АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-3439/2020

г. Тюмень

21 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 15.09.2020 года

Полный текст решения изготовлен 21.09.2020 года

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трилем С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1  (далее – истец)

к ООО «Август» (далее – ответчик-1)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик-2)

к ФИО3 (далее – ответчик -3)

к ООО «НППО СССР» (далее – ответчик- 4)

к ФИО4 (далее – ответчик -5)

к ФИО5 (далее – ответчик -6)

к ФИО6 (далее – ответчик -7)

к ФИО7 (далее – ответчик -8)

третье лицо - ООО ЮФ «Алекс-БИКО»

об определении порядка пользования нежилыми помещениями

об определении порядка несения расходов на содержание общего имущества

 

при участии:

от истца: ФИО8, доверенность от 20.07.2020 №08

от ответчика-1: ФИО9, доверенность от 30.09.2019 №б/н

                            ФИО10, доверенность от 30.09.2019 №б/н

от ответчика-2: не явился, извещен

от ответчика-3: ФИО9, доверенность от 19.08.2020 №б/н

                            ФИО10, доверенность от 19.08.2020 №б/н

от ответчика-4: не явился, извещен

от ответчика-5: ФИО11, доверенность от 17.12.2018 №72/49-н/72-2018-6-334

от ответчика-6: ФИО9, доверенность от 18.05.2020 №б/н

                            ФИО10, доверенность от 18.05.2020 №б/н

от ответчика-7: ФИО12, доверенность от 26.03.2018 №72/62-н/72-2018-2-1300

от ответчика-8: не явился, извещен

от третьего лица: не явилось, извещено 

 

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 12.03.2020 из Калининского районного суда города Тюмени поступили материалы судебного дела №2-12/2020, возбужденного по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 об определении порядка пользования нежилыми помещениями и об определении порядка несения расходов на содержание общего имущества. Иск принят к производству Арбитражного суда Тюменской области, делу присвоен №А70-3439/2020.

В обоснование исковых требований истец указывает, что является собственником нежилых помещений первого и цокольного этажа, расположенных в нежилом шестиэтажном административном здании д.87а по ул.Ямская г.Тюмени. По данным кадастрового учета, часть помещений в здании отнесена к местам общего пользования, несколько помещений не имеют собственников, не относятся к местам общего пользования, но находятся во владении отдельных собственников. На протяжении более пяти лет между собственниками здания сложился определенный порядок пользования имуществом. Как указывает истец, он, ответчик-5, ответчик-7 не пользуются центральным входом в здание, тамбуром, холлом, лестницами, коридорами, поскольку имеют помещения только на первом этаже, автономные изолированные входы и выходы в свои помещения со стороны улицы; они не имеют технической возможности и необходимости входить в здание через центральный вход, подниматься по лестницам на другие этажи, пользоваться коридорами и санузлами на верхних этажах. Центральный вход в здание, тамбур, холл, лестницы, коридоры общего пользования используются собственниками 2-6 этажей в целях прохода к собственным помещениям. Кроме того, из холла первого этажа здания осуществляется проход к торговым точкам, которые находятся в собственности ответчика-1. Помещения подвала находятся в пользовании всех собственников для содержания и эксплуатации инженерных коммуникаций и инженерно-технического оборудования. Несмотря на фактически сложившийся порядок пользования, собственники помещений первого этажа должны нести бремя содержания мест общего пользования, которыми они не пользуются и к которым не имеют доступ пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности. При этом, собственники других этажей, которые фактически пользуются местами общего пользования единолично несут бремя содержания в том же порядке. Наибольшим количеством площадей в здании (3418,9 кв.м.) и долей в праве собственности на общее имущество (60,56%) владеет ответчик-1. В собственности ответчика-1 находятся 2, 5, 6 этажи полностью, целые блоки помещений на 1, 3, 4 этажах, в подвале, которые фактически изолированы, доступ других собственников в эти блоки не осуществляется. Кроме того, в здании есть помещения, находящиеся в фактическом пользовании ответчик-1 без регистрации прав собственности на них. Как указывает истец, ответчик-1 сдавал все помещения в аренду в целях получения дохода.

Поскольку существующий порядок пользования общим имуществом и оплаты расходов на его содержания для истца противоречит принципам разумности расходов, баланса интересов экономической безопасности им был разработан проект соглашения об определении порядка пользования зданием и несения расходов на его содержания, который был направлен всем собственником. В связи с отказом в подписании указанного соглашения сторонами о порядке пользования общим имуществом, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик-1 представил отзыв о несогласии с иском, в котором указал, что является собственником нежилых помещений в здании, расположенном по указанному выше адресу. Площадь всех помещений, принадлежащих ответчику, составляет 3418,9 кв.м. Ответчик также указывает, что при разработке указанного соглашения истец нарушает права всех собственников здания, поскольку вопросы об определении порядка и размера платы за содержание общего имущества должно приниматься на общем собрании всех собственников нежилых помещений, которое им не было инициировано. При этом, ответчик указывает, что при подаче настоящего иска истец умолчал о том, что вопрос о порядке несения расходов по содержанию общего имущества в здании был разрешен собственниками ранее на общем собрании собственников здания, оформленным протоколом от 30.03.2018 №1. Требование об уменьшении его доли участив в расходах на содержание общего имущества неизбежно, по мнению ответчика, влечет увеличение доли затрат на содержание общего имущества для остальных собственников.

Ответчик-2 отзыв на иск не представил, исковые требования не оспорил.

Ответчик-3 письменный мотивированный отзыв на иск не представил. При этом, его представили высказали возражения относительно иска, поддержав возражения ответчика-1.

Ответчик-4 представил отзыв о несогласии с исковыми требованиями, в котором указывает, что является собственником нежилых помещений в спорном здании, в количестве трех помещений общей площадью 322,6. Полагает, что обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец пытается освободить себя от бремени содержания общего имущества в здании, перекладывая его на остальных собственников, что является незаконным.

Ответчик-5 представил отзыв, в котором заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме, и указывает, что в настоящее время в судебном порядке оспаривается общее собрание собственник нежилых помещений вышеуказанного дома, оформленное протоколом от 30.03.2018 №1. При этом на момент вынесения настоящего решения в рамках данного спора, решение о признании либо отказе в признании протокола общего собрания собственников от 30.03.2018 №1 не вынесено.

Ответчик-6 представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что он является собственником нежилого помещения в указанном здании площадью 104,7 кв.м и с исковыми требованиями не согласен в полном объеме, поскольку 30.03.2018 общим собранием собственников помещений было проведено собрание, оформленное протокол №1. По вопросу №5 повести общего собрания собственниками здания принято решение установить, что все собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру доли собственника в общем имуществе на основании данных ЕГРН. За принятие этого решения проголосовало абсолютное большинство собственников помещений (72,37% голосов). Соглашение об определении порядка пользования зданием и несения расходов на его содержания, направленное истцом в адрес собственников, ответчик-6 считает как противоречащее действующему законодательству, поскольку нарушает права всех собственников нежилых помещений, а также вопрос распределения расходов на содержании общего имущества относятся к компетенции общего собрания собственников помещений здания, которое сам истец не инициировал при разработке соглашения и более того, указанный вопрос ранее был рассмотрен и утвержден общим собранием в виде соответствующего протокола. 

Ответчик-7 представил отзыв на иск, в котором просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Однако, указывает, что суд не праве вмешиваться в хозяйственную деятельность собственников нежилых помещений. Кроме того, указывает, что пристрой, которым пользуется ответчик-7 для ведения хозяйственной и иной предпринимательской деятельности был возведен в 1984 году, после самого здания, построенного в 1974 году, а также ответчик-7 использует свои телекоммуникационные сети, имеет свои конструктивные отдельные особенности здания с входом и выходом.

Ответчик-8 представил отзыв о несогласии с иском, в котором указывает, что является собственником двух нежилых помещений в указанном здании общей площадью 200,4 кв.м. При этом ответчик-8 поддерживает позиции иных ответчиком в части проведения общего собрания собственник нежилых помещений, утвердивших голосованием размер и порядок несения расходов на содержание общего имущества, а также указывает, что истец ошибочно отнес его помещения к помещениям имеющим доступ к местам общего пользования.

Третье лицо представило отзыв о несогласии с иском, в котором поддерживает ранее изложенные позиции ответчиков возражающих относительно иска.

В обоснование иска истец представил техническое заключение по результатам обследования мест общего пользования в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, подготовленное ООО «Проект-индустрия». Согласно разделу шесть, обозначенному как заключение, установлено следующее (т.1 л.д. 67):

По результатам обследования мест общего пользования в административном здании выявлено, что свободный доступ имеется не во все помещения, заявленные в списке общего пользования, а именно:

- в помещении общего пользования №24-28 на шестом этаже доступ отсутствует в виду установленной двери на магнитном замке;

- в помещения № 2,5,10, 11 на пятом этаже свободный доступ имеется не со всех лестниц, в частности на входе с центральной лестницы доступ отсутствует в виду установленной двери на магнитном замке;

- помещение № 16 на третьем этаже фактически используется не по назначению, переоборудовано в офис и находится в пользовании в ООО «Август»;

- между помещениями № 87 и № 52 заблокирован проход устроенным на площади коридора общего пользования помещением;

В остальные помещения вход осуществляется со всех лестниц, на входах установлены дверные блоки с запирающими механизмами замкового типа. На момент обследования доступ в помещения осуществлен свободно.

Опровергая изложенные доводы технического заключения и позицию истца, ответчик-1 представил дополнительные возражения на исковое заявление, в которых указал, что отмеченное истцом МОП помещение имеет другой кадастровый номер – 72:23:0216001:3836 и находится в единоличной собственности ООО «Август», право собственности которого на указанное помещение зарегистрировано 23.11.2016 года. Выводы, представленные ООО «Проект-индустрия», по мнению ответчика-1, в указанном техническом заключении неверны и противоречат документам о регистрации собственниками прав на помещения в указанном здании. В заключении указано, что по результатам обследования мест общего пользования в здании выявлено, что помещение №16 с кадастровым номером 72:23:0216001:3838 фактически используется не по назначению, переоборудовано в офис и находится в пользовании ООО «Август».  Указанный довод ответчик опровергает тем, что указанное помещение неверно отражено истцом на техническом плане и его местоположение неверно определено ООО «Проект-индустрия». Фактически спорное помещение с указанным кадастровым номером являющееся МОПом, как указывает ответчик, находится в другом крыле здания, что подтверждается кадастровым паспортом, при этом указанное помещение в пользовании ООО «Август» не находится, поскольку находится в общем пользовании всех собственников. Кроме того, ответчик также указывает, что освобождение ответчика-7 от расходов на содержание общего имущества противоречит закону, поскольку решением общего собрания собственников от 23.11.2018 собственниками не было дано согласие на раздел нежилого здания с кадастровым номером 72:23:0216001:177.

Определением Калининского районного суда города Тюмени от 18.02.2019 в рамках дела №2-12/2020 назначалось проведение строительно-технической экспертизы. Экспертизу проводил ФИО13 эксперт ООО МПФ «Легион-3000». На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

Вопрос №1: определить, связаны ли помещения (санузлы) в здании, расположенные по адресу: 

<

...> с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании. Если да, то каких помещений? Связаны ли санузлы в здании функциональным назначением с помещениями ИП ФИО1? Предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа в более чем одно помещения?

Вопрос №2: является ли необходимым для данной категории здания обязательным наличие санузлов и умывальных комнат для использования всеми собственниками здания?

Вопрос №3: является ли коридор 1 этаже блок Б необходимым для доступа к помещениям ИП ФИО14, есть ли техническая возможность прохода к помещениями ИП ФИО1 через коридор?

Вопрос №4: являются ли холл, центральный вход в здание необходимыми для доступа к помещениями ИП ФИО1, есть ли техническая возможность прохода через главный вход в помещения ИП ФИО15? Являются ли необходимыми путями эвакуации из помещений ИП ФИО15 (при наличии в помещениях ИП ФИО1) своих путей эвакуации и (входов/выходов), предназначены ли для размещения и обеспечения всего здания?

Вопрос №4: являются ли лестницы, коридоры блок А и этаже выше 1 необходимыми для доступа в помещения ИП ФИО1? Связаны ли с помещения ИП ФИО1? Являются ли необходимыми путями эвакуации из помещений ИП ФИО1, предназначены ли для размещения и обеспечения всего здания?

Вопрос №5: относятся ли помещения, являющиеся предметом иска, описанные в листе дела 11-12 том 2 гражданского дела к общему имуществу?

Вопрос №6: определить места общего пользования?

Вопрос №7: определить состав общего имущества собственников помещений, расположенных по адресу: 

<

...> и их площадь?

Вопрос №8: каково функциональное назначение коридоров в здании: могут ли помещения коридоров использоваться как самостоятельные объекты, каково их фактическое использование?

От экспертной организации 09.12.2019 в материалы дела поступило экспертное заключение. Отвечая на вопросы, поставленные на экспертизу, эксперт пришел к следующим вводам:

Ответ на вопрос №1: помещения (санузлы) в здании. расположенном по адресу: 

<

...>, связаны с необходимостью обслуживания нескольких помещений в здании, поскольку доступ к помещения (санузлам) на разных этажах перекрыт. Санузлы в здании не связаны функциональным назначением с помещениями ИП ФИО1 на некоторых этажах (1 этаж санузел под №85 и 86, 3 этаж блок А помещение №14, 17, 4 этаж Блок Б помещение № 27.28, 29. 5 этаж блок А помещение №14, 17) Литер А1 первый этаж помещение №10. 37,4 кв.м. (санузлы помещения №7, 8 только для данных помещений и необходимости пользоваться помещениями сан узлов на других этажах нет) для помещений Литер А 2 (сан узлы №62, 63, 64 только для данных помещений и необходимости пользоваться помещениями сан узлов на других этажах нет) не предназначены для обслуживания, использования и доступа в более чем одно помещение.

Ответ на вопрос №2: для данной категории здания, нежилого, офисного с расположением санузлов больше одного на каждом этаже не является необходимым, обязательным наличие санузлов и умывальных комнат для использования всеми собственниками здания.

Ответ на вопрос №3: коридор 1 этажа Блок Б (помещение №87, 52) не является необходимым для доступа в помещение ИП ФИО1 не связан с помещениям ИП ФИО1 Технической возможности прохода к помещениями ИП ФИО1 через коридор нет, так как двери закрыты, заложены кирпичной кладкой.

Ответ на вопрос №4: холл, центральный вход в здание необходимыми для доступа к помещениями ИП ФИО1 не являются, так как у помещения ИП ФИО1 есть отдельный вход (помещение №53) и доступ из центрального входа и холла к помещениями ИП ФИО1 фактически перекрыт. Технической возможности прохода через главный вход в помещение ИП ФИО1 нет. Отдельный вход и выход из помещения ИП ФИО1 не нарушает права и законные интересы граждан и иных лиц, не создает угрозы их жизни и здоровью, что соответствует нормам действующего законодательства.

Ответ на вопрос №4: лестницы, коридоры, блок А и этажи выше 1 не являются необходимыми для доступа в помещениям ИП ФИО15, не связаны с помещениями ИП ФИО15, не являются необходимыми путями эвакуации из помещений ИП ФИО15, поскольку его помещения есть самостоятельные пути эвакуации. Поскольку лестницы и коридоры на многих этажах здания закрыты на ключ и доступ к ним фактически перекрыт, они фактически не предназначены для размещения и обеспечения всего здания.

Ответ на вопрос №5: 

1) в пользовании ООО «Август»  2 этаж часть коридора блок Б №29а, площадью 23,7 кв.м., 2 – 72:23:0216001:3848 не является МОП и находится в собственности ООО «Август и имеет кадастровый номер – 72:23:0216001:3836, 3 этаж коридор блок Б №35 площадью 19,7 кв.м. – 72:23:0216001:3857 является МОП, 4 этаж коридор и с/у блок Б №26-30, площадью 60,6 кв.м. – 72623:0216001:3855 является МОП, 5 этаж коридор и с/у блок Б, №33, 34, 36, 37 площадью 50,9 кв.м. – 72:23:0216001:3841 является МОП, 6 этаж коридор блок Б №24 площадью 46,4 кв.м. – 72:23:0216001:3863, является МОП, 1 этаж коридор блок Б №87 площадью 13,8 (14) кв.м., 2 – 72:23:0216001:3850, являются МОП, 3 этаж блок А помещение №16 4,5 кв.м. – 72:23:0216001:3838 – собственность ООО «Август», 5 этаж блок А, помещение №16 площадью 2,2 кв.м. – собственность ООО «Август», 6 этаж №25, 26, 27, 28 (в собственность не зарегистрировано) площадью 1,8 кв.м. каждое всего – 7,2 кв.м. не является МОП. 

2) в пользовании ООО НППО «СССР» - 4 этаж коридор блок А, №2, 5, 10, 11 – 67,6 кв.м. – 72:23:0216001:3843 – является МОП

3) в совместном пользовании ООО «Август», ФИО16, ООО «ЮФ «Алекс-БИКО», ООО НППО «СССР» находятся – 1, 2, 3,4, 6 этаж лестница, северный вход 91,3 кв.м. – 72:23:0216001:3861 – является МОП, 1, 2, 3, 4, 5, 6 этаж лестница боковая 90,6 кв.м. – 72:23:0216001:3859 является МОП, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1, 2, 3, 4, 5, 6 – лестница боковая, тамбур, холл – 72:23:0216001:3860 – является МОП, 1, 2, 3, 4, 5, 6 этаж – лестница центр 248,6 кв.м. – 72:23:0-216001:3862 является МОП. 

4) в совместном владении и пользовании всех собственников здания находятся помещения: подвал №1, 1а, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 12, 14, 19, 20, 21, 22, 23, 23а – 448,52 кв.м. – 72:23:0216001:3853.

Ответ на вопрос №6: площадь МОП в подвале блок А и Б помещения №1-5, 7, 10, 12-14, 19-23, лестница I составляет 448,52 кв.м, площадь МОП на первом этаже помещения лестница I, II, III №1-3, 87 составляет – 124,85 кв.м., площадь МОП на втором этаже помещения лестницы I, II, III, IV составляет – 80 кв.м., площадь МОП на третьем этаже помещения лестниц I, II, III, IV помещение №  35 составляет 90,2 кв.м., площадь МОП на четвертом этаже помещения лестницы I, II, III, IV помещения №2, 5, 10, 11, 26, 27, 28, 30 составляет 198,29 кв.м., площадь МОП на пятом этаже помещения лестницы I, II, III, IV помещения №33-37 составляет 117,2 кв.м., площадь МОП на шестом этаже помещения лестницы I, II, III, IV помещение №24 составляет 117 кв.м. Общая площадь МОП здания по адресу: 

<

...>, составляет 1176,16 кв.м.

Ответ на вопрос №7: лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объект, обслуживающие более одного помещения в здании относят к общему имуществу здания. которое принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности. Общая площадь общего имущества собственников помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, составляет 1176,16 кв.м.

Ответ на вопрос №8: помещения коридоров не могут использоваться как самостоятельные объекты, но могут использоваться как вспомогательные объекты в составе помещений принадлежащих одному собственнику ООО «Август». Блок А 6 этаж, помещения коридоров 5, 10, 11 используются как вспомогательные помещения, так как входят в состав имущества одного собственника и служат для обслуживания помещений №1-4, 6-9, 12-23 блок Б 6 этаж, помещение коридора 24 является МОП и обеспечивает доступ в помещения №25-28 санузлы и помещения №29-42 принадлежащие одному собственнику – ООО «Август». Блок А 5 этаж помещения коридоров 5, 11, 12 используются как вспомогательные помещения, так как входят в состав имущества, которое принадлежит одном собственнику ООО «Август» и служат для обслуживания помещений №1-4, 6-10, 13-32. Блок Б 5 этаж, помещение коридора 37 является МОП и обеспечивает доступ в помещения I-IV лестничные клетки и помещения №38-55 принадлежат одному собственнику ООО «Август». Блок А 4 этаж помещения коридоров 2, 5, 10, 11 так как являются МОП и обеспечивают доступ в состав имущества собственнику ООО НППО «СССР» и служат для соединения помещения лестничных клеток I-II-III. Блок Б 4 этаж, помещение коридора 30 является МОП и обеспечивает доступ в помещения I-V, лестничные клетки и помещения №31-49. Принадлежащие собственнику ООО «Август». Блок А 3 этаж помещения коридоров 5, 11, 12 используются как вспомогательные помещения так как входят в состав имущества собственника ООО «Август» и служат для обслуживания помещений №1-4, 6-10, 13-33. Блок Б 3 этаж, помещение коридора 35 является МОП и обеспечивает доступ в помещения №25, 37, 38, 3, принадлежащие собственнику ООО НППО «СССР» и помещения №38-40-42, 43-48, 49, 50 принадлежащие собственнику ООО «Август». Блок А 2 этаж помещения коридоров 5, 11, 12 используются как вспомогательные помещения так как входят в состав имущества, которое принадлежит собственнику ООО «Август» и служат для обслуживания помещений №1-4, 6-10, 23-28. Блок Б 2 этаж. Помещение коридора 29 и используется как вспомогательные помещения. та как входят в состав имущества помещения № 30-51, принадлежащие одному собственнику ООО «Август». Блок Б 1 этаж, помещение коридора 87 является МОП и обеспечивает доступ в помещения сан узнал № 85,86 и помещения № 78-86, 34,35,39, 40, 42, 44, 45, 56-58, 88, 89,90-92, принадлежащие собственнику ООО «Август».

В заключении экспертного заключения эксперт указал, что отвечая на вопросы поставленные судом, он руководствовался нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст.249, 289, 290 ГК РФ. Актами обследования здания установлено, что часть лестничных маршей закрыто стеклопластиковыми перегородками, имеющими замок и закрытыми на момент осмотра на ключ. Статьей 89 Федерального закона от 22.07.2008 №123- ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» предусмотрены требования пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам.

Выражая свое несогласие с экспертным заключением, ответчик-5 заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта ФИО13 Ходатайство мотивировано тем, что эксперт не представил конкретизированный ответ на вопрос №7 о составе общего имущества. По мнению ответчика-5, ответ на вопрос №7 должен содержат конкретный перечень общего имущества собственников помещений с указанием номеров помещений, кадастровых номеров, площадь и прочих данных, позволяющих их идентифицировать.

Иные участники спора ходатайств о несогласии с экспертным заключении о вызове в судебное заседание эксперта, проводившего экспертное исследование, не заявили.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО13 на вопросы суда и сторон пояснил, что к общему имуществу собственников помещений нежилого здания относятся лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, которое принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности, а также ограждающие конструкции нежилого здания и его архитектурный вид, земельный участок на котором расположено нежилое здание и наружные инженерные сети (обслуживающие данное здание), внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, внутридомовая инженерная система водоотведения, внутридомовая система отопления, внутридомовая система электроснабжения. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате любых платежей по общему имуществу, включая издержки по его содержанию и сохранению. В свою очередь арендатор кроме уплаты арендной платы обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и иное. 

В состав общего имущества собственников не жилого здания по адресу; 

<

...> входят МОП:

3   этаж коридор блок Б, №35, площадью 19,7 кв.м. - 72:23:0216001:3857, является МОП.

4   этаж коридор и с/у блок Б, №26-30, площадью 60,6 кв.м. - 72:23:0216001:3855, является МОП

5   этаж коридор и с/у блок Б, №33,34,36,37, площадью 50,9 кв.м. -72:23:0216001:3841, является МОП.

6   этаж коридор блок Б, №24, площадью 46,4 кв.м. - 72:23:0216001:3863, является МОП.

1 этаж коридор блок Б, №87, площадью 13,8 (14) кв.м. - 72:23:0216001:3850, является МОП.

В пользовании 000 НППО «СССР» на ходятся:

4 этаж коридор блок А, №2, 5, 10, 11, 67,6 кв.м - 72:23:0216001:3843, является МОП.

В совместном пользовании ООО «Августа», ФИО5, ООО ЮФ «Алекс-БИКО», ООО НПО «СССР» находятся:

1, 2, 3, 4, 5, 6 этаж лестница северный вход, 91,3 кв.м - 72:23:0216001:3861, является МОП.

1, 2, 3, 4, 5, 6 этаж лестница боковая, 90,6 кв.м - 72:23:0216001:3859, является МОП.

1,2,3,4,5,6 этаж - лестница боковая, тамбур, холл - 72:23:0216001:3860, является МОП. Площадью 109,4 м2.

1, 2, 3, 4, 5, 6 этаж - лестница центр, 248,6 кв.м - 72:23:0216001:3862, является МОП.

В совместном владении и пользовании всех собственников здания находятся помещения:

подвал, №1, 1а, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 12, 14, 19, 20, 21, 22, 23, 23а, 448,52 кв.м -72:23:0216001:3853.

Определение состава наружных и внутренних инженерных систем и сетей нежилого здания не производилась, поскольку исполнительная документация по устройству, реконструкции и ремонту данных систем и сетей не предоставлялась для проведения экспертизы.

Выполнить исполнительную сьемку инженерных коммуникаций с учетом изменений за период эксплуатации нежилого здания на момент проведения экспертизы не представляется возможным в виду выполненных отделочных работ в помещениях нежилого здания с заключением данных инженерных сетей в короба и отсутствие доступа к ним.

Обследование земельного участка, на котором расположено нежилое здание не производилось.

В силу положений ст.ст.71, 86 АПК РФ заключение эксперта по результатам судебной экспертизы не является безусловным, бесспорным доказательством какого-либо обстоятельства, подлежащего установлению в арбитражном процессе. 

Такое заключение эксперта оценивается судом по правилам ст.71 АПК РФ наряду с другими доказательствами по делу. Вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда (п.8 постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - Пленум №23)). 

Таким образом, заключение экспертов будет являться одним из доказательств по делу, не имеющим обязательного характера и должно быть оценено судом в совокупности с иными доказательствами по делу.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются. 

Противоречий выводов эксперта иным, имеющимся в деле доказательствам, судом не установлено. 

Возражения по представленному экспертному заключению фактически связаны с несогласием с его выводами, приведенным возражениям может быть дана оценка судом, так как в компетенцию арбитражного суда входит оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу (ст.ст.64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, п.12 Пленума №23, позиция ВАС РФ по делу №ВАС-13839/2013). 

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертов, в материалы дела не представлено. 

Несогласие с результатами судебной экспертизы не дает оснований считать выводы эксперта неправомерными. Произведённое экспертное исследование не было оспорено сторонами в установленном порядке. Вследствие чего, суд приходит к выводу об отсутствии основания сомневаться в объективности и достоверности выводов, содержащихся в заключении, подготовленном по результатам судебной экспертизы. 

Заключение эксперта является в достаточной степени мотивированным, основанным на представленных в материалы дела документах, проведенным в соответствии с требованиями действующего законодательства, методикой оценки, предусмотренной федеральными стандартами оценки и содержит все, предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения. 

Ходатайств о назначении и проведении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

От истца в материалы дела поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит:

1) Определить следующий порядок пользования общим имуществом собственников в здании по ул.Ямская, д.87А в г.Тюмени:

В пользование ООО «Август» (ИНН 

<

***>) передать помещения:

№ п/п

Наименование помещения

Номер по тех плану от 15.10.2018

Площадь, кв.м.

Кадастровый номер

1

2 этаж часть коридора 

 

23,7

72:23:0216001:3848

2

3 этаж коридор блок Б

35

19,7

72:23:0216001:3857

3

4 этаж коридор и с/у блок Б

26-30

60,6

72:23:0216001:3855

4

5 этаж коридор и с/у блок Б

33, 34, 35, 36, 37

50,9

72:23:0216001:3841

5

6 этаж коридор блок Б

24

47,5

72:23:0216001:3863

6

1 этаж коридор блок Б

87

13,8

72:23:0216001:3850

 

 

216,2 кв.м.

 

В пользование ООО ЮФ «Алекс-БИКО» (ИНН 

<

***>) передать помещение:

№ п/п

Наименование помещения

Номер по тех плану от 15.10.2018

Площадь, кв.м.

Кадастровый номер

1

3 этаж коридор

16

4,5 кв.м.

72:23:0216001:3838

В пользование ООО НППО «СССР» (ИНН 

<

***>) передать помещения:

№ п/п

Наименование помещения

Номер по тех плану от 15.10.2018

Площадь, кв.м.

Кадастровый номер

1

4 этаж коридор блок А

2, 5, 10, 11

67,6 кв.м.

72:23:0216001:3843

В общее пользование ООО «Август» (ИНН 

<

***>), ФИО5, ФИО2, ФИО7, ООО ЮФ «Алекс-БИКО» (ИНН 

<

***>), ООО «НППО «СССР» (ИНН 

<

***>) передать помещения:

№ п/п

Наименование помещения

Номер по тех плану от 15.10.2018

Площадь, кв.м.

Кадастровый номер

1

1, 2, 3, 4, 5, 6 этаж лестница северный вход

 

91,3

72:23:0216001:3861

2

1, 2, 3, 4, 5, 6 этаж лестница боковая

 

90,6

72:23:0216001:3859

3

1, 2, 3, 4, 5, 6 этаж лестница боковая

 

67,68

72:23:0216001:3860

4

Тамбур, холл 1, 2, 3, 4, 5, 6 этаж – лестница центр

 

248,6

72:23:0216001:3862

 

 

498,18 кв.м.

 

В общее пользование всех собственников здания передать помещения:

№ п/п

Наименование помещения

Номер по тех плану от 15.10.2018

Площадь, кв.м.

Кадастровый номер

1

подвал

1, 1а, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 12-14, 19, 20, 21, 22, 23, 23а

406,8

72:23:0216001:3853

2

подвал (часть помещения с кадастровым номером 72:23:0216001:3860)

 

41,72

72:23:0216001:3860

 

 

448,52 кв.м.

 

2) Определить следующий порядок несения расходов на содержание общего имущества в здании:

- возложить бремя содержания общего имущества (уборка, освещение, оплата коммунальных платежей, текущий и капитальный ремонт и т.д.) на собственника, в фактическом пользовании которого находится конкретное помещение;

- осуществлять оплату за содержание общего имущества, находящегося в общем владении и пользовании собственников, пропорционально размеру доли каждого собственника в праве собственности на общее имущество.

3) Установить, что определенный судом порядок распространяется на отношения сторон, начиная с 01.01.2018 года.

Заявление принято к производству суда в порядке ст.49 АПК РФ.

Иные участник спора иных ходатайств не заявили, настаивают на ранее изложенных позициях.

Согласно п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. А при недостижении согласия – в порядке установленным судом.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст.44-48 ЖК РФ.

При этом вопросы управления зданием, в том числе владение, пользования и распоряжения общим имуществом в здании отнесены ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников (ст.44 ЖК РФ).

В п.1 ст.44 ЖК РФ установлено,  что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно абзацу четвертому п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»  собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с п.6 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст.ст.44-48 ЖК РФ может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режим могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Таким образом, из разъяснений, содержащихся в п.43 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и в п.6 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», а также из положений ЖК РФ следует, что вопросы пользования общим имуществом в нежилом здании и участия в расходах на содержание общего имущества являются компетенцией общего собрания собственников помещений.

Более того, вышеизложенное подтверждается сложившейся судебной практикой, нашедшей свое отражение в судебных актах в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 20.02.2020 №Ф09-10128/19 по делу №А71-3381/2019, постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2018 №17АП-14525/2018-ГК № А60-62093/2017.

Таким образом, истец, обратившись с настоящими исковыми требованиями в суд, предмет которого сводится фактически к понуждению иных собственников помещений принять установленный им и выгодный ему порядок пользования общим имуществом и порядок несения расходов на него, пытается уклониться от установленной законом процедуры принятия решений собственниками помещений на общем собрании.

Суд обращает внимание истца на то обстоятельство, что на момент обращения в Калининский районный суд с настоящими исковыми требованиями действовало решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 30.03.2018 №1 на котором был рассмотрен вопрос о порядке несения расходов по содержанию общего имущества в здании.

По вопросу №5 повести дня собрания, оформленного указанного протоколом, собственниками здания было принято решение об установлении того, что собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру доли собственника в общем имуществе на основании данных государственного реестра прав на недвижимость.

За принятие данного решения проголосовали собственники помещений, обладающие 72,37% голосов. Против принятия этого решения проголосовали собственника обладающие 23,93% голосов, в том числе и истец.

Решением Арбитражного суда Тюменской области по делу №А70-17596/2018 от 29.01.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019 ответчику-5 было отказано в исковых требованиях о признании указанного протокола недействительным.

Как установлено судом, 09.12.2019 собственниками вновь было проведено общее собрание собственник нежилых помещений в здании, результат которого оформлены протоколом №1 общего собрания собственников помещений в здании.

В соответствии с решением общего собрания собственников по вопросу №3 собственник абсолютным большинство голосов (73,54%) решили определить порядок пользования общим имуществом – помещения (коридорами, санузлами), которые по правилам кадастрового учета определены как места общего пользования. Однако фактически их пользование осуществляются следующие собственники: ООО ЮФ «Алекс – БИКО» - кадастровый номер 72:23:0216001:3838, площадь 4,5 кв.м., расположение третий этаж, ООО НППО «СССР» кадастровый номер 72:23:0216001:3843, площадью 67,6 кв.м., расположение четвертый этаж,  ООО «Август» кадастровый номер 72:23:216001:3855, площадь 60,6 кв.м., расположение четвертый этаж. Кадастровый номер 72:23:0216001:3841, площадь 50. 9 кв.м., расположение пятый этаж, кадастровый номер 72:23:0216001:3863, площадь 47,5 кв.м., расположение шестой этаж.

Установить, что указанные собственники с 01.01.2020 несут расходы по содержанию этого имущества самостоятельно. Установить, что указанные собственники с 01.01.2020 вправе получать доход с этого имущества без согласия других собственников.

По вопросу №2 протокола №1 общего собрания собственников помещений в здании от 09.12.2019 собственниками большинством голосов (87,26%) решили исключить ФИО6, собственника нежилого помещения с кадастровым номером 72:23:0216001:564, площадью 775,6 кв.м.. расположенного в пристрой к основному зданию из расчета расходов на содержание общего имущества основного здания. Установить, что ФИО6 не участвует в расходах на содержание общего имущества основного здания, в том числе расходах на текущий и капитальный ремонт. Другие собственники не учувствуют в расходах на содержание, в том числе текущий и капитальный ремонт пристроя, в котором расположено нежилое помещение ФИО6 Установить, что ФИО6 самостоятельно и за свой счёт обслуживает часть земельного участка, необходимого для эксплуатации пристроя, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее ФИО6

Таким образом, собственники помещений в здании в установленном законом порядке определили порядок пользования общим имуществом в нежилом здании по адресу: 

<

...>, и порядок несения расходов на содержание общего имущества.

При этом истец, обладающий долей в 7,13% в праве общей долевой собственности на общее имущество, предлагает установить порядок пользования общим имуществом и несения расходов на него, который не поддержан остальными собственниками здания, в связи с чем, оснований для его утверждения у суда не имеется.

Указанное решение общего собрания соответствует положениям ст.ст.44- 46 ЖК РФ, п.41 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п.6 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

На момент принятия настоящего судебного акта в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в судебном порядке указанный протокол был оспорен и признан недействительным.

При этом, как установлено судом, отмеченное истцом как МОП помещение (т.1 л.д. 225) имеет другой кадастровый номер – 72:23:0216001:3836 и находится в единоличной собственности ООО «Август», право собственности в ЕГРН зарегистрировано 23.11.2016. Помещение с кадастровым номером 72:23:0216001:3838 являющейся МОП находится в другом крыле здания (т.3 л.д. 160-161). Это помещение не находится в пользовании ООО «Август», а находится в общем пользовании собственником. При этом помещение с кадастровым номером 72:23:0216001:3838, являющейся МОП не может быть передано в единоличное пользование ООО «Август», поскольку это помещение обеспечивает доступ ООО ЮФ «Алекс-БИКО» в принадлежащие ему помещения.

Суд также не оставляет без внимания и анализа представленное истцом в материалы дела соглашение в рамках заявленных исковых требований, при исследовании которого установлено следующее.

Так, в соответствии с п.4 соглашения об определении порядка пользования общим имуществом, владение, пользование, распоряжения имуществом (в том числе сдача в аренду, безвозмездное пользование, залог, отчуждение и прочее) находящимся в общей долевой собственности, указанным в п.7 соглашения осуществляется по соглашению сторон, принятому единогласно.

Согласно п.5 соглашения следует, что доход от сдачи имущества, указанного в п.7 соглашения, в аренду, оказание платных услуг на земельном участке распределяется между всеми сторонами пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который также может быть определен по соглашению сторон, принятому единогласно.

Последний абзац п.9 соглашения устанавливает, что иной порядок пользования земельным участок может быть определен по соглашению сторон, принятому всеми собственниками единогласно.

Пункт 4 и последний абзац п.9 соглашения, обязывающие собственников помещений принимать решения по вопросу владения, пользования, распоряжения общим имуществом в здании единолично, напрямую противоречит закону, а именно п.1 ст.46 ЖК РФ.

Таким же образом, п.5 соглашения, устанавливающий единогласное голосование собственников для принятия решения по вопросу получения дохода от использования общего имущества, не соответствует п.1 ст.46 ЖК РФ.

Пунктами 3, 3.1, п.2 ст.44 ЖК РФ установлено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами и принятие решений о порядке получения денежных средств, предусмотренных соглашениями об использовании общего имущества.

По смыслу п.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным п.п.3, 3.1 п.2 ст.44 ЖК РФ принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Положения п.1 ст.46 ЖК РФ о количестве голосов необходимом для принятия решений собственниками помещений являются императивными и не могут быть изменены соглашение собственников здания.

Выше изложенное, также подтверждается сложившейся судебной практикой, в частности постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу №А46-17676/2018 от 03.07.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.10.2019 и определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2020 №304-ЭС2-0518.

При таких обстоятельствах, предлагаемое истцом к подписанию соглашение содержит положения, не соответствующие закону и являющиеся ничтожными в силу п.2 ст.168 ГК РФ.

Суд отмечает, что дело с аналогичными обстоятельствами по иску предпринимателей к собственникам об определении порядка и пользования общим имуществом было рассмотрено непосредственно Верховным Судом Российской Федерации (определение от 24.04.2020 №309-ЭС20-5761 по делу №А71-3381/2020).

Таким образом, материалами дела установлено, что истец своими действия по разработке и понуждению к подписанию соглашения иных собственников здания нарушает установленный законом порядок принятия решений относительно общего имущества в здании, поскольку он не инициировал проведение общего собрания, не оспорил действующее решение общего собрания в установленном законом порядке, и понуждает собственников установить наиболее выгодный и комфортный для истца режим пользования общим имуществом и несения трат на него без учета прав и интересов иных собственников.

Исходя из вышеизложенного, с учетом представленных доказательств и доводов сторон, а также с учетом сложившейся судебной практики, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

 

 Судья

 

Маркова Н.Л.