АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1365/23 

Екатеринбург

06 апреля 2023 г.

 

Дело № А34-2605/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Лазарева С.В., Краснобаевой И.А.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Курганской области от 23.03.2022 по делу № А34-2605/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель  ФИО1) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Целинного района (далее –администрация) об обязании исполнить условия договора от 12.11.2020 купли-продажи муниципального имущества Целинного района Курганской области, отчужденного путем проведения открытого аукциона, в части передачи здания МТМ общей площадью 999,5 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., Целинный район, с. Матвеевка, земельного участка под зданием, площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789, путем подписания акта приема-передачи имущества и передачи всех документов, необходимых для государственной регистрации и оформления перехода права собственности на указанное имущество. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области. 

Администрация обратилась в Арбитражный суд Курганской области с встречным исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 о признании торгов (аукциона), открытого по форме подачи предложений о цене по продаже муниципального имущества от 11.11.2020, договора купли-продажи муниципального имущества, заключенного 12.11.2020 недействительными, о применении последствий недействительности сделки. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЭКБИСТ». 

Решением суда первой инстанции от 23.03.2022 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительными торги в форме открытого аукциона, оформленные протоколом от 11.11.2020, признал недействительным договор купли-продажи от 12.11.2020, заключенный между администрацией и предпринимателем ФИО1

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.12.2022  решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. По мнению заявителя, отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, удовлетворяя встречные требования, суды не учли, что предприниматель ФИО1 является добросовестным приобретателем, исполнившим свои обязательства как по договору, так и по условиям открытых торгов надлежащим образом и в установленные сроки, участвуя в торгах, рассчитывал на добросовестность организатора торгов и продавца имущества. По мнению заявителя, учитывая содержание извещения о торгах, которое содержало полную и исчерпывающую информацию относительно порядка торгов, организатора торгов, объекта торгов, у участников аукциона не могло возникнуть сомнений по поводу обоснованности действий по реализации муниципального имущества. Заявитель отмечает, что решение Целинной районной Думы от 04.08.2020 № 614 и аукционная документация от 05.10.2020 утверждены Врио главы Целинного района Курганской области, несмотря на то, что их содержание, по мнению администрации, противоречиво.

Далее, заявитель не согласен с выводом судов о существенном нарушении, допущенным при проведении торгов, а именно проведении торгов в  отсутствие утверждения прогнозного плана приватизации  земельного участка с кадастровым номером 45:18:030701:789 под зданием МТМ площадью 6804 кв. м. Заявитель ссылается на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, полагает, что реализация на торгах только здания МТМ заведомо противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем такие торги могли быть проведены только при условии одновременного отчуждения как здания МТМ, так и земельного участка под ним. По мнению заявителя, несмотря на отсутствие утверждения плана приватизации в отношении земельного участка, администрация планировала проведение торгов в отношении двух объектов недвижимости, не отделимых друг от друга.

Кроме того, по мнению заявителя, является ошибочным вывод судов о недействительности торгов в связи с занижением начальной стоимости имущества. Заявитель полагает, что определенная продавцом стоимость имущества на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Эксбист» об оценке от 21.08.2020 № 2008-38к является достаточным условием для установления начальной цены торгов (аукциона) и признания таких торгов действительными. Отмечает, что оспаривание начальной стоимости по результатам проведенного аукциона не только не предусмотрено действующим законодательством, но и является явным злоупотреблением правом со стороны администрации и очевидно нарушает права участников торгов, которые подавали заявки на участие в аукционе. Также заявитель полагает, что рыночная цена здания МТМ и земельного участка на дату проведения торгов не является обстоятельством, имеющим значение для правильного рассмотрения и разрешения настоящего дела.

Администрация предоставила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. 

Приватизация муниципального имущества и порядок ее проведения определяется органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 2 и пункт 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ). 

Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе является одним из способов приватизации (подп. 2 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ). 

Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. 

Приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей, которыми могут быть любые физические лица, предприниматели, юридические лица (статьи 2, 5 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ) 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Порядок проведения аукциона по продаже государственного или муниципального имущества регулируется положениями статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 585. 

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности (что имеет место в рассматриваемом случае), определен статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подп. 5 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона.

Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (пункт 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно  разъяснениям, изложенным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 93 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что Целинной районной Думой принято решение от 03.02.2020 № 567 «Об утверждении Прогнозного плана приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности Целинного района на 2020 год». В соответствии с приложением № 1 к Прогнозному плану приватизации муниципального имущества приватизации подлежит помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 46,6 кв. м. 

Решением от 04.08.2020 № 614 внесены дополнения в Прогнозный план приватизации муниципального имущества путем включения в приватизацию посредством открытого аукциона здания МТМ, расположенного по адресу; Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, площадью 999,5 кв. м. 

Главой Целинного района издано распоряжение от 05.10.2020 № 704-р «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества». 

Согласно аукционной документации от 05.10.2020 собственником выставляемого имущества на аукцион объекта муниципального имущества является администрация. Организатор торгов - Администрация Целинного района. Аукционная документация размещена на официальном сайте РФ в сети интернет «www.torgi.gov.ru», на официальном сайте муниципального образования и на электронной площадке информационно-телекоммуникационной сети интернет ЗАО «Сбербанк Автоматизированная Система Торгов». 

Наименование имущества, выставленного на торги: здание МТМ общей площадью 999,5 кв. м, расположенное по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка; земельный участок под зданием площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789. Начальная стоимость определена в размере 191 400 руб. 

Согласно «Протоколу об итогах» аукцион по продаже муниципального имущества в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене имущества состоялся. Победителем аукциона по продаже объекта признан предприниматель  ФИО1, предложивший цену в размере 210 540 руб. 

По результатам аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене по продаже объектов муниципальной собственности, 12.11.2020 между администрацией (продавец) и предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества Целинного района Курганской области, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает недвижимое имущество здание МТМ общей площадью 999,5 кв. м, расположенное по адресу Курганская обл., Целинный район, с. Матвеевка, земельный участок под зданием площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789. 

Согласно положениям, изложенным в разделе 6 договора, в обязанности продавца входит передача имущества в собственность покупателя, обеспечение явки уполномоченного представителя для подписания акта приема-передачи имущества, а также предоставление покупателю всех необходимых документов для государственной регистрации и оформления перехода права собственности на указанное имущество. 

Обязательство покупателя по оплате стоимости имущества предпринимателем ФИО1 исполнено надлежащим образом в установленные сроки, что подтверждено платежными поручениями от 21.10.2020 № 9 и от 22.11.2020 № 19. 

Объекты недвижимого имущества в виде земельного участка и строения по акту приема-передачи и документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на данные объекты, покупателю не переданы. 

По результатам состоявшегося 15.12.2020 заседания Целинной районной думы, оформленного протоколом № 117, принято решение - отчет не принимать, обязать администрацию результаты аукциона от 09.11.2020 отменить, договор купли-продажи с предпринимателем ФИО1 расторгнуть. 

Администрацией 15.12.2020 в адрес предпринимателя  ФИО1 направлено предложение о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества, отчуждаемого путем проведения открытого аукциона от 12.11.2020.

Предприниматель ФИО1 направил в адрес администрации ответ о несогласии на расторжение договора и отсутствии достаточных оснований для этого.

Уведомлением от 15.01.2021 № 51 администрация сообщила о расторжении договора купли-продажи от 12.11.2020 в одностороннем внесудебном порядке.

В целях понуждения администрации к исполнению возложенных на нее договором обязанностей предприниматель направил требование о необходимости подписания акта приема-передачи и передачи документов 19.02.2021 в 16-00 часов по месту нахождения объекта. 

В указанное время администрация явку своего представителя не обеспечила, что подтверждено актом о неявке от 19.02.2021. 

Распоряжением от 24.03.2021 № 185-р глава Целинного района распорядился возвратить перечисленные денежные средства ответчику в сумме 210 540 руб. 

Денежные средства 05.04.2021 возвращены покупателю, что подтверждено платежным поручением № 339339. 

Неисполнение администрацией обязанности по исполнению договора купли-продажи послужило основанием для обращения предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд. 

При обращении с встречным иском администрация сослалась на недействительность торгов от 09.11.2020 в связи с допущенными нарушениями, а именно принятием решения о приватизации имущества без согласования и получения разрешения Целинной районной Думы. 

Также администрация указала, что согласно отчету об оценке от 21.08.2020 № 2008-98К, изготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Экбист», итоговая величина рыночной стоимости имущественного комплекса на 17.08.2020 составила 191 374 руб., в том числе: 164 366 руб. рыночная стоимость здания МТМ; 27 008 руб. рыночная стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности, площадью 6804 кв. м.).

Администрацией заказана повторная оценка стоимости выставленного на торги имущества, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалта». 

Согласно отчету об оценке объектов оценки № 20/05-2021 наиболее вероятная величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки округленно составляет 1 764 700 руб., из которых: 840 000 руб. стоимость нежилого здания общей площадью 999,5 кв. м, кадастровый номер 45:18:030701:432, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, что в 5 раз больше цены, указанной в договоре купли-продажи; 924 700 руб. рыночная стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности, площадью 6804 кв. м), что в 34 раза больше цены, указанной в договоре. 

Полагая, что оспариваемая сделка (договор купли-продажи муниципального имущества) была заключена на заведомо и значительно невыгодных условиях, администрация обратилась со встречными требованиями (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды приняли во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 22 Устава Целинного района Курганской области к компетенции Целинной районной Думы относится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Целинного района.

Решением Целинной районной Думы от 13.04.2012 № 109 утверждено Положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Целинного района. 

Согласно Положению Целинная районная Дума ежегодно утверждает прогнозный план приватизации муниципального имущества Целинного района, определяет порядок и условия приватизации муниципального имущества в соответствии с федеральным законодательством. 

Полномочия администрации заключаются в разработке и представлении на утверждение в Целинную районную Думу прогнозного плана приватизации муниципального имущества. 

Приватизация муниципального имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом, утвержденным решением Целинной районной Думы. 

Суды установили, что решением от 04.08.2020 № 614 Целинной районной Думой утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества, состоящего из здания МТМ общей площадью 999,5 кв. м, распложенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка. 

При этом суды выявили, что  приватизация земельного участка под зданием МТМ площадью 6804 кв. м с кадастровым номером 45:18:030701:789, находящегося в собственности муниципального образования Целинный район Курганской области (выписка из Единого государственного реестра недвижимости) Целинной районной Думой не утверждалась. 

Учитывая изложенное, суды заключили, что администрацией допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, а именно, принятие решения о приватизации имущества без согласования и получения разрешения Целинной районной Думы. 

Более того, суды приняли во внимание, что в материалы дела не предоставлено обоснования того, что для эксплуатации здания площадью 999,5 кв. м необходим земельный участок площадью 6804 кв. м. 

Помимо изложенного суды пришли к выводу о заинтересованности администрации в признании торгов недействительными в связи с неверным определением начальной продажной цены имущества, поскольку реализация публично-правовым образованием государственного имущества по заниженной цене влечет нарушение публичных интересов на соразмерное получение денежных средств в соответствующий бюджет. 

Суды приняли во внимание, что начальная продажная цена была определена в размере рыночной стоимости – 191 400 руб., определенной обществом с ограниченной ответственностью «Экбист» в отчете от 21.08.2020 № 2008-38к «Определение рыночной стоимости и арендной ставки за пользование объектами недвижимости: 1. Здание МТМ, назначение: нежилое. Площадь: общая 999,5 кв. м. Количество этажей: 2.  Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – для производственной деятельности. Площадь: 6804 кв. м. Кадастровый номер 45:18:030701:789».

Согласно отчету об оценке объектов оценки № 20/05-2021 наиболее вероятная величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки округленно составляет 1 764 700 руб., из которых: 840 000 руб. стоимость нежилого здания общей площадью 999,5 кв. м, кадастровый номер 45:18:030701:432, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка; 924 700 руб. рыночная стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов - для производственной деятельности, площадью 6804 кв. м)

Принимая во внимание наличие спора о достоверности стоимости объекта оценки, судом первой инстанции с целью определения рыночной стоимости объектов: здания МТМ общей площадью 999,5 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, земельного участка площадью 6804 кв. м, с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, на дату проведения торгов (09.11.2020), назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-аналитический центр «Информ-Проект» ФИО2 

Согласно заключению эксперта от 17.11.2021 № 110-21 рыночная стоимость (наиболее вероятная стоимость) объекта экспертизы - здания МТМ общей площадью 999,5 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, по состоянию на дату оценки, с учетом округления без учета НДС составляет 967 000 руб.; рыночная стоимость объекта экспертизы - здания МТМ общей площадью 999,5 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, находится в интервале 870 000 – 1 064 000 руб.; рыночная стоимость (наиболее вероятная стоимость) объекта экспертизы - земельного участка площадью 6804 кв. м, с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, по состоянию на дату оценки, с учетом округления, без учета НДС составляет 507 000 руб., рыночная стоимость объекта экспертизы - земельного участка площадью 6804 кв. м, с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, находится в интервале 460 000 - 550 000 руб. 

Согласно выводам эксперта ФИО2 рыночная стоимость объекта экспертизы здания МТМ общей площадью 999, 5 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, составляет 967 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка под зданием площадью 6804 кв. м, с кадастровым номером 45:18:030701:789 составляет 507 000 руб., стоимость всего имущественного комплекса составляет 1 474 000 руб., что в 7 раз выше цены, определенной обществом с ограниченной ответственностью «Экбист». 

Выявив, что при назначении экспертизы судом первой инстанции вопрос о достоверности отчета общества с ограниченной ответственностью «Экбист» от 21.08.2020 № 2008-38к перед экспертом поставлен не был, а наличие в предоставленных в материалы дела различных отчетов разных оценщиков об определении стоимости имущества на различные даты само по себе не является доказательством недостоверности отчета составленного третьим лицом, руководствуясь положениями  статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», с целью проверки доводов предпринимателя ФИО1, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство предпринимателя ФИО1 о назначении повторной экспертизы, назначил проведение экспертизы, в том числе на предмет установления достоверности отчета оценщика от 21.08.2020 № 2008-38к и установления рыночной стоимости объектов на 17.08.2020, то есть на дату проведения оценки обществом с ограниченной ответственностью «Экбист». 

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью  «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» ФИО3 

Согласно  заключению эксперта от 25.10.2022 № 2022-05.02/20 отчет об оценке недвижимого имущества от 21.08.2020 № 2008-98к, подготовленный оценщиком обособленного подразделения общества с ограниченной ответственностью «Экбист» ФИО4 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. При составлении отчета выявлены существенные нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. Итоговая рыночная стоимость недостоверна и необоснованна, не может быть признана рекомендуемой для совершения действий с объектом оценки в соответствии с целью оценки. 

Эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость здания МТМ общей площадью 999,5 кв. м., расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, без учета стоимости земельного участка, по состоянию на 17.08.2020, составляет: 298 000 руб. Рыночная стоимость земельного участка площадью 6804 кв. м., с кадастровым номером 45:18:030701:789, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Матвеевка, без учета стоимости улучшений, по состоянию на 17.08.2020 составляет: 166 900 руб. 

Оценив заключение эксперта от 25.10.2022 № 2022-05.02/20, суд апелляционной инстанции установил, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оснований для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством не установил. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению ни от истца, ни от ответчика не поступало, заключение эксперта достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Нарушения экспертом основополагающих методических и нормативных требований при ее производстве не установлены. 

Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта от 25.10.2022 № 2022-05.02/20, в отсутствие доказательств, опровергающих выводы эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена стоимость объекта. 

Более того, суд апелляционной инстанции установил, что оригинал отчета общества с ограниченной ответственностью «Экбист», предоставленный в материалы дела, не подписан оценщиком. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции признал, что отчет общества с ограниченной ответственностью «Экбист» не является допустимым и достоверным доказательством по делу и не может быть положен в основу определения стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах. 

Таким образом, учитывая несоблюдение требований порядка проведения торгов (отсутствие решения о приватизации земельного участка, определения площади, необходимой для эксплуатации объекта), отсутствие достоверного отчета оценщика для определения начальной цены торгов, отсутствие объективной стоимости продаваемого имущества (здания и земельного участка) и принимая во внимание, что допустимая десятипроцентная погрешность при определении стоимости имущества в рассмотренном случае превышена, а реализация публично-правовым образованием муниципального имущества по заниженной цене влечет нарушение публичных интересов на соразмерное получение денежных средств в соответствующий бюджет, суды обоснованно признали, что указанные обстоятельства  являются основанием для признания торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи недействительными.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили встречные требования администрации о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона, оформленных протоколом от 11.11.2020, о признании недействительным договора купли-продажи от 12.11.2020, заключенного между администрацией и предпринимателем ФИО1, и отказали в удовлетворении заявленных предпринимателем ФИО1 требований.

Довод предпринимателя ФИО1, изложенный в кассационной жалобе, о добросовестности заявителя в приобретении спорного имущества, исполнившего свои обязательства по договору и по условиям открытых торгов надлежащим образом и в установленные сроки, рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции с учетом правовой позиции, изложенной в абзаце 3 пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзаце 7 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица».

Суд верно заключил, что, действуя с должной осмотрительностью и добросовестностью, предприниматель ФИО1 не мог не усомниться в частности в стоимости земельного участка площадью 6804 кв. м в размере 21 008 руб. 

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, также  являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 23.03.2022 по делу № А34-2605/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            С.В.  Лазарев

 

                                                                                             И.А. Краснобаева