﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-9615/2021-ГК

г. Пермь

09 сентября 2021 года

Дело № А60-15868/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Дружининой О.Г., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мамонтовой Д.И., 

при неявке лиц участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании  апелляционную жалобу ответчика, Администрации города Екатеринбурга, 

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 июня 2021 года

по делу № А60-15868/2020	

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ролси» (ОГРН 1076659016367, ИНН 6659159717)

к Администрации города Екатеринбурга  

третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, 

о признании односторонней сделки недействительной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ролси» (далее истец, ООО «Ролси»)  обратилось в арбитражный суд с иском  к Администрации города Екатеринбурга (далее ответчик) о признании недействительной односторонней сделки, оформленной  ответчиком Приложением №1 к договору аренды №Т-584 от 29.12.2018 (расчет арендной платы на 2020 год в размере 13 033 538 руб. 71 коп.), с учетом уточнения  основания иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01 июня 2021 года исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик, Администрация города Екатеринбурга, обратилась с апелляционной  жалобой,  в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной  жалобы заявитель указывает на несогласие с выводом о недействительности  сделки  в соответствии со ст.168 ГК РФ, поскольку отсутствие в соглашении  №С-1 от 15.07.2017  права Администрации  направлять в адрес арендаторов расчетов   арендной платы не свидетельствует о противоречии расчета арендной платы именно закону, в Гражданском кодексе  отсутствует  требование о направление расчетов именно арендодателем, а также требования о закреплении такой обязанности в договоре аренды. Также ответчик не согласен с выводом о том, что направление арендатору расчета арендной платы влечет за собой изменение первоначальных условий договора,  согласованных с арендодателей, по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, в соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73,  и пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №4 (2015)  дополнительного изменения договора аренды не требуется, в связи с чем осуществление Администрацией расчетов  арендной платы  не может быть признано  изменением условий договора аренды. Отмечает, что судом  не указано,  какому закону или правовому акту не соответствует оспариваемый расчет арендной платы.

До начала судебного разбирательства от истца  поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

Третьим лицо отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

От истца также поступило ходатайство  об отложении  судебного  разбирательства, в связи с нахождением  представителя в ежегодном отпуске. 

Ходатайство об отложении  судебного  разбирательства рассмотрено  судом апелляционной инстанции и  отклонено в виду отсутствия  предусмотренных  ст.  158 АПК РФ оснований для отложения судебного  разбирательства, явка сторон  в судебное заседание обязательной не  признана.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Мингосимущество Свердловской области) и обществом с ограниченной ответственностью «Ролси» заключен договор аренды земельного участка № Т-584- от 29.12.18, согласно условиям которого во временное владение и пользование был передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:482.

Согласно п. 3.1. договора расчет арендной платы установлен в Приложении № 1 к Договору.

Администрацией г. Екатеринбурга (далее – Администрация) направлен истцу расчет арендной платы на 2020 год в размере 13 033 538,71 рублей (Приложение № 1), оформленный в одностороннем порядке Администрацией.

Полагая, что односторонняя сделка Администрации города  Екатеринбурга, выраженная в форме Приложения № 1 к договору № Т-584 от 29.12.2018  не соответствует закону, следовательно, является недействительной истец ООО «Ролси» обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности совокупности условий, необходимых для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ,  отсутствия у ответчика прав по направлению (вручению) арендаторам  расчетов арендной платы, изменяющих первоначальный расчет арендной платы, подписанный  Мингосимуществом Свердловской области.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва,  исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно  пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). 

В обоснование  заявленного иска истец ссылается на  несоответствие  площади  земельного  участка, указанной  в расчете (96 639,38 кв.м),  фактической площади  - 98 554 кв.м; кадастровой стоимости: указано  261 064 520, 32 руб.,  составляет  - 39 000 140 руб.; необоснованное  применение коэффициентов   увеличения, так как договор аренды № Т-584 заключен   29.12.2018,  коэффициенты увеличения по данному договору подлежат применению только с 2019 года; необоснованное  применение ставки в размере 5,4 (площадью 697,06 кв.м.) и в последующем с 01.06.2020 г. - к площади земельного участка в размере 96 639,38 кв.м.

Согласно  ст.  450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что  сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу положений ст.  168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Материалами  дела  подтверждается заключение сторонами  договора аренды земельного участка № Т-584- от 29.12.18, согласно условиям которого во временное владение и пользование истца передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:482.

Исходя из положений ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений п.п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, в спорный период  был установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области". 

В соответствии с указанным Положением размер арендной платы рассчитывается исходя из величины кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в рублях, ставки арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области, понижающего коэффициента и коэффициента увеличения, устанавливаемых Правительством Свердловской области.

В соответствии с Положением № 1855-ПП если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

          КС x Д x СтАП x Ку x ПК

    АП = -------------------------, где:

                    100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

Ставки арендной платы утверждены также постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-П,  ставка арендной  платы  5,4 %  подлежит применению  к земельным участкам, на которых расположены склады и базы; за земельные участки, предоставленные для строительства (на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом), устанавливается  ставка 1,5 %.

Постановлением Правительства Свердловской области от 19.03.2020 № 148-ПП внесены изменения в ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденные Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, согласно которым ставка не подлежит применению в случае внесения в разрешение на строительство изменений в связи с продлением срока его действия, а также в случае, если право на осуществление строительства такого объекта предоставлено в соответствии с документом, выданным уполномоченным органом до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Между тем, постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 и 2021 годах» продлено  действие срочных лицензий и иных разрешений по перечню срочных лицензий и иных разрешений, сроки действия которых истекают (истекли) в период с 15 марта по 31 декабря 2020 г., в связи с чем разрешения на строительство, срок действия которых истекает в вышеуказанный период, считаются продленными на один год без необходимости подачи застройщиком соответствующего заявления.

Срок  действия разрешения на  строительство,  выданного истцу,  также  продлен (т. 2 л.д.189-192), в связи с  чем начисление арендной платы с 01.06.2020 за весь  земельный участок по  ставке 5,4 % не может  быть  признано  правомерным.

Указанная в расчете арендной  платы  кадастровая стоимость  земельного  участка является некорректной, не  соответствует  кадастровой  стоимости  земельного  участка в размере  893 руб./кв.м,  установленной  вступившим в законную  силу  судебным актом  по   делу № 3а-406/2020.

Решением Свердловского областного суда от 15.12.2020 № 3а-406/2020 архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:107482 площадью 98 554 кв.м (после перераспределения участков) установлена в размере его рыночной стоимости 88 008 722 руб. по состоянию на 27.09.2019. Решение вступило в законную силу 01.04.2021 (определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 01.04.2021).

Касательно  применения коэффициента увеличения необходимо учитывать   п.  7  Положения № 1855-ПП, согласно  которому арендная плата подлежит пересмотру в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка со дня вступления в силу правового акта, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае коэффициент увеличения, указанный в пункте 6 настоящего Положения, не применяется.

Доводы истца об отсутствии  оснований для применения  коэффициентов  увеличения  2015-2018 гг. являются обоснованными.

Поскольку расчет  арендной платы при  множественности лиц на  стороне  арендатора  производится  с учетом  доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке,  изменение исходных  данных  в любом случае должно  быть отражено  в расчете.

Поскольку  расчет арендной платы на 2020 год в размере 13 033 538,71 рублей выполнен Администрацией без  учета приведенных  выше  нормативных  актов, вступившего  в законную  силу  судебного  акта, учета  фактической площади  возведенных  и возводимых  объектов,  требования истца о  признании  односторонней сделки  по  изменению  арендной платы недействительной заявлено  правомерно  и  подлежит  удовлетворению.

Указание суда  первой инстанции на  отсутствие у Администрации  права  совершать сделки, связанные с изменением арендной платы,  при  наличии  действующего   соглашения о взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов, в соответствии с которым начисление, контроль и взыскание задолженности по арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в судебном порядке осуществляет Администрация Екатеринбурга,  представляется ошибочным, однако не  повлекло  принятие незаконного  судебного  акта.

Изложенные в апелляционной жалобе  доводы отклоняются, поскольку  несоответствие  представленного  арендатору расчета Положению № 1855-ПП нашло  подтверждение в материалах  дела.

Основания для отмены или изменения решения  суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобах доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 июня 2021 года по делу № А60-15868/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

О.Г. Дружинина 

 

Э.А. Ушакова