Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-64403/2019

12 октября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  12 октября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век» (адрес: Россия 197371, Санкт-Петербург, пр. Королёва, д. 53, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации 24.11.2000); 

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации 23.12.2004); 

третье лицо: 1. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит А, пом. 2Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации 28.06.1991);

2. ГБОУ школа-интернат № 357 с углубленным изучением физической культуры Приморского района Санкт-Петербурга «Олимпийские надежды» (адрес: Россия 197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 134, корп. 3, лит. А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации 23.12.2004);

3. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1/3, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации 13.06.2000),

о признании незаконным бездействия

при участии:

- от заявителя: ФИО2 (по доверенности от 11.01.2022);

- от заинтересованного лица: ФИО3 (по доверенности от 10.01.2022);

- от третьего лица: 1. не явился, извещен

2. ФИО4 (по доверенности от 04.05.2022);

          3 не явился, извещен,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век» (далее – Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра, Заинтересованное лицо) в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова, содержащимся в уведомлении об отказе в государственной регистрации права от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228 (далее – Уведомление об отказе); об обязании Управления Росреестра осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 по делу № А56-64403/2019 признан незаконным отказ Управления Росреестра в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова, содержащийся в Уведомлении об отказе; суд обязал Управление Росреестра осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова; с Управления Росреестра в пользу Общества взысканы 3000 руб. расходов по оплате государственной пошлины и Обществу из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 3000 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 по делу № А56-64403/2019 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 по делу № А56-64403/2019 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2020 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 по делу № А56-64403/2019 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При новом рассмотрении дела суду надлежало привлечь к участию в деле Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), исследовать приведенные Управлением Росреестра и Комитетом доводы о закреплении земельного участка площадью 43 821 кв. м с кадастровым номером 78:34:4123В:33 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шаврова, уч. 2 (северо-восточнее пересечения с проспектом Королева) (далее - Участок) на праве постоянного (бессрочного) пользования за государственным бюджетным учреждением «Школа-интернат № 357, среднего (полного) общего образования с углубленным изучением физической культуры Приморского района Санкт-Петербурга «Олимпийские надежды» (далее – Учреждение) и рассмотреть вопрос о привлечении его к участию в деле, исследовать вопрос о наличии или отсутствии у спорного объекта признаков недвижимого имущества применительно к его характеристикам, свойствам, и наличии правовых оснований для государственной регистрации прав на него, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, и в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права принять законное и обоснованное решение.

В рамках судебного разбирательства после отмены судебного акта судом вышестоящей инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечены Комитет, Учреждение и Служба государственного строительного надзора и экспертизы (далее – Служба).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2022 по делу № А56-64403/2019 по ходатайству Заявителя назначена судебная экспертиза, которая поручена эксперту ФИО5 и ФИО6 ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ», производство по делу приостановлено. 

По результатам проведенной экспертизы в суд поступило заключение эксперта ФИО5 от 25.04.2022, протокольным определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2022 по делу № А56-64403/2019 производство по делу возобновлено.

В судебное заседание явились представители Заявителя, Комитета и Учреждения. Представители Заинтересованного лица и Службы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель Заявителя поддержал требования, представитель Комитета возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в представленном в материалы дела отзыве, представитель Учреждения поддержал правовую позицию Комитета. 

Комитет не согласился с выводами эксперта, представил возражения на заключение экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. 

Эксперт ФИО5 в судебном заседании поддержал выводы судебной экспертизы, рассмотрев возражения Комитета на экспертное заключение, полагал их необоснованными, дал пояснения к заключению. 

Согласно положениям части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение 04.07.2022 № 323 соответствует требованиям АПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». При подготовке экспертного заключения экспертом проанализированы представленные судом материалы дела, произведен осмотр объекта исследования, проведена обработка и анализ результатов исследования. Оснований, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, не установлено. Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела. 

Несогласие Комитета с выводами, изложенными экспертом в своем заключении по доводам, изложенным в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, суд находит несостоятельным. Оснований не доверять выводам эксперта, у суда не имеется. Возражения Комитета, по сути, являются его выражением несогласия с выводами эксперта без предоставления достаточных доказательств того, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства.

Поскольку предусмотренные статьей 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы у суда отсутствуют, в удовлетворении заявленного Комитетом ходатайства следует отказать.

Комитетом также заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.

Согласно частям 1 и 5 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, по всем вопросам, связанным с разбирательством дела, обосновываются лицами, участвующими в деле. Арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам. 

В данном случае в материалы дела Комитетом представлены пояснения по заключению эксперта, дело рассматривается с 2019 года.

Комитет имел возможность подготовиться к судебному заседанию, ознакомиться с документами, имеющимися в материалах дела.

Более того, представитель Комитета в судебном заседании поддержал доводы правовой позиции, каких-либо новых доводов не привел.  

С учетом изложенного суд отклонил ходатайство Комитета как необоснованное и направленное на затягивание процесса.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

11.10.2011 между Обществом и Комитетом во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 № 1235 «О предоставлении земельного участка для строительства крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков, (спортивно-развлекательный гостиничный комплекс) по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, ул. Шаврова, участок 2 (северо-восточнее пересечения с пр. Королева), был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-06361(17) (далее – Договор аренды) на срок до 27.08.2014.

В соответствии с пунктами 1.1 – 1.2 Договора аренды Обществу предоставлен Участок (актуальный кадастровый номер: 78:34:0412303:33) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков, (спортивно-развлекательный гостиничный комплекс).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2014 № 1118 «О внесении изменений в постановление Правительства от 17.08.2011 № 1235» были изменены (продлены) сроки строительства по Договору аренды до 27.08.2016, о чем сторонами заключено дополнительное соглашение от 16.01.2015 № 1 к Договору аренды.

По истечении указанного выше срока (27.08.2016) Договор аренды возобновлен на неопределенный срок в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Уведомлением от 26.03.2018 № 19200-32 Комитет (арендодатель) сообщил Обществу о своем одностороннем отказе от исполнения Договора аренды на основании статьи 610 ГК РФ, погашение записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) произведено 13.09.2018.

При этом в период действия Договора аренды Обществом подготовлена проектная документация и 16.07.2014 получено разрешение № 78-15038820-2014 на строительство крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, лунапарков, аквапарков, (спортивно-развлекательный гостиничный комплекс) со следующими технико-экономическими показателями: площадь застройки здания – 24 136,3 кв. м, общая площадь здания – 29 324,8 кв. м, строительный объем – 472 791,1 куб. м, этажность – 2,4 этажа, действие которого неоднократно продлевалось (последний раз до 26.06.2018).

В результате выполненных строительных работ в период действия Договора аренды Обществом на Участке на законных основаниях был возведен объект незавершенного строительства, что в том числе подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства, подготовленным кадастровым инженером ФИО7 20.07.2018 в целях государственной регистрации прав Общества на указанный объект в ЕГРН, и представленным Обществом в материалы дела.

Как следует из технического плана (раздел – заключение кадастрового инженера), степень готовности объекта незавершенного строительства равна 20% и рассчитана в соответствии с правилом, отраженным в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» на основе сводной сметы стоимости строительства.

При этом, как следует из технического плана, в связи с отсутствием присвоенного в установленном порядке адреса объекту незавершенного строительства, в техническом плане указан адрес в структурированном виде в соответствии с федеральной информационной адресной системой, на основе административно-территориального деления Российской Федерации, а именно – Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова.

В последующем по заказу Общества также подготовлен технический план объекта незавершенного строительства от 15.11.2018, который представлен Обществом в материалы дела.

Общество, ссылаясь на возведение на предоставленном ранее в аренду Участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 20% в период действия Договора аренды, 27.12.2018 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект.

Поскольку Управление Росреестра в установленный законом срок кадастровый учет не осуществило, право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировало, рассмотрение заявления Общества не приостановило, в государственной регистрации прав не отказало, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

При этом в материалы дела представлено уведомление от 21.01.2019 № 78/051/701/2018-228, согласно которому Управление Росреестра приостановило осуществление действий по государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства до 30.04.2019 на основании пунктов 5 и 9 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218) ввиду непредставления документов, необходимых для государственной регистрации, и непоступления документов, запрошенных органом регистрации по межведомственным запросам, со ссылкой на непредставление документов о правах Общества на Участок (на момент обращения Общества в Управление Росреестра Договор аренды был прекращен) и согласия Комитета на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, предусмотренного пунктом 6.4 Договора аренды.

В последующем Управление Росреестра в материалы дела также представило Уведомление об отказе, что послужило основанием для уточнения заявленных требований со стороны Общества. В государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства было отказано в соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в связи с истечением срока приостановления регистрационных действий и неустранением причин их приостановления.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 1 части 1 статьи 15 Закона № 218 государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Закона № 218 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 указанной статьи.

Согласно части 10 статьи 40 Закона № 218 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Из материалов дела следует, что в качестве документов - оснований для осуществления государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства им были представлены: Договор аренды, разрешение на строительство от 16.07.2014 № 78-15038820-2014, а также технический план объекта незавершенного строительства

Указывая в качестве основания для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права на прекращение Договора аренды, Управление Росреестра не учитывало положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73).

В пункте 24 постановления Пленума № 73 установлено, что согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

По смыслу приведенной нормы и разъяснений, содержащихся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Поскольку в соответствии со статьей 1 Закона № 218 государственной регистрации подлежат права на объекты недвижимости, обстоятельства наличия или отсутствия у спорного объекта необходимых признаков, позволяющих отнести его к недвижимому имуществу, имеют значение для разрешения настоящего спора.

Для проверки наличия у объекта, возведенного Обществом на Участке, указанных признаков, судом назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы. В рамках указанной экспертизы экспертом ФИО5 в соответствии с действующими техническими нормами в том числе произведены:

- предварительное (визуальное) и детальное (инструментальное) обследование объекта исследования;

- замеры геометрических характеристик объекта исследования;

- определение степени готовности объекта исследования путем сравнения стоимостных показателей возведенной части со стоимостными показателями завершенной конструкции;

- определение возможности завершения строительства объекта на имеющимся фундаменте путем сравнения геометрических и прочностных характеристик с нормативными требованиями и требованиями проектной документации.

Экспертом установлено, что в зоне проектного расположения объекта исследования расположены следующие конструкции фундамента:

- конструкции монолитного ростверка, факт устройство которого также подтверждается заключением СПб ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» от 08.12.2021, актами о приемке выполненных работ по форме № КС-2 (том 2 л.д. 138);

- железобетонных свай сечением 35*35 см, погруженных в основание;

- основание фундамента, факт устройство которого также подтверждается актами скрытых работ (том 5 л.д. 145-148, 151) и актами о приемке выполненных работ по форме № КС-2 (том 2 л.д. 128, 131, 137).

По результатам проведенной судебной строительно-технической экспертизы (заключение эксперта ФИО5 от 04.07.2022) установлено, что у объекта исследования, возведенного Обществом на Участке в период действия Договора аренды, присутствуют такие свойства недвижимого имущества как прочная связь с землей и невозможность перемещения без разрушения, а также подтверждены готовность фундамента, бетонирование силовых плит на нулевой отметке, наличие свайного поля, боковой гидроизоляции, частичного железобетонного перекрытия первого этажа. При этом степень готовности объекта недвижимости определена экспертом в 18%, работ по сооружению фундамента – 100%, на котором возможно завершение строительства объекта, создание нового (иного) фундамента (равно как реконструкции или переустройства имеющегося), по мнению эксперта, не требуется.

Выводы эксперта подтверждают данные технических планов объекта незавершенного строительства от 20.07.2018 и 15.11.2018, а также представленных в материалы дела пояснений кадастрового инженера ФИО7 от 13.04.2021, согласно которым объект, расположенный на Участке, на момент обследования 11-13 июля 2018 г. «создан до степени готового фундамента и частично – перекрытий первого этажа и подвала, о технических характеристиках готовности объекта говорят такие его элементы как: бетонирование силовых плит на нулевой отметке, свайное поле, ростверки, боковая гидроизоляция, ж/б перекрытия первого этажа (частично)».

В соответствии с пунктом 7.3 части 2 статьи 14 Закона № 218 основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в том числе является технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении).

Законодательством Российской Федерации не установлены иные допустимые доказательства, описывающие технические характеристики объекта незавершенного строительства чем технический план.

Представленные доказательства – технические планы объекта незавершенного строительства от 20.07.2018 и 15.11.2018 являются предусмотренными пунктом 7.3 части 2 статьи 14, статьи 24 Закона № 218 основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права и подтверждают факт наличия у спорного объекта признаком недвижимого имущества применительно к его характеристикам и свойствам.

Таким образом, всесторонне оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о наличия у объекта, возведенного Обществом на Участке в период действия Договора аренды, признаков недвижимой вещи, и о завершении работ по сооружению фундамента указанного объекта строительства, что свидетельствует о его принадлежности к объектам незавершенного строительства.

Принимая во внимание, что на Участке в силу положений пункта 1 статьи 218 ГК РФ расположен принадлежащий Обществу объект незавершенного строительства, возведенный Обществом на законных основаниях в период действия Договора аренды и в соответствии с полученным разрешением на строительство от 16.07.2014 № 78-15038820-2014, а также то, что Управлением Росреестра, иными лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств того, что указанный объект незавершенного строительства строился за пределами срока действия Договора аренды, ссылка Управления Росреестра на прекращение Договора аренды на дату обращения Общества как на основание невозможности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права Общества на объект незавершенного строительства является незаконной.

Также материалами дела подтверждается, что предоставление Участка Учреждению осуществлено уже после возведения на нем Обществом объекта незавершенного строительства в период действия Договора аренды. 04.09.2019 в отношении Участка, правомерно занятым объектом незавершенного строительства, на основании распоряжения Комитета от 08.08.2019 № 208-рзу в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования Учреждения. Доказательства наличия у Учреждения предусмотренного законом преимущественного права получения Участка перед Обществом в материалы дела не представлены.

Учитывая данное обстоятельство, суд полагает, что факт предоставления Учреждению Участка не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, а само такое предоставление осуществлено Комитетом без учета прав и законных интересов Общества как собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на Участке. Кроме того, вопрос возникновения юридических последствий в результате предоставления Участка Учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования является предметом рассмотрения отдельного судебного спора по делу № А56-107032/2020.

Суд также полагает, что отсутствие согласия Комитета (арендодателя по Договору аренды) на регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства тоже не может служить основанием для отказа в такой регистрации.

Перечень документов, являющихся основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также требования к ним, установлены статьями 14, 21 Закона № 218. Судом не усматривается, что истребуемое Управлением Росреестра согласие Комитета включен действующим законодательством в названный перечень документов. Условие  о получении такого согласия вытекает не из административно, а из гражданско-правовых оснований, предусмотренных не законом, а Договором аренды.

Согласно части 5 статьи 18 Закона № 218 не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 этого Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с этим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Федеральным законом или иными федеральными законами.

Кроме того требование о необходимости предоставления согласия Комитета на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства противоречит правовой позиции, содержащейся в определении ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016.

Так, Верховный Суд Российской Федерации в названном Определении указал, что, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В дальнейшем указанная правовая позиция ВС РФ отражена в пункте 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (утв. Президиумом ВС РФ 15.11.2017).

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В связи с изложенным, требование Общества о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Суд полагает, что нарушенное право Общества может быть восстановлено посредством обязания Управления Росреестра совершить действия, направленные на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный на Участке.

Учитывая изложенное, требования Общества о восстановлении его нарушенного права посредством обязания Управления Росреестра осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова, соответствуют нормам действующего законодательства и также подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. подлежат возмещению с Управления Росреестра в пользу Общества.

Также суд отмечает, что в соответствии с положением абзаца третьего подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными размер государственной пошлины для юридических лиц составляет 3 000 руб.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная госпошлина в большем размере, чем это предусмотрено законом, подлежит возврату.

В связи с тем, что при подаче заявления Обществом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., возврату из федерального бюджета подлежит излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ш и л :

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова, содержащийся в уведомлении об отказе в государственной регистрации права от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу общества с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век» 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век» государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.