АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А67-7976/2019

г. Томск

24 января 2020 года

– дата оглашения резолютивной части 

31 января 2020 года – дата изготовления полного текста 

           Арбитражный суд Томской области в составе судьи А.Н. Гапон, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска  (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211; 634050, г. Томск,  пер. Плеханова, 4) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>; 634003, 

<

...>),

третьи лица - ООО «Спецгазстрой», ООО «Транском»

о признании незаконными отказов в государственной регистрации по заявлениям о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельные участки, в том числе:

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2741), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545694/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2742), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545918;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер №70:21:0000000:2743), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546568/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2744), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546738/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2745), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545786/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>  (кадастровый  номер №  70:21:0000000:2746), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546374/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер №70:21:0000000:2747), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2548506/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер №70:21:0100087:12646), выраженного в уведомлении от 10.06.2019 № КУВД-001/2019-2547681/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:12647), выраженного в уведомлении от 10.06.2019 № КУВД-001/2019-2546185/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:12648), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546100/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>  (кадастровый номер № 70:21:0100087:12649), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546063;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>  (кадастровый номер №  70:21:0100087:12650), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2545991/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер № 70:21:0100087:12651), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2548640/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100096:4964), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546507/2, об обязании устранить допущенные нарушения

при участии:

от заявителя – ФИО1 - доверенность от 02.12.2019 г., удостоверение; ФИО2 - доверенность 04.09.2019г., удостоверение;

от ответчика – ФИО3 - доверенность от 30.12.2019г., удостоверение;

третьи лица: 

от ООО «Спецгазстрой» -  ФИО4 - доверенность от 15.03.2018г., паспорт;

от ООО «Транском»– не явились (в отсутствие);

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – заявитель, Департамент недвижимости) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее – ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконными отказов в государственной регистрации по заявлениям о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельные участки, в том числе:

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2741), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545694/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2742), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545918;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер №70:21:0000000:2743), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546568/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2744), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546738/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2745), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545786/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>  (кадастровый  номер №  70:21:0000000:2746), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546374/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер №70:21:0000000:2747), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2548506/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер №70:21:0100087:12646), выраженного в уведомлении от 10.06.2019 № КУВД-001/2019-2547681/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:12647), выраженного в уведомлении от 10.06.2019 № КУВД-001/2019-2546185/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:12648), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546100/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>  (кадастровый номер № 70:21:0100087:12649), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546063;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>  (кадастровый номер №  70:21:0100087:12650), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2545991/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер № 70:21:0100087:12651), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2548640/2;

- отказа по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100096:4964), выраженного в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546507/2, об обязании устранить допущенные нарушения.

ООО «Транском», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило. 

Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенного представителя указанного лица участвующего в деле. 

Представителя заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении, дополнении к нему, пояснениях по делу, в том числе, указав, что застройщик ООО «Спецгазстрой» на момент подачи заявлений не имел прав на земельные участки, допускающих строительство на них объектов недвижимости, поскольку 14.02.2018г. между МО «Город Томск» и ООО «Спецгазстрой» заключено соглашение о расторжении договора земельного участка №ТО-21-20436. У департамента недвижимости отсутствовала возможность представить документы, на основании которых возможно прекращение ограничения в виде залога. В такой ситуации застройщик не способен был исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия, соответственно, регистрационная запись об ипотеке могла быть погашена с учетом положений Гражданского кодекса РФ и других законов, регулирующих спорные правоотношения. Закон о долевом строительстве и закон об ипотеке не регулируют основания прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. Вопрос о судьбе заложенного имущества в ситуации, когда на него прекращается право аренды, законом не предусмотрен. Также указали на несостоятельность доводов ООО «Спецгазстрой» о необходимости сохранения обременения в виде залога в качестве обеспечения интересов участников долевого строительства. 

Ответчик в отзыве на заявление, дополнении к нему, его представитель в судебном заседании полагают заявленные требования не подлежащими удовлетворению, в том числе, указав, что в ч.1.1. ст.25 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указан перечень оснований при наличии которых погашается регистрационная запись об ипотеке. Данный перечень является исчерпывающим. Заявитель, обращаясь с заявлениями о погашении регистрационных записей об ипотеке на земельные участки не приложил документы, которые предусмотрены действующим законодательством для совершения регистрационных действий, кроме того, с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. Данные обстоятельства послужили основанием для приостановления осуществления государственной регистрации (п.п.1, 5 ч.1 ст.26 Закона о регистрации), а неустранение причин, послуживших основанием для приостановления осуществления государственной регистрации послужило основанием для отказа в такой регистрации. Общее положение о том, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, в данном случае неприменимо, поскольку имеет место залог особого вида с особой целью. 

Представитель ООО «Спецгазстрой» в судебном заседании полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, указав, что ООО «Спецгазстрой» обязательства перед участниками строительства не исполнены, ввиду чего основания для погашения регистрационной записи об ипотеке на земельные участки отсутствуют. 

ООО «Транском» в отзыве на заявление указало, что требования заявителя не подлежат удовлетворению, поскольку оспариваемые отказы соответствуют закону и являются обоснованными. 

Подробно доводы участвующих в деле лиц изложены письменно. 

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

03.07.2014 по итогам аукциона от 27.01.2012 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого: Томская обл., г. Томск, мкр. № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина», между МО «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (арендодатель) и ООО «Стройзаказчик» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-20436 (далее – Договор аренды).

Согласно условиям Договора аренды, арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:1369, площадью 122 179 кв.м. (пункт 1.2 договора).

Вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом – для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.5 договора).

Срок действия договора установлен с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1 договора).

03.07.2014 во исполнение условий договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

11.11.2015 на основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору перешли к ООО «Спецгазстрой».

30.10.2017 от арендатора поступило заявление о расторжении договора аренды земельного участка № ТО-21-20436 от 03.07.2014 в связи с его разделом на 14 участков на основании Постановлений Администрации г. Томска № 908-з от 15.03.2013 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске (Томская область, г. Томск, мкр. № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина»), № 1720-з от 05.09.2013 «Об утверждении проекта межевания территории, ограниченной пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске (Томская область, г. Томск, мкр. № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина»).

14.02.2018 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № ТО-21-20436 от 03.07.2014 (далее – Соглашение о расторжении).

В соответствии с пунктом 1 Соглашения о расторжении Договор аренды расторгнут с момента осуществления государственного кадастрового учета земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка.

02.04.2018 произведен кадастровый учет 14 земельных участков (70:21:0000000:2741, 70:21:0000000:2742, 70:21:0100087:12650, 70:21:0100087:12649, 70:21:0100087:12648, 70:21:0100087:12647, 70:21:0000000:2746, 70:21:0000000:2745, 70:21:0100096:4964, 70:21:0000000:2743, 70:21:0000000:2744, 70:21:0100087:12646, 70:21:0000000:2747, 70:21:0100087:12651), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:1369, согласно кадастровым паспортам; с указанной даты договор аренды расторгнут.

Департамент недвижимости в качестве органа, на который возложены полномочия по распоряжению земельными участками, обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на земельные участки. 

Управлением Росреестра 07.03.2019, 11.03.2019 приняты решение о приостановлении государственной регистрации.

В связи с неустранением в установленный срок обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, Управление отказало в государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке на земельные участки, о чем сообщило уведомлениями от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545694/2; от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545918; от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546568/2; от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546738/2; от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545786/2; от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546374/2; от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2548506/2; от 10.06.2019 № КУВД-001/2019-2547681/2; от 10.06.2019 № КУВД-001/2019-2546185/2; от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546100/2; от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546063; от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2545991/2; от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2548640/2; от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546507/2.

Не согласившись с отказами Управления Росреестра, изложенными в указанных уведомлениях, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ заинтересованные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые акты, решения, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является одновременно как его несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч.3, 6 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) в случае если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей). 

Правовое регулирование обеспечения исполнения обязательств по договору залогом, установленное Законом о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников таких правоотношений (определение Конституционного суда Российской Федерации от 14.01.2014 № 2-0). При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Федерального закона №214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д. 

При этом Федеральный закон №214-ФЗ и Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон №102-ФЗ) не регулируют основания прекращения залога в случае, если застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. Вопрос о судьбе заложенного в пользу участников долевого строительства имущества в ситуации, когда на него прекращается право аренды, законом не предусмотрен. В этом случае, применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и других законов, регулирующих спорные правоотношения. 

Согласно части 9 статьи 13 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу п.1 ст.1 Федерального закона №102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона №102-ФЗ установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Из материалов дела следует, что между ООО «Спецгазстрой» (застройщик) и ООО «Транском» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 22.12.2016г., согласно п.1.5 которого, с момента государственной регистрации настоящего договора до момента государственной регистрации права собственников участников долевого строительства на квартиру, право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: 70:21:0000000:1366, 70:21:0000000:1367, 70:21:0000000:1369 и строящееся на нем жилое здание считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика. 

20.12.2016г. ООО «Спецгазстрой» получено разрешение на строительство №70-301000-402-2016-О, объекта капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами: 70:21:0000000:1366, 70:21:0000000:1367, 70:21:0000000:1369, жилой дом №1.12 со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой. 

На основании письма  ООО «Спецгазстрой» от 06.10.2017 г., направленного в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г.Томска, Департаментом внесены изменения в разрешение на строительство, из которого исключен земельный участок с кадастровым номером 70:21:0000000:1369. При этом,  объект капитального строительства остался прежним - жилой дом №1.12 со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой, что отражено в разрешении  на строительство (с внесенными изменениями от 13.10.2017 г.) – т.4, л.д.7.

Строительство объекта недвижимости, указанного в договоре участия в долевом строительстве от 22.12.2016г. осуществляется на земельном участке с  кадастровым номером 70:21:0000000:1367, что подтверждается проектом планировки мрк. №9 жилищного комплекса «Солнечная долина», сведениями публичной кадастровой карты и сторонами не оспаривается. 

Как указано ранее, договор аренды земельного участка № ТО-21-20436 от 03.07.2014 с кадастровым номером 70:21:0000000:1369 расторгнут со 02.04.2018г. в связи с образованием 14 отдельных земельных участков. 

Исходя из смысла пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона №102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом строительстве, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка. Таким образом, пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона №102-ФЗ устанавливает основания для погашения регистрационной записи об ипотеке в том случае, когда объект с долевым участием в строительстве вводится в эксплуатацию. Однако указанный закон не регулирует отношения, которые могут возникнуть в случае прекращения у застройщика права аренды на земельный участок.

Согласно ч.9 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч.1.1 ст.62 Федерального закона №102-ФЗ, п.п. 3 п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды и прекращается с прекращением заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса. 

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка № ТО-21-20436 от 03.07.2014, в отношении которого в связи с заключением договоров долевого участия в строительстве возник залог права аренды, расторгнут 14.02.2018 по соглашению сторон. Применяя во взаимосвязи нормы Закона о долевом строительстве, Закона об ипотеке и Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что переданное в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:1369 прекращено, а на вновь образованные 14 земельных участков право аренды ООО «Спецгазстрой» не зарегистрировано, регистрационные записи об ипотеке на спорные земельные участки подлежат погашению. 

Суд также отмечает, что решением арбитражного суда Томской области по делу №А67-5208/2019 суд обязал ООО «Спецгазстрой» возвратить спорные земельные участки МО «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью, судебный акт вступил в законную силу.

Рассмотрев доводы третьего лица о необходимости сохранения обременения в виде залога в качестве обеспечения интересов участников долевого строительства суд считает их необоснованными ввиду следующего. 

Согласно договора участия в долевом строительстве от 22.12.2016г., с момента государственной регистрации настоящего договора до момента государственной регистрации права собственников участников долевого строительства на квартиру, право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: 70:21:0000000:1366, 70:21:0000000:1367, и строящееся на нем жилое здание считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика. Таким образом, право ООО «Транском» обеспечено залогом двух других земельных участков, кроме того, жилой дом №1.12, в котором будет расположена квартира №10 площадью 26,04 кв.м. и стоимостью 911400 руб., являющаяся предметом договора, строится,  как указано ранее, на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0000000:1367, находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика. Ввиду чего необходимость сохранения обременения в виде залога на спорные земельные участки, образованные  путем разделения земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:1369 в качестве обеспечения интересов участников долевого строительства отсутствует. 

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу под. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель и ответчик освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь  ст.167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области:

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2741), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545694/2;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2742), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545918;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер №70:21:0000000:2743), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546568/2;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2744), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546738/2;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2745), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2545786/2;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>  (кадастровый  номер №  70:21:0000000:2746), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546374/2;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер №70:21:0000000:2747), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2548506/2;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер №70:21:0100087:12646), выраженный в уведомлении от 10.06.2019 № КУВД-001/2019-2547681/2;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:12647), выраженный в уведомлении от 10.06.2019 № КУВД-001/2019-2546185/2;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:12648), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546100/2;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>  (кадастровый номер № 70:21:0100087:12649), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2546063;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...>  (кадастровый номер №  70:21:0100087:12650), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2545991/2;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу г. Томск (кадастровый номер № 70:21:0100087:12651), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 № КУВД-001/2019-2548640/2;

- по заявлению о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100096:4964), выраженный в уведомлении от 11.06.2019 №КУВД-001/2019-2546507/2.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска путем государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке на земельные участки, расположенные по следующим адресам:

- 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2741),

- 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2742);

- г. Томск (кадастровый номер №70:21:0000000:2743),

- 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2744)

- 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0000000:2745),

- 

<

...>  (кадастровый  номер №  70:21:0000000:2746),

- г. Томск (кадастровый номер №70:21:0000000:2747),

- г. Томск (кадастровый номер №70:21:0100087:12646),

- 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:12647)

- 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100087:12648),

- 

<

...>  (кадастровый номер № 70:21:0100087:12649),

- 

<

...>  (кадастровый номер №  70:21:0100087:12650)

- г. Томск (кадастровый номер № 70:21:0100087:12651),

- 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0100096:4964).

Решение может быть обжаловано  в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья                                                                                       А.Н. Гапон