Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-56102/2019

г. Краснодар

20 июля 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2020 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 20 июля 2020 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев  в судебном заседании дело по исковому заявлению  

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314230907900022) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Дирекция СОТ», г. Краснодар, пос. Пригородный (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: 

Управление Росреестра по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ООО «ТрансСтройСервис», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ФИО2, г. Краснодар,

ФИО3, г. Краснодар,

судебный пристав-исполнитель Отдела судебных приставов по Карасунскому округу ФИО4, г. Краснодар,

о признании права собственности на земельный участок, 

при участии:

до перерыва:

от истца: ФИО5 – доверенность № 23АА8146556 от 20.04.2018 г.;

от ответчика: ФИО6 – доверенность № 2 от 15.03.2019 г.;

от ООО «ТрансСтройСервис»: ФИО7 – директор;

остальные участники процесса не явились, уведомлены;

после перерыва:

от истца: ФИО8 – доверенность № 23АА9467307 от 04.09.2019 г.;

от ответчика: ФИО6 – доверенность № 2 от 15.03.2019 г.;

от ООО «ТрансСтройСервис»: ФИО7 – директор;

ФИО2 – паспорт;

ФИО3 – паспорт;

ФИО9 – судебный пристав-исполнитель;

от третьего лица (управление): не явился, уведомлен, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Краснодар (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дирекция СОТ», г. Краснодар, пос. Пригородный в котором просит: 

1. Признать право собственности за истцом на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для сельскохозяйственного использования, общей площадью 649 931 кв.м., кадастровый номер: 23:43:042100:385, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, пос. Пригородный. 

2. Указать в резолютивной части принятого по делу судебного акта, что данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности истца ФИО1 на земельный участок земли населенных пунктов – для сельскохозяйственного использования, общей площадью 649 931 кв.м., с кадастровым номером 23:43:042100:385, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, пос. Пригородный. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2020г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «ТрансСтройСервис», ФИО2, ФИО3, судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по Карасунскому округу ФИО4 

Представитель истца в судебном заседании представил дополнительные документы, а также заявил ходатайство об уточнении исковых требований.

Представители ответчика и третьего лица в судебном заседании возражали против иска.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явились.

Суд, рассматривая ходатайство истца об уточнении исковых требований, исходил из следующего.

Согласно ходатайству истец просит суд:

1. признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, кадастровый номер: 23:43:0421003:385, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 649 931 кв.м., расположенный по адресу: Россия. Краснодарский край, г.  Краснодар, п. Пригородный.

2. зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, кадастровый номер: 23:43:0421003:385, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 649 931 кв.м., расположенный по адресу: Россия. Краснодарский край, г. Краснодар, п. Пригородный, к ФИО1.

3. указать в резолютивной части принятого по настоящему делу судебного акта, что данное решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, кадастровый номер: 23:43:0421003:385, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 649 931 кв.м., расположенный по адресу: Россия. Краснодарский край, г. Краснодар, п. Пригородный, к ФИО1.

Суд, считает, что уточненные исковые требования не противоречат положениям ст.  49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в связи с чем, подлежат удовлетворению.

В судебном заседании 16.06.2020 г. судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до  23.06.2020 г. до 17-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителей участников процесса за исключением управления Росреестра.

Представители участников процесса представили дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Дирекция СОТ» (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка № 04.09/2017-КПЗ385 от  09.09.2017  г., по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для сельскохозяйственного использования, общей площадью 649931 кв.м., кадастровый номер 23:43:0421003:385, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, п. Пригородный.

Указанный земельный участок оценен сторонами в договоре в 175 676 руб. 96 коп., оплаченных истцом согласно приходному кассовому ордеру.

После подписания договора истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности.

Однако, регистрация спорного земельного участка регистрирующим органом приостановлена на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, то есть до 14.12.2017 г., начиная с 14.09.2017 г.

Заявителю указано на то, что представленные экземпляры договора купли-продажи земельного участка от 09.09.2017 г. не подписаны покупателем, а также указанный в преамбуле договора регистрационный номер доверенности не соответствует доверенности, представленной представителем продавца.

15.12.2017 г. истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении государственной регистрации до 15.04.2018 г.

В дальнейшем в отношении земельного участка с кадастровым номером  23:43:0421003:385 зарегистрированы запреты на совершение регистрационных действий:

-15.01.2018 г. на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Карасунскому округу №81632/17/23040-ИП:

-19.04.2018 г. на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Западному округу № 1713/18/23 039-ИП;

-07.06.2018 г. на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному округу №101981/15/23042-ИП;

 -13.06.2018  г. на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Карасунскому округу №50684/18/23040;

-04.09.2018 г. на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному округу №54379/18/23042-ИП;

-21.09.2018 г. на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному округу № 10449/18/23042-ИП;

-24.10.2018 г. на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Западному округу №1713/1823039-ИП;

-16.08.2019 г. на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному округу №8749/18/23042-ИП

-14.12.2019 г. на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному округу 74048/18/23042.

На основании выше указанного истец, со ссылками на то, что он лишен возможности зарегистрировать за собой право собственности, обратился в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0421003:385.

В ходе рассмотрения спора судом установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2020 г., оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 г. по исковому заявлению судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Карасунскому округу г.  Краснодара Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю ФИО4 обращено взыскание на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0421003:385, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, пос. Пригородный.

Принимая решение по настоящему делу, суд исходил из следующего.

В силу статей 11, 12 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке, в частности, путем признания права.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из искового заявления видно, что истцом заявлено требование о признании права. 

В предмет доказывания по настоящему спору входит установление оснований возникновения права собственности истца, предусмотренных главой 14 ГК РФ.

Основания приобретения права собственности перечислены в статье 218 ГК РФ. 

В частности, право собственности приобретается лицом на новую вещь, изготовленную или созданную им для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (ч. 1 ст. 218 ГК РФ) или на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества, принадлежащего иному собственнику. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица (ч. 2 ст. 218 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

С учетом изложенного, при предъявлении исковых требований, заключающихся в признании права, истец обязан доказать наличие одного из вышеуказанных оснований возникновения права.

Заявленные требования обоснованы истцом приобретением спорного недвижимого имущества по договору купли-продажи не прошедшим государственную регистрацию, что не соответствует вышеназванным нормам закона, позволяющим применить такой способ защиты как признание права.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ: 

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» дано следующее толкование данного положения:

«Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом». 

Аналогичные разъяснения ранее были приведены в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

«После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи  305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом».

В отличие от стран общего права, в которых договор продажи недвижимости ещё до регистрации права собственности за покупателем создаёт в его лице бенефициарного собственника, а продавца делает доверительным собственником в интересах покупателя, то есть формальным носителем юридического титула в интересах покупателя как бенефициарного собственника, что существенно влияет на возможность обращения взыскания по долгам продавца его судебными кредиторами на проданное им имущество, формально принадлежащее продавцу, но имеющее своего бенефициарного собственника в лице покупателя, - российской гражданское право как часть континентальной правовой семьи не признает бенефициарную собственность и не допускает наличие у вещи какого-либо иного собственника помимо указанного в реестре прав на недвижимое имущество.  

Таким образом, заключение в 2017 году ответчиком договора купли-продажи земельного участка и получение оплаты за этот земельный участок от покупателя не делают последнего собственником земельного участка в отсутствие государственной регистрации, по каким бы причинам она ни состоялась.

Суд также учитывает родственные отношения участника общества с ограниченной ответственностью «Дирекция СОТ» ФИО1 с долей 43,5% уставного капитала и покупателя земельного участка по договору от 09.09.2017 г. ФИО1, а также существенно заниженную цену земельного участка с кадастровым номером 23:43:0421003:385, указанную в договоре в размере 175 676 руб. 96 коп., тогда как в договоре ипотеки № 07059/ДИ от 04.09.2009 г. земельный участок с кадастровым номером 23:43:0421003:385 был оценен в 20 983 500 руб., а в договоре ипотеки от  26.02.2013 г. № 8620/452/70039/и-1 между ООО «Дирекция СОТ» и ОАО «Сбербанк России» оценочная стоимость земельного участка с кадастровым номером  23:43:0421003:385 составила 118 409 000 руб., а залоговая стоимость – 71  045  400  руб.

Указание в договоре продажи земельного участка в 2017 году чисто символической цены земельного участка, не имеющей никакого отношения к той многомиллионной стоимости, по которой участок оценивался в договорах ипотеки, и заключение договора продажи земельного участка родственниками, приводит суд к выводу о том, что договор продажи земельного участка от 09.09.2017 г. №04.09/2017-КП385 использовался как способ сокрытия земельного участка из-под возможного взыскания по требованиям кредиторов его собственника. 

На основании выше указанного, реестровым собственником земельного участка остается общества с ограниченной ответственностью «Дирекция СОТ».

Данные выводы также содержатся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 г. по делу № А32-29349/2019.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О  некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Следовательно, такой иск имеет вещно-правовую природу.

Если право собственности не возникло, то приобретатель не может использовать вещно-правовой способ защиты. В этом случае подлежит применению установленный конкретной нормой закона обязательственный иск. 

Избрание неправильного способа защиты права влияет как на предмет доказывания по делу, так и на круг лиц, которые должны быть привлечены к участию в деле, следовательно, и на возможность удовлетворения соответствующего притязания.

На основании выше установленного судом считает, что обращаясь с настоящим  требованием о признании права собственности на спорный земельный участок, истец выбрал ненадлежащий способ защиты, направленный на обход государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины подлежат возложению на истца как на проигравшую сторону с учетом недоплаченной суммы госпошлины при подаче иска.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с ФИО1, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314230907900022) в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 5 700 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий