ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-61088/2024-ГК

Дело № А40-307805/23

г. Москва

08 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Лялиной Т.А.,

судей: Александровой Г.С., Яремчук Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ногеровой М.Б.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ответчика ООО "Новая жизнь"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.07.2024 по делу № А40-307805/23 

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Медпрогресс" (ОГРН: 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Новая жизнь" (ОГРН: 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент городского имущества города Москвы; Департамент культурного наследия города Москвы, о взыскании задолженности 

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 06.06.2024;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 23.08.2024;

от третьего лица – не явился, извещен; 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО "Медпрогресс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании с ООО "Новая жизнь" денежной суммы в размере 7 098 099,98 руб.,

ссылаясь на следующие обстоятельства:

- нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0001096:1040, расположенное по адресу Москва, ул. Малая Дмитровка, д.12, стр.2 является объектом культурного наследия, в котором помещения с кадастровыми номерами 77:01:0001096:2097 площадью 61,8 кв.м и 77:01:0001098:2534 площадью 727,2 кв.м принадлежат на праве собственности истцу, что составляет 64,6% доли в праве собственности на общее имущество;

- в указанном здании нежилые помещения с кадастровым номером 77:01:0001098:2533 площадью 271,7 кв.м, 77:01:0001098:2599 площадью 142,2 кв.м, 77:01:0001096:2101 площадью 8,4 кв.м принадлежат городу Москве, что составляет 35,4% доли в праве на общее имущество;

- принадлежащие городу помещения общей площадью 422,3 кв.м сданы ответчику в аренду по договору от 31.08.23 №ЭТ01-00809/23, который зарегистрирован 27.11.23;

- во исполнение условий охранного обязательства истцом выполнены ремонтно-реставрационные работы, в том числе в отношении общего имущества (фундаментов, стен, крыши, водосточных желобов и труб), подтверждается техническим заключением по результатам обследования объекта Арх№20220801-ТЗК, выполненным ООО «Моспроекткомплекс» по договору, заключенному с истцом 11.07.22, разрешением на проведение работ от 09.12.21 № ДКН-055201-000661/21, договором от 16.11.21 №5-СМР и дополнительными соглашениями к нему, научно-проектной документацией, локальными сметами, договором от 10.10.23 №10-СМР, Актами и Справками КС2 и КС3, а также Актом от 09.02.2024 №ДКН-1642-878/23-2, которым произведенные истцом работы приняты комиссией Департамента культурного наследия, истцом также представлены платежные поручения об оплатах работ, 

- ответчик, являясь арендатором части помещений, обязан возместить истцу затраты, понесенные на работы в отношении общего имущества здания;

- после заключения ответчиком договора аренды, подрядчиком истца выполнены и сданы по Акту от 12.12.2023 № 28 работы, стоимость которых, с учетом строительных материалов, составила 1 633 126,84 руб. (660 821,34 руб. + 972 305,50 руб.); 

- поскольку направленная истцом в адрес ответчика претензия была оставлена последним без удовлетворения, то истец обратился с настоящим иском в суд.

 

В суде первой инстанции ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам отзыва, ссылался на то, что проведенные истцом работы относятся к капитальному ремонту, расходы на сохранение объекта культурного наследия несет собственник, работы проведены истцом до начала действия договора аренды, истцом не представлено доказательств извещения собственников о собраниях по данному вопросу.

 

Оценив правовые позиции сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст. ст. 210, 249, 289, 290, 616 ГК РФ, 36, 44 ЖК РФ, Решением от 26.07.2024г. Арбитражный суд г.Москвы иск удовлетворил частично, взыскал с ответчика в пользу истца 578 126,90 руб., в остальной части иска отказал, поскольку пришел к следующим выводам:

- между Департаментом городского имущества г. Москвы в качестве арендодателя и ответчиком (ООО «Новая жизнь») в качестве арендатора по результатам аукциона заключен договор аренды от 31.08.2023 № ЭТ01-00809/23, по условиям которого ответчику переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 422,3 кв.м в здании по адресу Москва, М.Дмитровка д.12 стр.2;

- согласно п.2.1 договора он вступает в силу с даты его подписания сторонами; в случае, если подписание договора осуществлено в разные даты, датой договора аренды признается дата подписания договора последней стороной;

- договор подписан 12.09.2023, а Акт приема-передачи составлен сторонами договора 02.11.2023;

- Договор аренды от 31.08.2023 № ЭТ01-00809/23 зарегистрирован 27.11.2023;

- у ответчика права владения объектом возникли не ранее даты подписания договора аренды, пунктом 5.5.24 которого на арендатора возложена обязанность соблюдать требования, установленные пунктами 1-3 ст. 47.3 ФЗ от 25.06.2002 №73-ФЗ;

- согласно п. 3 Акта приема-передачи от 02.11.23 арендатор после подписания настоящего Акта берет на себя ответственность за сохранность объекта, а также соблюдение требований по его использованию;

- включенные в расчет истца работы произведены подрядчиками и приняты истцом в качестве заказчика в период с 27.11.22 по 28.08.2023, т.е. до 12.09.2023 (до заключения договора аренды между ДГИ и ответчиком), основания возложения на арендатора обязанности возмещения стоимости таких затрат истцу отсутствуют;

- доводы ответчика о том, что Акт приема-передачи был подписан 02.11.2023, а договор аренды зарегистрирован 27.11.2023, так как;

- ответчик обязан компенсировать истцу часть расходов в сумме 578 126,90 руб. (пропорционально площади арендуемого помещения в объекте, что составляет 35,4% от 1 633 126,84 руб.), поскольку работы в сумме 1 633 126,84 руб. были завершены и оплачены истцом после того, как был подписан Акт приема-передачи от 02.11.2023 и зарегистрирован договор аренды 27.11.2023;

- ссылки истца на то, что окончательный Акт приемки работ был составлен Департаментом культурного наследия 09.02.2024 – подлежат отклонению, так как данный Акт оформлен в качестве подтверждения Департаментом культурного наследия выполнения конкретных работ, но не является основанием возложения на арендатора расходов и затрат, произведенных истцом до возникновения у арендатора обязанности по содержанию объекта культурного наследия и участию в расходах на содержание;

- ссылки истца на протоколы внеочередных заседаний общего собрания собственников от 28.07.2022 и от 30.11.2023 – также отклоняются, поскольку данные документы не являются правовым основанием возникновения обязательств у арендатора, который не относится к числу участников гражданско-правового сообщества (собственников помещений в здании), для которых данное решение является обязательным;

- судебные акты по делу А40-238143/2016  приняты по спору между иными сторонами по поводу иного объекта и не могут быть приняты во внимание в порядке ст. 69 АПК РФ, в споре по указанному делу, истец предъявил требование о возмещении расходов, произведенных в 2013 году к ответчику, с которым договор аренды был заключен в 2012 году.

 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, которым в иске отказать полностью, полагая что ООО «Новая жизнь» является ненадлежащим ответчиком по делу; ссылаясь на то, что у спорного объекта культурного наследия в момент заключения договора аренды от 31.08.2023 уже был пользователь - ООО «Медпрогресс»; а также на то, что законом не предусмотрена обязанность по выполнению охранного обязательства в части проведения капитального ремонта общих зон Арендатором помещения; распределение обязанностей по выполнению требований устанавливается Договором, если иной порядок не установлен ст. 47.6 ФЗ-73, однако данной нормой обязанность по выполнению требований закреплена за Собственником, и не предусматривает возможности возложения данных обязательств на Арендатора; истец имеет право на возмещение своих затрат за счет соответствующего бюджета, однако он не реализовал данное право.

 

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала по основаниям, в ней изложенным, просила решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить;

представитель истца возражал против доводов жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве (приобщен к материалам дела), просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения; 

представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещался надлежаще, информация на официальном сайте суда размещена 11.09.2024г., жалоба рассмотрена в его отсутствие.

 

Проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва, законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в порядке статей 266, 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Заявитель жалобы ошибочно полагает, что между ООО «Новая Жизнь» и ООО «МедПрогресс» отсутствую какие-либо договорные отношения, в связи с чем, требования о возмещении затрат на ремонт могут быть предъявлены только Департаменту городского имущества города Москвы.

В соответствии с ч. 11 ст. 47.6, Закона об объектах культурного наследия, если иное не установлено настоящим пунктом, охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, предоставлен на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению, охранное обязательство подлежит выполнению унитарным предприятием или учреждением.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, находится соответственно в федеральной собственности, государственной собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности и не передан на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению либо не передан в безвозмездное пользование, от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования охранное обязательство подлежит выполнению федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченными на осуществление полномочий собственника соответствующего имущества.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, находится соответственно в федеральной собственности, государственной собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, не передан на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению, а передан в безвозмездное пользование на основании гражданско-правового договора юридическому лицу, охранное обязательство подлежит выполнению таким лицом.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности нескольким лицам, охранное обязательство подлежит выполнению каждым из указанных лиц.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, предоставлен на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления нескольким унитарным предприятиям и (или) учреждениям, охранное обязательство подлежит выполнению каждым унитарным предприятием и (или) учреждением.

В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, находится соответственно в федеральной собственности, государственной собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, не передан на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению, а передан в безвозмездное пользование на основании гражданско-правовых договоров нескольким юридическим лицам, охранное обязательство подлежит выполнению каждым из таких лиц.

В случае, если часть объекта культурного наследия закреплена на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, а часть передана в безвозмездное пользование на основании гражданско-правовых договоров юридическому лицу, охранное обязательство подлежит выполнению каждым из таких лиц.

Статьей 47.3 названного закона предусмотрены обязанности лиц, указанных в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, по содержанию и использованию объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия.

Вместе с тем, частью 13 ст. 47.6, Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 19.10.2023) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если к моменту перехода права владения объектом культурного наследия, включенным в реестр, в отношении указанного объекта оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом культурного наследия.

У ответчика права владения объектом возникли не ранее даты подписания договора аренды, пунктом 5.5.24 которого на арендатора возложена обязанность соблюдать требования, установленные пунктами 1-3 ст. 47.3 ФЗ от 25.06.2002 №73-Ф3.

При этом, согласно п. 3 Акта приема-передачи от 02.11.23 арендатор после подписания настоящего Акта берет на себя ответственность за сохранность объекта, а также соблюдение требований по его использованию.

Таким образом, требование о возмещение расходов на проведенный ремонт общей собственности в недвижимом имуществе являются законодательным правом истца, а не договорным между сторонами.

Заявитель жалобы ошибочно ссылается на п. 1.1. Общих положений 12-ПП, и считает, что у объекта культурного наследия уже был пользователь, а также что Арендатор не обязан проводить капитальный ремонт по сохранения объекта культурного наследия зон общего пользования недвижимым имуществом.

ООО «МедПрогрес» имеет в собственности только часть помещений в здании, что равно 64,6% от общей площади здания, соответственно, для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия необходим капитальный ремонт всего здания, в том числе принадлежащих ответчику помещений.

В соответствии с Договором аренды № ЭТО 1-00809/23 от 31.08.2023, заключенным между ООО «Новая Жизнь» и Департаментом городского имущества города Москвы, а также аукционной документацией, ответчик обязан произвести работы по сохранению объекта культурного наследия. 

Договор аренды между ООО «Новая Жизнь» и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен 31.08.2023 года, Акт приема-передачи помещения был подписан 02.11.2023 года, регистрация договора аренды была произведена 28.11.2023 г.

Согласно п. 8 ст. 45 ФЗ-73, условием приемки работ являются утверждение соответствующим органом охраны объектов культурного наследия отчетной документации и выдача им акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия.

Работы по сохранению объекта культурного наследия были выполненные и приняты Департаментом культурного наследия города Москвы (в качестве Заказчика) после заключения договора аренды между ООО «Новая Жизнь» и Департаментом городского имущества города Москвы и подписания акта приема-передачи помещений, что подтверждается актами сдачи-приемки выполненных работ, а также подписанным ДКН промежуточным актом сдачи-приемки работ.

Возражая против доводов жалобы, представитель истца также пояснил, что истец не имеет права на компенсацию произведенных им затрат на проведенные работы по сохранению всего объекта культурного наследия, в связи с тем, что является собственником только его части (64,6%), в исходя из норм законодательства РФ (ст. 249 ГК РФ, ст.ст. 36, 44 ЖК РФ), бремя содержания, капитального и текущего ремонта общего имущества возлагается на всех собственников данного здания соразмерно со своей долей.

При данных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266 - 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.07.2024 по делу № А40-307805/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                                   Т.А. Лялина 

Судьи:                                                                                                           Г.С. Александрова 

                                                                                                                       Л.А. Яремчук