Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-59907/2017

03 апреля 2018 года

г.Санкт-Петербург

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Суркова А. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Олефиром В.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: :ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ" (адрес:  Россия 197341, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт КОЛОМЯЖСКИЙ 36/2,пом.6-Н, ОГРН:  1089848006709);

ответчик: :АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ЖЕЛДОРИПОТЕКА", АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ЖЕЛДОРИПОТЕКА" (адрес:  Россия 107078, г МОСКВА, г МОСКВА, ул БАСМАННАЯ НОВ. 2; Россия 196105, Санкт-Петербург, Решетникова 15А, ОГРН:  1027739623988; 1027739623988);

об обязании,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 24.10.217), ФИО3 (доверенность от 11.11.2017),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 07.07.2017),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр управления эксплуатации» (далее – Центр) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу (ранее – закрытому акционерному обществу) «Желдорипотека» (далее – Общество) об обязании устранить следующие строительные дефекты многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>:

1.Кровля – нарушен гидроизоляционный слой ковра, не выполнена кровля над балконами 9-го этажа, нарушено покрытие парапетов кровли, не установлены колпаки на выходах фановых трубах на крыше, на испарителях, установленных на технических этажах, не герметично выполнены стыки элементов.

2.ИТП -  не проведены работы по настройке системы автоматики, отсутствует интерактивная панель на блоке управления насосами, не установлены защитные кожухи теплообменников, не установлены вентиляционные решетки в индивидуальном тепловом пункте и водомерном узле, запорно – регулирующая арматура не функционирует в полном объеме.

3.Цоколь – нарушены штукатурка и окраска цоколя, не установлены отливы из оцинкованной стали на приямки и спуски в подвал.

4.Электрооборудование – не всегда срабатывают датчики движения в светильниках помещений мест общего пользования, нет выключателей освещения на входных тамбурах, не работают осветительные приборы над входными дверями подъездов, вышли из строя три светильника в подъезде, не установлены автоматы дифференциального тока на АВДТ-34, требуется замена телевизионных делителей во втором подъезде дома,  маркировка (нумерация) АВ в ГРЩ-1 не соответствует однолинейной схеме, отсутствуют испытательные блоки на цепи учета счетчиков 3, 4.

5.Металлические двери – дефект входной двери в колясочную третьей секции, сломан доводчик входной двери второго подъезда. Сломана входная дверь во второй подъезд. Сломан замок входной на уличной двери.

6.Ремонт стен на лестницах помещений мест общественного пользования – трещины и отслоение штукатурки, требуется ремонт пола из кафельной плитки.

7.Не смонтирован подъемник для инвалидов.

8.Помещение ТСЖ – нет наличников на дверях в помещении ТСЖ, на одной из дверей отсутствует остекление, не заделан дверной проем рядом с кв. 109, стены помещения покрыты плесенью. Не установлено ограждение крыльца и козырек над уличной входной дверью в помещении ТСЖ, отсутствует ключ от замка двери.

9.Фасад – требуется окраска фасада. Запененные швы в оконных проемах не защищены штукатуркой, места примыкания подъездных козырьков со стеной фасада не гидроизолированы. Температурный шов в месте стыка третьей и четвертой секции не уплотнен и не заделан.

10.ГО и ЧС – не установлена автоматика и не выполнены ПНР оборудования ГО и ЧС в помещении ТСЖ.

11.Технический этаж (подвал) периодически подтапливается грунтовыми водами, т.к. дренаж не подключен к системе дождевой канализации. На настоящий момент технические условия не позволяют произвести подключение. Отсутствуют приямки и насосы для откачки грунтовых вод.

12.Узлы учета тепла – не установлены регуляторы давления, не установлены индивидуальные теплосчетчики с вычислителем.                                                    

Впоследствии истец уточнил заявленные требования, просил суд обязать ответчика устранить следующие строительные дефекты многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>:

1. по ИТП: установить интерактивную панель на блоке управления насосами, установить защитные кожухи на 4 (четыре) теплообменника;

2. установить отливы из оцинкованной стали на приямки и спуски в подвал;

3. произвести замену 23 не работающих светильников в местах общего пользования; заменить лампы накаливания;

4. произвести на отдельных участках ремонт кафельной плитки в местах общего пользования (примыкания к лифтовым кабинам на этажах в секции Т-3); 

5. установить остекление на дверь в помещении ТСЖ; 

6. произвести заделку температурного шва между первой и второй секциями;

7. выполнить работы по пуско-наладке оборудования ГО и ЧС; 

8. привести подвал в эксплуатационное состояние (откачать воду, установить и подключить насосы), провести комплекс мероприятий, позволяющих в дальнейшем избежать попадания грунтовых вод в подвал;

9. устранить дефект двери в колясочную 3- й секции; 

10. выполнить перемонтаж фильтра-грязевика на вводе ХВС в водомерном узле согласно проекта, согласовать с ГУП «Водоканал Ленинградской̆ области» подключение водопотребления с противопожарной̆ системы на хозяйственно-питьевую, установить вентрешетку в водомерном узле. 

11. произвести замену запорных шаровых кранов на стоках ХВС, ГВС внутри квартир.

Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме, представитель ответчика частично признал требования.

Из материалов дела следует, что Общество является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Центр является управляющей организацией указанного многоквартирного дома на основании решения общего собрания собственников помещений (протокол общего собрания собственников помещений от 16.07.2016 № 1).

Согласно Акту комиссионного осмотра дефектов 1-го этапа строительства (секции Т1, Т2, Т3) многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> комиссией были выявлены следующие дефекты:

1.Кровля – нарушен гидроизоляционный слой ковра, не выполнена кровля над балконами 9-го этажа, нарушено покрытие парапетов кровли, не установлены колпаки на выходах фановых трубах на крыше, на испарителях, установленных на технических этажах, не герметично выполнены стыки элементов.

2.ИТП -  не проведены работы по настройке системы автоматики, отсутствует интерактивная панель на блоке управления насосами, не установлены защитные кожухи теплообменников, не установлены вентиляционные решетки в индивидуальном тепловом пункте и водомерном узле, запорно – регулирующая арматура не функционирует в полном объеме.

3.Цоколь – нарушены штукатурка и окраска цоколя, не установлены отливы из оцинкованной стали на приямки и спуски в подвал.

4.Электрооборудование – не всегда срабатывают датчики движения в светильниках помещений мест общего пользования, нет выключателей освещения на входных тамбурах, не работают осветительные приборы над входными дверями подъездов, вышли из строя три светильника в подъезде, не установлены автоматы дифференциального тока на АВДТ-34, требуется замена телевизионных делителей во втором подъезде дома,  маркировка (нумерация) АВ в ГРЩ-1 не соответствует однолинейной схеме, отсутствуют испытательные блоки на цепи учета счетчиков 3, 4.

5.Металлические двери – дефект входной двери в колясочную третьей секции, сломан доводчик входной двери второго подъезда. Сломана входная дверь во второй подъезд. Сломан замок входной на уличной двери.

6.Ремонт стен на лестницах помещений мест общественного пользования – трещины и отслоение штукатурки, требуется ремонт пола из кафельной плитки.

7.Не смонтирован подъемник для инвалидов.

8.Помещение ТСЖ – нет наличников на дверях в помещении ТСЖ, на одной из дверей отсутствует остекление, не заделан дверной проем рядом с кв. 109, стены помещения покрыты плесенью. Не установлено ограждение крыльца и козырек над уличной входной дверью в помещении ТСЖ, отсутствует ключ от замка двери.

9.Фасад – требуется окраска фасада. Запененные швы в оконных проемах не защищены штукатуркой, места примыкания подъездных козырьков со стеной фасада не гидроизолированы. Температурный шов в месте стыка третьей и четвертой секции не уплотнен и не заделан.10.ГО и ЧС – не установлена автоматика и не выполнены ПНР оборудования ГО и ЧС в помещении ТСЖ.

11.Технический этаж (подвал) периодически подтапливается грунтовыми водами, т.к. дренаж не подключен к системе дождевой канализации. На настоящий момент технические условия не позволяют произвести подключение. Отсутствуют приямки и насосы для откачки грунтовых вод.

12.Узлы учета тепла – не установлены регуляторы давления, не установлены индивидуальные теплосчетчики с вычислителем.                                                    

В адрес ответчика неоднократно направлялись письма о наличии недостатков в многоквартирном доме, а именно: исх. № 16 от 03.02.2016; акт от 18.02.2016 «О выявленных дефектах и повреждениях в многоквартирном доме» исх. № 32 от 29.03.2016; исх. № 50 от 27.04.2016; исх. № 78 от 08.07.2016; исх. № 115 от 14.10.2016; исх. № 116 от 17.10.2016; исх. № 123 от 02.11.2016; исх. № 124 от 07.11.2016; исх. № 139 от 07.12.2016; акт осмотра подвальных помещений многоквартирного жилого дома № 01-17/КВ от 09.01.2017 исх. № 20 от 15.03.2017; акт № 5 от 13.03.2017 «Об осмотре мест общего пользования в многоквартирном жилом доме» исх. № 39 от 21.06.2017.

От ответчика в адрес Центра поступили письма о том, что он признает указанные дефекты и обязуется их устранить в указанные в письмах сроки: исх. № 340 от 29.04.2016, исх. № 534 от 14.07.2016, исх. № 961/1 от 09.12.2016, исх. № 142 от 17.03.2017, исх. № 187 от 18.04.2017, исх. № 324 от 12.07.2017.

Направленная 20 марта 2017 года Центром в адрес Общества досудебная претензия с требованиями устранить недостатки осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.

В отзыве на исковое заявление Общество указало, что 25.11.2015 жилой дом был введен в эксплуатацию, что свидетельствует о том, что техническое состояние дома соответствовало проектной документации, требованиям к строительству, установленным законодательством Российской Федерации, при этом в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» обязанность устранять выявленные неисправности, проводить восстановительные работы по конструкциям, оборудованию, системам инженерно-технического обеспечения и иных объектов общего имущества многоквартирного дома лежит на истце как управляющей организации. Также отметил, что часть дефектов возникла по причине некорректной эксплуатации, а часть дефектов признал и гарантировал их устранение.

Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ суд считает, что требование истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктом 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет; указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года; указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения от 25.11.2015 № 47-RU47506000-32-2014, таким образом, предусмотренные пунктами  5 и 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийные сроки по спорному многоквартирному дому не истекли.

При этом силу пункта 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Таким образом, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ.

Факт обнаружения недостатков выполненных работ в пределах гарантийного срока подтверждается материалами дела, в том числе подписанными представителями ответчика актами комиссионного осмотра от 22.12.2016, а также от 09.11.2017.

Доказательств, что названые недостатки возникли по причинам, указанным в пункте 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, ответчик не представил.

О назначении судебной экспертизы в целях установления причин возникновения таких недостатков стороны ходатайств не заявляли.

При указанном положении заваленные требования надлежит удовлетворить за исключением требований об обязании ответчика установить интерактивную панель на блоке управления насосами ИТП и защитные кожухи на 4 (четыре) теплообменника ИТП, а также о замене ламп накаливания.

Требование об обязании установить интерактивную панель и защитные кожухи на ИТП надлежит отклонить, поскольку в материалы дела представлен акт осмотра тепловых установок и тепловых сетей от 13.04.2016 № 30-13763/АО многоквартирного дома по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, Западный строительный район, квартал 4, позиция 22 (из представленной истцом проектной документации следует, что указанный адрес принадлежал спорному многоквартирному дому), которым подтверждается соответствие ИТП установленным техническим требованиям и его допуск в постоянную эксплуатацию.

Также не подлежит удовлетворению требование о замене ламп накаливания, поскольку они являются расходным материалом и их замена не может быть отнесена на застройщика.

Расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать акционерное общество «Желдорипотека» в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу устранить следующие строительные недостатки:

установить отливы из оцинкованной стали на приямки и спуски в подвал; произвести замену 23 не работающих светильников в местах общего пользования; произвести на отдельных участках ремонт кафельной плитки в местах общего пользования (примыкания к лифтовым кабинам на этажах в секции Т-3); установить остекление на дверь в помещении ТСЖ; произвести заделка температурного шва между первой и второй секциями; выполнить работы по пуско-наладке оборудования ГО и ЧС; привести подвал в эксплуатационное состояние (откачать воду, установить и подключить насосы); провести комплекс мероприятий, позволяющих в дальнейшем избежать попадания грунтовых вод в подвал; устранить дефект двери в колясочную 3-й секции; выполнить перемонтаж фильтра-грязевика на вводе ХВС в водомерном узле согласно проекта, согласовать с ГУП «Водоканал Ленинградской области» подключение водопотребления с противопожарной системы на хозяйственно-питьевую. Установить вентрешетку в водомерном узле.

Обязать ответчика до 01.06.2018 устранить следующие строительные недостатки: выполнить благоустройство придомовой территории (срок выполнения май 2017); произвести ремонт фасада.

Взыскать с акционерного общества «Желдорипотека» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр управления эксплуатации» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Сурков А. А.