﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2419/20 

Екатеринбург

04 августа 2020 г.

 

Дело № А07-16340/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Татариновой И.А., Рябовой С.Э.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» (далее – общество «РИСК», общество, заявитель) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2020 по делу№ А07-16340/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 29.06.2020 судебное разбирательство по кассационной жалобе общества «РИСК» откладывалось применительно к части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 21.06.2020.

В судебном заседании 21.06.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 28.07.2020 (16-00).

Лица, участвующие в деле № А07-16340/2019, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Для рассмотрения кассационной жалобы общества «РИСК» первоначально сформирован следующий состав суда: председательствующий Суспицина Л.А., судьи Татаринова И.А., Беляева Н.Г. Определением Арбитражного суда Уральского округа от 21.06.2020 в составе суда произведена замена судьи Беляевой Н.Г., находящейся в очередном отпуске, судьей Рябовой С.Э.

В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение кассационной жалобы начато сначала.

В судебном заседании 21-28.06.2020 приняла участие представитель общества «РИСК» Заманова И.И. (доверенность от 09.01.2020 № 04).

Общество «РИСК» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Россреестра, заинтересованное лицо), потребовав признания незаконным отказа в государственной регистрации, выраженного в уведомлении от 26.02.2019 № 02/371/006/2018-2007, и обязания Управления Россреестра зарегистрировать договор долевого участия от 01.08.2018 № 381-5-18/Р, заключенный обществом «РИСК» с Шакировой Алией Илдусовной на строительство однокомнатной квартиры, условный номер 381, назначение - жилое, расположенной на 13-м этаже 1-го подъезда, проектная жилая площадь объекта долевого строительства 18,6 кв. м, проектная площадь объекта долевого строительства 28,8 кв. м, проектная площадь лоджии 4 кв. м, общая проектная площадь объекта долевого строительства и лоджии с понижающим коэффициентом (к=0,5) 30,8 кв. м, общая расчетная проектная площадь объекта долевого строительства с площадью лоджии (к=1,0) 32,8 кв. м.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация города), Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление земельных и имущественных отношений), Государственный комитет по жилищному и строительному надзору по Республике Башкортостан, Государственный комитет по строительству и архитектуре по Республике Башкортостан, Шакирова А.И.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2019  заявленные требования удовлетворены: оспариваемый отказ в государственной регистрации признан незаконным, на Управление Россреестра возложена обязанность зарегистрировать договор долевого участия от 01.08.2018№ 381-5-18/Р, заключенный обществом «РИСК» с Шакировой А.И.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2020 указанное судебное решение отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе общество «РИСК», ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение апелляционным судом норм материального права, просит постановление апелляционного суда от 20.01.2020 отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 01.10.2019.

Заявитель оспаривает как ошибочный вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для предоставления обществу «РИСК» земельного участка для строительства без аукциона, указывая, что в итоге договор аренды от 25.06.2018 № 342-18 в отношении застраиваемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 был заключен с обществом в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства объекта незавершенного строительства, обозначенный земельный участок согласно градостроительной документации расположен в территориальной зоне Ж3, предполагающей многоэтажную застройку многоквартирными жилыми домами высотой 9 и более этажей, включая подземные, и несмотря на то, что изначально договор аренды от 14.08.2013 № М186-13УЗИО и выданное на его основании разрешение на строительство от 20.06.2017 № 02-RU03308000-1426П-2017 предусматривали строительство административно-гостиничного комплекса с автостоянками, состоящего из пяти корпусов, включающих в себя нежилые помещения и апартаменты, на момент обращения в Управление Росреестрас заявлением о регистрации договора долевого участия от 01.08.2018№ 381-5-18/Р обществом было получено разрешениеот 29.06.2018 № 02-RU03308000-1551П-2018 на строительство многофункционального комплекса, состоящего из пяти корпусов и включающего нежилые помещения, апартаменты и квартиры, в пределах ранее установленных границ земельного участка, при выдаче названного разрешения на строительство от 29.06.2018 № 02-RU03308000-1551П-2018 специально уполномоченный орган местного самоуправления (Администрация города) уже проверил соответствие назначения земельного участка целям строительства. При этом заявитель отмечает, что разрешение от 29.06.2018№ 02-RU03308000-1551П-2018 по состоянию на настоящее время в установленном порядке не оспорено, не отменено, было представлено в Управление Россреестра для государственной регистрации.

Как полагает заявитель, действующее земельное и градостроительное законодательство не содержит запрета на строительство объекта «многофункциональный комплекс» на земельном участке, предоставленном для строительства объекта «административно-гостиничный комплекс», при наличии разрешения на такое строительство и действующего договора аренды. 

По мнению заявителя, рассматриваемый спор обусловлен лишь появлением нового формата недвижимости «многофункциональный комплекс» и разностью суждений, мнений и интерпретаций норм земельного законодательства и действующих СНиП в области строительства, и не более того.

Помимо указанного заявитель оспаривает как противоречащий материалам дела вывод апелляционного суда о произвольном (самостоятельном) изменении обществом «РИСК» вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Заявитель отмечает, что соответствие застройщика (общества «РИСК) и проектной декларации от 13.07.2018 № 18-02000354 строительства объекта  – «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) подтверждено положительным заключением Государственного комитета по строительству и архитектуре по Республике Башкортостан от 20.07.2018 № 15-12/385на основании акта о соответствии застройщика и проектной декларацииот 20.07.2018 № 385.

Ссылаясь на Свод Правил (СП) 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», утвержденный приказом Госстандарта от 30.03.2015 № 365, заявитель отмечает, что в состав объекта «многофункциональный комплекс» могут быть включены жилые помещения –квартиры, следовательно, такой объект нельзя отнести к нежилым зданиям, какие-либо различия между такими объектами как «многофункциональный комплекс» и «многоквартирный дом» в части требований по проектированию и строительству многоквартирных домов нормативно не закреплены.

В связи с вышеизложенным заявитель считает, что Управление Росреестра в рассматриваемом случае вышло за пределы правовой экспертизы документов, рамки которой определены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), соответственно, оспариваемый отказ в регистрации является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя, вывод апелляционного суда о направленности действий заявителя как застройщика на обход аукционных процедур при получении земельного участка для жилищного строительства – неправомерным.

Дополнительно общество «РИСК» представило письменные пояснения по делу в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав, что понесло значительные затраты на застройку земельного участка, действия общества не были направлены на обход действующего земельного законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить постановление суда апелляционной инстанций без изменения, считая приведенные в жалобе доводы несостоятельными.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа оснований не усматривает оснований для его отмены по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) с обществом «РИСК» (арендатор) был заключен договор аренды от 14.08.2013 № М186-13УЗИО в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Генерала Горбатова, - с установлением цели аренды - для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками и срока аренды – с 31.05.2013 по 30.05.2018.

Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 20.06.2017 обществу «РИСК» выдано разрешение на строительство№ 02-RU03308000-1426П-2017 объекта – «Административно-гостиничный комплекс с автостоянками», состоящий из пяти корпусов, включающих в себя нежилые помещения и апартаменты.

Впоследствии, 29.06.2018, Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу «РИСК» выдано разрешение на строительство№ 02- RU03308000-1551П-2018 объекта – «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в составе корпуса № 4 (количество апартаментов - 64 шт., количество квартир - 212 шт., общая площадь апартаментов и квартир 13286,6 кв. м, общая площадь встроенных помещений - 430,6 кв. м) и корпуса № 5 (количество апартаментов - 96 шт., количество квартир - 318 шт., общая площадь апартаментов и квартир 19 929,9 кв. м, общая площадь встроенных помещений - 645,9 кв. м) сроком действия до 29.06.2021.

Пользование обществом «РИСК» земельным участком с кадастровым номером 02:55:010834:221 после окончания срока действия договора аренды от 14.08.2013 № М186-13 продолжено.

Управлением земельных и имущественных отношений (арендодатель)с обществом «РИСК» (арендатор) в отношении данного земельного участка заключен договор аренды от 25.06.2018 № 342-18 с установлением цели аренды - для завершения строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками – объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010834:634, 02:55:010834:635 и срока аренды - с 22.06.2018 по 22.06.2021.

Соответствие застройщика – общества «РИСК» и проектной декларации строительства объекта от 13.07.2018 № 18-02000354 - «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» требованиям Федерального закона№ 214-ФЗ подтверждено положительным заключением Государственного комитета по строительству и архитектуре по Республике Башкортостанот 20.07.2018 № 15-12/385 на основании акта о соответствии застройщика и проектной декларации  от 20.07.2018 № 385.

Обществом «РИСК» (застройщик) с Шакировой И.А. (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия от 01.08.2018 № 381-5-18/Р, по условиям которого участник долевого строительства участвует в долевом строительстве объекта - «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан», корпус № 5, коммерческое обозначение: «Квартал «Самоцветы», литер А, «Малахит», расположенном на земельном участке общей площадью 20979 кв. м с кадастровым номером 02:55:010834:221 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Генерала Горбатова, - и обязуется в порядке и на условиях, установленных договором, уплатить обусловленную договором цену и после завершения строительства принять в собственность объект долевого строительства, а застройщик осуществляет строительство (создание) указанного объекта путем проведения комплекса мероприятий по организационному, техническому, финансовому и правовому обеспечению строительства согласно проектной документации в предусмотренный настоящим договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц, и после завершения строительства передает объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1.5 договора долевого участия от 01.08.2018№ 381-5-18/Р после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта участник долевого строительства при условии выполнения им своих обязательств по договору приобретает в собственность однокомнатную квартиру, условный номер 381, назначение - жилое, расположенную на 13-м этаже 1-го подъезда, проектная жилая площадь объекта 18,6 кв. м, проектная площадь объекта 28,8 кв. м, проектная площадь лоджии4 кв. м, общая проектная площадь объекта и лоджии с понижающим коэффициентом (к=0,5) 30,8 кв. м, общая расчетная проектная площадь объекта с площадью лоджии (к=1,0) 32,8 кв. м.

Впоследствии обществом «РИСК» с Шакировой И.А. подписано дополнительное соглашение от 24.12.2018 к договору долевого участия, касающиеся исправления допущенной описки в указании размеров площади земельного участка и изменения графика платежей с указанием на осуществление платежей после даты государственной регистрации договора согласно графику.

Обществом «РИСК» 09.08.2018 в Управление Россреестра было подано заявление о государственной регистрации указанного договора долевого участия от 01.08.2018 № 381-5-18/Р.

По результатам проведения правовой экспертизы государственным регистратором 25.09.2018 принято решение о приостановлении государственной регистрации договора долевого участия от 01.08.2018№ 381-5-18/Р на срок до 25.12.2018 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона № 218-ФЗ.

Уведомлением от 26.02.2019 № 02/371/006/2018-2007 обществу «РИСК» отказано в государственной регистрации обозначенного договора с указанием на то обстоятельство, что разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 не предполагает строительство на нем многоквартирного дома, а также имеющиеся расхождения в сведениях о площади объекта.

Из представленных Управлением Росреестра материалов дела правоустанавливающих документов следует, что для государственной регистрации договора долевого участия от 01.08.2018 № 381-5-18/Р заявителем были представлены следующие документы: договор аренды земельного участка от 25.06.2018 № 342-18; разрешение на строительство от 29.06.2018 № 02-RU03308000-1551П-2018; договор долевого участия от 01.08.2018№ 381-5-18/Р с Шакировой И.А.; дополнительное соглашение от 24.12.2018 к договору долевого участия от 01.08.2018 № 381-5-18/Р, план создаваемого многоквартирного дома; проектная декларация от 13.07.2018 № 18-02-000354-04; акт о соответствии застройщика и проектной декларации от 20.07.2018 № 385; заявление Шакировой А.И.

Ссылаясь на незаконность отказа в государственной регистрации договора долевого участия от 01.08.2018 № 381-5-18/Р, выраженного в уведомлении Управления Росреестра от 26.02.2019 № 02/371/006/2018-2007, общество «РИСК» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам которой рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Обязанность доказывания нарушения оспариваемыми действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности возлагается на последнего.

Удовлетворяя заявленные обществом «РИСК» требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем в регистрирующий орган были представлены все необходимые в соответствии с Федеральным законом№ 218-ФЗ документы, позволяющие при проведении правовой экспертизы установить наличие оснований для государственной регистрации договора долевого участия от 01.08.2018 № 381-5-18/Р, противоречия в указанных документах, на которые указано в решении о приостановлении государственной регистрации, были заявителем устранены, сделал вывод о том, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказав последующем в регистрации права собственности участника долевого строительства в отношении объекта договора долевого участия после введения многофункционального комплекса в эксплуатацию.

Установив таким образом, что прав и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности были нарушены, суд первой инстанции возложил на заинтересованное лицо обязанность осуществить действия по государственной регистрации договора долевого участия от 01.08.2018 № 381-5-18/Р.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления общества «РИСК», апелляционный суд исходил из следующего.

Федеральным законом № 214-ФЗ законодатель ввел в действие специальную модель договора, регулирующего правоотношения застройщика и участника долевого строительства, связанные с вложением денежных средств в долевое строительство недвижимости в целях приобретения участником долевого строительства в последующем права собственности на построенный объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом № 218-ФЗ.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве (ограничении, обременении права) на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства установлены в статье 48 Федерального закона № 218-ФЗ.

В силу положений Федерального закона № 218-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

При установлении фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что общество «РИСК» согласно разрешению на строительство от 29.06.2018 № 02-RU03308000-1551П-2018 является застройщиком объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», обозначенный многофункциональный комплекс возводится на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010834:221, первоначально предоставленном обществу на основании договора аренды от 14.08.2013№ М186-13УЗИО для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками, впоследствии на основании договора аренды от 25.06.2018№ 342-18 для завершения строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками – объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010834:634, 02:55:010834:635, обществом с Шакировой И.А. заключен договор долевого участия от 01.08.2018 № 381-5-18/Р, объектом которого квартира в пятом корпусе многофункционального комплекса.

Из представленных в дело документов, в том числе письма Отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в ответ на запрос Управления Росреестра от 09.09.2018 № 02/371/006/2018-2007,2009, следует ине оспаривается заявителем то обстоятельство, что строящийся объект – многофункциональный комплекс включает в себя жилые помещения - квартиры и апартаменты квартирного типа.

Судом первой инстанции указано на то, что на момент выдачи разрешения на строительство от 29.06.2018 № 02-RU03308000-1551П-2018 и заключения договора аренды от 25.06.2018 № 342-18 Администрация города знала о возведении на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010834:221 объектов незавершенного строительства, по факту включающих в себя в числе прочего жилые помещения – квартиры и апартаменты квартирного типа, согласилась с этим, узаконив строительство этого многофункционального комплекса.

Между тем апелляционным судом выявлено, что изначально обществу «РИСК» земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:221 был предоставлен без аукциона для строительства недвижимого имущества нежилого назначения - административно-гостиничного комплекса с автостоянками, впоследствии с обществом также без аукциона заключен договор аренды от 25.06.2018 № 342-18 для завершения строительства этого же объекта - административно-гостиничного комплекса с автостоянками – объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010834:634, 02:55:010834:635, тогда как обществом на земельном участке осуществляется по факту жилищное строительство.

Соответственно, изначально разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 предусматривало строительство недвижимого имущества нежилого назначения - административно-гостиничного комплекса с автостоянками; актуальное разрешенное целевое (функциональное) использование этого участка предусматривает завершение строительства этого же объекта - административно-гостиничного комплекса с автостоянками.

Иного из материалов дела не следует.

В силу норм статей 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения с обществом «РИСК» договора аренды от 14.08.2013 № М186-13УЗИО в целях строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Под указанные исключения рассматриваемый случай не подпадает.

Земельный кодекс Российской Федерации в актуальной редакции содержит норму, в силу которой по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением предусмотренных настоящим Кодексом случаев (статья 39.6).

В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, сформулирована правовая позиция, согласно которой самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом,не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Как верно указано апелляционным судом, из систематического анализа норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и практики его применения следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Установленные апелляционным судом обстоятельства с учетом вышеизложенного позволяют сделать вывод, что предоставление обществу «РИСК» изначально в аренду без аукциона земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 на основании договора аренды от 14.08.2013№ М186-13УЗИО было обусловлено обязанностью использования этого земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся (для строительства объекта нежилого назначения), заключение с обществом впоследствии без торгов договора аренды от 25.06.2018 № 342-18 для завершения строительства этой обязанности не изменило.

В этой связи отказ Управления Россрестра в осуществлении государственной регистрации договора долевого участия от 01.08.2018 № 381-5-18/Р нельзя признать незаконным.

Указанное исключает удовлетворение заявленных в рамках настоящего делу требований.

Отклоняя доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, суд округа исходит из того, что государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права. 

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом призван обеспечивать и защищать права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований.

По смыслу положений Федерального закона № 218-ФЗ проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются в числе прочего и необходимостью обеспечения баланса публичных интересов. В этой связи при проведении правовой экспертизы документов учитывается, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Исходя из изложенного, пределы правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации договора долевого участия от 01.08.2018 № 381-5-18/Р, регистрирующим органом не были нарушены.

В составе представленных на государственную регистрацию документов не имелось документов, которые свидетельствовали бы об осуществлении жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010834:221 с предоставлением его застройщику – обществу «РИСК» с соблюдением открытых конкурентных процедур, как это предусмотрено земельным законодательством.

 

Вопреки доводам заявителя, неправильного применения положений Федерального закона № 214-ФЗ, Федерального закона№ 218-Ф3 к установленным по делу обстоятельствам апелляционным судомне допущено, всем представленным в материалы дела доказательствам дана надлежащая правовая оценка, на основании которой сделаны правильные выводы.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном токовании положений закона применительно к предмету иска и установленным по делу обстоятельствам, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены апелляционным судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы апелляционного суда, в связи с чем признаются судом округа несостоятельными, не влекущими отмену обжалуемого постановления.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округане установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела судом кассационной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением кассационной жалобы без удовлетворения относится на её заявителя.

Излишне уплаченная заявителем при подаче кассационной жалобы государственная пошлина в сумме 1 500 руб. подлежит возвращению указанному лицу на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2020 по делу № А07-16340/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Региональная Инвестиционно-Строительная Компания» из федерального бюджета1 500 руб. – государственную пошлину, излишне уплаченную по платежному поручению от 20.01.2020 № 18.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                               Л.А. Суспицина 

 

Судьи                                                                            И.А. Татаринова 

 

                                                                                            С.Э. Рябова