ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-7976/2021

г. Киров

27 декабря 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Овечкиной Е.А.,

судейМалых Е.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Верховного суда Республики Коми:

представителя истца – ФИО3 по доверенности от 30.06.2021,

представителя третьего лица – ФИО4 по доверенности от 31.05.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная фирма «Комистар»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.10.2021 по делу № А29-7976/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торгово- производственная фирма «Комистар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: товарищество собственников жилья «Первомайская-85» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО5 

о признании права собственности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная фирма «Комистар» (далее – истец, заявитель, Фирма, Общество, ООО «ТПФ «Комистар») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А1, площадью 424,11 кв.м. (далее – нежилое помещение, Объект, спорный2 объект, объект недвижимости, имущество). 

Исковые требования основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, разъяснениях пункта 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) и мотивированы возможностью сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на вновь возникший объект.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, участвуют товарищество собственников жилья «Первомайская-85» (далее – Товарищество, ТСЖ, ТСЖ «Первомайская-85»), ФИО5 (далее – ФИО5). 

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 08.10.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что признание права собственности на нежилое помещение в судебном порядке является исключительным способом защиты права, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Кроме этого, со ссылкой на нормы жилищного законодательства суд первой инстанции указал, что в материалы дела истцом не представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> (далее – многоквартирный дом, МКД, дом), частью которого является спорный объект, как обязательное условие для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствие с требованиями закона 

Не согласившись с принятым решением суда, ООО «ПТФ «Комистар» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просит исковые требования удовлетворить.

По мнению заявителя жалобы, работы, в результате которых была увеличена площадь помещения, были проведены арендатором помещения без согласования собственника, подпадают под понятие реконструкция. Нежилое помещение расположено в отдельном блоке, проведённые работы не затрагивают общее имущество МКД, поскольку реконструкция внутренней части входа предназначалась для целей входа только в это помещение и является единственным, а, значит, согласия собственников жилых помещений в МКД не требовалось. Нежилое помещение при этом расположено на отдельном земельном участке, а не на земельном участке, на котором расположен дом. Также не требовалось разрешения Администрации, поскольку изменение помещений носили внутренний характер, архитектурные решения фасадной части не изменены. Для установления обстоятельств по делу (затронуто ли общее имущества МКД, изменены ли архитектурные решения фасадной части) истец заявил ходатайство о проведении строительно-технической экспертизе, в удовлетворении которого необоснованно отказано судом. Заявитель жалобы также не согласен с выводом суда о том, что Обществом не были предприняты меры по согласованию с Администрацией проведённых работ по реконструкции, поскольку такой вывод сделан без учёта документов об обращении в адрес Администрации с заявлениями о согласовании. 

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу мотивированно отклонило содержащиеся в ней доводы, просит решение оставить без изменения, а жалобу без – удовлетворения; поясняет, что фактически нежилое помещение представляет собой часть многоквартирного дома; проведённые работы привели к изменению площади нежилого помещения и являются реконструкцией. Администрация утверждает, что Фирма за получением разрешения на строительство, как до начала работ, так и после их окончания не обращалась, мер по легализации постройки и получению разрешительной документации на проведение работ не предпринимало. Кроме того, земельный участок и крыльцо дома (входная группа), за счёт которых произошло увеличение площади нежилого помещения, являются общим имуществом собственников помещений в МКД, однако согласие собственников жилого дома для проведения такой реконструкции отсутствует. Также не соблюдён специальный порядок реконструкции помещений, находящихся в зоне исторического центра города.

ТСЖ «Первомайская-85» в отзыве на апелляционную жалобу поддержало возражения, заявленные в отзыве на иск, поясняет, что получение и разрешение на реконструкцию объекта, получение согласия собственников дома истцом до сих пор не получены, постановление о привлечении к административной ответственности не обжаловано. 

ФИО5 отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 24.11.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 25.11.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны и третьи лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на назначении судебной экспертизы, приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. 

Представитель Товарищества возражал против доводов апелляционной жалобы, просил в её удовлетворении отказать, указал на нецелесообразность назначения судебной экспертизы. 

Рассмотрев заявленное ходатайство истца о приобщении дополнительных доказательств (фотоснимков спорного крыльца, извлечение из рабочей документации на капитальный ремонт фасада дома), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения с учетом части 2 статьи 268 АПК РФ и разъяснений пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – Постановление № 12). В рассматриваемом случае обоснования уважительности причин непредставления данных документов суду первой инстанции заявителем не приведено, указанные доказательства не были предметом оценки в суде первой инстанции, вследствие чего оснований для приобщения к материалам дела представленных ООО «ПТФ «Комистар» дополнительных документов у суда апелляционной инстанции нет. Таким образом, апелляционный суд отказывает в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и рассматривает жалобу по имеющимся в деле доказательствам.

Ответчик и ФИО5 явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 153.1, 156 АПК РФ дело повторно рассмотрено в судебном заседании в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО «ПТФ «Комистар» является собственником нежилого помещения площадью 412,3 кв.м. с кадастровым номером 11:05:0106044:636.

ООО «ПТФ «Комистар» (арендодатель) с обществом с ограниченной ответственностью «Шенер» (далее – ООО «Шенер»; арендатор) заключило договор аренды нежилых помещений от 01.05.2017 № 1 (далее – договор аренды), по условиям которого арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 150 кв.м. на 1-ом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 1.5 договора аренды передаваемые помещения требуют проведения ремонтных и иных работ, виды, объём и стоимость которых определяются арендатором и зависят от целевого использования арендатором помещений. Проведение указанных работ в полном объёме берёт на себя и осуществляет за свой счёт арендатор в порядке, установленном пунктом 2.3.4 договора аренды.

Арендатор обязан самостоятельно получить все необходимые разрешения и согласования на выполнение указанных в настоящем пункте работ, если это возможно без непосредственного участия арендодателя (пункт 2.3.4 договора аренды). 

В адрес Управления архитектуры городского строительства и землепользования Администрации (далее – Управление) ООО «ПТФ «Комистар» направило заявку от 05.09.2019 исх. № 40 с просьбой выдать заключение о характере изменений, необходимости согласования и возможности использования помещений под кафе. К заявке приложены проектная документация, заявка арендатора на выполнение проектной документации на перепланировку, фото-копия фасада. На документе стоит дата поступления заявки 30.07.2020.

Письмом от 20.08.2020 № 10-6548 Управление уведомило Общество о том, что в проекте перепланировки чётко видно увеличение площади помещения, что означает обязательное получение разрешения на строительство.

В письме от 20.05.2021 № 10-1365 о предоставлении информации о необходимости оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений с элементами капитального ремонта входной группы Управление сообщило о необходимости получить разрешение на строительство и предоставить согласие собственников здания. Также указано на необходимость согласования с главным архитектором Администрации изменения фасада здания до начала строительных работ. 

Инспекцией государственного строительного надзора Республики Коми постановлением по делу об административном правонарушении в области строительства от 11.09.2020 № 1904/20 Общество привлечено к административной ответственности в соответствии с частью 1 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации с учётом установленного факта проведения реконструкции объекта без разрешения на строительство при наличии обязанности его получать. Общества признано виновным в совершении указанного административного правонарушения, поскольку его бездействие при обладании информацией о проведённых работах в принадлежащих ему помещениях в части своевременного оформления разрешения на строительство привели к нарушению требований статьи 51 ГрК РФ.

Как указано в постановлении, проведённые работы в указанных помещениях привели к изменению параметров объекта капитального строительства, его частей, а именно площади помещения, что согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ является реконструкцией объекта капитального строительства.

Фирма указывает на то, что в августе 2017 года бывшим арендатором в отсутствие предварительно полученной разрешительной документации выполнены работы по реконструкции данного объекта недвижимости, в результате которых площадь помещения увеличилась на 11,81 кв.м (выдвинут витраж помещения в сторону крыльца). 

Полагая, что имеется возможность сохранения объекта недвижимости в перепланированном состоянии и признания права собственности на вновь возникший объект, Общество обратилось с иском в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, заслушав представителей истца и третьего лица, суд апелляционной инстанции не нашёл оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

 если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;

 если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

 если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановления № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции пришёл к выводу, что Общество не доказало наличие совокупности оснований, при которых право собственности на недвижимое имущество может быть признано в порядке статьи 222 ГК РФ. 

В результате исследования и оценки доказательств и доводов сторон, суд установил, что Общество не предприняло действий по получению документов в целях сохранения нежилого помещения в реконструированном виде, по получению разрешительной документации; не получало согласия собственников помещений в МКД на реконструкцию, так как земельный участок и крыльцо дома (входная группа), за счёт которых произошло увеличение площади спорного помещения, являются общим имуществом МКД.

Повторно рассмотрев дело по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд полагает, что оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований не имеется.

Материалами дела установлено, что произведённые работы нежилого помещения осуществлены в августе 2017 года ООО  «Шенер» (арендатором по договору аренды) в отсутствие согласования данных работ, которые привели к изменению параметров нежилого помещения, его частей, а именно площади, что согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ является реконструкцией объекта капитального строительства.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

В соответствии со статьёй 51 ГрК РФ и статьёй 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьёй 51 ГрК РФ документы.

Между тем, достоверно зная о проводимом ООО «Шенер» ремонте и реконструкции нежилого помещения, что следует из договора аренды от 01.05.2017 и заявки от 05.09.2019 исх.№ 40, истец не предпринимал действий к получению разрешительной документации до и во время проведения реконструкции нежилого помещения. Заявка истца в адрес Управления не содержит заявления о получении каких-либо разрешающих документов, преследует цель установить характер изменений, необходимость согласования и возможность использования нежилого помещения под кафе. 

Однако и после привлечения к административной ответственности Общество не предпринимало действий по получению необходимых разрешительных документов, подтверждающих возможность сохранения нежилого помещения в реконструированном виде. 

Довод заявителя о том, что согласие собственников МКД для проведения реконструкции не требовалось, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный.

Помещение, в котором проведена реконструкция, располагается во встроенно-пристроенной части МКД, что подтверждено и пояснениями ТСЖ «Первомайская-85»..   Витраж нежилого помещения выдвинут в сторону входной группы МКД, являющейся общим имуществом, крыльцо является конструктивным элементом МКД (общежития).

В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ устанавливает, что если реконструкция помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Такое обязательное согласие собственников спорного МКД Общество не получало. 

Доказательства того, что входная группа, за счёт которой увеличена площадь нежилого помещения в результате его реконструкции, собственниками спорного МКД не используется как общее имущество, отсутствуют. 

Более того, Общество не является собственником земельного участка, на котором расположено нежилое помещение, обращалось к Администрации о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106044:14 для обслуживания нежилого здания. 

Доказательств того, что земельный участок под спорным МКД сформирован и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, не имеется. 

В случае, если земельный участок под МКД не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, такой участок находится в собственности соответствующего публично-правового образования. При этом собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД и объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (разъяснения пункта 67 Постановления № 10/22).

Также не опровергнуты Обществом и доводы Администрации о необходимости соблюдения специального порядка реконструкции помещений, находящихся в зоне исторического центра города.

Представитель ТСЖ «Первомайская-85» в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что собственники спорного МКД не обязывали Общество сносить реконструированный объект, привести помещение в первоначальное состояние не требовали. За содержание общего имущества Обществу как собственнику нежилого помещения в МКД выставляются счета. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленного Обществом ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку совокупностью доказательств наличие оснований, при которых право собственности на реконструированный объект может быть признано в порядке статьи 222 ГК РФ, не установлено. 

Рассмотрев заявленное заявителем жалобы ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, суд апелляционной инстанции не усматривает достаточных оснований для её назначения.

В абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учётом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Апелляционная коллегия отмечает, что назначение по делу судебной экспертизы является правом арбитражного суда. При рассмотрении соответствующих ходатайств суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены таким доказательством. При этом арбитражный суд вправе отказать в назначении экспертизы, если сочтёт, что её назначение нецелесообразно ввиду наличия уже имеющихся в деле доказательств.

В отсутствие доказательств получения разрешительной документации на проведение реконструкции нежилого помещения, легализации реконструированного объекта, невозможности получения такой документации в по независящим от Общества причинам проведение судебной экспертизы по вопросу, заявленному в ходатайстве, не восполнит отсутствие правовых оснований для признания права собственности на реконструированный объект. Имеющиеся в деле доказательства достаточны для разрешения данного спора по существу. 

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя по приведённым в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.10.2021 по делу № А29-7976/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная фирма «Комистар» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

 

Е.А. Овечкина

ФИО6

ФИО1