, и реализация такой обязанности невозможна без выбора управляющей компании МКД, поскольку таковая в силу части 1 статьи 161 ЖК РФ призвана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.  

Поскольку принцип единства правового статуса субъекта права предполагает единство обязанностей и прав, обязанностям застройщика по оплате коммунальных услуг корреспондирует право выбора управляющей компании МКД, и в таком случае он реализует полномочия, предусмотренные статьями 44-46 ЖК РФ.  

В силу части 1 и части 2 статьи 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством о государственной регистрации, и основанием для регистрации права является, в том числе, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.  

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ).  

Поскольку материалы дела не содержат сведений о передаче помещений в МКД участникам долевого строительства либо сведений о регистрации права собственности на помещения, следует признать, что застройщик при отсутствии формальной регистрации права фактически осуществляет права собственника помещений, ввиду чего был вправе осуществлять выбор управляющей компании путем проведения в период с 20.01.2025 по 07.02.2025 внеочередного собрания собственников, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у Администрации не было.  

Вопреки мнению апеллянтов, отсутствие в действующем законодательстве норм, признающих застройщика собственником объекта долевого строительства, не исключает возможности реализации им жилищных прав, поскольку в таком случае застройщик действует как законный владелец имущества и такой порядок реализации его прав не противоречит принципу надлежащей эксплуатации общего имущества МКД.  

По изложенным основаниям также отклоняются доводы апелляционных жалоб о ничтожности протокола общего собрания собственников № 1/2025 от 10.02.2025 ввиду отсутствия кворума, поскольку такой кворум был достигнут путем суммирования голосов собственника помещения № 12-Н и голосов застройщика как фактического владельца не переданных участникам долевого строительства помещений.  

Поскольку на момент проведения общего собрания застройщик являлся единственным правообладателем всех помещений в МКД, факт несоответствия площадей помещений, указанных в конкурсной документации, сведениям,  

указанным в разрешении на ввод МКД в эксплуатацию, не имеет правового значения, поскольку не влияет на кворум собрания.  

Доводы апелляционной жалобы Общества о том, что договор управления с ООО «УК «Легенда Комфорт» по результатам проведения общего собрания заключен застройщиком на основании части 14 статьи 161 ЖК РФ, а не на основании решения общего собрания, отклоняются как противоречащие изложенным нормам права.  

С учетом изложенного, вопреки мнению апеллянтов, является лицом, которое вправе оспаривать результаты конкурса по отбору управляющей компании.  

Апеллянтами также не опровергнуты выводы суда первой инстанции о том, что Администрацией не исполнена предусмотренная пунктом 40 Правил № 745 обязанность по извещению о проведении конкурса.  

Ссылки третьего лица в апелляционной жалобе на то, что исполнение Администрацией требований об извещении исключалось по причинам, не зависящим от Администрации ввиду отсутствия досок объявления в МКД, отклоняются как объективно не подтвержденные.  

Представленные Обществом в апелляционный суд фотоматериалы не опровергают изложенного обстоятельства, поскольку фиксируют внешнюю часть МКД; внутренние помещения МКД на фотографиях не отражены, что не позволяет утверждать о том, что места размещения объявлений отсутствовали как на дату фотографирования (27.05.2025), так и на дату объявления о проведении конкурса (февраль 2025 года).  

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе Общества подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.  

Руководствуясь статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2025 по делу № А56-18134/2025 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Г.Н. Богдановская  

Судьи Н.Ф. Орлова  

 Я.Г. Смирнова