АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Дело № А27-2285/2024

 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

            3 июня 2024г.                                                                                        г. Кемерово

Резолютивная часть оглашена 20 мая 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено  3 июня 2024 г.

 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В., 

при ведении протокола ФИО1, 

с участием представителей:

истца (онлайн-подключение) по доверенности 23.11.2023 ФИО2, паспорт;

ответчика (онлайн-подключение) по доверенности от 01.04.2024 № 775 ФИО3, паспорт;

рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Южкузбассбетон» (ИНН 

<

***>)  

 к комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (ИНН 

<

***>)

о признании недействительным расчета (уведомления) № 1 о внесении арендной платы за земельный участок по договору аренды земли № 27-16 от 23.05.2016 за расчетный период с 01.01.2023 по 31.12.2023, в части превышающей размер арендной платы, рассчитанной по условиям действующего договора аренды и в соответствии с п.2.9.5. Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010, в размере 10 815 611,59 руб. (с учетом уточнения);

третье лицо: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Южкузбассбетон»  ФИО4,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Южкузбассбетон» (далее – общество, арендатор, истец) обратилось в суд к комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее – Комитет, арендодатель, ответчик) с иском о признании незаконным изменения в одностороннем порядке ответчиком существенных условий договора аренды земельного участка – механизма расчета арендной платы.

В обоснование требований истец указывает, что в течение всего срока действия договора аренды применялся порядок расчета арендной платы по формуле от кадастровой стоимости публичного земельного участка, а по спорному уведомлению без согласия арендатора произведен по отчету о рыночной стоимости размера арендной платы. При этом размер арендной платы увеличился почти в 7 раз, не соблюдено ограничение максимального роста арендной платы – в 1,152 раза.

Впоследствии требования уточнены, в окончательной редакции истец просит о признании недействительным расчета (уведомления) № 1 о внесении арендной платы за земельный участок по договору аренды земли № 27-16 от 23.05.2016 за расчетный период с 01.01.2023 по 31.12.2023, в части превышающей размер арендной платы, рассчитанной по условиям действующего договора аренды и в соответствии с п.2.9.5. Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010, в размере 10 815 611,59 руб. Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Ответчик иск не признал. Указал, что Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010 предусмотрено 2 варианта расчета арендной платы: по формуле и по отчету о рыночной стоимости. Согласование с арендатором выбора варианта не предусмотрено.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечена временный управляющий ответчика ФИО4. Она поддержала позицию истца, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В последнем (четвертом по счету) судебном заседании представитель ответчика заявил о необходимости передачи дела для рассмотрения иска в деле о банкротстве ответчика, мотивируя тем, что решение по делу повлияет на формирование конкурсной массы последнего; норму права в обоснование своей позиции назвать затруднился.

Присутствующий в судебном заседании представитель истца настаивал на рассмотрении дела в рамках самостоятельного искового производства.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 15.05.2023 по делу №А27-24509/2022  в отношении общества введена процедура наблюдения.

В ответе на вопрос №2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2024)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024, приведены примеры случаев рассмотрения споров в качестве обособленных споров в деле о банкротстве должника: статья 60, пункт 1 статьи 61.8, пункт 1 статьи 61.16, пункт 1 статьи 61.20, абзац второй пункта 1 статьи 63, статьи 71 и 100, абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Согласно пункту 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в силу пункта 1 статьи 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в этом Законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах).

Специфические правила о подсудности (рассмотрение в деле о банкротстве должника) данной категории споров (о признании недействительной сделки должника, как оспоримой, так и ничтожной, и (или) о применении последствий недействительности сделки должника):

- при предъявлении иска арбитражным управляющим – действуют после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве;

- при предъявлении другими помимо арбитражного управляющего лицами (контрагентами по сделкам или должником) по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством – не действуют при предъявлении в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления и подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подсудности;

- при предъявлении должником по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством – не действуют, если приняты судом к производству до введения в отношении должника процедуры внешнего управления или конкурсного производства, и подлежат рассмотрению в общем порядке вне рамок дела о банкротстве и после введения в отношении должника такой процедуры.

До настоящего времени в отношении ответчика реализуется процедура наблюдения.

Заявление подано в суд должником 8.02.2024 (в течение указанной процедуры) по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Основания для передачи дела по подсудности (в дело о банкротстве ответчика) отсутствуют.

Как следует из материалов дела, между сторонами действует договор аренды земли № 27-16 от 23.05.2016 (далее – договор), согласно которому Комитет (арендодатель) передал обществу (арендатор) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:29:0102007:63 общей площадью 341 302 кв.м по адресу : 

<

...>, под производственную базу.

Земельный участок находится на территории г. Мыски и относится к категории участков, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочиями по распоряжению им в силу статей 3, 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» наделен Комитет.

Арендная плата по договору устанавливается в соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 5.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты» (далее – Постановление №47).

В 2022 году арендная плата определена от кадастровой стоимости по формуле, предусмотренной Порядком №47, и составила 1 602 767,72 руб. в год.

Согласно одностороннему расчету (уведомлению) Комитета №1 о внесении арендной платы за расчетный период с 1.01.2023 по 31.12.2023 размер арендной платы установлен со ссылкой на отчет независимого оценщика в размере 12 662 000 руб. 

Полагая свои права нарушенными, общество обратилось в Комитет с претензией, а затем в суд.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, пунктами 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата по договору является регулируемой. Ее размер определяется в соответствии с Постановлением №47.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (пункты 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Установленный законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов. Нарушение данного порядка свидетельствует о ничтожности сделки в соответствующей части в силу статьи 168 ГК РФ.

Согласно пункту 2.9.5 Порядка №47 размер арендной платы за земельные участки, рассчитанный на 2023 год с учетом положений подпунктов "а", "у" пункта 2.2, пункта 2.5 настоящего Порядка на основании кадастровой стоимости, утвержденной приказом Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса в 2022 году, не может превышать размер арендной платы за данные земельные участки, установленный на 2022 год, более чем в 1,152 раза. В случае если размер арендной платы за земельные участки, рассчитанный на 2023 год с учетом положений подпунктов "а", "у" пункта 2.2, пункта 2.5 настоящего Порядка, превышает более чем в 1,152 раза размер арендной платы, установленный в 2022 году, размер арендной платы на 2023 год принимается равным размеру арендной платы в 2022 году, увеличенному в 1,152 раза.

Данное правило применяется независимо от способа расчета арендной платы. 

Оспариваемое уведомление данному правилу не соответствует, поскольку по нему размер арендной платы на 2023 год превышает размер арендной платы за 2022 год существенно более чем в 1,152 раза (почти в 7 раз).

В части методики расчета арендной платы суд отмечает следующее.

Согласно пункту 2.1 Постановления №47 размер арендной платы при использовании земельных участков в расчете на год (далее - арендная плата) определяется органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельными участками (далее - арендодатель), одним из следующих способов:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков;

- на основании рыночной стоимости размера арендной платы земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Какие-либо случаи или критерии, позволяющие применить расчет арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости, Постановлением №47 не определены. В пункте 2.11 Постановления №47 лишь указано, что проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельными участками проводится по инициативе органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными участками, также без каких-либо критериев, при наличии которых данная инициатива допустима. А в пункте 2.13 такое определение указано в качестве одного из оснований изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке.

В отношении же расчета на основании кадастровой стоимости, напротив, никакой неопределенности нет. Согласно пункту 2.5 Постановления №47 в отношении земельных участков, не указанных в пункте 2.2 настоящего Порядка, размер годовой арендной платы за земельный участок, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах), определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в Постановлении №582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) органам государственной власти субъектов Российской Федерации установлен запрет принимать акты, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности запрещается создание дискриминационных условий, к которым статьей 4 этого же закона относятся условия доступа на товарный рынок, условия производства, обмена, потребления, приобретения, продажи, иной передачи товара, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.

В соответствии с пунктом 2.1 Постановления №47 размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области в расчете на год определяется органами местного самоуправления одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночно обоснованного размера арендной платы, определяемого в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из приведенных выше норм права следует, что указанные положения Постановления № 47, предусматривающие одновременное действие различных методик определения регулируемой арендной платы за публичные земли, приводящее к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, в зависимости от наличия либо отсутствия волеизъявления уполномоченных органов публично-правового образования на проведение оценки рыночной стоимости, свидетельствуют о создании дискриминационных условий и нарушают принцип запрета необоснованных предпочтений, что недопустимо в силу статьи 15 Закона о защите конкуренции и Постановления № 582.

Из правовой позиции, изложенной в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25, следует, что не допускается различный порядок расчета размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых или предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставляемых по одним и тем же основаниям, в зависимости от каких-либо обстоятельств. В рассматриваемом случае подобным обстоятельством является произвольное усмотрение органов местного самоуправления, в результате которого может быть проведена оценка рыночной стоимости арендной платы за землю.

Аналогичная позиция поддержана постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5.07.2023 по делу №А27-17040/2022.

В контексте действия указанных принципов регулирования платы за публичные земли, суд отмечает соответствующие изменения в федеральном законодательстве – с 21.02.2023 вступили в силу изменения в Постановление №582, внесенные постановления Правительства РФ от 10.02.2023 № 191, – размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, расположенные на территории Российской Федерации и предоставляемые без торгов, теперь определяется только на основании кадастровой стоимости земельных участков; норма об определении данного размера по отчету о рыночной стоимости исключена.

По предложению суда сторонами выполнен расчет арендной платы от кадастровой стоимости по формуле, предусмотренной Постановлением №47.

Арендная плата на 2023 год по данному расчету составила 15 495 038,67 руб.

С учетом максимального размера повышения по отношению к 2022 году (в 1, 152 раза), она не может превышать 1 846 388,41 руб. (1 602 767,72 х 1,152).

В части, превышающий указанный размер, оспариваемое уведомление ничтожно.

Также суд отмечает, что в использованном Комитетом отчете о рыночной стоимости годового размера арендной платы №102.29/2022 от 18.01.2023 все земельные участки, использованные в качестве объектов-аналогов предоставлены на аукционе, имеют назначение «для недропользования», что не даже с учетом корректирующих коэффициентов не может быть сопоставимо с регулируемым ценообразованием при предоставлении публичных земельных участков без торгов.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным расчет (уведомление) №1 о внесении арендной платы за земельный участок по договору аренды земли № 27-16 от 23.05.2016 за расчетный период с 1.01.2023 по 31.12.2023, в части превышающей 1 846 388,41 руб., т.е. в размере 10 815 611,59 руб.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Южкузбассбетон» (ИНН 

<

***>)  6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                        Е.В. Исаенко