Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-54874/22

19 апреля 2023 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ООО «Фирма Диана» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: КУИ Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании по договору аренды от 06.11.1998 № 39-С задолженности за период с 1 квартала 2021 года по 3 квартал 2022 года в размере 930783 руб., неустойки за период с 16.03.2021 по 23.10.2022 в размере 75991,78 руб., неустойки за период 16.12.2020 по 31.03.2022 с 02.10.2022 по 23.10.2022 в размере 22943,80 руб., неустойки за период с 16.12.2018 по 15.01.2019 в размере 1369,34 руб., неустойки за период с 16.09.2019 по 15.01.2020 в размере 6758,35 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Фирма Диана» (далее – ответчик) с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о взыскании по договору аренды от 06.11.1998 № 39-С задолженности за период с 1 квартала 2021 года по 3 квартал 2022 года в размере 930783 руб., неустойки за период с 16.03.2021 по 23.10.2022 в размере 75991,78 руб., неустойки за период 16.12.2020 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 23.10.2022 в размере 22943,80 руб., неустойки за период с 16.12.2018 по 15.01.2019 в размере 1369,34 руб., неустойки за период с 16.09.2019 по 15.01.2020 в размере 6758,35 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Балашихинского района Московской области (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 06.11.1998 № 39-С земельного участка площадью 300 кв.м, по адресу: 

<

...> у поворота на Липовую аллею.

Согласно пункту 1.2 договора срок аренды составляет 2 месяца.

Постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 09.07.1999 № 927 срок договора аренды продлен на 5 лет.

Постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 09.07.1999 № 927 утвержден проект границ и продление срока аренды земельного участка, согласно которому площадь земельного участка составляет 625 кв.м, срок договора продлен на 1 год.

На основании постановления Главы городского округа Балашиха от 20.06.2007 № 766/5 между сторонами подписано соглашение о продлении срока действия договора от 28.09.2007.

Согласно выписке из протокола заседания Комиссии при Администрации городского округа Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям от 23.04.2009 № 09 решено согласиться с предоставлением в аренду спорного земельного участка сроком на 5 лет.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок только в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 названного Кодекса).

В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.04.2022 по делу № А40-112530/21 также поддержал подход, согласно которому гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора. Договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01 марта 2015 г. и действующие на 01 марта 2015 г., подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Условия заключенных до 01 марта 2015 г. договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер. При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, к договорам аренды, заключенным после 01.03.2015, установлен пресекательный срок действия договора (Определение Верховного Суда РФ от 05.05.2022 N 302-ЭС22-5166, Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2022 N 304-ЭС22-2208).

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Поскольку договор аренды от 06.11.1998 № 39-С заключен до 01.03.2015, данный договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с Разделом 2 договора, в редакции соглашения (л.д. 18), размер годовой арендной платы определяется перерасчетом арендной платы и ежегодного пересматривается после выхода постановления Главы Балашихинского района «Об арендной плате за землю на территории Балашихинского района.

Платежи производятся ежеквартально в течение первого месяца текущего квартала и в течение последующих 10 дней арендодателю предоставляется копия платежного поручения с отметкой банка об исполнении. За просрочку платежей начисляется пеня в размере 0,3 от суммы недоимки за каждый день просрочки. Сумма годовой арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Согласно уведомлению арендодателя, полученного арендатором 07.07.2015, годовой размер арендной платы составляет 176688,76 руб., платежи производятся ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала. За просрочку платежей начисляется неустойка (пеня) в размере 0,05%, установленная действующим законодательством, от суммы недоимки за каждый день просрочки. В качестве получателя указаны реквизиты Управления имущественных отношений администрации городского округа Балашиха.

Письмом от 25.02.2021 № 621/2 истец уведомил ответчика о том, что с 01.01.2021 годовой размер арендной платы составляет 531876 руб. Арендная плата вносится ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала. В качестве получателя указаны реквизиты Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха.

Претензией от 14.04.2022 № исх-1067 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды.

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 1 квартала 2021 года по 3 квартал 2022 года составляет 930783 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что после заключения последнего дополнительного соглашения к договору аренды произошло расширение Носовихинского шоссе в районе расположения объекта ответчика, в связи с чем площадь земельного участка, переданного во временное владение и пользование ответчика фактически уменьшилась.

Представитель истца также подтвердил расширение Носовихинского шоссе и преобразование территорий общего пользования в районе расположения объекта ответчика.

Поскольку предоставленный в аренду земельный участок на кадастровый учет не поставлен, ответчиком оспаривается площадь участка, принятая истцом к расчету арендной платы, определением Арбитражного суда Московской области от 07.12.2022 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «НЭПЦ «Авангард», экспертам ФИО2, ФИО3

Перед экспертами поставлен вопрос:

1) Определить площадь земельного участка с кадастровым номером 50:15:0030801 занятого и необходимого для эксплуатации здания с кадастровым номером 50:15:0000000:71012 в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В материалы дела представлено заключение эксперта № ЗУЭ-А41-54874/22, подготовленное ООО «НЭПЦ «Авангард».

Согласно выводам экспертов площадь земельного участка занятого и необходимого для эксплуатации здания с кадастровым номером 50:15:0000000:71012 в соответствии с требованиями действующего законодательства составляет 480 кв.м.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ экспертное заключение, подготовленное экспертами АНО «Московский областной центр судебных экспертиз», суд приходит к выводу, что данное заключение соответствует требованиям законодательства об экспертной деятельности, поскольку содержит четкие и ясные выводы, содержит подробное описание произведенного исследования, нормативное и графическое обоснование исследований и выводов. Суд принимает данное заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства.

Истец в установленном законом порядке выводы экспертного заключения не оспорил.

Судом произведен перерасчет арендной платы по договору аренды с учетом площади арендуемого земельного участка, составляющего 480 кв.м., согласно которому за период с 1 квартала 2021 года по 3 квартал 2022 года размер арендной платы составляет 714841,34 кв.м.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 16.03.2021 по 23.10.2022 в сумме 75991,78 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

На основании пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). 

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. 

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. 

Согласно Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (вопрос № 7), если решение принимается судом о взыскании соответствующей неустойки до введения моратория, то в резолютивной части решения суд указывает сумму неустойки, исчисленную за период до введения моратория.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежит начислению заявленная истцом неустойка, начисленная на сумму долга, возникшего до 01.04.2022.

Письмом ФНС России от 18.07.2022 № 18-2-05/0211@ сообщается, что что последним днем действия моратория на возбуждение дел о банкротстве, введенного в соответствии с Постановлением, является 01.10.2022 (включительно), - соответственно, введенные Постановлением ограничения не применяются с 02.10.2022.

С учетом произведенного судом перерасчета неустойки, размер неустойки за период с 16.03.2021 по 23.10.2022 составляет 64693,14 руб.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73). 

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77). 

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон. 

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не предоставлены, оснований для снижения размера неустойки, размер которой нормативно установлен, не имеется. Следовательно, неустойка по договору аренды также подлежит взысканию.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «Фирма Диана» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по договору аренды от 06.11.1998 № 39-С задолженность за период с 1 квартала 2021 года по 3 квартал 2022 года в размере 714841,34 руб., неустойку за период с 16.03.2021 по 23.10.2022 в размере 64693,14 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                                            Ю.С. Таранец