АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Советская, д.30/11, г.Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А62-6605/2021

04 марта 2022 года

город Смоленск

                     Резолютивная часть решения оглашена 04 марта 2022  года

                                Полный текст решения изготовлен 04 марта 2022 года

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Савчук Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в  судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Восток-С» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о признании права собственности на реконструированный объект-здание гостиницы Восток с кадастровым номером 67:03:0010109:67, площадью 2 719 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...>,

         третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество «Сбербанк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 

при участии в судебном заседании до перерыва:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 29.07.2021, паспорт, 

после перерыва: стороны не явились, извещены надлежащим образом, от истца ходатайство о проведении экспертизы,  

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Восток-С»  (далее также -  истец; ООО «Восток-С») обратилось в суд с иском о признании права собственности на реконструированный объект-здание гостиницы Восток с кадастровым номером 67:03:0010109:67, площадью 2 719 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...> (далее-спорный объект).

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка общей площадью 2 282 кв. м., разрешенное использование для объектов общественно делового значения, с кадастровым номером 67:03:0010109:22, расположенного по адресу: 

<

...> и Здания гостиницы Восток, общей площадью 2739,7 кв. м., количество этажей: 4, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 67:03:0010109:67, на основании Договора купли - продажи нежилых помещений, частично приобретаемых за счет кредитных средств №115 от 02.03.2012 г. и Договора №50002167361 купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком, заключенный в городе Смоленске от 26.12.2017 г. Государственная регистрация права собственности №67:03-.0010109:67-67/056/2018-2 от 28.И.2018 года.

В целях оперативного использования нежилого помещения, без оформления разрешающей документации, в здании до заключения Договора купли - продажи нежилых помещений №115 от 02.03.2012 г. и Договора №50002167361 купли-продажи от 26.12.2017 г. ПАО «Сбербанк» была произведена реконструкция нежилого помещения Гостиница Восток, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно поэтажным планам по данным на 10.09.2008г., выполненным Гагаринским. Отделением ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» до реконструкции и по данным на 24.09.2018 г., выполненным ООО «МФЦ «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» после реконструкции, так же проведенного осмотра помещений и уточнения их линейных размеров нежилого здания, произведена реконструкция. Обследуемый объект является нежилым зданием, общественного назначения общей площадью до реконструкции 2739,7 м2.

В соответствии с Экспертным заключением от 28.05.2019 г., выполненного ООО «МФЦ «БИНОМ» по результатам обследования конструкций нежилого здания (кадастровый номер: 67:03:0010109:67), расположенного по адресу: 

<

...>, произведена реконструкция.

Согласно стр. 13-27 Экспертного заключения ООО «МФЦ «БИНОМ» технико-экономические показатели первого этажа нежилого здания изменились в результате реконструкции и уточнения линейных размеров площадей помещений после выполнения технической инвентаризации:

-общая площадь помещений первого этажа нежилого здания до реконструкции составляла -1058,8 м2.

-общая площадь помещений первого этажа нежилого здания после реконструкции составляет -1075,3м2.

Согласно стр. 27-37 Экспертного заключения ООО «МФЦ «БИНОМ» технико-экономические показатели второго этажа нежилого здания изменились в результате реконструкции и уточнения линейных размеров площадей помещений после выполнения технической инвентаризации:

— общая площадь помещений второго этажа нежилого здания до реконструкции составляла -564,9 м2.

— общая площадь помещений второго этажа нежилого здания после реконструкции составляет — 530,7 м2.

Согласно стр. 37-45 Экспертного заключения ООО «МФЦ «БИНОМ» технико-экономические показатели третьего этажа нежилого здания изменились в результате реконструкции и уточнения линейных размеров площадей помещений после выполнения технической инвентаризации:

— общая площадь помещений третьего этажа нежилого здания до реконструкции составляла — 557,4 м2.

— общая площадь помещение третьего этажа нежилого помещения после реконструкции составляет - 560,2 м2.

Согласно стр. 45-53 Экспертного заключения ООО «МФЦ «БИНОМ» технико-экономические показатели четвертого этажа нежилого здания изменились в результате реконструкции и уточнения линейных размеров площадей помещений после выполнения технической инвентаризации:

-общая площадь помещений четвертого этажа нежилого здания до реконструкции составляла -558,6 м2.

— общая площадь помещений четвертого этажа нежилого помещения после реконструкции составляет — 540,1 м2.

Согласно стр. 53 Экспертного заключения ООО «МФЦ «БИНОМ», после выполнения технической инвентаризации технико-экономические показатели нежилого здания изменились в результате реконструкции и уточнения линейных размеров площадей помещений:

— общая площадь помещений нежилого здания до реконструкции составляла — 2739. 7 м2.

— общая площадь помещений нежилого здания после реконструкции составляет - 2719,3 м2. 

Таким,  образом,  с учетом Экспертного заключения  ООО «МФЦ «БИНОМ» по результатам произведенной строительно — технической экспертизы здания, расположенного по адресу: 

<

...>., установлено следующее:

• Согласно правилам обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003 (принят Постановлением Госстроя РФ от 21.08.2003 N 153), техническое состояние реконструируемого нежилого здания оценивается как работоспособное, при котором отсутствуют видимые повреждения, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций. Выполняются условия эксплуатации согласно требованиям строительных норм и правил.

• В соответствии с нормами "ГОСТ 27751-2014. Межгосударственный стандарт. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения" (введен в действие Приказом Госстандарта от 11.12.2014 N 1974-ст):

• Строительные конструкции реконструируемого нежилого дома выполнены согласно строительным нормам и требованиям и находятся в работоспособном состоянии. Здание, является капитальным, с неизменяемыми строительными конструкциями, конструктивные схемы и используемые строительные материалы способны обеспечить требуемые показатели надежности и  долговечности здания. Несущая способность строительных конструкций соответствует требуемым нагрузкам.

• Строительные конструкции нежилого здания не создает угрозу жизни и здоровью людей по несущей способности, является сооружением основного использования и имеет нормальный уровень ответственности.

• Нежилое здание, в котором производилась реконструкция может быть сохранено и пригодно для эксплуатации.

Между ООО «Восток-С» и ПАО «Сбербанк России» заключен Договор аренды от 05.02.2018 г. нежилого помещения, расположенные на 1-ом этаже общей площадью 450,4 кв. м., по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 4.2.3. арендодателю необходимо осуществить постановку Помещения указанного в п. 1.1. настоящего Договора на кадастровый учет в соответствии с законодательство РФ с целью подписания дополнительного соглашения к настоящему договору и государственной регистрации Договора и дополнительного соглашения.

Согласно п. 2.3. стороны обязуются после получения Арендодателем кадастрового паспорта заключить дополнительное соглашение к Договору, включив в него сведения о   Помещении    в соответствии с полученным кадастровым планом.

Собственник обратился для подготовки Технического плана для постановки арендуемого помещения на кадастровый учет. В ходе подготовки указанного плана было выявлено, что конфигурация (расположение, площадь арендуемого помещения) не соответствует сведениям, содержащимся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В процессе подготовки технического плана было выявлено расхождение по площади, конфигурации помещений с техническим планом от 2008г.

После выявления указанных расхождений Собственник обратился с заявлением от 14.02.2020 г. в ПАО «Сбербанк России» о предоставлении проекта перепланировки помещения по адресу: 

<

...>.

Проектная и рабочая документация была предоставлена ООО «Восток-С» частично без заключения о прохождении государственной экспертизы.

ООО «Восток-С» было подано заявление в Администрацию муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области о выдаче разрешения на реконструкцию здания, а также заявление о вводе объекта в эксплуатацию после реконструкции, в ответ на которое, Уведомлением от 22.11.2019 г. №2626 Администрацией МО «Гагаринский район» Смоленской области Собственнику в выдаче разрешения на реконструкцию отказано.

В связи с невозможностью введения в эксплуатацию объекта в установленном законом порядке ввиду нарушения процедуры получения разрешительной документации, истец обратился в суд с иском. 

Администрация муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области оставило рассмотрение вопроса о возможности удовлетворения требований на усмотрение суда при условии отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц. 

В процессе рассмотрения спора истцом заявлено ходатайство о проведении по делу комплексной строительно-технической и пожарно-технической экспертизы в целях установления технического состояния строительных конструкций спорного объекта, а также соответствие построенного объекта правилам и нормам пожарной безопасности. 

Ответчиком возражений относительно проведения экспертизы не заявлено, перечень вопросов, подлежащих постановке перед экспертом и кандидатуры экспертов оставлены на усмотрение суда.  

Определением суда от 24.11.2021 на основании ходатайства истца назначена строительно-техническая и пожарно-техническая экспертизы.

Согласно представленным в материалы дела заключениям экспертов, предупрежденных в установленном порядке об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, следует, что на основании результатов сплошного обследования в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций», установлено, что несущие строительные конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, отсутствуют нарушения требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В результате реконструкции изменились технико-экономические показатели объекта- общая площадь помещений после реконструкции составила 2720,1 кв.м (до реконструкции составляла 2739,7 кв.м). При этом эксперта указал об изменениях подсчета площади здания согласно требований приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0393 от 23.10.2020, зарегистрированного 16.11.2020, согласно которому площадь здания составляет 3 129,7 кв.м.

Согласно заключению эксперта ФИО3 (ООО «ЭПОС-Проект») спорный объект соответствует требованиям пожарной безопасности. 

С учетом данных экспертного заключения истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил предмет иска- просил признать право собственности на здание гостиницы Восток с кадастровым номером 67:03:0010109:67, площадью 3129,7 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...> (принято к рассмотрению). 

В качестве правового основания возникновения права собственности истец ссылается на статьи 12, 218, 222  Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец требования поддержал, остальные участники процесса в судебное заседание не явились. Администрация указала о наличии осведомлённости результатов судебный экспертизы и уточнения исковых требований. 

Суд ознакомился с доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд считает, что предъявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Судом установлено, что истец является собственником земельного участка общей площадью 2 282 кв. м., разрешенное использование для объектов общественно делового значения, с кадастровым номером 67:03:0010109:22, расположенного по адресу: 

<

...> и Здания гостиницы Восток, общей площадью 2739,7 кв. м., количество этажей: 4, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 67:03:0010109:67, на основании Договора купли - продажи нежилых помещений, частично приобретаемых за счет кредитных средств №115 от 02.03.2012 г. и Договора №50002167361 купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком, заключенный в городе Смоленске от 26.12.2017 г. Государственная регистрация права собственности №67:03-.0010109:67-67/056/2018-2 от 28.И.2018 года.

В целях оперативного использования нежилого помещения, без оформления разрешающей документации, в здании до заключения Договора купли - продажи нежилых помещений №115 от 02.03.2012 г. и Договора №50002167361 купли-продажи от 26.12.2017 г. ПАО «Сбербанк» была произведена реконструкция нежилого помещения Гостиница Восток, расположенного по адресу: 

<

...>. Истцом приобретено здание в реконструированном виде, при этом предыдущий собственник не принял мер к введению объекта в оборот в установленном законом порядке, однако имелась проектная документация на реконструкцию. 

Из содержания ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, с обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу ст. 1, 2, 8, 9, 30, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основании документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм правил о безопасности.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающаяся правового режим самовольной постройки, предусматривает возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Данная норма регулирует различные по своей правовой природе правоотношения - как административные (связанные с совершением публичного деликта осуществлением строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из представленных документов следует, что земельный участок под спорным объектом принадлежит истцу на праве собственности, также как и само здание с техническими параметрами, указанными  до реконструкции. 

Исходя из положений абзаца четвертого пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано при условии, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не  создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим и иным нормам и правилам. 

О соблюдении вышеуказанных условий свидетельствуют следующие документы, содержащиеся в материалах дела: заключения экспертов, представленные в материалы дела. 

Представитель ответчика возражений относительно достоверности сделанных экспертом выводов не представил.  

Оснований для непринятия судом указанных заключений как доказательств соответствия объекта строительно-техническим и пожарным нормам не имеется, доводов, опровергающих названные выводы, не приведено.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.  

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в рамках осуществления публичной функции проводят мероприятия, направленные на проверку совершенных субъектом предпринимательской деятельности комплекса необходимых работ по исполнению возложенных на него законом обязанностей по подготовке и согласованию проектно-сметной документации. Соответствующее (надлежащее) выполнение этой обязанности в результате позволит лицу, намеревающемуся создать (построить) объект недвижимости, получить разрешение на строительство и начать строительство (реконструкцию).

Материалы дела свидетельствуют о том, что истцом приняты меры к введению спорного объекта в оборот с соблюдением установленного порядка, что подтверждено обрушением в Администрацию муниципального образования с заявлением.

ООО «Восток-С» было подано заявление в Администрацию муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области о выдаче разрешения на реконструкцию здания, а также заявление о вводе объекта в эксплуатацию после реконструкции, в ответ на которое, Уведомлением от 22.11.2019 г. №2626 Администрацией МО «Гагаринский район» Смоленской области Собственнику в выдаче разрешения на реконструкцию отказано.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью. 

Суд, удовлетворяя исковые требования, исходит из того, что все предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации условия для признания права собственности на спорный объект соблюдены, что подтверждается материалами дела и не опровергнуто иными доказательствами. 

Спорный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в информационном письме от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины и расходы на проведение экспертизы суд относит на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Восток-С» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) реконструированный объект-здание гостиницы Восток с кадастровым номером 67:03:0010109:67, площадью 3 129,7 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...>.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                     Л.А.Савчук