Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

 

А26-8246/2022

г. Петрозаводск

02 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена  21 февраля 2023 года. Полный текст решения изготовлен   02 марта 2023 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи  Колесовой Н.С.,   при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации Петрозаводского городского округа  о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы на основании уведомления № 1530/5.1-11/УЗРи от 30.03.2021 являющегося приложением № 2 к договору аренды от 23.12.2008 №8635 "Расчет арендной платы за земельный участок с 10.04.2020,

Третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3;

при участии представителя  истца ФИО4, доверенность от 10.08.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа  (далее – ответчик, Администрация) о признании недействительной односторонней сделки № 1530/5.1-11/УЗРи от 30.03.2021, об изменении размера арендной платы по Договору № 8635 на основании уведомления № 1530/5.1-11/УЗРи от 30.03.2021 являющегося приложением № 2 к договору аренды от 23.12.2008 №8635 "Расчет арендной платы за земельный участок с 10.04.2020.

Иск обоснован ссылками на статьи 153-157, 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указывает истец, он не оспаривает право ответчика на изменение размера арендной платы путем направления Уведомления. При этом истец оспаривает  период или дату  с  которой   должен   применяться   новый   размер арендной платы, а также размер рыночной стоимости права аренды, рассчитанной в Отчете, который   учитывается   в  формуле  расчета  арендной   платы  (приложение к Уведомлению № 1530/5.1.-1 1/УЗРн), в частности правомерность применения сведений Отчета для установления новой стоимости арендной платы. Истец просит признать недействительным Уведомление, так как указанный в Уведомлении  размер арендной  платы  рассчитан исходя из данных отчета, содержащего ошибки и неточности.

Администрация Петрозаводского городского округа в отзыве на иск с заявленным требованием не согласилась по следующим основаниям. По мнению ответчика, само по себе уведомление об изменении арендной платы не нарушает прав истца и не является односторонней сделкой, поскольку действие ответчика по направлению указанного уведомления в данном случае не направлено на прекращение, возникновение, изменение правоотношений сторон, а представляло собой лишь реализацию его права, предоставленного условиями уже имеющегося между сторонами правоотношения, оформленного договором аренды №8635. Независимо от предусмотренного договором аренды механизма изменения арендной платы, новый размер платы подлежит применению со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. Это согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.          Как  поясняет ответчик, при  направлении истцу Уведомления от 30.03.2021 об увеличении с 10.04.2020 размера арендной платы за пользование земельным участком Администрация исходила из порядка от 25.03.2020, утвержденного Решением Совета от 25.03.2020, которое согласно его пункту 2 вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Поскольку Решение Совета от 25.03.2020 было опубликовано на официальном сайте органа местного самоуправления «Нормативные правовые акты Петрозаводского городского округа» 30.03.2020, оно вступило в силу - 10.04.2020. Решение Совета от 25.03.2020 не признано недействительным, отчет об оценке не оспорен истцом в установленном порядке. По мнению Администрации, учитывая положения Закона № 135-ФЗ, вывод истца о том, что Уведомление нарушает Основные принципы и пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ является необоснованным.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал правовые позиции, изложенные в исковом заявлении, а также представленных письменных пояснениях.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

23.12.2008 между Администрацией Петрозаводского городского округа  (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «О'КЕЙ» был заключен договор № 8635 аренды земельного участка (далее - договор аренды № 8635), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду неделимый земельный участок, имеющий кадастровый номер 10:01:030113:114, общей площадью 1885 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, согласно плану земельного участка (Приложение №1 к договору) и акту приема-передачи земельного участка (Приложение № 4 к договору).

Земельный участок предоставлен из земель населенных пунктов для размещения редакции газеты.

Согласно разделу 7 договор заключен на срок с 01.04.2007 по 31.03.2022.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды № 8635 арендная плата устанавливается соразмерно арендуемых помещений (Приложение № 2 к договору) и рассчитывается согласно Приложению № 3 к договору.

Договор аренды № 8635 зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесена запись  № 10-10-01/006/2009-113 от 12.02.2009, что подтверждается выпиской из ЕГРН № 90-6047533 от 23.03.2015.

В соответствии с дополнительным соглашением №3709 от 01.06.2015  (далее-Соглашение № 3709) к договору аренды земельного участка от 23.12.2008 № 8635 права и обязанности арендатора по договору аренды № 8635 перешли от ООО «О' КЕЙ» к ФИО2.

В соответствии с п. 2.4 соглашения №3709 размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами Петрозаводского городского округа. Уведомление об изменении арендной платы производится Арендодателем путем направления нового расчета арендной платы заказным письмом по указанному в настоящем договоре адресу Арендатора либо вручается под роспись. Момент получения уведомления определяется, в любом случае не позднее 7 дней с даты его направления заказным письмом.

В силу п. 6 соглашения № 3709 оно подлежит исполнению с 26.02.2015. Приложениями к соглашению № 3709 являются Приложение № 2 «Расчет доли участка» и Приложение № 3 «Расчет арендной платы».

В период с 14.09.2017 годовая арендная плата за земельный участок составила 70 370 рублей, ежедневная арендная плата составляла 192,7948 рублей, о чем Арендатор был уведомлен письмом от 12.04.2018 № 5.1-11-58-0 с приложением к нему нового расчета арендной платы за земельный участок с 14.09.2017.

За период с 10.04.2020  расчет арендной платы произведён в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 (далее — Решение, Порядок) установлен в размере 582, 4896 рублей. Настоящий расчет направлен арендатору и был получен истцом 31.03.2021.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 65 (в редакции до 1 марта 2015 года) и пунктов 1, 3 статьи 39.7 (действующих с 1 марта 2015 года) Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 установлены «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Одним из таких принципов является предсказуемость расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя (абз. 3 Основных принципов).

Реализация принципа предсказуемости расчета арендной платы (принципа № 2) предполагает предварительное ознакомление арендатора с планируемыми изменениями расчета арендной платы с тем, чтобы арендатор как хозяйствующий субъект имел возможность соответствующим образом скорректировать свою хозяйственную деятельность во избежание разбалансированности между расходной и доходной частями.

Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.13 Порядка от 25.03.2020, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию арендодателя земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка. В данном случае отчет № О/317/09-2020/78, на основании которого Администрация произвела новый расчет арендной платы, был подготовлен 30.11.2020. Таким образом, данный расчет не мог быть применен с 10.04.2020.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридическою лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельною иска не допускается.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Отчет № О/317/09-2020/78, на основании которого Администрация произвела новый расчет арендной платы, содержит неточности и арифметические ошибки.

Так,  согласно данным Администрации срок аренды составляет 721 день или 1,975 года, а в расчете срок аренды 1,92 года - данная арифметическая oшибка  влияет на итоговый результат рыночной стоимости.

Кроме того, в расчетах используется "Фактор текущей стоимости" в размере 1,61 (стр. 48 Отчета). Вместе с этим, в расчетах (стр. 47,48 Отчета) оценщиком используется величина «коэффициент капитализации», однако, это величина доходного подхода, а оценщик отказался от доходного подхода на стр. 39. Отчета. Применение доходного подхода оценщиком не обосновано.

Подраздел "Тенденции на рынке недвижимости" (стр. 24 Отчета) содержит информацию по сегменту рынка земельных участков Московской области. Земельный участок, подлежащий оценке, имеет коммерческое назначение и расположен в Республике Карелия. Связь между рынком земельных участков Московской области и рынком земельных участков коммерческого назначения Республики Карелия и выводы относительно влияния социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта отсутствуют.

Поскольку   Отчет   об   оценке   №   О/317/09-2020/22   от   30.11.2020, составленный индивидуальным предпринимателем ФИО3  содержит неточности и арифметические ошибки, он не может являться основанием для расчета арендной платы.

Учитывая изложенное, в данном случае суд установил отсутствие условий для одностороннего изменения договора аренды, и как следствие, о недействительности уведомления Администрации  Петрозаводского городского округа № 1530/5.1-11/УЗРи от 30.03.2021, являющейся приложением № 2 к договору аренды от 23.12.2008 №8635 "Расчет арендной платы за земельный участок с 10.04.2020".

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению полностью с отнесением судебных расходов по уплате государственной пошлины на ответчика в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1.            Иск удовлетворить. Признать недействительной одностороннюю сделку об изменении арендной платы на основании уведомления Администрации  Петрозаводского городского округа № 1530/5.1-11/УЗРи от 30.03.2021, являющейся приложением № 2 к договору аренды от 23.12.2008 №8635 "Расчет арендной платы за земельный участок с 10.04.2020".

2.            Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

3.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Колесова Н.С.