АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-12296/2024

г. Краснодар

23 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025 по делу № А32-12296/2024, установил следующее.  

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о расторжении договора аренды от 10.06.2016 № 4900010265 (далее – договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402024:610 площадью 328 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 27а, с видом разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома со встроенными и пристроенными помещениями (далее – земельный участок); указании в решении, что оно является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 03.08.2016 № 23-23/050-23/251/802/2016-5414/2 об обременении в виде договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).  

Решением суда от 28.02.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.06.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.  

В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Администрация указывает, что земельный участок используется не по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования. Допущенные арендатором нарушения условий договора являются существенными для арендодателя. Несоблюдение арендатором законодательства при эксплуатации земельного участка указано в договоре аренды как основание его расторжения по требованию арендодателя.  

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.  

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.  

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) согласно постановлению администрации от 26.05.2016 № 1276 заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок (пункт 1.1 договора аренды).  

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 03.08.2016 (регистрационная запись № 23-23/050-23/251/802/2016-5414/2).  

Срок действия договора аренды в соответствии с пунктом 2.1 определен с момента его государственной регистрации до 26.05.2065.  

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае существенных нарушениях его условий, а также в иных случаях предусмотренных законом или иными правовыми актами (пункт 4.1.1 договора аренды).  

В соответствии с пунктом 5.2.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.  

Пункт 8.2 договора аренды предусматривает, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается в случаях несоблюдения требований,  

определенных пунктами 4 и 5 настоящего договора по соглашению сторон или в судебном порядке.  

В соответствии с письмом управления муниципального земельного контроля администрации от 11.04.2023 № 2847/36.01-20 осуществлен осмотр арендуемого земельного участка, в ходе которого установлено, что арендатором на земельном участке осуществляется коммерческая деятельность по реализации товаров и услуг, в объекте недвижимости располагается «Мини отель Звездный». На основании изложенного администрация полагает, что имеются признаки использования земельного участка не по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования.  

Департамент имущественных отношений администрации направил в адрес предпринимателя претензию от 08.06.2023 № 8610/02.01-45 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.  

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 23.08.2023 № 13085/02.01-45 с предложением расторгнуть договор аренды.  

Соглашения о расторжении договора аренды предпринимателем не подписано что явилось основанием обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.  

Законность судебных актов проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).  

В силу пунктов 1 и 3 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.  

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 450, 619 Гражданского кодекса).  

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.  

Норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускает досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  

в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.  

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.  

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).  

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. В силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов главной вещью выступает здание или иное сооружение, определяющее юридическую судьбу земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2025 № 304-ЭС24-17598).  

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).  

При разрешении спора суды правильно применили приведенные нормативные положения и обоснованно заключили о следующем. Из представленной в материалы дела выписки ЕГРН от 23.10.2024 № КУВИ-001/2024-259116241 (т. 1, л. д. 103 – 119) усматривается, что в границах земельного участка расположены объекты недвижимости  

с кадастровыми номерами 23:49:0402007:1038 и 23:49:0402007:1746. Из представленных выписок следует, что строительство здания с кадастровым номером 23:49:0402007:1746 завершено в 2002 году. Названное здание принадлежит на праве собственности предпринимателю (регистрационная запись от 19.11.2010 № 23-23-22/124/2010-395). С учетом установленных обстоятельств суды пришли к выводу о том, что земельный участок, который является предметом договора аренды, не может быть возвращен администрации либо передан третьим лицам, поскольку на нем находится здание, принадлежащее предпринимателю на праве собственности. В рассматриваемом случае ответчик обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду. Приведенные в исковом заявлении доводы об использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением не являются основанием для расторжения договора аренды. Администрацией ни в исковом заявлении, ни в кассационной жалобе не приведено обоснование того, как заявленный иск о расторжении договора аренды обеспечит устранение выявленного нарушения и восстановление прав публичного собственника. Суды обосновано указали на наличие у администрации в названном случае иных способов защиты, предусмотренных в статье 12 Гражданского кодекса, а также возможность привлечения арендатора к ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению.  

Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Нарушения норм процессуального права, влекущие отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда и апелляционного постановления отсутствуют.  

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025 по делу № А32-12296/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий В.А. Авдякова Судьи В.А. Анциферов  

 И.В. Сидорова