АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А54-2996/2020

город Калуга

27 октября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2021

Постановление изготовлено в полном объеме  27.10.2021

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи Власова Е.В.,

судей Крыжской Л.А., Шелудяева В.Н., 

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Лаг-Сервис Агро» (Рязанская область, село Поливаново, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): ФИО1 - представителя по доверенности от 15.03.2021; ФИО2 - представителя по доверенности от 15.03.2021 (участвовала в судебном заседании до объявления перерыва по делу);

от общества с ограниченной ответственностью «Кимовские просторы» (

<

...>,                              ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью «Полуботок» (

<

...>, ОГРН 

<

***>,                        ИНН 

<

***>): ФИО3 - представителя по доверенности                  от 01.06.2020,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),                не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

от Правительства Рязанской области (

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

от ФИО4 (г. Москва): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛАГ-СЕРВИС АГРО» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24 марта 2021 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2021 года                  по делу № А54-2996/2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Лаг-Сервис Агро" (далее - ООО "Лаг-Сервис Агро"),  обратившись в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Полуботок" (далее - ООО "Полуботок") и уточнив требования, просило признать оформленный истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи земельных участков от 20.03.2020 основным договором, взыскать с ответчика убытки в сумме 2 302 000 руб. и неустойку в сумме  12 000 000 руб. 

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 24.03.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество ООО "Лаг-Сервис Агро" просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, как незаконные. 

В судебном заседании, назначавшемся на 14.10.2021, объявлялся перерыв до 20.10.2021. 

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и доводы письменного отзыва на кассационную жалобу, выслушав участников процесса, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Судами установлено, что 20.03.2020 ООО "Лаг-Сервис Агро" и               ООО "Полуботок" подписали документ, поименованный как предварительный договор купли-продажи, предусматривающий, что в срок до 31.12.2020 эти лица заключат основной договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности  ООО "Полуботок", за указанную в предварительном договоре купли-продажи цену и на условиях, определенных предварительным договором, где ООО "Полуботок" будет выступать продавцом, а ООО "Лаг-Сервис Агро" покупателем перечисленного в пункте 2.1 предварительного договора имущества: земельных участков с кадастровыми номерами 62:08:0023802:182, 62:08:0000000:187, 62:08:0000000:190, 62:08:0000000:191, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, земельного участка с кадастровым номером  62:08:0020501:295 и нежилого здания с кадастровым номером 62:08:0020501:368, находящихся в Михайловском районе Рязанской области. 

В вышеуказанном договоре от 20.03.2020 предусмотрено, что цена указанного в его пункте 2.1. имущества составляет 40 000 000 руб. Условие договора о цене недвижимого имущества, устанавливаемой окончательно, является существенным условием договора.

Из содержания пункта 2.3.1 договора от 20.03.2020 следует, что до 31.12.2020 указанное в его пункте 2.1 недвижимое имущество должно быть освобождено от имеющихся обременений за счет продавца. 

Пунктом 2.4.3 договора от 20.03.2020 предусмотрено, что продавец гарантирует, что заключение основного договора купли-продажи указанного в пункте 2.1. недвижимого имущества не будет нарушать преимущественного права Правительства Рязанской области, а также иных лиц в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101-ФЗ) на покупку недвижимого имущества.

 В силу пункта 3.1 договора от 20.03.2020 стоимость указанного в его пункте 2.1 недвижимого имущества оплачивается покупателем продавцу на следующих условиях: до 20.03.2020 - 20 000 000 руб.; до 15.04.2020 -                   5 000 000 руб.; до 15.07.2020 - 5 000 000 руб.; до 31.12.2020, при выполнении продавцом предусмотренной договором обязанности освободить указанное в пункте 2.1 договора недвижимое имущество от всех имеющихся обременений и ограничений прав, - 10 000 000 руб.

В пункт 2.3.2 договора включено условие, что в том случае, если заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества не состоится из-за отказа продавца заключить основной договор, либо по причинам, объективно не зависящим от сторон, продавец (либо его универсальный правопреемник) будет обязан вернуть покупателю денежные средства в полном размере 30 000 000  руб., уплаченные покупателем за недвижимое имущество. За нарушение продавцом условий и срока по заключению основного договора-купли продажи вышеуказанных объектов недвижимости покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы цены договора, начисляемой за каждый день просрочки. 

Судами установлено, что во исполнение предварительного договора от 20.03.2020 ООО "Лаг-Сервис Агро" перечислило ООО "Полуботок"  сумму в размере 20 000 000 руб., которая последним была 10.04.2020 возвращена                     ООО "Лаг-Сервис".

Подтверждают эти обстоятельства представленные в деле платежные поручения от 23.03.2020 № 549 и от 10.04.2020  № 172.

Судами также установлено, что 11.04.2020 истец направил в адрес ответчика заявление, в котором выразил намерение заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, согласовать дату подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества и подачи заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управление Росреестра по Рязанской области.

Из материалов дела усматривается, что земельные участки с кадастровыми номерами 62:08:0023802:182, 62:08:0000000:187, 62:08:0000000:190, 62:08:0000000:191 были отчуждены по сделке купли-продажи от 15.05.2020 обществом "Полуботок" обществу "Кимовские просторы". Право собственности ООО "Кимовские просторы" на земельные участки с кадастровыми номерами 62:08:0023802:182, 62:08:0000000:187, 62:08:0000000:190, 62:08:0000000:191 зарегистрировано Управлением Росреестра по Рязанской области 19.05.2020.

 Ссылаясь на то, что основной договор купли-продажи во исполнение договора от 20.03.2020 не заключен по вине ответчика, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу. 

         Отказывая в удовлетворении требований искового заявления                  ООО "Лаг-Сервис Агро", суды применительно к положениям статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Закона № 101-ФЗ, пунктам 1, 2, 3, 5 Порядка реализации преимущественного права Рязанской области на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, утвержденного Постановлением Правительства Рязанской области от 21.08.2008 № 175 (далее - Порядок реализации преимущественного права), по сути правильно исходили из того, что заключенный истцом и ответчиком 20.03.2020 предварительный договор не подлежит квалификации в качестве основного договора купли-продажи недвижимого имущества, является ничтожной сделкой и не может повлечь для ООО "Полуботок" последствий, связанных с ответственностью за его неисполнение.

        Приводимые в кассационной жалобе доводы не учитывают того, что положениями статьи 8 Закона № 101-ФЗ установлено преимущественное право субъекта Российской Федерации, а в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования, на приобретение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения по цене их продажи, что требует от продавца таких земельных участков извещать названных субъектов о намерении продажи земли (пункты 1, 2). 

        Пунктом 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ определено, что случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

        При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным данной статьей.

        В силу пункта 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. 

        В материалах настоящего дела отсутствуют какие-либо доказательства, которые бы давали основания полагать, что договор от 20.03.2020 между      ООО "Полуботок" и ООО "Лаг-Сервис Агро" был заключен при соблюдении требований статьи 8 Закона № 101-ФЗ.

        В силу пункта 20 статьи 13 Закона Рязанской области от 18.04.2008            № 48-ОЗ "О Правительстве Рязанской области" к ведению Правительства Рязанской области относится принятие решений о приобретении в собственность Рязанской области земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе в порядке реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

        Пунктами 1, 2, 3, 5 Порядка реализации преимущественного права предусмотрено, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения извещает в письменной форме Правительство Рязанской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. После регистрации в Правительстве Рязанской области извещение рассылается в соответствующие центральные исполнительные органы государственной власти Рязанской области, которые рассматривают извещение в течение 10 календарных дней с даты его поступления и в случае целесообразности приобретения земельного участка в собственность Рязанской области направляют в Минимущество заключение. По результатам рассмотрения Правительством Рязанской области сводного заключения Минимуществом в срок не позднее 21 календарного дня с даты регистрации извещения в адрес продавца направляется уведомление о приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Рязанской области заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае неполучения от центральных исполнительных органов государственной власти Рязанской области заключений Минимуществом в срок не позднее 21 дня с даты регистрации извещения в адрес продавца направляется уведомление за подписью министра имущественных и земельных отношений Рязанской области об отказе от приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Рязанской области.

        В деле отсутствуют документы, которые бы свидетельствовали о соблюдении ООО "Полуботок" к моменту подписания вышеуказанного договора от 20.03.2020 процедуры извещения Правительства Рязанской области о намерении продать земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 62:08:0023802:182, 62:08:0000000:187, 62:08:0000000:190, 62:08:0000000:191.

       Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области  06.05.2020 в ответ на извещения общества "Полуботок" от 15.04.2020              №№  45-4349, 45-4346, 45-4347, 45-4348 (т.2 л.д.72,73) о продаже земельных участков с кадастровыми номерами 62:08:0023802:182, 62:08:0000000:187, 62:08:0000000:190, 62:08:0000000:191 за сумму 40 000 000 руб. (6 641500 руб.+ 11 119 500 руб. + 12 972 750 руб. + 9 266 250 руб.) уведомило указанное общество об отказе Правительства Рязанской области от приобретения в собственность Рязанской области названных участков за эту цену.

        В данном случае  указанное извещение не свидетельствует о соблюдении процедуры, предусмотренной статьей 8 Закона № 101-ФЗ, в рамках отношений ООО "Полуботок" и ООО "Лаг-Сервис Агро", поскольку исходя из условий договора от 20.03.2020, предусматривавшего продажу шести объектов недвижимого имущества за 40 000 000 руб., стоимость четырех из них: земельных участков с кадастровыми номерами 62:08:0023802:182, 62:08:0000000:187, 62:08:0000000:190, 62:08:0000000:191 при наличии двух других объектов: земельного участка с кадастровым номером  62:08:0020501:295 и нежилого здания с кадастровым номером 62:08:0020501:368, также реализовывавшихся по условиям названного договора на возмездной основе, и  соответственно имевших свою стоимость,  не могла быть равной 40 000 000 руб., а была ниже этой суммы, то есть не соответствовала  предложению (большему по цене) о покупке земли, адресованному в извещении от 15.04.2020 Правительству Рязанской области.

        Договор от 20.03.2020 не содержит четко выраженного отлагательного условия о том, что стороны заключат сделку по купле-продаже названных в нем земельных участков при получении продавцом отказа Правительства Рязанской области от преимущественного права покупки земли сельскохозяйственного назначения.

          ООО "Лаг-Сервис Агро", заключая 20.03.2020 договор с                          ООО "Полуботок",  не могло не знать о наличии обязательного в силу закона требования для совершения сделок по купле-продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения о преимущественном праве покупки таких земельных участков субъектом Российской Федерации и об отсутствии на этот момент времени отказа со стороны  Правительства Рязанской области от преимущественного права покупки земельных участков с кадастровыми номерами 62:08:0023802:182, 62:08:0000000:187, 62:08:0000000:190, 62:08:0000000:191. Такой отказ применительно к условиям договора от 20.03.2020 не получен и в дальнейшем. В иске ООО "Лаг-Сервис Агро", обратившегося за защитой имущественных интересов (в том числе связанных с возмещением убытков и взысканием неустойки), как стороны по сделке, не соответствующей требованиям закона, судами было правильно отказано.

          Кассационная жалоба, основанная на иной оценке доказательств по делу и ошибочном применении закона к правоотношениями сторон, удовлетворению не подлежит.

          Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 24 марта 2021 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2021 года по делу № А54-2996/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

         Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 Председательствующий судья                                      Е.В. Власов  

 

 Судьи                                                                               Л.А. Крыжская

 

                                                                                                    В.Н. Шелудяев