Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-4737/2018

01 октября 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2018 года.Полный текст  постановления изготовлен 01 октября 2018 года.

 

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Волковой М.О.,

судей                                       Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии  в заседании:

от ИП ФИО2: ФИО2 (лично); ФИО3, представитель по доверенности от 02.07.2018;

от Администрации Бурейского района, МКУ КУМИ Бурейского района:  представители не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Администрации Бурейского района Амурской области

на решение от  23.07.2018

по делу № А04-2833/2018

Арбитражного суда Амурской области,

принятое судьей  Анышем Д.С.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к  Администрации Бурейского района Амурской области

о  взыскании 3 475 695,35 руб.

третье лицо: муниципальное казённое учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304281312100026, Амурская область, Бурейский район, пгт. Новобурейский, далее – ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к Администрации Бурейского района Амурской области (ОГРН 

<

***>, Амурская область, Бурейский район, пгт. Новобурейский, далее – Администрация)  о взыскании с казны Бурейского района в лице администрации Бурейского района неосновательного обогащения за проведенный капитальный ремонт муниципального имущества в размере 10 169 979 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района (далее – МКУ КУМИ Бурейского района).

До принятия  судебного акта истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил требования: просил взыскать с казны Бурейского района в лице администрации Бурейского района стоимость улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для имущества, в размере 3 475 695,35 руб.

Уточнения приняты судом к рассмотрению.

Решением от 23.07.2018 уточненные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Администрация считает судебный акт подлежащим отмене, ссылаясь на неверно указанный судом номер разрешения на эксплуатацию объекта (№98, должно быть №63/05 от 28.09.2005); выполнение истцом своих обязательств по договору аренды (пункт 3.3) в виде капительного ремонта; отсутствие согласования сторонами объема, видов и стоимости работ.

По мнению заявителя жалобы, акт приемочной комиссии и выданное разрешение №98 от 28.09.2005 на эксплуатацию спорного объекта не являются согласием с объемами выполненных работ и стоимость использованных материалов.

Кроме того, указано на пропуск истцом срока исковой давности, со ссылкой на производство работ в 2005 году.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО2 выразила несогласие с ее доводами, ссылаясь на наличие в материалах дела согласования спорных работ, неверное толкование заявителем норм права.

В судебном заседании, проводившемся путем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Амурской области,  представитель истца, возражая против доводов жалобы, указал на отсутствие основания для отмены решения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 – 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», своих представителей  не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснения истца, апелляционный суд не усматривает основания для отмены оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела, постановлением Бурейского районного Совета народных депутатов от 24.12.2002 № 28/307 в отношении здания поликлиники № 2 по ул. Горького, 2 п. Новобурейский, принято решение о списании в связи с нахождением в аварийном состоянии.

13.09.2004 между КУМИ Бурейского района (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды имущества № 38 в отношении объекта недвижимого муниципального имущества – здания поликлиники  № 2, расположенного по адресу:  

<

...>.

Согласно пункту 1.4 договора арендатор принимает от КУМИ Бурейского района в арендное пользование муниципальное имущество для его использования под магазин. 

В соответствии с пунктом 1.5 договора общая полезная площадь данного помещения составляет 397,6 кв.м.

Срок  аренды  определен  с  01.09.2004 по 30.08.2024 (пункт 1.6 договора).

Согласно пункту 2.1.1 договора КУМИ Бурейского района обязалось передать истцу указанное имущество в течение десяти дней после подписания настоящего договора по акту приема-передачи. 

Истец обязался использовать имущество исключительно по его прямому назначению и в соответствии с настоящим договором (пункт 2.2.1 договора).

За аренду спорного здания истец обязался уплачивать арендную плату ежемесячно в срок не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным, согласно расчету - в год 71 329,44 руб., без учета НДС; в месяц - 5 944,12 руб., без учета НДС (пункт 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2005).

Пунктом 3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2005) предусмотрено, что капитальный ремонт с зачетом его стоимости в счет арендной платы производится арендатором с письменного согласия арендодателя и собственника имущества в лице Бурейского районного Совета народных депутатов. В случае проведения капитального ремонта без письменного согласия собственника зачет его стоимости в счет арендной платы не производится.

Договор аренды зарегистрирован надлежащим образом в регистрирующем органе 21.10.2005 (номер государственной регистрации 28-28-

03/009/2005-346).

Во исполнение пункта 2.1.1 договора 01.06.2005 КУМИ Бурейского района передало истцу по акту приема-передачи в аренду спорное муниципальное имущество. 

Согласно данному акту помещение передано истцу в состоянии, непригодном для эксплуатации. В акте указано, что в помещении: полностью отсутствуют электрооборудование, сантехническое оборудование и система отопления; металлическая кровля неисправна, стропильная система сгнила на 40%; отсутствуют оконные проемы, двери; полы сгнили; стены разрушены на 20%, перегородки на 80%; деревянные оштукатуренные потолки с балками сгнили на 70%, отмостка и входные крыльца отсутствуют.

Непригодность переданного в аренду помещения также указана в акте технического состояния здания бывшего терапевтического отделения Бурейской ЦРБ.

Для проведения капитального ремонта – реконструкции спорного здания ИП ФИО2 постановлением главы администрации Бурейского  района от 02.09.2005 № 702 выдано разрешение от 01.09.2005 № 53/05 на реконструкцию здания поликлиники под торговый центр в 

<

...>.

Разрешением от 01.09.2005 № 53/05 предусмотрена реконструкция спорного здания поликлиники под торговый центр, с производством работ: перепланировка помещений здания; закладка окон, расширение дверных проемов внутри помещения, разборка перегородок; замена стропильной системы и потолочных балок перекрытия; замена коммуникаций внутри здания. При этом указано на необходимость благоустройства прилегающей территории.

Для производства данных работ 05.05.2005 ИП ФИО2 (заказчик)  заключила договор на выполнение комплекса восстановительных и строительных работ с ИП ФИО4 (подрядчик). 

Стоимость подлежащих выполнению восстановительных работ составила 4 581 718 руб. (пункт 2.1 договора от 05.05.2005, в редакции дополнительного соглашения от 10.05.2005). 

На указанную сумму истцом представлены локальные сметные расчеты.

Согласно приемосдаточному акту выполнения восстановительных работ истец принял от подрядчика предусмотренные договором от 05.05.2005 работы: замена крыши с частью стропильной системы, ремонт потолка площадью 396 кв.м, обустройство внутренних перегородок и стен, укладка керамогранитной, половой плитки, установлено 16 окон и 4 двери, произведен монтаж электроосвещения площадью 396 кв.м, установлены наружная и внутренняя системы отопления.

Спорный объект недвижимости после произведенной истцом реконструкции 20.09.2005 по соответствующему акту  принят приемочной комиссией, назначенной администрацией района. 

На основании данного акта ИП ФИО2 администрацией Бурейского района выдано разрешение от 28.09.2005 за № 98 на эксплуатацию спорного объекта.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности спорный объект – торговый центр, расположенный по адресу: 

<

...> площадью 397,5 кв.м, с кадастровым номером 28:11:010746:0063:10:215:09:006873050, 1949 года постройки, на основании  Постановления от 02.09.2005 № 702 включен в состав муниципальной собственности.

В соответствии со справкой ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 06.08.2010 № 1057 в результате технического обследования установлено, что на основании произведенной реконструкции правильным следует считать общую площадь спорного здания 428,9 кв.м.

Соглашением от 01.10.2017 договор аренды муниципального имущества от 13.09.2004 № 38 расторгнут сторонами с 01.10.2017.

Имущество возвращено КУМИ Бурейского района по акту приема-передачи от 01.10.2017, согласно которому на момент передачи помещение находится в удовлетворительном состоянии и пригодно для использования: стены, полы, окна, двери, крыша находятся в хорошем состоянии, без признаков повреждений; отопительная, водопроводная, канализационная системы находятся в рабочем состоянии; щитовой узел и санузел обустроены и укомплектованы; фасад здания в хорошем состоянии, рольставни исправны, крыльца выложены плиткой; прилегающая территория ухожена.

В подтверждение объема понесенных затрат истцом в материалы дела представлены локальные сметы, акты о приемке выполненных работ, справка о стоимости выполненных работ и затрат, приходные ордеры и накладные.

Претензией от 29.04.2010 ответчику предложено компенсировать затраты, понесенные истцом на ремонтные работы арендуемого имущества до 20.05.2010.

Претензия оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения требований).

Правоотношения сторон подлежат регулированию положения главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

Статьей 616 ГК РФ установлены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, в соответствии с пунктом 1 которой  арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 указанной статьи  в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя,   возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Материалами  дела  установлено, что по договору аренды от 13.09.2004 № 38 ответчиком передано истцу в аренду здание поликлиники, расположенное по адресу: 

<

...>.

Факт передачи арендатору здания в ненадлежащем состоянии, не соответствующем цели аренды (для использования под магазин) и подлежащем сносу, подтвержден числе актом приема-передачи в аренду муниципального имущества от 01.06.2005, актом технического состояния здания бывшего терапевтического отделения Бурейской ЦРБ, постановленим Бурейского районного Совета народных депутатов Амурской области от 24.12.2002 № 28/307, согласно которым в здании полностью отсутствуют электрооборудование, сантехническое оборудование и система отопления; металлическая кровля неисправна, стропильная система сгнила на 40%; отсутствуют оконные проемы, двери; полы сгнили; стены разрушены на 20%, перегородки на 80%; деревянные оштукатуренные потолки с балками сгнили на 70%, отмостка и входные крыльца отсутствуют.

С учетом положений пункта 1 статьи 616 ГК РФ, производство истцом ряда работ по улучшению здания было обусловлено необходимостью устранения недостатков, указанных в передаточном акте от 01.06.2005, не позволяющих эксплуатацию здания, с целью дальнейшего использования здания в соответствии с его назначением.

Реконструкция спорного здания произведена на основании разрешения от 01.09.2005 № 53/05 на реконструкцию здания поликлиники под торговый центр в 

<

...>.

После произведенных по заказу истца работ объект недвижимости 20.09.2005 по соответствующему акту принят приемочной комиссией, назначенной администрацией района, и в дальнейшем включен в реестр муниципальной собственности как здание торгового центра.

Факт производства работ по реконструкции спорного здания подтвержден договором подряда от 05.05.2005, локальными сметами, актами о приемке выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ и затрат, приходными ордерами и накладными.

Учитывая характер и виды произведенных работ,  факт приобретения  объектом недвижимости потребительской ценности, в результате которой арендодатель передал имущество в аренду иным лицам, суд первой инстанции правомерно квалифицировал указанные улучшения арендованного имущества как неотделимые.

При этом, возможность зачета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет арендной платы условиями договора аренды от 13.09.2004 № 38 не предусмотрена, в связи с чем суд отклонил довод ответчика о том, что произведенные арендатором работы должны быть возмещены арендодателем путем уменьшения арендной платы на соответствующую сумму.

По расчету истца стоимость неотделимых улучшений по договору аренды имущества от 13.09.2004 № 38 составила 3 475 695,35 руб.

Расчет стоимости неотделимых улучшений проверен судом и признан арифметически верным.

Принимая во внимание положения пункта 2 статьи 623 ГК РФ, доказанность их производства и стоимость, суд первой инстанции, отклонив довод ответчика о пропуске срока исковой давности, правомерно удовлетворил уточненные исковые требования.

Ссылка в апелляционной жалобе на неверно указанный судом номер разрешения на эксплуатацию объекта (№98, должно быть №63/05 от 28.09.2005) не имеет правового значения, поскольку само разрешение имеет №63/05,   в   то   время   как  угловой штамп организации, выдавшей разрешение (Администрации Бурейского района), имеет №98 и дату – 28.09.2005 (т.1 л.д.35).

Довод жалобы о выполнении истцом своих обязательств по договору аренды (пункт 3.3) в виде капительного ремонта, подлежащего зачету в счет арендной платы, подлежит отклонению, исходя из следующего.

Исходя из пункта 2 статьи 623 ГК РФ, неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества.

Неотделимый характер произведенных истцом улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено, дальнейшая эксплуатация имущества в качестве торгового центра без произведенных улучшений будет невозможна.

Материалами дела установлено, что по заказу истца в отношении объекта

недвижимого имущества выполнены не только работы по капитальному ремонту здания, но и произведены неотделимые улучшения, в результате которых изменено функциональное назначение имущества – здание поликлиники реконструировано в торговый центр.

Так, согласно актам о приемке выполненных работ № 1, № 2, № 3, № 4 истцом произведены следующие работы: планировка вручную дна каналов, грунт под канализационный канал, устройство сборных железобетонных канализационных каналов, монтаж навесных панелей, укладка стальных водопроводных труб, установка унитазов с  бачками присоединенными, установка умывальников с подводкой воды, заделка кирпичем оконных проемов, заделка кирпичем дверных проемов, пробивка проемов в конструкциях из кирпича, разборка покрытий кровель из листовой стали, огнезащита стропильной системы, огнезащита обрешетки под кровлю, устройство подстилающих и выравнивающих слоев основания из щебня, устройство бетонной отмостки, устройство бетонных крылец, устройство подстилающих и выравнивающих слоев и основания, устройство подстилающих слоев бетонных толщиной 100 мм, облицовка стен плитками, глазурованными по кирпичу, устройство кровли из металлочерепицы (ондулин) по готовым прогонам, монтаж связей и распорок из одиночных и парных уголков, гнутосварных профилей для пролетов, монтаж кабелей с установкой ответвительных коробок, выключателей, розеток, устройство подвесных потолков по каркасу из оцинкованного профиля, установка противопожарных (входных дверей), металлических дверей, межкомнатных дверей, установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах, облицовка стен, обрешетка, устройство бетонных стяжек, устройство покрытий на растворе из сухой смеси, устройство покрытий из керамогранитных плит, установка оконных блоков из ПВХ профилей, устройство желобов подвесных, установка грязевиков и гребенок, прокладка трубопроводов отопления и водоснабжения, установка кранов, вентелей, задвижек на трубопроводах, установка водомерных и тепловых узлов, врезка трубопроводов отопления и водоснабжения в действующие внутренние сети, установка регистров из стальных сварных труб, установка чугунных радиаторов, установка моек, прокладка канализационных труб по стенам здания и в каналах трубопроводов, изоляция трубопроводов минераловатными матами.

При этом, в результате производства указанных улучшений изменены свойства, характеристики имущества, которые повысили эффективность и удобство его использования. Изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, изменилось функциональное назначение здания (торговый центр).

06.07.2012 на бывшее здание поликлиники, ранее подлежащее списанию, зарегистрировано право собственности муниципального образования Бурейский район как на торговый центр, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана  соответствующая запись № 28-28-03/009/2005-345.

Таким образом, характер  и виды произведенных работ, факт приобретения спорным объектом потребительской ценности с изменением его функционального назначения, в  результате которого ответчик передал имущество в аренду иным лицам, свидетельствуют о неотделимом характере улучшений, а не капитальном ремонте здания.

Довод жалобы об отсутствии согласования сторонами объема, видов и стоимости работ и использованных материалов подлежит отклонения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, для проведения капитального ремонта – реконструкции спорного здания предпринимателю ФИО2 постановлением Главы администрации Бурейского района от 02.09.2005 № 702 выдано разрешение от 01.09.2005 № 53/05 на реконструкцию здания поликлиники под торговый центр в 

<

...>.

Указанным разрешением предусмотрена реконструкция спорного здания поликлиники под торговый центр, с производством работ: перепланировка помещений здания; закладка окон, расширение дверных проемов внутри помещения, разборка перегородок; замена стропильной системы и потолочных балок перекрытия; замена  коммуникаций внутри здания, благоустройство прилегающей территории.

Производство ремонтных работ осуществлялось на основании смет, выполненных, в том числе, начальником отдела строительства, экологии и ЖКХ Администрации Бурейского района ФИО5, а также специалистом отдела строительства, экологии и  ЖКХ Администрации Бурейского района ФИО6, после чего ответчиком сметы были переданы истцу по акту приема-передачи в апреле 2005 года. 

После произведенных по заказу истца работ объект недвижимости 20.09.2005 по соответствующему акту принят приемочной комиссией, назначенной администрацией района. 

Приемочной комиссией принято следующее решение: реконструкция здания поликлиники под торговый центр выполнена в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам и государственным стандартам и принимается в эксплуатацию. 

На основании данного акта ИП ФИО2 администрацией Бурейского района выдано разрешение от 28.09.2005 № 98 (№63/05) на эксплуатацию спорного объекта.     Таким образом, ремонтные и восстановительные работы в отношении арендуемого имущества произведены истцом с согласия собственника муниципального имущества, в объемах, соответствующих сметам, разработанным самим ответчиком.

Акт осмотра недвижимого имущества от 20.09.2005 подписан приемочной комиссией, назначенной администрацией района, без замечаний и возражений по объемам произведенных работ, их стоимости, виду материалов, что свидетельствует о согласовании ответчиком объема и стоимости произведенных по заказу истца работ.

При этом, в заявленную к взысканию сумму неотделимых улучшений истцом не включена стоимость выполненного благоустройства территории в виде покрытий из тротуарной плитки и устройства бортовых камней.

Довод жалобы о пропуске истцом срока исковой давности, со ссылкой на производство работ в 2005 году, не может быть принят во внимание, как основанный на неверном толковании норм права.

В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Учитывая, что договор аренды муниципального имущества от 13.09.2004 № 38 расторгнут сторонами с 01.10.2017 соглашением о расторжении от 01.10.2017, имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 01.10.2017, исходя из пункта 2 статьи 623 ГК РФ, право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества возникло у арендатора с 02.10.2017.

Поскольку с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений истец обратился в Арбитражный суд Амурской области 09.04.2018, срок исковой давности по заявленному требованию не пропущен.

Изложенное в совокупности свидетельствует о несостоятельности доводов апелляционной жалобы.

В этой связи решение суда, принятое при правильном применении норм права и надлежащей оценке доводов и возражений сторон, отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

 

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от  23.07.2018 по делу №А04-2833/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

       М.О. Волкова

 

Судьи

И.В. Иноземцев

 

А.А. Тихоненко