АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5729/2021

г. Краснодар

04 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от истца – межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 24.12.2021), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ПиН Проджект» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования город Краснодар, ФИО2, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 по делу            № А32-5729/2021, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением                                  к ООО «ПиН Проджект» (далее – общество) о взыскании 891 747 рублей 72 копеек долга по договору от 25.10.2012 № 7700002719 аренды земельного участка, образовавшегося по состоянию на 29.12.2020.

Общество предъявило к управлению встречное исковое заявление о расторжении договора от 25.10.2012 № 7700002710 аренды земельного участка, а также о взыскании                 1 440 620 рублей 34 копеек неосновательного обогащения (в виде ранее внесенных арендных платежей) в связи с невозможностью использования земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

Решением  Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2021 первоначальное исковое заявление удовлетворено. С общества в пользу управления взыскано                         891 747 рублей 72 копейки долга по договору аренды. В удовлетворении встречного искового заявления отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что в границах спорного земельного участка расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ответчику.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 решение от 25.10.2021 отменено, по делу принят новый судебный акт. Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении первоначального искового заявления. Встречное исковое заявление удовлетворил. Апелляционный суд принял решение о расторжении договора от 25.10.2012 № 7700002710 аренды земельного участка. С управления в пользу общества взыскано неосновательное обогащение в  размере 1 440 620 рублей 34 копеек. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что у общества (арендатора) отсутствует возможность использовать земельный участок для размещения здания кафе. С учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по делу              № А32-19278/2020, суд апелляционной инстанции заключил о наличии у арендатора юридической невозможности использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, что служит основанием для отказа во взыскании арендной платы, но влечет удовлетворение требования арендатора о расторжении договора аренды.

В кассационной жалобе управление просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает, что в границах спорного участка расположен принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства – здание кафе площадью застройки 337,5 кв. м. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ответчик использует земельный участок, поэтому обязан вносить обусловленную договором плату. Основания для взыскания с управления внесенных обществом арендных платежей отсутствуют. 

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В заседании представитель управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 07.07.2008 № 1788 «Об утверждении ООО "Белмакс" материалов предварительного согласования места размещения здания кафе в Западном внутригородском округе города Краснодара» указанному лицу согласованы материалы предварительного согласования места размещения здания кафе на земельном участке площадью 531 кв. м, в том числе на земельном участке площадью 265 кв. м, расположенном в водоохранной зоне, по ул. Кубанской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара (т. 3, л. д. 24 – 30, 48 – 67).

Муниципальное образование город Краснодар и ООО «Белмакс» 08.12.2008  заключили договор № 4300015515 аренды земельного участка площадью 533 кв. м (кадастровый номер 23:43:0208012:71) в целях строительства кафе (т. 3, л. д. 176 – 187).

Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар 19.07.2010 выдал ООО «Белмакс» разрешение на строительство № RU 23306000-1540р объекта капитального строительства на земельном участке площадью 533 кв. м (кадастровый номер 23:43:02:08012:71) по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 39/4, сроком действия до 19.11.2011.

ООО «Белмакс» и ФИО2 01.11.2011 заключили договор купли-продажи незавершенного строительством здания кафе.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок площадью 533 кв. м (кадастровый номер 23:43:0208012:71), расположенный по адресу: 

<

...> уч. 39/4, относится к категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – «для размещения кафе». Сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 20.08.2008 (т. 1, л. д. 26 – 28). 

Распоряжением управления от 25.09.2012 № 715-р ФИО2 (со ссылкой на нахождение на участке объекта недвижимости) предоставлен в аренду сроком на 49 лет из земель населенных пунктов земельный участок площадью 533 кв. м (кадастровый номер 23:43:0208012:71), расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 39/4, с разрешенным  использованием – для размещения кафе.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.08.2012 серии 23-АК № 882584 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 39/4, расположено незавершенное строительством здание кафе, площадью 337,5 кв. м, степень готовности – 4%. Право собственности на объект зарегистрировано за ФИО2  Право собственности на указанный объект перешло к ФИО3, а затем к обществу.

Управление  (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) 25.10.2012 заключили договор № 7700002719, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 533 кв. м (кадастровый номер 23:43:0208012:71), для размещения кафе (пункт 1.1. договора). Срок аренды установлен с 25.09.2012 по 24.09.2061 (пункт 2.1 договора). В силу пункта 3.6 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Согласно пункту 3.9 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы. Пункт 7.3 договора устанавливает обязанность арендатора при прекращении договора вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии. Управление и ФИО2 25.10.2012 подписали акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л. д. 22). Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации (т. 1, л. д. 43).

Права и обязанности арендатора данного участка перешли к обществу (т. 1,                     л. д. 33 – 36).

Претензия управления от 24.11.2020 о необходимости погашения задолженности по арендной плате (т. 1, л. д. 49 – 57) оставлена ответчиком без удовлетворения.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1                   статьи 615 Гражданского кодекса).

В пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 приведена правовая позиция, согласно которой в отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан вносить соответствующую плату.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция. Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального искового заявления управления и удовлетворяя встречный иск арендатора, указал, что в рамках дела № А32-19278/2020 рассматривалось заявление общества к департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар о признании незаконными и отмене решения от 19.02.2020 об отказе в продлении разрешения на строительство, а также приказа от 19.09.2017 об отмене градостроительного плана участка. Вступившими в законную силу судебными актами по названному делу в удовлетворении заявления общества отказано.  Суды установили, что согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар участок входит в проект планировки, утвержденный постановлением администрации от 18.03.2009 № 815 «Об утверждении проекта планировки центральной части города Краснодара», в соответствии с которым он расположен в зоне проектируемых зеленых насаждений общего пользования. В нарушение  условий договора от 25.10.2012 (пункт 5.2.12) арендатор не обращался за письменным согласием арендодателя в целях продолжения строительства на участке. Кроме того, того в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 49 п. 2, земельный участок расположен в зоне территорий водных поверхностей.  В соответствии генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020               № 100 п. 1, земельный участок расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса). Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, земельный участок расположен в зоне водных объектов. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 (в редакции решения городской Думы Краснодара от 22.07.2021 № 17 п. 19) земельный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады) (Р-1). 

Данные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования земельного участка арендатором в согласованных целях, что служит основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора (статья 620 Гражданского кодекса) и взыскания с арендодателя внесенных арендатором платежей (статья 328,            пункт 3 статьи 405, статья 611, пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса). 

Выводы суда апелляционной инстанции о наличии условий для расторжения договора аренды на основании  статьи 620 Гражданского кодекса соответствуют положениям договора аренды и обстоятельствам, приведенным в судебных актах по делу № А32-19278/2020. Доводы об ошибочности выводов апелляционного суда в названной части в кассационной жалобе управления не приведены. 

В то же время при взыскании с арендодателя внесенных арендатором арендных платежей и отказе в удовлетворении иска управления о взыскании с общества арендной платы за период, предшествующий моменту расторжения договора, суд апелляционной инстанции не принял во внимание следующее. 

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

 В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как видно из материалов дела, общество является арендатором по долгосрочному договору аренды, передача участка во владение оформлена актом. Суды установили, что в границах спорного земельного участка находится принадлежащий арендатору объект незавершенного строительства, права на который зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л. д. 101). Наличие этого объекта на участке и государственная регистрация права собственности  на него послужили основанием для заключения договора аренды без проведения торгов. Установив невозможность продолжения строительства на участке, арендатор не принял мер к его возврату арендодателю, не освободил его территорию от расположенного на нем объекта. В силу пункта 3.9 договора от 25.10.2012  неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы. Сведения о том, что управление уклонялось от приемки возвращаемого участка, в материалах дела отсутствуют.

 Кроме того, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая требуется в предпринимательской деятельности, общество (арендатор), приобретая в собственность незавершенное строительством здание кафе, а также права и обязанности арендатора по договору от 25.10.2012 (т. 1, л. 

<

...>),  должно было произвести осмотр земельного участка и получить информацию относительно как технических характеристик объекта, так и нахождения участка в непосредственной близости от водного объекта общего пользования (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса; т. 3,                    л. д. 31). Согласно представленным в дело доказательствам спорный земельный участок сформирован органами местного самоуправления. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-19278/2020 установлено, что в нарушение условий договора от 25.10.2012 арендатор не обращался к арендодателю (представителю федерального собственника) по вопросам согласования строительства на участке.  

 Возможная квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки (передача в аренду для строительства территории общего пользования) в данном случае не освобождает фактического пользователя земельного участка от обязанности произвести оплату за такое пользование. Правовым основанием для взыскания с фактического пользователя земельным участком платы за его использование являются статьи 167 и 1102 Гражданского кодекса.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции установил, что в границах участка находится объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности, поэтому пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в заявленный управлением период платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0208012:71.  Доказательства возврата земельного участка управлению свободным от объекта в деле отсутствуют.  

Таким образом, постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении первоначального искового заявления управления и удовлетворения встречного искового заявления общества о взыскании неосновательного обогащения следует отменить, в отмененной части необходимо оставить в силе решение от 25.10.2021.  (пункт 5  части 1 статьи 287 Кодекса). 

В части удовлетворения встречных требований общества о расторжении договора аренды от 25.10.2012 № 7700002710 следует оставить без изменения постановление апелляционного суда от 03.02.2022. 

Нарушения норм процессуального права, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе в соответствии с правилами статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 по делу               № А32-5729/2021 в части отказа в удовлетворении первоначального искового заявления и взыскания неосновательного обогащения в размере 1 440 620 рублей 34 копеек отменить. В отмененной части оставить в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края              от 25.10.2021. 

            В остальной части оставить без изменения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 по настоящему делу. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                     А.И. Мещерин

Судьи         В.А. Анциферов

         Т.Н. Драбо