СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А27-1120/2015

г. Томск

18 апреля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2017 года 

Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2017 года 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Павловой Ю.И.,                                                                         

судей: Фертикова М.А., Шатохиной Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачёвой О.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (апелляционное производство №07АП-1799/2017) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01 февраля 2017 года по делу № А27-1120/2015 (судья Фуртуна Н.К.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройЛоск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Кемерово)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Кемерово)

о признании недействительным уведомления от 26 июня 2014 года об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Аудит.Консалтинг. Оценка» (г. Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН4205275211),

без участия в судебном заседании представителей,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СтройЛоск» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о признании недействительным уведомления от 26 июня 2014 года № 9-6-06/1922 об изменении арендной платы по договору аренды от 09 января 2014 года № 02-01-Н/14 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101027:1225. 

Исковые требования обоснованы статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что условиями договора аренды земельного участка не предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО1 – оценщик общества с ограниченной ответственностью «Аудит.Консалтинг.Оценка». 

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 01 февраля 2017 года требования истца удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленного требования.

В обоснование к отмене заявитель указал, что договором прямо предусмотрено изменение в одностороннем порядке размера арендной платы в случае определения его рыночной стоимости, а также порядок такого изменения (не требуется заключения дополнительного соглашения).

Истец, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении заседания не направили. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 09 января 2014 года ответчик (арендодатель) и истец (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 02-01-н/14, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8966,37 кв.м, кадастровый номер 42:24:0101027:1225, расположенный по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Красноармейская, 45 для размещения производственной базы. Земельный участок передан по акту приема-передачи. 

Срок действия договора установлен сторонами с момента его заключения по 30 ноября 2014 года, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 22 октября 2012 года (пункты 2.1, 2.3 договора). По истечении срока действия договора возражений от арендодателя не поступило, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 7.2 договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно протоколу определения величины арендной платы от 09 января 2014 года размер арендной платы с 22 октября 2012 года составил 100 841 рубль 08 копеек в месяц, с 01 января 2013 года – 106 387 рублей 34 копейки, с 01 января 2014 года  – 111 706 рублей 71 копейка.

Размер арендной платы определен на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27 февраля 2008 года № 62 (далее – Порядок № 62).

Арендная плата исчислена по формуле, в основу которой положена кадастровая стоимость арендованного земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих порядок расчета арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельного участка, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы (пункт 3.8 договора).

При этом в пункте 3.7 договора аренды указано, что независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 24 марта 2014 года по делу № А27-627/2014 кадастровая стоимость арендованного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости равной 4 810 158 рублей.

После принятия указанного решения арбитражного суда ответчик уведомлением от 26 июня 2014 года № 9-6-06/1922 сообщил обществу об установлении с 24 апреля 2014 года арендной платы в размере 67 833 рублей 33 копеек в месяц, определенном на основании отчета от 08 мая 2014 года № 106-ОЦ/14 об оценке рыночной стоимости объекта оценки – годовой арендной платы спорного земельного участка.

Полагая уведомление от 26 июня 2014 года № 9-6-06/1922 недействительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 166, 168, 180, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации и исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность применения к отношениям сторон рыночной стоимости арендной платы, установленной на прошедший период пользования земельным участком, а также не допускается изменение чаще одного раза в год в одностороннем порядке арендной платы, согласованной сторонами в договоре.

Суд первой инстанции принял правильный по существу судебный акт.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (абзацы 2, 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Принимая во внимание, что размер арендной платы установлен сторонами 09 января 2014 года (при подписании договора), а уведомление об изменении арендной платы направлено арендатору 26 июня 2014 года, апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о неправомерности действий ответчика, выразившихся в одностороннем изменении арендной платы менее чем через год.

Суд первой инстанции также пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик в одностороннем порядке при применении Порядка № 62, изменил механизм (методику) расчета арендной платы, согласованную и подлежащую применению сторонами в силу заключенного договора аренды.

Материалами дела подтверждается и судом первой инстанции установлено, что при заключении договора аренды стороны в Протоколе определения величины арендной платы указали формулу расчета арендной платы с применением кадастровой стоимости земельного участка, вида использования, особых условий использования земельного участка, понижающих коэффициентов. Между тем из уведомления от 26 июня 2014 года следует, что изменение арендной платы определено арендодателем по иной формуле, основанной на рыночной годовой арендной плате, без учета элементов формулы, установленной договором аренды.

При этом, пунктом 3.6 договора аренды вопреки доводам апелляционной жалобы не предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке методики исчисления арендной платы в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости аренды.

Вместе с тем, предложенное Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области в уведомлении изменение арендной платы по новой методике расчета определения размера арендной платы возможно посредством подписания сторонами соответствующего соглашения в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако такое соглашение в материалы дела не представлено.

Кроме этого, при вынесении постановления апелляционный суд исходил из следующего. 

В соответствии с пунктом 2.11 Порядка №62 размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях:

изменение кадастровой стоимости земельного участка;

принятие законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы;

в случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка;

несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов;

если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области;

установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости;

если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.

В соответствии с пунктом 2.13 Порядка № 62 в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 Порядка № 62, при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно оспариваемому уведомлению новый размер арендной платы определен на основании отчета общества с ограниченной ответственностью  «Аудит.Консалтинг.Оценка» от 08 мая 2014 года № 106-ОЦ/14. Согласно указанному отчету рыночная стоимость права пользования (величина арендной платы) спорного земельного участка, на дату оценки 24 апреля 2014 года составила 814 000 рублей в год. 

Между тем, из заключения специалиста общества с ограниченной ответственностью «Независимая профессиональная оценка» от 16 октября 2015 года следует, что отчет №106-ОЦ/14 от 08 мая 2014 года выполнен с нарушениями требований Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 2008 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требований Федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденных Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года. Выявленные нарушения ставят под сомнение правильность и достоверность проведенных расчетов, а также итоговую стоимость.

Принимая во внимание несоответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, вывод, содержащиеся в отчете об определении рыночной стоимости годовой арендной платы, положенный в основу оспариваемой сделки по увеличению арендной платы, является недостоверным. При исследовании отчета на соответствие законодательству и стандартам оценки специалистом были выявлены нарушения, в частности, принципиальным нарушением явилось использование информации о событиях, произошедших после даты оценки; использование данных объектов-аналогов, имеющих иной вид разрешенного использования, отсутствие корректировки на вид разрешенного использования, нарушение принципов однозначности, достоверности и проверяемости информации.

Ответчиком указанные выводы специалиста не опровергнуты, доказательства достоверности отчета от 08 мая 2014 года № 106-ОЦ/14 не представлены.

При таких обстоятельствах, одностороннее увеличение арендной платы в спорный период не может быть признано законным, суд первой инстанции правомерно признал уведомление от 26 июня 2014 года № 9-6-06/1922 об изменении арендной платы по договору аренды от 09 января 2014 года № 02-01-Н/14, как несоответствующее требованиям законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о наличии у арендатора права на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы без заключения дополнительного соглашения не опровергают выводов суда о нарушении ответчиком норм статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, противоправности увеличения арендной платы на основании отчета о рыночной стоимости размера арендной платы, выполненного с нарушением с законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01 февраля 2017 года по делу        № А27-1120/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий   Ю.И. Павлова

Судьи  М.А. Фертиков 

Е.Г. Шатохина