﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-15619/2019

26 августа 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     24 августа 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 августа 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Слоневской А.Ю.,

судей  Мельниковой Н.А., Савиной Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Апхудовым А.А.,

при участии:  

от истца: Жумостин А.В. по доверенности от 24.05.2021

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 13АП-23702/2021) общества с ограниченной ответственностью «Беркут плюс» на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 11.06.2021 по делу № А21-15619/2019, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Две пятерки»

к  обществу с ограниченной ответственностью «Беркут плюс»

о взыскании,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Две пятерки»                             (ОГРН 1043902812777, ИНН 3906121190; г.Калининград, ул.Горького, д.55, лит.Б, оф.326; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Беркут плюс» (ОГРН 1023900773720, ИНН 3905037027; г.Калининград, проспект Мира, д.49/51, оф.38; далее – Компания) задолженности в размере 12 033 руб. 26 коп. и неустойку по состоянию на 18.11.2019 в размере                15 992 руб. 21 коп.

Решением суда от 11.06.2021 с Компании в пользу Общества взыскана задолженность в размере 12 033 руб. 26 коп., неустойка по состоянию на 18.11.2019 в размере 7 963 руб. 21 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда от 11.06.2021, Компания обратилась в суд с апелляционной жалобой,  в которой просит отменить решение и принять новый судебный акт.

Компания в жалобе ссылается на то, что договором не предусмотрено возмещение затрат истца по уплате налога на недвижимое имущество. По мнению подателя жалобы, из представленных документов невозможно установить размер компенсации затрат, как эта компенсация связана с исполнением ответчиком его денежных обязательств по уплате налогов на недвижимое имущество и уплате арендной платы за землю. Ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не принято во внимание решение по делу № А21-14062/2019, в котором установлено, что ООО «Лириана», ООО «Викториана», ООО «Нерина» продали спорные помещения Обществу на основании договоров купли-продажи от 04.06.2015. По мнению ответчика, компенсация Обществу затрат по уплате налогов и арендной платы по договору аренды земельного участка собственниками помещений в торговом центре не устанавливалась. Ответчик ссылается на то, что Компании на праве аренды принадлежат нежилые помещения в торговом центре на основании договора аренды нежилого помещения, заключённого им с собственником помещений - индивидуальным предпринимателем Слуцким Николаем Николаевичем. Ответчик утверждает, что собственник самостоятельно исполняется обязанность по оплате налога на сдаваемое им в аренду Компании недвижимое имущество, а также исполняет обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка.

В отзыве Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 24.08.2021 объявлялся перерыв в течение дня. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения жалобы.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителя. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, решением общего собрания собственников нежилых помещений Торгово-выставочного центра «Две пятерки», оформленного протоколом от 31.08.2018, Общество является управляющей компанией по содержанию, ремонту и коммунальному обеспечению здания Торгово-выставочного центра «Две пятерки» (далее – ТВЦ), общей площадью 6791,1 кв. (4742,7 кв.м. без учета мест общего пользования  (далее – МОП), расположенного по адресу: Калининградская область, г.Калининград, ул.Горького, д.55, лит.Б. 

Компания является арендатором помещения № 13 в литере «Б» (1 этаж) общей площадью 39,3 кв.м., расположенного в указанном здании. 

Общество (исполнитель) и Компания (заказчик) 01.01.2011 заключили договор № 1/1/3 БП на выполнение работ и услуг по содержанию, ремонту и коммунальному обеспечению здания ТВЦ (далее – договор), согласно которому исполнитель обязуется осуществлять деятельность (выполнять работы и услуги) по обслуживанию и коммунальному обеспечению здания ТВЦ, а заказчик обязуется оплатить выполненные исполнителем работы и услуги в соответствии с условиями договора. 

Заказчик обязан возмещать в полном объеме расходы исполнителя по договорам, заключенным со сторонними организациями, пропорционально величине общей площади помещения заказчика (пункт 2.3.5 договора); своевременно и в полном объеме выполнять решения общего собрания собственников нежилых помещений ТВЦ (пункт 2.3.11 договора). В разделе 3 договора стороны предусмотрели порядок и срока оплаты по договору. 

Поскольку ответчик не исполнил обязательства по договору в полном объеме, истец направил претензию, неисполнение которой послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указывает на то, что  правовых оснований для предъявления требования о взыскании задолженности по уплате налога на недвижимое имущество и уплате арендных платежей за землю не имеется. Ответчиком также заявлено о снижении размера неустойки по правилам  статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Суд первой инстанции, установив, что Обществом понесены расходы на обслуживание и содержание МОП, в том числе по уплате налога на имущество и арендной платы, которые не возмещены ответчиком пропорционально своей доле в праве общей собственности на нежилое здание, удовлетворил исковые требования в размере 12 033 руб. 26 коп. за период с 01.07.2017 по 31.10.2019.

В силу пункта 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 781 ГК РФ).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции, истцу переданы полномочия по управлению, содержанию и обслуживанию общего имущества здания ТВЦ. 

Ответчик является арендатором помещения № 13 площадью 39,3 кв.м. в здании ТВЦ, и, как следствие, имеет долю в праве общей собственности на общее имущество данного здания и обязан участвовать в издержках на содержание и сохранение МОП здания и прочего общего имущества соразмерно со своей долей. 

В договоре стороны определили, что места общего пользования – это расположенные в здании ТВЦ вестибюли, коридоры, проходы, пешеходные зоны и зоны отдыха, лестничные трапы, туалеты, технические и вспомогательные помещения, а также территория земельного участка, на котором расположено здание ТВЦ. Площадь мест общего пользования составляет 2 048,4 кв.м. 

Управление МОП осуществляет управляющая компания – Общество на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений 

При эксплуатации здания ТВЦ непосредственными пользователями мест общего пользования здания ТВЦ являются собственники и арендаторы нежилых помещений (торговых павильонов), в любое время в общем доступе находятся туалеты, коридоры, лифты, лестничные площадки, лестничные клетки и пр.). 

По результатам проведенного в 2017 году общего собрания собственников нежилых помещений здания ТВЦ в форме заочного голосования  согласно протоколу от 29.08.2017 принято решение об утверждении Положения о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом здании ТВЦ (МОП здания)  (далее – Положение), согласно которому собственникам нежилых (торговых) помещений в ТВЦ принадлежит право общей долевой собственности на все общее имущество здания в силу закона. Доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности нежилых (торговых) помещений. Собственники нежилых (торговых) помещений ТВЦ в полном объеме несут бремя содержания МОП (обслуживание, ремонт, уплата арендной платы на землю, налога на имущество организаций и пр. платежей) в размере, пропорциональном площади их помещений, путем своевременной оплаты выставленных счетов (по возмещению стоимости содержания). 

Решение собственников об утверждении указанного положения, оформленное протоколом от 29.08.2017, в установленном порядке не оспорено и не признано недействительным. 

В письменном уведомлении Общества № 33 от 05.06.2017 собственникам и арендаторам приведено подробное обоснование изменения структуры затрат по содержанию здания ТВЦ с приложением перечня нормативных актов. Уведомление  размещено в общедоступных помещениях ТВЦ и на досках объявлений, доведено до сведения всех собственников. 

По итогам заочного голосования с 20-ого августа 2018 года по 24-ое августа 2018 года собственников нежилых помещений ТВЦ и административного здания по 2-ому вопросу повестки дня собственниками принято решение (протокол от 31.08.2018), согласно которому утверждено расходование управляющей компанией денежных средств собственников ГВЦ (доходов от сдачи в аренду МОП и касетонов, от услуг платной парковки - после погашения всех затрат) на цели, непосредственно связанные с содержанием, ремонтом и эксплуатацией здания ТВЦ и земельного участка, в том числе в первоочередном порядке на уплату налоги на имущество организаций и арендной плана на землю (в отношении МОП), а также на исполнение решений и предписаний контролирующих органов; в размере и порядке по собственному усмотрению Общества, с последующим ежегодным отчетом перед собственниками о расходовании денежных средств. 

Общество в сообщении № 100 от 30.11.2018 уведомило собственников и арендаторов ТВЦ об уменьшении с 01.11.2018 затрат собственников по содержанию МОП ТВЦ за счет доходов от платной парковки и изменении ставки услуг исполнителя и уборки МОП с 01.01.2019.

В обоснование иска Общество поясняет, что  ООО здание ТВЦ расположено на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131604:831 площадью                 8 325 кв.м. На указанном участке расположено также административно-бытовое здание, литер А (далее – A3). Администрацией городского округа «Город Калининград» и собственниками нежилых помещений в ТВЦ и A3  заключен 14.03.2017 договор № 118/2017-А аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку помещения МОП зарегистрированы за Обществом, истец выступил в указанном договоре аренды в качестве арендатора и соответственно обязан оплачивать арендную плату за приходящуюся на помещения общего пользования площадь земельного участка (с 16.12.2015 по 07.02.2017 за 1814,5 кв.м.; с 08.02.2017 - за 1999,8 кв.м.), которая также используется всеми собственниками торговых помещений в ТВЦ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец пояснил, что судебными актами по делу № А21-14062/2019 признано право общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в здании ТМЦ и признано отсутствующим право собственности Общества на указанные помещения МОП. Таким образом, собственники права общей долевой собственности на общее имущество ТВЦ несут бремя его содержания и должны возместить соответствующие расходы, понесенные Обществом. 

Законом Калининградской области от 27.11.2003 № 336, в редакции Закона    № 480 от 27.11.2015, на территории Калининградской области установлен налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества. 

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

В пунктах 1 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статья 249 ГК РФ. Поэтому собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, а размер такой доли определяется пропорционально площади помещений, находящихся в собственности соответствующего лица. 

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления № 64). 

Из приведенных выше норм права следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать собственники или иные законные владельцы нежилых помещений в жилом доме или нежилом здании вне зависимости от фактического использования общего имущества и даты регистрации права собственности. Законом не предусмотрено освобождение собственника доли в общем имуществе от несения расходов по содержанию этого имущества пропорционально его доле в случае, если он не осуществляет право пользования этим имуществом. 

Таким образом, собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества. 

Порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве. 

На участников долевой собственности в силу закона возложена обязанность по содержанию общего имущества. Бремя содержания собственного имущества каждый собственник несет самостоятельно. 

Доводы ответчика о том, что по акту приема-передачи от 13.01.2005 к договору долевого участия в строительстве (инвестирования строительства) от 30.06.2003 переданы и места общего пользования в ТВЦ, отклоняются, поскольку в пункте 2.2.2 указанного договора дольщик обязуется нести расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией место общего пользования ТВЦ, земельного участка ТВЦ после передачи его собственность дольщика, путем заключения договора с Управляющей компанией. 

Иных оснований для освобождения Компании от несения расходов по договору ответчиком не представлено и судом не установлено. 

Ответчик в жалобе ссылается на решение суда по делу № А21-14062/2019, которым признано право общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в здании ТВЦ. В решении не опровергнуто, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности и на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестра  прав на недвижимое имущество. Удовлетворите требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество при указанных обстоятельствах направлено на изменение вида собственности – с единоличной собственности одного Общества на общую собственность, которая в соответствии со статьей 290 ГК РФ возникает у всех собственников помещений здания.

В материалы дела представлены платежные документы об оплате истцом налога на имущество за помещения общего пользования и арендной платы по договору аренды. 

Вопреки позиции ответчика данные расходы понесены истцом в отношении общего имущества ТВЦ (МОП и земельного участка под ТВЦ) и именно эти расходы подлежат возмещению законными владельцами помещений ТВЦ. 

Истцом выставлены и предъявлены к оплате счета на оплату стоимости содержания МОП в сумме 12 033 руб. 26 коп. за период с 01.07.2017 по 31.10.2019. Ответчиком данный расчет по существу не оспорен, документальных доказательств, опровергающих расчетные характеристики, использованные истцом, не представил. 

Ответчик произвел оплату счета за 2017 год, а также с ноября 2018 года по июнь 2019 в полном объеме, возражений не заявил. 

С учетом имеющихся в материалах дела доказательств о понесенных истцом расходах на обслуживание и содержание МОП, при отсутствии в материалах дела доказательств возмещения ответчиком истцу пропорционально своей доле в праве общей собственности на нежилое здание, равно как и доказательств самостоятельного несения ответчиком таких расходов, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

При просрочке заказчиком оплаты за оказанные (предоставленные) услуги (работы) заказчик выплачивает исполнителю пению в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора). 

В связи с нарушением сроков оплаты по договору истцом начислены и предъявлены к уплате неустойка за период с 10.08.2017 по 10.11.2019 в размере 15 992 руб. 21 коп. 

Разрешая ходатайство должника в порядке статьи 333 ГК РФ о снижении заявленного размера неустойки, суд первой инстанции, в целях соблюдения баланса интересов сторон, уменьшил размер неустойки до 7 963 руб. 21 коп.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление N 7) разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

В пункте 77 Постановления N 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая установленные по делу обстоятельства, поведение сторон, необходимость соблюдения баланса интересов и компенсационный характер неустойки, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда о соразмерности неустойки в сумме 7 963 руб. 21 коп.

Основания для снижения размера неустойки с учетом возражений ответчика не установлены. 

Решение является законным и обоснованным, правовые основания для его отмены или изменения по приведенным в жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 11.06.2021 по делу № А21-15619/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

 

А.Ю. Слоневская

Судьи

Н.А. Мельникова

 Е.В. Савина