ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

02.05.2023

Дело № А41-24716/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25.04.2023

Полный текст постановления изготовлен  02.05.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Цыбиной А.В.,

судей Кольцовой Н.Н., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Администрации Дмитровского городского округа Московской области – ФИО1 по дов. от 30.12.2022,

от ответчика: индивидуального предпринимателя ФИО2 – неявка, извещен,

от третьих лиц: Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области – неявка, извещен,

от ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области – неявка, извещено,

от Главного управления культурного наследия Московской области – неявка, извещено,

от КУИ Администрации Дмитровского городского округа Московской области – неявка, извещен,

рассмотрев 25 апреля 2023 года

в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Московской области

от 23 августа 2022 года,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 17 ноября 2022 года

по иску Администрации Дмитровского городского округа Московской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании,

третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области,

Главное управление культурного наследия Московской области,

КУИ Администрации Дмитровского городского округа Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского городского округа Московской области (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) о взыскании 437 329,34 рублей задолженности по арендной плате за период со второго по четвертый квартал 2020 года, 65 894,91 рублей неустойки за период с 15.12.2019 по 31.01.2021, о расторжении договора аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов, от 30.10.2019 № 349-д.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области, Главное управление культурного наследия Московской области, КУИ Администрации Дмитровского городского округа Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.08.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы суда, а также неправильное применение норм материального и процессуального права.

Главное управление культурного наследия Московской области представило отзыв на кассационную жалобу, в котором указало, что земельный участок, являющийся предметом аренды, полностью расположен в защитных зонах, установленных для объектов культурного наследия, расположенных в историческом центре города Серпухов, вследствие чего использование данного земельного участка возможно только в строгом соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», просило учесть данную информацию, предоставленную истцу в Заключении от 14.12.2021 № Р001-1082856860-53036198.

Истец отзыв на кассационную жалобу не представил.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца возражала против доводов жалобы, считает принятые судебные акты законными и обоснованными.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; жалоба в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитетом по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 30.10.2019 №349-д. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:04:0000000:81492, площадью 1038+/-11 м2, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский городской округ, ул. Рогачева, д. № 15.

Согласно п. 1.4 договора на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности – нежилое здание магазина с кадастровым номером 50:04:0000000:81492, площадью 337,4 м2.

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в полном объеме в размере, установленном в приложении №1, не позднее 14 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

По утверждению истца, вопреки условиям договора обязательства по своевременному внесению арендной платы ответчиком не были исполнены, в связи с чем истец обратился к ответчику с претензией от 03.02.2021 № 434/13, в которой сообщил о наличии задолженности и необходимости ее погашения.

Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения истца в суд.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 450, 452, 606, 609, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», правовыми позициями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», установив факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы, а также отсутствием доказательств оплаты задолженности, удовлетворили заявленные требования.

Кассационная коллегия отклонила доводы ответчика о его ненадлежащем извещении, поскольку представитель ответчика участвовал в нескольких судебных заседаниях суда первой инстанции.

Так же отклонен кассационной коллегией довод ответчика о том, что 12.04.2022 судом первой инстанции принят по делу окончательный судебный акта, так как размещенная в Картотеке арбитражных дел информация в отсутствие текста принятого судебного акта (его резолютивной части) может свидетельствовать об ошибке базы, допущенной в результате технического сбоя.

Довод кассационной жалобы об отсутствии государственной регистрации договора аренды отклонен кассационной коллегией, поскольку отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует, в том числе, об отсутствии правовых оснований для оплаты пользования земельным участком.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон № 23/96-ОЗ). Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582).

Согласно принципу № 7 Постановления № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В пункте 30 раздела VIII Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу №  АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила, утвержденные Постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Аналогичные подходы изложены в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399, от 25.06.2020 № 305-ЭС20-4264. 

Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов, утвержденных Постановлением № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Суды, удовлетворяя исковые требования, в нарушение статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не исследовали основания определения истцу размера арендной платы по договору. 

Сам договор не содержит размера арендной платы, приложение № 1 к договору аренды отсутствует в материалах дела (как на бумажном носителе, так и в электронном виде).

Возражая против уплаты арендной платы в заявленном истцом размере, ответчик утверждал о наличии ограничений в использовании арендованного земельного участка, о которых истец на момент заключения договора аренды не уведомил ответчика.

Отсутствие каких-либо ограничений прямо следует из п. 1.3 договора.

В то же время, согласно представленной в материалы дела Главным управлением культурного наследия Московской области информации, спорный земельный участок расположен в двухсотметровой защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Дом Возничихиных, перв. четв. XIX в.», что, в соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» влечет запрет строительства объектов капитального строительства и их реконструкции, связанных с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

Данная информация подтверждена так же Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области, предоставленной по запросу суда первой инстанции. Кроме того, из указанной выше Информации следует, что предоставленный ответчику в аренду земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории в соответствии с Решением Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 № 500-1143 «Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы в границах ЛПЗП» и в зоне с особыми условиями использования территории в соответствии с СП 2.1.4.2625-10. Так же в данной Информации указано, что сведения о расположении спорного земельного участка в зонах с особыми условиями использования подлежат уточнению.

Согласно подпункту 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения ограничиваются в обороте.

При этом земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законом (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Делая вывод об отсутствии ограничений в отношении спорного земельного участка, суд первой инстанции не предпринял надлежащих мер для проверки предоставленной по его же запросу информации, имеющей существенное значение для рассмотрения дела. Суд указал, что ответчик не воспользовался правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы в обоснование своей позиции по делу, в то время, как бремя доказывания размера арендной платы и его соответствия нормам действующего законодательства, исходя из предмета и оснований иска, с учетом отсутствия в договоре аренды информации о наличии ограничений в отношении земельного участка, подлежит распределению на истца.

Как следует из постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Дополнительно кассационная коллегия отмечает, что из публичной информации сайта Геопортал Подмосковья следует, что спорный земельный участок расположен в границах поясов зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения города Москвы или в непосредственной близости от них.

При изложенных обстоятельствах судами обеих инстанций допущены нарушения норм материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем имеются предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.

Исходя из содержания пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Принимая во внимание, что в данном случае требуется установление фактических обстоятельств дела, допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду следует устранить допущенные нарушения, установить все имеющие значение для рассмотрения дела обстоятельства при правильном распределении бремени доказывания, оценить все имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные доказательства, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 августа 2022 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2022 года по делу № А41-24716/2021 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья                                               А.В. Цыбина

Судьи:                                                                                        Н.Н. Кольцова

                                                                                                        В.В. Петрова