АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4970/2019

10 декабря 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: Я.В. Кондратьевой, С.Н. Новиковой

при участии: 

от министерства имущественных отношений Хабаровского края –  ФИО1, представитель по доверенности от 26.08.2019 № 1-11-7057; ФИО2, представитель по доверенности от 03.04.2019 № 1-11-2606 (до перерыва); 

от общества с ограниченной ответственностью «Хорская Буренка» -  ФИО3, представитель по доверенности б/н от 17.10.2019;                ФИО4, представитель по доверенности б/н от 31.10.2019 (до перерыва);

от министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края - ФИО5, представитель по доверенности от 10.01.2019 № 5-11-19; ФИО6, представитель по доверенности от 12.09.2019 № 5-9-5462.

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы министерства имущественных отношений Хабаровского края, министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края 

на решение от 15.07.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2019

по делу № А73-4239/2019 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску министерства имущественных отношений Хабаровского края                      

к обществу с ограниченной ответственностью «Хорская Буренка»                           

об обязании возвратить земельные участки 

третье лицо: министерство сельского хозяйства Хабаровского края  

Министерство имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>; далее – министерство имущественных отношений, уполномоченный орган, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хорская буренка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 682928, 

<

...>; далее – ООО «Хорская буренка», общество, ответчик) об обязании возвратить земельные участки, расположенные в Хабаровском крае, район им. Лазо, 0,5 км по направлению на север от ориентира п. Хор, с кадастровыми номерами: 27:08:000000:1842, площадью 4 418 904,00 кв.м; 27:08:000000:1847, площадью 3 843 497,00 кв.м; 27:08:0010261:186, площадью 7 210 649,00 кв.м; 27:08:000000:1843, площадью 3 439 404,00 кв.м; 27:08:000000:1846, площадью 21 870 245,00 кв.м; 27:08:000000:1845, площадью 9 722 396,00 кв.м; 27:08:000000:1844, площадью 15 971 351,00 кв.м.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено министерство сельского хозяйства Хабаровского края (в настоящем - министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>; далее - министерство сельского хозяйства, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.07.2019, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2019, в удовлетворении иска отказано.

В Арбитражный суд Дальневосточного округа министерством имущественных отношений и министерством сельского хозяйства на указанные судебные акты поданы кассационные жалобы. 

Фактически доводы жалоб касаются прекращения действия договора аренды, на что было указано в исковом заявлении и необходимости возврата ответчиком спорных земельных участков ввиду отсутствия правовых оснований для их удержания. Между тем, по мнению заявителей, суды уклонились от установления данных обстоятельств. При этом считают неправомерным рассмотрение не заявленного требования в отношении одностороннего отказа от договора, выраженного в уведомлении от 28.01.2019, как следствие, признание его судами недействительным. Истцом также обращено внимание на то, что агрохимические паспорта земельных участков получены ответчиком за день окончания срока договора аренды в нарушение установленного в нем срока.

ООО «Хорская Буренка» в отзыве на кассационные жалобы, возражая относительно изложенных в них доводов, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц привели свои позиции относительно доводов кассационных жалоб. 

В судебном заседании 26.11.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 03.12.2019.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационных жалоб и возражений на них, заслушав в судебном заседании объяснения присутствующих представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как установлено по материалам дела, между министерством имущественных отношений (арендодатель) и акционерным обществом «Хорское» (арендатор) заключен договор аренды от 15.04.2016 № 811 в отношении земельных участков, находящихся в собственности Хабаровского края: 

- земельный участок из земель категории - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 27:08:0000000:1842, площадью 4 418 904 кв.м, с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, регистрационная запись от 29.02.2016 № 27-27/001-27/074/200/2016- 4461/1; 

- земельный участок из земель категории - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 27:08:0000000:1847, площадью 3 843 497 кв.м, с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, регистрационная запись от 29.02.2016 № 27-27/001-27/074/200/2016-4474/1; 

- земельный участок из земель категории - земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 27:08:0010261:186, площадью 7 210 649 кв.м, с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, регистрационная запись от 01.04.2016 № 27-27/001-27/074/200/2016-8363/1; 

- земельный участок из земель категории - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 27:08:0000000:1843, площадью 3 439 404,00 кв.м, с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, регистрационная запись от 29.02.2016 № 27-27/001-27/074/200/2016-4470/1;

- земельный участок из земель категории - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 27:08:0000000:1846, площадью 21 870 245 кв.м, с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, регистрационная запись от 29.02.2016 № 27-27/001-27/074/200/2016- 4466/1; 

- земельный участок из земель категории - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 27:08:0000000:1845, площадью 9 722 396,00 кв.м, с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, регистрационная запись от 29.02.2016 № 27-27/001-27/074/200/2016- 4454/1; 

- земельный участок, из земель категории - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 27:08:0000000:1844, площадью 15 971 351,00 кв.м, с разрешенным использованием: для ведения сельскохозяйственного производства, регистрационная запись от 29.02.2016 № 27-27/001-27/074/200/2016- 4460/1. 

Согласно пункту 1.2 договора участки включают в себя: сельскохозяйственные угодья площадью 99 253 579 кв.м, в том числе, пашня 45 865 829 кв.м, сенокосы 39 771 254 кв.м, пастбища 9 889 596 кв.м, прочие   3 726 900 кв.м. 

Местоположение названных участков: Хабаровский край, район имени Лазо, 0,5 км по направлению на север от ориентира п. Хор (пункт 1.5 договора). 

Срок договора аренды участков определен сторонами по 28.02.2019 (пункт 2.1 договора). 

Пунктами 4.4.5 4.4.6 договора предусмотрено осуществление мероприятий, направленных на рациональное использование земельных участков, недопущение ухудшения состояния земельных участков. 

В пункте 4.4.25 договора отражено, что в течение двух лет с даты заключения договора аренды арендатор за свой счет обязан изготовить по установленной форме агрохимический паспорт земельных участков, заключить дополнительное соглашение к договору о признании его неотъемлемой частью договора.

Разделом 6 договора регламентированы порядок и основания его расторжения. 

Участки переданы арендатору по акту приема-передачи. 

В дальнейшем краевое государственное казенное учреждение «Фонд имущества Хабаровского края» продало ООО «Хабаровский аграрий» на основании договора купли-продажи от 03.07.2017 № 1232 обыкновенные бездокументарные акции АО «Хорское», которое, как следует из выписки из ЕГЮЛ от 11.03.2019, стало учредителем ООО «Хорская Буренка». 

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды от 15.04.2016 № 811 (отсутствие агрохимических паспортов и неиспользование земельных участков по результатам проверочных мероприятий в 2018 году в объеме 52,7 % от всех переданных в аренду площадей), арендодатель направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора от 28.01.2019 № 1-11-390 с приложением актов приема-передачи, которое получено последним 06.02.2019.

Министерство имущественных отношений, указывая на прекращение договорных отношений, и ввиду невозврата ООО «Хорская Буренка» спорных земельных участков, предъявило в арбитражный суд настоящий иск. 

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что истец отказался от договора в одностороннем порядке со ссылкой на нарушение условий договора, касающихся необходимости представления агрохимических паспортов и неиспользования части арендуемых земельных участков.

Между тем суды установили, что на момент подачи иска обществом агрохимические паспорта представлены уполномоченному органу.

Исследовав и оценив имеющиеся доказательства по делу, в том числе, проанализировав акт осмотра от 25.04.2019 № 18, суды констатировали факт неиспользования обществом участка с кадастровым номером 27:08:0000000:1842, частичного использования участка с кадастровым номером 27:08:0010261:186 - пашни (16,6 %), участков несельскохозяйственных угодий с кадастровыми номерами 27:08:0000000:1846 (3,6 %), 27:08:0000000:1845 (9,9 %). 

Приняв во внимание также акт осмотра участков от 15.08.2018 № 43, данные ЦАС «Хабаровский», суды заключили, что земельные участки с кадастровыми номерами 27:08:000000:1846, 27:08:000000:1845, не являются сельскохозяйственными угодьями. 

Поскольку истец отказался от договора аренды, вменив в нарушение его условий неиспользование части переданных в аренду земельных участков, состояние которых на момент принятия исключало возможность их использования в сельскохозяйственной деятельности ответчика, суды, руководствуясь  положениями статей 168, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), признали действия уполномоченного органа недобросовестными, а его требование о возврате земельных участков в связи с односторонним отказом от договора аренды, не подлежащим удовлетворению.

Между тем суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 3 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац первый статьи 606 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Срок договора аренды от 15.04.2016 № 811 определен сторонами по 28.02.2019 (пункт 2.1 договора). 

Действительно, истец заявил отказ от договора по мотивам, приведенным в уведомлении от 28.01.2019 № 1-11-390, и потребовал возврата имущества по актам приема-передачи, которое не исполнено ответчиком.

Несмотря на указанное требование, и после истечения срока действия договора, ООО «Хорская Буренка» продолжало использовать земельные участки.

В такой ситуации подлежат применению правила, содержащиеся в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, по смыслу которых, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен или продлен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Для наступления правовых последствий в виде прекращения арендных правоотношений в связи с отказом стороны от договора аренды необходимо установить обстоятельства относительно действительной воли арендодателя на такой отказ от договора и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии такого волеизъявления.

Таким образом, юридически значимым и подлежащим доказыванию является в данном случае выяснение вопроса по поводу воли арендодателя на отказ от договора, независимо по какой причине он хочет это сделать, и осведомленность арендатора об этом. Таковы смысл и цель предусмотренного законом и договором названного выше порядка прекращения арендных правоотношений.

Из искового заявления, поданного министерством имущественных отношений в арбитражный суд 12.03.2019, усматривается отказ от договора, отсутствие желания стороны продолжать правоотношение с указанием на то, что при прекращении договора аренды ответчик обязан вернуть земельные участки. 

В договоре аренды, а именно в его пункте 2.3, сторонами согласовано, в случае, если арендатор продолжает пользоваться участками после истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым.

Следовательно, договором аренды не предусмотрено, каким образом арендодатель и в каком порядке должен сообщить арендатору о таком отказе. Достаточным условием в сложившейся ситуации следует признать само информирование ответчика, то есть заявление стороны, о котором стало известно другой стороне. При этом установленный договором месячный срок на момент рассмотрения спора по существу закончился.

В абзаце первом статьи 622 ГК РФ закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В этой связи суд кассационной инстанции полагает, что в данном случае существовала совокупность условий для разрешения сложившейся конфликтной ситуации в виде заявленного абсолютного права собственника земельных участков на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и безусловной обязанности общества по возврату спорных участков. Данное обстоятельство имеет самостоятельное правовое основание для удовлетворения иска.

Анализ приведенных выше норм права в их совокупности и взаимосвязи с фактическими обстоятельствами спора позволяет кассационной коллегии обжалуемые судебные акты на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.07.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2019 по делу № А73-4239/2019 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, исковые требования министерства имущественных отношений Хабаровского края удовлетворить. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Хорская Буренка» возвратить земельные участки, расположенные в Хабаровском крае, районе им. Лазо, 0,5 км по направлению на север от ориентира п. Хор:

- 27:08:000000:1842, площадью 4 418 904, 00 кв. м; 

- 27:08:000000:1847, площадью 3 843 497, 00 кв. м; 

- 27:08:0010261:186, площадью 7 210 649, 00 кв. м; 

- 27:08:000000:1843, площадью 3 439 404, 00 кв. м; 

- 27:08:000000:1846, площадью 21 870 245, 00 кв. м; 

- 27:08:000000:1845, площадью 9 722 396, 00 кв. м; 

- 27:08:000000:1844, площадью 15 971 351, 00 кв. м.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова                   

Судьи                                                                                    Я.В. Кондратьева         

 

С.Н. Новикова